【正文】 35 外裝修設計 由于外墻受到風、雨、雪等的襲擊和腐蝕氣體的影響，外裝修材料要求強度高、抗凍性強、耐水性好以及具有抗腐蝕性。 34 墻體材料 住宅 和商業(yè)部分： 外墻采用 370 厚 磚墻，外貼 50 厚 EPS 板（模塑聚苯板）保溫層 ， 所有內墻采用 240 厚磚墻，砌至梁底或板底。其中，為了充分利用地塊三面沿街的優(yōu)勢條件，在最北側住宅樓按底層為沿街商 業(yè)上部為住宅的 6 層樓體設計，場地東側沿街商鋪按 2層設計，以獲得最大的商業(yè)價值；中間住宅樓按 5 層住宅樓體設計，南側中高層住宅樓按底層車庫上部為住宅的 9 層樓體設計。 小區(qū)具體景觀與綠化設計方案考慮中國傳統(tǒng)的景觀園林設計風格，在宅前綠化區(qū)種植草坪，地面停車 31 考慮生態(tài)綠化停車位。因本項目主要采用地面停車方案，在住宅樓入口側和酒店門口設置地面停車位，并采用透水透氣性能和承載力強的草坪地磚鋪設，期間種植耐壓草本，以形成綠色生態(tài)停車位，增加綠地率。綜合考慮主干道、次干道及各出口的要求，設計快捷、方便、安全的交通系統(tǒng)。 （ 8）場地地 基巖土體穩(wěn)定性較好，基槽（坑）開挖時一般不需進行支護處理。擬建工程重要性等級三級，場地等級二級，地基等級三級，環(huán)境類別Ⅲ類，巖土工程勘察等級丙級。 旅游資源： **草原以其 獨特的自然條件，具有純樸、自然、博大精深的塞外風光特色，形成了黃河、草原、沙漠、七星湖、摩林河溫泉、夜鳴沙等獨具特色的自然景觀。三次產業(yè)結構比由 1999年的 :: 調整為 ::。全 *現(xiàn)有 220 千伏變電站 2 個， 110 千伏變電站 4 個， 35 千伏變電站 10 個，供電能力達到 54 萬千瓦，縣級調度實現(xiàn)自動化。 土地權屬情況 本項目擬建區(qū)域為 **鎮(zhèn)舊城區(qū)，現(xiàn)由 *政府統(tǒng)一規(guī)劃實施舊城區(qū)改造，由 *政府征用為城鎮(zhèn)建設用地。以上策略應根據不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 綜上所述，本項目作為以 **縣 **鎮(zhèn)全面實施舊城區(qū)改造為契機，實施集生活居住、配套商業(yè)、酒店為一體的商住小區(qū)，具有切實的 19 市場需求和發(fā)展空間。截止到 2021 年 12 月底， **區(qū)二手房交易面積 萬平方米，成交金額 萬元，均價 元 /平方米。 商品房供求面積皆呈上升趨勢。 宏觀調控政策，國家對房地產業(yè)的宏觀調控政策，使不具開發(fā)實力和能力的企業(yè)面臨危機，但對有實力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產業(yè)市場健康發(fā)展，才會有房地產業(yè)的長遠發(fā)展。 影響：北京、上海、廣州、深圳等高房價城市房地產宏調控 政策效果明顯，成交量大幅下滑 ，價格也開始出行松 動 。下半年宏調轉向，管理層啟動大規(guī)模刺激樓市消費政策，11 月起成交量開始回升。 13 影響：政府開始 轉向“以廉租房為重點”， 開始更加重視住房保障制度方面的完善，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。 影響：兩 個“八條”政策使樓市 處于短暫觀望狀態(tài)，不久后樓價恢復快速增長。 同時 隨著房價的快速增長，投資型、投機性炒房現(xiàn)象日益加重，對城鎮(zhèn)居民的正常購置房屋造成了較大影響。 問題與建議 從財務評價分析和敏感性分析看，對于本項目最大的不確定因素是地產價格的變動，以及按計劃銷售程度。 投資與效益情況 總體投資與效益情況 本項目估算總投資為 7000 萬元，其中：商品房開發(fā)產品成本為4874 萬元、形成固定資產 2051 萬元、經營資金 75 萬元。 本項目建設用地已落實，拆遷補償工作已得到政府、群眾等有關群體的認可和接受，場地工程地質勘察工作已完成，項目各項基礎建設條件已基本落實。 在此背景下， **縣 作為 **市 總體規(guī)劃中的 15 個重點城鎮(zhèn)，根據**市 “三年大建設、三年大變樣”的城鎮(zhèn)總體發(fā) 展戰(zhàn)略 要求 ，圍 繞“提升城鎮(zhèn)品位、優(yōu)化城鎮(zhèn)環(huán)境、完善城鎮(zhèn)功能、加強城鎮(zhèn)管理”的總體思路和實施“收縮轉移、集中發(fā)展”戰(zhàn)略要求，按照“循環(huán)漸進、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局”的 原則， 制定了《 **鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃（ 20212020 年）》和《 **鎮(zhèn)舊城區(qū)改造實施方案》，全面啟動了城鎮(zhèn)基礎設施建設和舊城區(qū)改造工程。 （ 4）堅持“獨立、客觀、科學、可靠”的原則，提出可供項目 2 單位決策 的建 議，也為有關部門審批項目提供參考依據。 可行性研究報告編制 原則與 依據 編制原則 （ 1）嚴格遵循國家有關法律、法規(guī)，從實際 出發(fā)，合理確定建設規(guī)模， 做到 選址合理、功能健全、設施完善、安全衛(wèi)生。 然而， **市 作為地處西部較為偏僻地區(qū)，雖 然近幾年依托資源優(yōu)勢實現(xiàn)了經濟建設的跨越式發(fā)展，但是由于發(fā)展起點較晚、經濟社會發(fā)展基礎較差，城鎮(zhèn)建設基礎和居住環(huán)境條件均較為薄弱， 規(guī)模小 、 檔次低 、 服務功能差 、 承載能力弱，城鎮(zhèn)化嚴重滯后于工業(yè)化進程， “小城鎮(zhèn)、大工業(yè)” 的矛盾日益突出 ，已不能滿足隨著經濟發(fā)展而日益增長的經濟、社會需求。 本項目擬建地點屬于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)生活區(qū)，目前正處于全面實施舊城區(qū)改造，周邊正在或即將建設諸多新型小區(qū)、配套商業(yè)等，將形成良好的生活居住氛圍。 （ 4）配套商業(yè)除住宅樓底層為 1 層外，其余全部按 2 層設計，并在場地東側沿街布置，規(guī)劃建筑面積 10173m2，另建設 216m2 物業(yè)用房等公共配套設施。 從商品房與自營部分綜合考慮，本項目總投資收益率為 %，資本金凈利潤率為 %；項目所得稅后財務內部收益率為%、財務凈現(xiàn)值為 412 萬元、投資回收期為 年。 精心安排，確保工期、質量、投資控制目標的完成。 影響：協(xié)議出讓土地方式被招拍掛方式取代，隨后全國房價漲 12 聲一片。 2021 年： 8 月 7 日《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（ 24 號文）出臺，核心內容 在于“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。 10 月 22 日財政部、國稅總局宣布降低住房交易稅費，地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策，央行宣布首套住房貸款利率下限可打七折，最低首付比例降為 20%。 2021 年：由于 2021 年下半年開始的新一輪房地產價格的快速上漲，造成了投機炒房等熱錢迅速流入樓市， 房價過快上漲、泡沫隱現(xiàn)、投資趨熱等問題也隨之暴露 ，使 國家房地產業(yè)調控 政策向“ 重民生、抑投機 ，抑制房價、擴大保障”轉變 。因此，隨著經濟社會的持久穩(wěn)定發(fā)展，也將持續(xù)帶動相關產業(yè)鏈和勞動就業(yè)，從而也將為房地產開發(fā)帶來更多機會。 17 房地產市場分析 **市 房地產市場運行情況 在國家宏觀調控和促進房地產市場健康發(fā)展政策的驅動下，2021 年 **市 房地產市場總體呈現(xiàn)出房地產開發(fā)完成投資額持續(xù)增長，商品房新開工及銷售面積增加，二手房交易活躍等特征。隨著新開樓盤價位的提高，部分在售樓盤的售價跟著上調，上調幅度每平方米在 500 元左右，這促使全市商品房價位的整體上升。 尤其進入 2021 年以來，為了加快城鎮(zhèn)建設進程， **縣 開始實施**鎮(zhèn)舊城 區(qū) 進行全面拆遷改造 工程，規(guī)劃 利用三年時間將舊城區(qū)改造成為整體環(huán)境優(yōu)美、基礎設施健全、獨具特色的現(xiàn)代化城市新區(qū) 。廣 21 告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定。 應 采用多種促銷手段，包括： ① 廣告宣傳； ②內部認購； ③ 人員直銷； ④ 舉辦展銷會； ⑤ 集團認購； ⑥ 有針對性地 舉辦展銷會； ⑦ 靈活多樣的付款方式； ⑧ 工程質量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)服務承諾和展示； ⑨ 售樓現(xiàn)場樣板房促銷。 23 區(qū)域概況 地理位置 本項目擬建地點位于 **縣 政府所在地 —— **鎮(zhèn)，位于 **縣 東南部，東距 **區(qū) 130 公里。 24 社會經濟發(fā)展概況 近年來， **縣 始終把抓“發(fā)展第一 要務”放在最重要位置，千方百計促發(fā)展，實現(xiàn)了經濟又好又快發(fā)展。 農畜產品資源：糧食年產量 2 億公斤；牲畜總頭數(shù)達 210 萬頭只，以 **白絨山羊和 ****細毛羊為主，其中 **白絨山羊絨質優(yōu)、產量高，堪稱“纖維寶石”。 本項目場址緊鄰 **中學，周邊有 **人民 醫(yī)院、實驗小學及郵政居、購物中心等文體衛(wèi)生及商業(yè)設施，具有便捷完善的生活配套設施條件。 （ 5）場地季節(jié)性凍結深度 ，凍脹性中等，設計時應考慮凍脹影響。 體現(xiàn)對人和家庭及鄰里之間交流理解關心，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、私密性要求。 小區(qū)總平面布置應充分考慮消防安全，小區(qū)內道路系統(tǒng)以小區(qū)中心向東、南、北三個方向設置放射性道路系統(tǒng)，以滿足內部交通組織的便捷性和消防車流的通暢，并滿足緊急疏散。 小區(qū)內部道路系統(tǒng)采用放射性路網結構，路面寬度按不低于 6m設計，以滿足日常機動車行駛和應急消防車輛通行。 住宅 戶型及單體平面設計 戶型設計總體上尊重當?shù)貧夂蛱攸c及生活習慣，南陽臺設于主臥處并封閉處理，功能空間分布合理，動靜分區(qū)明確， 在戶型結構設計上，按照實用性、適用性的理念基本采用兩室兩廳一衛(wèi)為基礎戶型，部分較大戶型增加一間臥室和衛(wèi)生間，其中主臥靠南客臥靠北中間衛(wèi)生間，客廳與餐廳廚房南北并列形成南北通透的起居空間，主 陽臺 向南設置在起居 室（客廳）處 并封閉處理， 以形成 動靜 分區(qū)、陽光充足 、通風良好、實用性強的生活空間體系 。 商業(yè)建筑因采用沿街連體商鋪形似，因此外立面更個采用端莊淡雅的灰色系，烘托現(xiàn)代商業(yè)氣氛。內窗采用乳白色塑鋼單玻平開窗，居中安裝。 防水防潮工程設計 本項目 地下 結構 防水等級為二級 ， 采用剛性防水和柔性防水相結合的形式， 既 設計抗?jié)B等級為 S。外窗臺低于 900mm 時在窗下部設置 500mm 高的固定窗作為防護措施。 建筑風格與立面造型 在 建筑 外部造型和風格定位上， 住宅建筑考慮全方位的視覺效果，立面造型采用落地飄窗式的寬景洋房、坡屋頂風格，增加外立面層次感和節(jié)奏感，體現(xiàn)高雅、精致的建筑特征。 建筑設計 方案 單體建筑設計 設計理念 本項目擬 打造 一處現(xiàn)代化住宅小區(qū)， 設計 理念秉承“以人為本”的指導思想，以客戶 需求 為 出發(fā) 點 ， 力爭為業(yè)主提供安全舒適衛(wèi)生的環(huán)境優(yōu)良、配套設施完善、安全衛(wèi)生的宜居小區(qū) 。豎向設計采用平坡式布置，坡度在%%之間，場地雨水通過沿路排水渠排出。 總平面布置及 豎向布置 總平面布置 根據場址地形條件，本項目住宅樓平面布局根據項目地形條件和走勢，沿項目東側南北并列布置，住宅樓東側和北側外圍沿街布置商鋪，在場地最南側沿百 靈路布置酒店，以獲取最佳商業(yè)價值。 在總體規(guī)劃 設計 上以“以人為本、簡 約自然 、端莊典雅” 為 規(guī)劃設計主題， 將現(xiàn)代 城 鎮(zhèn) 居住環(huán)境與傳統(tǒng) 生活習慣相 結合，努力營造一種樸實 而優(yōu)雅 的城鄉(xiāng)結合 式的 現(xiàn)代居住模式，將現(xiàn)代 城市 生活與休閑自然的 環(huán)境 氛圍充分結合，為 入住 居民打造更為舒適 、與 自然貼近的 新型城市 居住小區(qū)。 （ 3）場地勘探孔深度范圍內均未見地下水，可不考慮地下水腐 27 蝕性影響。 本項目擬建地點屬于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)生活區(qū)，目前正處于全面實施 26 舊城區(qū)改造，周邊正在或即將建設諸多新型小區(qū)、配套商業(yè)等，將形成良好的生活居住氛圍。中心城鎮(zhèn) **鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)面積 12 平方公里，公共綠地 萬平方米，道路 46 萬平方米，社會服務和居住服務功能完善，輻射帶動能力較強。地面高程～ ，地面坡度 %～ %，擬建場地內全部為風積砂覆蓋，植被發(fā)育一般，場地屬簡單地貌。場地內現(xiàn)有大約 10000 平方米的居民住宅，全部為磚混為主的平房，無其他建構