【正文】 十一、消防系統(tǒng)：（一）構(gòu)成：典型的高層建筑消防系統(tǒng)通常由8個部分組成。（3）建立定期效果評估制度。（二）承包方評估：通常要從以下幾個方面對承包方進(jìn)行評估。（1）物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模。六、節(jié)能管理：具體措施包括：（1）落實組織和管理體系，要建立有物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主參加的，覆蓋各個管理環(huán)節(jié)和所有用能設(shè)備的節(jié)能體系。（6）預(yù)檢完畢后，將記錄進(jìn)行整理，編制維修工藝準(zhǔn)備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細(xì)表等。（3）修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)：1）修理周期是指兩次相鄰大修之間間隔時間；2）修理間隔期：修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間。（2）按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)或框架簡體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重。（2）核對是否符合相關(guān)規(guī)定。四、入住期間需要注意的問題：（1）業(yè)主入住實行一站式柜臺服務(wù)，方便業(yè)主辦理有關(guān)入住手續(xù)。（三）辦理移交手續(xù)，在辦理交接手續(xù)是應(yīng)注意以下幾個主要方面：（1）對物業(yè)共用配套實施設(shè)備的使用狀況做出評價，真實客觀的反映房屋的完好程度。首次業(yè)主大會召開，業(yè)主公約正式訂立。五、簽訂前期物業(yè)合同應(yīng)注意的事項（一）物業(yè)的承接驗收（二）物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止。拍賣廣告并非要約2廣告，原則上，一般廣告不是要約。（二）資料的接受建檔、樓宇設(shè)施設(shè)備的交接驗收試運(yùn)行、用戶入住搬遷服務(wù)，檔案建立分類管理等。物業(yè)裝修管理的基本要求是：（1）裝飾裝修垃圾需袋裝處理（2）裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。（2）交接期的工作計劃內(nèi)容，主要包括簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》或《物業(yè)管理委托合同》、制定《業(yè)主臨時公約》、完善物業(yè)管理方案、建筑物本體和設(shè)備在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項或綜合驗收證明材料（3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準(zhǔn)備工作。7在投標(biāo)過程中，投標(biāo)人采取的報價技巧主要有：1）多方案報價。4）不可改變標(biāo)書格式。4投標(biāo)的組織策劃：（1）根據(jù)招標(biāo)物業(yè)項目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標(biāo)小組（2）對招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本情況和競爭對手要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，正確評估，預(yù)測并降低投標(biāo)風(fēng)險。3準(zhǔn)備投標(biāo)文件：投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料等幾部分組成。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日，招標(biāo)人需要對己發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《物業(yè)管理條例》《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定（2）在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)充分考慮市場要素。（三）財務(wù)部的主要職責(zé)包括：堅持原則，遵守財經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財務(wù)規(guī)章制度。（一）直線制，這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。2二級資質(zhì)（1）注冊資本為人名幣300萬元以上。具體特征可歸納為以下三點(diǎn)：第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。？紅外線溫度檢測、潤滑油品化學(xué)分析、噪聲與震動頻譜分析、超聲與次聲波檢測以及計算機(jī)專家分析與故障診斷系統(tǒng)等。簽訂移交協(xié)議？物業(yè)管理承接查驗主要以核對方式進(jìn)行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用感觀、使用、試驗、檢測等具體方法進(jìn)行檢查備齊資料填寫申報登記表登記簽訂管理服務(wù)協(xié)議辦理開工手續(xù)施工驗收？、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項目，要求寫明地點(diǎn)、 14物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)詳細(xì)核查裝飾裝修申請表中不予登記的裝修的內(nèi)容是什么？、拆除連接陽臺的磚、?、拆除連接陽臺的磚、。第四篇：物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)分為那些等級？應(yīng)由哪些機(jī)構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)資格證書？國務(wù)院建設(shè)主管部門（一級），省自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門（二級）直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門（二三級）設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門（三級）物業(yè)管理招標(biāo)一般程序是什么？（公開招標(biāo)）、評標(biāo)和中標(biāo)制訂物業(yè)管理方案的一般程序是什么？、管理、技術(shù)、校對、印制、裝幀？、格式、投標(biāo)報價必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，、評估的基礎(chǔ)上制訂，方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。其中，具有 中級以上職稱的人員25人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人均具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。(2)什么條件下建設(shè)單位必須以公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？(3)如果該住宅項目規(guī)模較小，建設(shè)單位是否可以直接采取協(xié)議招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？ 正確答案:(1)建設(shè)單位招標(biāo)的程序：成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組、編制招標(biāo)文件、公布招標(biāo)公告、發(fā)放招標(biāo)文件、投標(biāo) 申請人的資格預(yù)審、接受投標(biāo)文件、成立評標(biāo)委員會、開標(biāo)評標(biāo)和中標(biāo)。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)和收費(fèi)存在異議，一是通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會解決。本案例中物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主個人的物業(yè)服務(wù)的續(xù)簽合同未簽，但物業(yè)服務(wù)公司繼 續(xù)為業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主接受了物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間就符合 上述合同法規(guī)定的一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立的條件，雙方存在事實上的合 同關(guān)系。A．專業(yè)管理公司 B．符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè) C．物業(yè)服務(wù)企業(yè) D．具備管理能力的所有企業(yè) E．由政府認(rèn)定的企業(yè)正確答案:AB58．常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容不包括()。A．物業(yè)共用部位 B．整體 C．院落 D．物業(yè)范圍 E．共用設(shè)施設(shè)備正確答案:AE50．早期介入在項目的開發(fā)建設(shè)中有著積極的作用，其與前期物業(yè)管理是不同的，主要表現(xiàn)在()。錯選或多選，本題 不得分；少選，所選每個選項0．5分41．滅火預(yù)案主要內(nèi)容有()。A．獨(dú)立的企業(yè)法人 B．屬于福利性企業(yè) C．屬于服務(wù)性企業(yè) D．具有一定的公共管理性質(zhì)的職能正確答案:B34．物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過客戶溝通、投訴處理和滿意度調(diào)查等手段，不斷改進(jìn)工作，提升管理服務(wù)水平，獲取更大經(jīng)濟(jì)效益的行為是指()。A．《物業(yè)管理條例》 B．《房地產(chǎn)管理法》 C．《公司法》 D．《企業(yè)法》正確答案:C26．制定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用價格必須()，具體實施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招投標(biāo)方需求的基礎(chǔ)上制定 設(shè)計科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。A．服務(wù) B．咨詢 C．控制 D．組織正確答案:B18．()是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時物業(yè)管理單位 為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程。A．物業(yè)服務(wù)企業(yè) B．物業(yè)建設(shè)單位 C．業(yè)主 D．業(yè)主大會正確答案:B10．物業(yè)管理招標(biāo)由()依法組織實施。A．業(yè)主變動記錄檔案 B．物業(yè)管理投訴記錄檔案 C．物業(yè)服務(wù)記錄檔案 D．物業(yè)檢查記錄檔案正確答案:C2．業(yè)主(住戶)手冊的內(nèi)容一般不包括()。（2）其他準(zhǔn)備工作包括：。？（10 分）？（5 分）？（10 分）？（5 分）參考答案：：合同當(dāng)事人，物業(yè)的基本情況，服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量，服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)的經(jīng)營與管理，承接查驗和使用維護(hù)，專項維修資金，違約責(zé)任，其他事項。（4）制訂物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用價格必須合理，具體實施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方（或業(yè)主）4 需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。這種滅鼠方法屬于（）。邀請所有投標(biāo)人參加 ，宣讀投標(biāo)書主要內(nèi)容 答案：D ，屬于實質(zhì)性內(nèi)容的是（）。問題3答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)：答“2005年7月31日（24時）”或“2005年8月1日（零時）”均可以得分（3分）。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時生效。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。 （BCD）。 答案： ，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。，物業(yè)管理公司應(yīng)向（B）索取物業(yè)檔案資料。 ，表述正確的是（A）。 、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（A）應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。招標(biāo)人（D）。 ，管理總面積達(dá)120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（C）資質(zhì)條件。 （D）。 （B）記錄。、法定稅費(fèi)、法定稅費(fèi) （B）所有。 （BCE）。 （BCDE）。（2）其中第9項應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在中列支（，錯答1項得0分）；第8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偅?分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅郑栴}5答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)：加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn)；調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程；加強(qiáng)安全管理，公共秩序管理；加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作；加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作；加強(qiáng)溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。第二篇：《物業(yè)管理實務(wù)》臨考沖刺2011 年中國注冊物業(yè)管理師職業(yè)資格考試《物業(yè)管理實務(wù)》臨考沖刺（每小題1 分，共20 分） 萬元，管理兩種物業(yè)類型，其中多層住宅60 萬平方米和高層住宅15 萬平方米， 人。 2 答案：A ，多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內(nèi)均配置（）瓶滅火器。：（1）物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報價必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件（包括答疑文件）中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定。該項目于2007 年12 月竣工并于12 月31 日移交業(yè)主使用。（三）（20 分）某新建物業(yè)為高層住宅，建筑面積 60 萬平方米，2011 年8 月31 日辦理業(yè)主入住。問：，哪些不應(yīng)該計入物業(yè)服務(wù)成本？（6 分）2．物業(yè)服務(wù)支出為多少？（4 分）3．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為多少？（6 分）4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入為多少？（4 分）答：：2）甲企業(yè)副總經(jīng)理（分管A 小區(qū)）的年工資6 萬元；8）物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)業(yè)主提供班車服務(wù)的支出為12 萬元； 9） 萬元 10）物業(yè)大修支出5 萬元12）物業(yè)公司所有的固定資產(chǎn)的保險費(fèi)6 萬元 ? 1)各類管理人員20 人，：25000520=50 萬元 3)： 元5100000=25 萬元 4)清潔衛(wèi)生費(fèi)每年每平方米： 元5100000=18 萬元 5)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)和公共秩序維護(hù)費(fèi)分別為每年12 萬元； 6)辦公費(fèi)每年10 萬元；7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為每年6 萬元；11) 萬元； 13）A 小區(qū)每年所分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)3 萬元；14）業(yè)主委員會辦公費(fèi)，社區(qū)文化活動等其他費(fèi)用每年7 萬元。A．新建項目 B．原有項目 C．在管項目 D．新接管項目正確答案:D7．()是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重，主要功能大部分喪失，安全性和可靠 性嚴(yán)重下降，必須經(jīng)過全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理形式。A．物業(yè)服務(wù)合同的約定 B．業(yè)主的愿望與要求 C．公司的管理制度 D．政府的相關(guān)規(guī)定正確答案:A15．清潔工作日常管理由日檢、月檢及()組成，其中日檢應(yīng)覆蓋小區(qū)主要室內(nèi)外公共區(qū)域。A．分類法 B．組織機(jī)構(gòu)分類法 C．事件分類法 D．項目分類法正確答案:B23．物業(yè)管理客戶溝通的內(nèi)容一般不包括()。A．設(shè)計應(yīng)聘申請表 B．公布招聘信息 C．對應(yīng)聘者進(jìn)行初審 D．確定選拔方法正確答案:B31．招標(biāo)人采取()方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。A．對應(yīng) B．回應(yīng) C．響應(yīng) D．反映正確答案:C39．處理緊急事件應(yīng)以()為前提，不能因急于處理而不顧后果，造成更大損失。A．訴說 B．表示同情 C．提問 D．調(diào)查 E．跟蹤正確答案:AD47．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式有()。A．前行文 B．后行文 C．內(nèi)行文 D．下行文 E．上行文正確答案:ACD55．對簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以下說法正確的是()。問題：(1)王先生的做法是否合適，為什么？(2)你可以用什么樣的理由說服王先生應(yīng)該按要求交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？(3)王先生的問題應(yīng)該通過什么方式來解決？正確答案: 本案例是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司未簽合同能否不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題，具體分析如下。物業(yè)公共服務(wù)是全體住戶都享受的服務(wù)，如公共區(qū) 域設(shè)備設(shè)施管理、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、綠化等。綜上所述，物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主雖未簽合同，但當(dāng)業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)服務(wù)后，應(yīng) 當(dāng)及時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。其所具有的條件如下。原因如下：該物業(yè)服務(wù)公司所管理 的各類物業(yè)與相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和為100／200+10／100+1／15+5／50=76．7％，而一 級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求該百分比之和為必須不低于100％，因此該物業(yè)服務(wù)企業(yè)還沒有達(dá)到一 級資質(zhì)企業(yè)的要求。物業(yè)的承接查驗是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對以后的物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要？、施工方、還應(yīng)該移交哪些內(nèi)容？：除新建物業(yè)涉及的物業(yè)資料，、工具、材料。？。專職部門檢查：對物業(yè)小區(qū)的消防安全檢查進(jìn)行分類管理。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程 財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。3三級資質(zhì)（1）注冊資本為人名幣50萬元以上。二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心，實行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。顧問服務(wù)管理方式實際上是咨詢服務(wù)的一種延伸。2項目條件，投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。2）來自于投標(biāo)人的主要風(fēng)險有：未對項目實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價格測算失誤造成未中標(biāo)或者中標(biāo)后虧損經(jīng)營；項目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時出現(xiàn)不可預(yù)見或者可預(yù)見但未做出相應(yīng)防范補(bǔ)救措施的失誤；投標(biāo)資料（如物業(yè)管理方案、報價等）泄露；投標(biāo)人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標(biāo)方或評標(biāo)委員會取消投標(biāo)資格；未按要求制作投標(biāo)文件或送達(dá)投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。包括資格證明文件（營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授