【正文】 現(xiàn)在，無錫的國民收入已達到中等發(fā)達國家水平，城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。近年來別墅市場開發(fā)的嚴重滯后，積聚了巨大的消費空間。對于無錫的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗從總體來說并不豐富，但大多數(shù)參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著努力——讓產(chǎn)品更具個性，讓客戶更加心動，讓物業(yè)品牌更有魅力！項目應(yīng)該怎么規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場上才會受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。（全面導(dǎo)入營銷策略，新概念包裝的滲透逐漸拉近與目標客戶的心理距離）離市中心有一定距離，目前公交線路不多，住戶必須有私家車，會縮小了目標客戶的范圍。政府對蠡湖及湖濱的改造方案累計了一部分持幣觀望的購房者，本案優(yōu)越的地理位置也會吸引這部分人群形成購買，即具備天時和地利。城市中心南移，市民廣場、太湖大道等市政重點工程先后建成，隨著政府“打太湖牌，唱運河歌，建山水城”理念的逐漸深入，五里湖將成為眾多購房者關(guān)注的焦點。太湖現(xiàn)在本地塊已經(jīng)由有著商業(yè)大廈上市公司背景的民生房產(chǎn)以約110萬元/畝的地價拿下，按照民生一貫的開發(fā)理念，肯定會造成高檔的別墅區(qū)。別墅市場今明兩年將風(fēng)云突變，科學(xué)的營銷企劃顯得尤為重要。無錫的別墅物業(yè)，五年的時間，只有世紀湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個像樣的別墅項目上市，加起來也不到400套物業(yè)。第一章、市場分析一、無錫別墅市場分析五里湖——將成為未來幾年無錫別墅開發(fā)的焦點無論在北京、深圳，還是距離無錫較近的上海、蘇州，真正的頂級別墅都分布在風(fēng)景秀麗的自然山水附近，如北京的香山周圍數(shù)十平方公里內(nèi)將建成上百萬平方米的高檔別墅區(qū)，有開發(fā)商說“要把這里變成京城的第二個富人聚居區(qū)。總體配套：游艇碼頭高爾夫球推桿練習(xí)場學(xué)校（建議在原泰德國際學(xué)?；A(chǔ)上進行改建，與名校聯(lián)合辦學(xué)）五星級VIp會所不同產(chǎn)品功能配套：獨立別墅：中央空調(diào)系統(tǒng)私家游泳池太陽能熱水系統(tǒng)中水處理系統(tǒng)（中水用于花園灌溉）衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)精裝修花園Townhouse：精裝修花園家用中央空調(diào)衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)[1]第三篇：*別墅策劃案山水湖濱別墅策劃案我現(xiàn)在就要動身啟程，因為無論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當(dāng)我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。為避免保留單位影響本項目的整體品位，我們建議在整體規(guī)劃設(shè)計上，考慮別墅及TOWNHOUSE的立面顏色、整體風(fēng)格等，對保留單位進行一定的改造，保證整個社區(qū)格調(diào)的整體性，同時又要將保留單位與別墅及TOWNHOUSE適當(dāng)分離，建議采用紅外線報警系統(tǒng)進行隔斷，別墅和TOWNHOUSE入口處采用電子卡入戶方式，保留單位住戶不能進入別墅區(qū)?？赡馨l(fā)生的情況及解決方案：雖然項目地的建筑形式有多種，但畢竟獨立別墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他競爭對手有相當(dāng)部分是純粹的獨立別墅項目，綜合品位在本項目之上的。第二部分位于美湖路南側(cè)的東半部這里可以排布雙拼別墅、townhouse和疊加式別墅及高級電梯公寓，并與保留建筑形成整體。威脅：明年無錫整體房地產(chǎn)市場的上市量將持續(xù)放大，townhouse的上市量會迅速增長，本案目標客戶為中高檔收入人群，鎖定此類人群的樓盤將陸續(xù)在今年下半年和明年強勢推出，本案的公寓房與別墅將同樣面對的非常激烈的市場競爭。（建議利用泰德學(xué)校超前而氣派的硬件設(shè)施，聯(lián)系名校進駐，變劣勢為優(yōu)勢）地塊的保留建筑為94年建造的，無論是外觀立面、整體布局，還是現(xiàn)在的居住人群素質(zhì)，都影響社區(qū)的整體品質(zhì)感。亮麗的美湖路已成為一道風(fēng)景，周邊的綠化等都已初具規(guī)模。馬山檀溪村地塊本地塊為供電局拍下，占地1200畝，現(xiàn)在正在拆遷階段，一部分對供電局內(nèi)部職工，一部分對外銷售，銷售價格會有較大優(yōu)勢，估計會在明年五、六月份上市。該項目的設(shè)計風(fēng)格仿照杭州著名的別墅項目——九溪玫瑰園，采用歐式的建筑，日式景觀，若益都的項目已全部交給星觀達陣代理的話，其以后的營銷策略也應(yīng)該密切關(guān)注。因為量體小和部分內(nèi)部消化的原因，估計此項目不會有太大的市場炒作，所以不會對本案構(gòu)成嚴重的威脅。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因為有部分高級公寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。別墅概念是和城市生活相對立、相均衡的，離開了城市這一概念，別墅也就無法理解了。如果說，“擴大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么無錫樓市將在近兩、三年進入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。別墅消費者追求的是新的生活方式和新的空間感受，追求屬于自己的一片“天與地”的私密生活感覺。而5A級酒店式貼心物管，、靜分離“雙會所”、專屬私家垂釣碼頭、的籌建。在亞瀾灣你可以感受到一種深刻的靜謐，三面環(huán)山將外界的吵雜之音有效隔離，湖水安靜的流淌，微風(fēng)偶爾吹皺一池春水，沿湖別墅離水岸可謂零距離，部分房屋的私家庭院已經(jīng)延伸到湖水之中，在水中影影綽綽地倒映著，設(shè)計上的幾何體塊的穿插，空間和體形的組合手法，足以在各個角度極目四眺，找到海天一色的奇景。好的山水環(huán)境盡管可以作為精品別墅一種優(yōu)秀稟賦，卻無法取代和滿足業(yè)主對外界環(huán)境的和社區(qū)生活的要求。規(guī)劃中的亞瀾灣選址正好處在京承高速路入口處，距離密云縣城僅僅一公里?？傊星败囍b必定會有后世之師，現(xiàn)在的開發(fā)商學(xué)得精明了，再也不會聽到一些子虛烏有、風(fēng)吹草動的消息就玩真格。更重要的一點恐怕還是別墅業(yè)主出于對私密性的要求，所以別墅的一般選址遠郊或鄉(xiāng)村結(jié)合部山清水秀的地方，為品位階層營造一種遠離塵囂、清新雅致的生活。奉贈價值30000元運動會所金卡涵括高爾夫揮桿練習(xí)場、果嶺練習(xí)場、壁球館、網(wǎng)球場、室內(nèi)羽毛球場、射箭場、健身纖體中心、室內(nèi)游泳館、山地運動俱樂部、英式桌球、乒乓球館等多項運動設(shè)施。作為北京小城鎮(zhèn)改造計劃的組成部分，萬萬樹占地1800畝，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，規(guī)模宏大，配套齊全，人口密度低，具有突出的可持續(xù)發(fā)展前景；全鎮(zhèn)由600多套獨棟庭院住宅組成，綠化率達到驚人的62％。二層至少有34個臥室，有的戶型帶雙主臥，能夠保證每個家庭成員擁有獨立的生活空間。由于房子太大，人又少，以至于在房間里講話都會產(chǎn)生回音。親愛的viila，一個充滿愛和家庭溫馨的獨立天地美國電視連續(xù)劇《成長的煩惱》中那個溫馨、快樂、又不乏幽默的歡樂家庭給許多國人留下了深刻的印象。方便安裝各種管線輕鋼結(jié)構(gòu)墻體是中空的，在墻體完工前就可以方便快捷地在其中安裝各種管線，從而解決了中國傳統(tǒng)公寓和別墅中的一個大問題裸露在室內(nèi)的管線影響房屋內(nèi)部美觀。對于住宅的購買者來說，住宅的舒適性和安全性最為重要。由國際一流建筑設(shè)計師前往加拿大，就地取材加拿大當(dāng)?shù)刈钕冗M的技術(shù)和居所空間的風(fēng)格。怎能不讓人感到驚奇。楓橋別墅坐落于北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)，距三元橋30公里，東側(cè)緊鄰北京兩大知名高爾夫球場北京鄉(xiāng)村高爾夫場及北京高爾夫球俱樂部，而北側(cè)的北京鄉(xiāng)村賽馬場及潮白河水上運動場又是2008年奧運會馬術(shù)比賽及水上運動項目的主賽場。由于市場上沒有一起動工，一起銷售，一起入住的別墅項目，客戶只能有苦難訴。除非名列尊位，否則無緣這一城中大隱的生活。獨特組團設(shè)計，戶型包括FEECCC3戶型，計為１—６組團，各組團間以富有層次變化的綠化帶貫穿，保障每棟別墅均能充分領(lǐng)略GOLF綠野美景，圍合出溫柔敦厚的鄰里關(guān)系。第二套體系就是剛才說的，就是別墅指數(shù)系統(tǒng)，這個從研究的角度對別墅市場進行深層次探討，同時對產(chǎn)業(yè)，和消費者也好，市場也好，做一些數(shù)量上的一些指導(dǎo)，第三個對我們推出來的平臺，就是這個《別墅》雜志，這個別墅雜志也是非常有針對性的，針對高端購房的這塊，引導(dǎo)消費的這塊，通過這三個平臺，一個是雜志和搜房網(wǎng)，加上一系列體系構(gòu)成了我們要建立中國別墅市場的權(quán)威。在94年通過了，是咱們國家最高級的鑒定，國內(nèi)最高的權(quán)威的，是我們鑒定委員會的。以SPA為主題逾12000 m 2的豪華會所，功能相當(dāng)完善；大型超市、餐飲、游泳池、健身房、水療、網(wǎng)球等商娛配套設(shè)施更是一應(yīng)俱全。尋求以建筑表達人文精神，優(yōu)山美地大膽運用傳統(tǒng)的坡頂、立柱，結(jié)合通透的現(xiàn)代元素，勾勒獨具風(fēng)情和藝術(shù)價值的唯美建筑風(fēng)格。生活配套別墅區(qū)規(guī)劃有戶外運動場、會所及溫哥華風(fēng)情商業(yè)街，充分考慮主人的高尚生活便利與需求。每套別墅均有５大奢華功能分區(qū)：禮儀區(qū)、交往區(qū)、私密區(qū)、功能區(qū)、室外區(qū)，演繹出了休閑、娛樂、社交和居住四大主題。，總建筑面積約31萬平方米，其中地上面積僅22萬平方米，、商業(yè)街；地下面積約9萬平方米。它位于北京昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)東沙各莊，西臨立湯路主干道，北距溫榆河2公里，北依小湯山溫泉度假區(qū)，距小湯山環(huán)島5公里，距北四環(huán)約12公里。同時指數(shù)系統(tǒng)預(yù)測，明年別墅新增供應(yīng)量將相對2003年減少。由搜房資訊機構(gòu)所屬的中國別墅指數(shù)系統(tǒng)、大中華別墅網(wǎng)（）、《別墅》雜志共同主辦的此次活動，旨在向行業(yè)內(nèi)、媒體各界、及希望購買別墅的人士，介紹北京2003別墅市場的發(fā)展并推薦部分優(yōu)秀項目。香港匯豐銀行北京分行特別針對高檔物業(yè)的購買對象——非中國大陸居民海外人士港、澳、臺人士獲得國外永久居留權(quán)的中國護照持有人，在新房與二手房購買方面，提供樓宇按揭服務(wù)，為這些具有海外背景、投資意識強的人士提供了更好的投資理財手段?，F(xiàn)場地下?lián)碛胸S富的地?zé)釡厝Y源，含有多種對人體有用的礦物質(zhì)并且水溫可達到60℃。溫哥華森林特別采用了具有悠久歷史文化與居住藝術(shù)的四種北美建筑風(fēng)格，以木、磚、石等自然元素為主建筑材料，它們極具個性，卻同樣充滿著無限異域風(fēng)情，它們是：流行于17001780年的喬治亞風(fēng)格（Georgian）；流行于18901930年的工匠風(fēng)格（Craftsman）。溫哥華森林的總體園林設(shè)計，以山、水、森林為主要素，突出表現(xiàn)加拿大溫哥華的原生自然景觀特點。大手筆運作，打造中央別墅區(qū)新坐標占地千畝的優(yōu)山美地整個別墅區(qū)將分三期開發(fā)。近萬平米湖水可謂整個園區(qū)的點睛之筆，開闊的湖面以及棧橋、潺溪等設(shè)計，讓人們在詩情畫意中重拾原生水趣。此時推出的優(yōu)山美地別墅，勢將掀啟該區(qū)域新一輪競爭風(fēng)云，勢將率領(lǐng)2003年京城別墅市場全面升級，勢將引發(fā)業(yè)內(nèi)外廣泛而持久的關(guān)注。從99年開始運轉(zhuǎn)，到現(xiàn)在差不多四年了。謝謝大家。擷取北京難得一遇的自然資源，為您打造城中大隱之地?！叭胱　边@個詞在今天地產(chǎn)市場上越來越引人注目，一個地產(chǎn)項目是否如期入住，是衡量其成功的重要標志。8月31日，京城各路房地產(chǎn)記者云集楓橋別墅，一起見證別墅市場唯一的全面入住的歷史時刻。別墅的外圍景色如此迷人，而室內(nèi)的戶型設(shè)計也獨巨匠心?？梢哉f未來的的幾年間，以健康自然和舒適相融的住宅，必將成為一種市場趨勢。因此，在國際上被稱最生態(tài)的住宅。建造速度快輕鋼結(jié)構(gòu)符合住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向，構(gòu)件在工廠預(yù)制，減少了現(xiàn)場濕作業(yè)量，節(jié)約運輸成本，而且施工周期短（大約縮短一半），并且冬季可以施工。西山美墅館別墅產(chǎn)品，受“天時。因此這類房子多數(shù)有老人居住。房子的面積不會太大，以地上兩層260350平米為主，這樣兩層的設(shè)計使老人和孩子上下樓都很方便。在這個可愛而溫馨地家里，關(guān)于夫妻、孩子和老人，無論是什么樣的情節(jié)，也無論是什么樣的結(jié)局，只要有愛，所有的都將是美好的。獨立于傳統(tǒng)空間概念，獨立于城市喧囂，獨立于更高層次的生活美學(xué)，以身心性靈，與壯闊大自然共和同盟，用自由捍衛(wèi)私有而獨墅逸致，以專署空間體制開放屬于您的時代秩序獨門獨院，贈送3001000平米獨家花園在42萬平米的優(yōu)美風(fēng)景中，為您們度身定做500余棟私人氧森美墅，擁有超過65%的綠化面積，巨木參天，碧野無界，25000平米湖泊溪流，滋潤純凈的生活氣候，每一棟別墅更擁有3001000平米的超大私家花園，以親近的態(tài)度為您私存大自然的濃墨重彩。所以錢鐘書才會說，城里的人想沖出去，城外的人想沖進來。郊區(qū)的一些爛尾別墅就是例子，往往是伴隨著國家的交通規(guī)劃的思路而建，停滯于規(guī)劃遲遲落實不下來。隨之作足了積極的準備。賣環(huán)境的確救活了一批開發(fā)商，別墅的賣點多以山水、林木為題。而對亞瀾灣來講除了這個外在的大環(huán)境，更有資格“賣”小環(huán)境。更擁有草原上縱橫馳騁的激蕩心情。對于業(yè)主來說，選擇居住名宅本身，就等于選擇了一種好的服務(wù)和社區(qū)安全環(huán)境，因此安全與舒適是亞瀾灣別墅建筑中一貫追求的最高境界。巴特勒蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價格在2500萬元左右，也是開盤即被搶購。所以市場已經(jīng)積聚了巨大的消費空間。但是隨著幾個大規(guī)模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場競爭將正式拉開帷幕，本項目要從中脫穎而出，應(yīng)該重廣告包裝、重活動的渲染、重細節(jié)的創(chuàng)造、重口碑的傳播。寶界山莊地處太湖花園度假村對面的原大浮種禽場地塊，位于太湖風(fēng)景區(qū)第一站，地塊北面面湖，南面倚山，與其他項目比，地理位置不夠優(yōu)越，聚江公司以120萬元/畝拍得，擬建造56幢獨立別墅，整體規(guī)模較小，估計售價在10000元/㎡以上。由于地處馬山，離市區(qū)距離相對較遠，有著明顯的不足之處，定位在度假別墅。二、項目SWOT分析優(yōu)勢：地理位置優(yōu)勢非常明顯，三面環(huán)湖，擁有不可再生的自然資源，將成為無錫真正的濱湖高尚社區(qū)。規(guī)劃中金城路將與長江路貫通，屆時本物業(yè)與新區(qū)的距離大大縮短了，將能吸引新區(qū)很多白領(lǐng)及金領(lǐng)的目光。（景觀設(shè)計中，因勢造景，可以營造優(yōu)美的水系）機會：政府總體規(guī)劃中的地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸成熟，蠡湖新城同樣提升了本地塊所在的蠡溪板塊的綜合居住品質(zhì)。在地塊西南湖景最開闊處應(yīng)該造獨立別墅，依次向東排列可以雙拼別墅、townhouse、疊加式別墅和高級公寓，使整個社區(qū)擁有優(yōu)美的立面天際線。二、獨立別墅外立面風(fēng)格建議別墅物業(yè)在建筑造型上風(fēng)格迥異，有充滿地中海風(fēng)情的西班牙建筑，此類風(fēng)格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸風(fēng)情的北歐式建筑，此類風(fēng)格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快的德國式建筑，常見有大坡頂包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、實用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)風(fēng)格越具