【正文】 寫字樓 樓內(nèi)設(shè)有 3 部電梯。 總平面主要設(shè)計(jì)指標(biāo) 表 項(xiàng)目總平面規(guī)劃指標(biāo)表 總用地面積 ㎡ 77546 總建筑面積 ㎡ 295443 其 中 地上建筑面積 ㎡ 202143 其中 家居商場(chǎng)面積 ㎡ 179986 辦公 寫字樓 面積 ㎡ 20257 地下建筑面積 ㎡ 95200 其中 地下 一層建筑面積 ㎡ 47600 地下家居商場(chǎng) ㎡ 27500 機(jī)動(dòng)車庫(kù)及設(shè)備用房 ㎡ 20210 地下二層建筑面積 ㎡ 47600 容積率 建筑密度 % 45 綠地率 % 35 停車位 輛 1845 其中 地上停車 輛 196 地下停車 輛 1649 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 25 建筑工程 主要建構(gòu)筑物及用途 項(xiàng)目 包括 美凱龍 家居 商場(chǎng) 1 棟， 主樓 6 層，周邊為 23 層 附樓 ， 主要用于家居產(chǎn)品銷售 ， 23 層高層 寫字樓 1 棟，主要用于辦公租賃 。 （ 2） 為保證 環(huán)境空氣質(zhì)量良好，合理布置了集中綠化和一般綠地，營(yíng)造 怡然的購(gòu)物 氛圍，形成都市中的 “ 綠洲 ” 。 總平面布置詳見“總平面 圖” 。 項(xiàng)目停車位合計(jì)可達(dá)到 1845個(gè)， 滿足 項(xiàng)目 停車需求。 建筑地上部分退讓北側(cè)用地紅線 15 米，退讓東側(cè)規(guī)劃道路紅線最小處 15 米，退讓南側(cè)用地界限高層最小距離為 20 米 ,多層退讓用地界線最小距離為 15 米，退讓西側(cè)用地紅線最小距離為 15 米。 ③排水： 項(xiàng)目所在區(qū)建有完善的污水收集和處理系統(tǒng)，項(xiàng)目所在地污水直接接入城市污水管網(wǎng)系統(tǒng)，經(jīng)收集和污水處理站處理后才能排放。 項(xiàng)目擬建地位于三環(huán)線的出口處，無疑可以享受三環(huán)線的便利。 水文地質(zhì)條件 項(xiàng)目區(qū)域水系涉及有 漢江 等。春季雨量占全年降雨量的 %，夏季雨量占全年降雨 量的 %，秋季雨量占全年降雨量的 %，冬季雨量占全年降雨量的%。 硚 口 區(qū)地貌單元屬漢江沖積一級(jí)階地，場(chǎng)地地形總體上較為平坦，地面標(biāo)高在 ～ 。瑞典宜家家居公司擬在 硚 口額頭灣建設(shè)亞洲最大的宜家家居商場(chǎng)和購(gòu)物中心，湖北華創(chuàng)投資有限公司擬投資，在古田地區(qū)征地 400畝，建設(shè)集研發(fā)、設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)化、孵化、展示、培訓(xùn)于一體的華中地區(qū)首家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值過 20 億元。 新時(shí)期 應(yīng)通過轉(zhuǎn)變觀念，以新的資源觀來 加快古田商業(yè)中心的建設(shè)，以新的發(fā)展觀來認(rèn)識(shí)古田商業(yè)中心的地位和作用 ， 搶抓王家墩商務(wù)區(qū)（ CBD）沿線開發(fā)機(jī)遇， 順應(yīng)規(guī)劃要求， 進(jìn)一步 加快古田 “中央采購(gòu)區(qū)”建設(shè) 步伐。 區(qū)域 發(fā)展規(guī)劃分析 上世紀(jì) 90 年代， 化工企業(yè)是 硚 口工業(yè)經(jīng)濟(jì)的重頭戲，武漢市 80%以上的化工企業(yè)集聚 硚 口 古田 。推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整加快建沒以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)收為 支撐，現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。 表 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)據(jù) 建設(shè)規(guī)劃指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 77546 總建筑面積 ㎡ 295443 其 中 地上建筑面積 ㎡ 202143 其中 商業(yè) 面積 ㎡ 179986 寫字樓 面積 ㎡ 20257 地下建 筑面積 ㎡ 95200 其中 地下一層建筑面積 ㎡ 47600 其中 地下家居商場(chǎng) ㎡ 27500 地下車庫(kù)及設(shè)備用房 ㎡ 20210 地下二層建筑面積 ㎡ 47600 容積率 建筑密度 % 45 綠地率 % 35 停車位 輛 1845 其中 地上停車 輛 196 地下停車 輛 1649 項(xiàng)目建設(shè)期 年 2 項(xiàng)目 總 投資 萬元 投資利潤(rùn)率 % % 投資回收期 年 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率 % % 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 11 報(bào)告編制 依據(jù) （ 1）項(xiàng)目 委托咨詢合同； （ 2） 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件 ； （ 3） 項(xiàng)目用地的 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書； （ 4）項(xiàng)目 環(huán)境影響評(píng)價(jià)批復(fù)意見 ； （ 5）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； （ 6） 項(xiàng)目 建設(shè) 單位提供的其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等； （ 7） 湖北省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法； （ 8） 國(guó)家發(fā)改委 19 號(hào)令 ； （ 9） 其他有關(guān)依據(jù)資料。 建設(shè)條件 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 交通便捷，供水、供電、排水及通信設(shè)施 等市政配套設(shè)施 規(guī)劃合理 ，工程建設(shè)條件 優(yōu)越 。 紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建成后，將與已建成的大武漢家裝、香江家居、金太陽(yáng)市場(chǎng)，籌建中的宜家家 居一道，形成全國(guó)最大的家居建材市場(chǎng)群。預(yù)計(jì)未來 510 年內(nèi)，古田地區(qū)居住人口將從目前的 28 萬增加到 50 萬 ，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶動(dòng)該地區(qū)家居建材 消費(fèi)市場(chǎng) 。擬建地 交通便捷， 輕軌 1 號(hào)線 貫通全區(qū)， 規(guī)劃建設(shè)中的地鐵 5 號(hào)線也 在宗關(guān)交匯， 擬建地區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通便捷， 商業(yè)潛力巨大。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 5 根據(jù) 2021年 武漢市房地產(chǎn)銷售 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 全市房地產(chǎn)業(yè)也保持了穩(wěn)步發(fā)展趨勢(shì) 。 因 此， 中國(guó)家具行業(yè)有著巨大的市場(chǎng)潛力。國(guó)家的這一舉措，進(jìn)一步促進(jìn) 了 我國(guó)的住宅建設(shè)，由于住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，住宅作為一種商品進(jìn)入市場(chǎng)， 進(jìn)而也 為各類家具和配套產(chǎn)品提供了發(fā)展空間。我國(guó)家具業(yè)已經(jīng)從一門傳統(tǒng)的手工業(yè)，發(fā)展成為一個(gè)以機(jī)械化生產(chǎn)為主、門類齊全、技術(shù)和藝術(shù)含量不斷提高的重要產(chǎn)業(yè)。 2021 年銷售總額突破 153 億元，成為中國(guó)家居業(yè)的第一品牌，成為世界家居業(yè) 500 強(qiáng)之一。 紅星家具集團(tuán)有限公司創(chuàng)始于 1986年，是以“紅星美凱龍”品牌連鎖經(jīng)營(yíng)的國(guó)家級(jí)大型家居企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)資金人民幣 1 億元。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展有限公司 按紅星集團(tuán)連鎖家居商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行管理 ，立足武漢，開拓武漢乃至華中地區(qū)市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)的 穩(wěn)步 快速發(fā)展和人民生活水平的顯著提高為企業(yè)產(chǎn)品的銷售提供了強(qiáng)有力的購(gòu)買基礎(chǔ)。 此外 ， 由于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的崛起，國(guó)內(nèi)每年有數(shù)千萬平方米的辦公樓宇和公共 建筑竣工，要求提供大量不同門類的家具，尤其是辦公家。根據(jù)《武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》： 2021年全年地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長(zhǎng) %。 （ 2）擬建區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境 項(xiàng)目選址 硚 口 區(qū)古田地區(qū)，擬建地 交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出 ， 具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)達(dá)的商貿(mào)資源?？v觀武漢商業(yè)版圖，古田商圈與漢陽(yáng)鐘家村商圈、武昌中南路商圈均位于交通要塞，路網(wǎng)發(fā)達(dá)的區(qū)域，三大商圈距離等間，勢(shì)力范 圍互不重疊，三鎮(zhèn)鼎立的格局也逐漸顯現(xiàn)。 現(xiàn)其 二期西匯生活廣場(chǎng) 也已 建成開業(yè) 。 項(xiàng)目總 用地面積 77546 ㎡ ，總建筑面積合計(jì) 295443 ㎡ 。 投資規(guī)模及資金籌措方案 （ 1）項(xiàng)目總投資 按照建設(shè)規(guī)模，依據(jù)工程投資估算相關(guān)指標(biāo)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)， 項(xiàng)目總投資合計(jì)為 萬元， 其中：工程費(fèi)用 萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元；工程預(yù)備費(fèi) 萬元 。 武漢市“十二五”規(guī)劃確定發(fā)展目標(biāo)為： 搶抓國(guó)家實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略、兩型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)和省“兩圈一帶”發(fā)展戰(zhàn)略的重大機(jī)遇，進(jìn)一步解放思想，乘勢(shì)而上，在兩型社會(huì)建設(shè)取得重大突破，著力打造全國(guó)重要 的先進(jìn)制造業(yè)中心、 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心 和綜合性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、綜合交通樞紐基地，努力把武漢建設(shè)成為中部地區(qū)崛起的龍頭城市、全國(guó)重要的中心城市，成為全國(guó)兩型社會(huì)會(huì)建設(shè)和自主創(chuàng)新典型示范區(qū) 。 穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。 圍繞這一目標(biāo)要求， 硚 口區(qū)將重點(diǎn)建設(shè) “ 五區(qū)一帶 ” 六大功能區(qū)：漢正街商貿(mào)旅游區(qū)（全國(guó)區(qū)域性商品交易和旅游購(gòu)物中心） 、寶豐商務(wù)區(qū)（全市重要商務(wù)板塊和全省知名的特色文化服務(wù)區(qū)）、 中央采購(gòu)區(qū)（中部地區(qū)家居家裝產(chǎn)業(yè) “ 品牌大本營(yíng) ” 和 “ 創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心 ” ） 、都市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（武漢城市圈內(nèi)最具創(chuàng)新活力的中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園）、國(guó)際商業(yè)休閑區(qū)（中部地區(qū)重要的國(guó)家旅游目的地、漢江生態(tài)商務(wù)帶（全市與武昌、江岸齊名的重要臨水商務(wù)板塊）。另一頭是展示銷售和室內(nèi)裝飾的終端服務(wù)的 “ 啞鈴式 ” 古田商業(yè)模式。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 本項(xiàng)目 建設(shè)單位為 武漢 紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展有限公司 ，該公司持有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)范圍： 家具、建筑材料、化工原料、裝飾材料、金屬材料、五金、百貨、針紡織品、衛(wèi)生潔具批發(fā)；房地產(chǎn) 開發(fā) 。 年平均氣溫為 ℃ ，多年月最高平均氣溫 ℃ （ 7 月），最低平均氣溫 ℃ （ 1 月）。 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112021） 和《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》 (GB183062021)，武漢市抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。 古田區(qū) 擁有極其便利的交通：古田區(qū) 地處中環(huán)以內(nèi)，緊鄰 10 318 國(guó)道。 區(qū)內(nèi) 額頭灣變電站在規(guī)劃建設(shè)中 。 美凱龍 商場(chǎng) 由主樓及附樓組成， 6 層 主樓 平行 橋 孝高速 布置 ， 23 層 附樓 環(huán)繞大商場(chǎng)主樓 布置 ，與主樓通過連廊相連 ；用地西南角布置 23 層 高層 辦公 寫字 樓 。 停車設(shè)置 項(xiàng)目停車需求 分析 ： 根據(jù)武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局《武漢市建筑武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 22 物停車配建指標(biāo)值》的相關(guān)規(guī)定， 按 8輛 /1000平方米 配置車位 ， 項(xiàng)目商業(yè) 及辦公 建筑面積 合計(jì) 227743 平方米， 需配置 機(jī)動(dòng)車停車位 1822個(gè) 。 帶狀景觀 —— 有機(jī)結(jié)合道路和建筑形狀，作為基地和外部環(huán)境的過渡和引導(dǎo)，沿道路邊、沿規(guī)劃河、沿建筑周圍布置沿帶狀綠化景觀。 根據(jù)所處的區(qū)位及 武漢市的降雨情況，整個(gè) 區(qū)內(nèi) 地勢(shì)應(yīng)比周邊市政道路高。 （ 5） 盡量減少能源的消耗，在技術(shù)設(shè)計(jì)中， 建筑 外墻盡可能采用建筑材料自保溫，冷熱橋部位采用聚 苯已烯泡沫塑料板保溫層。在主商場(chǎng)內(nèi)部以共享中庭為核心，布置南北、東西方向向交錯(cuò)貫通的室內(nèi)休閑街作為商業(yè)布局的主干道；共享中庭采用中空的方式，自地下一層通高至 六 層，氣勢(shì)恢宏，空間開闊，以聚集人氣，提供休閑觀光的場(chǎng)所 。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 26 表 項(xiàng)目主要建筑物 功能布局表 建筑。 樓內(nèi)主要分為 固定商鋪和對(duì)外 商鋪。 在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中已考慮到日照、通風(fēng)、采光對(duì)區(qū)內(nèi)不同地方的生態(tài)環(huán)境影響。 米（ 1985 國(guó)家高程基準(zhǔn)）。室外鋪裝采用高檔材質(zhì)。 車行入口配合地下車庫(kù)入口設(shè)置，減少地面車流對(duì)人行干擾 。 硚 口 區(qū)已具有較為完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)、服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)、良好的產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境、服務(wù)環(huán)境等 。而舵落口離 紅星美凱龍 在漢的選址之處也已不遠(yuǎn)，市民可以乘輕軌 到達(dá) ，交通運(yùn)輸條件十分優(yōu)越 。 場(chǎng)地 附近 無不良污染源，根據(jù)地下水水質(zhì)分析結(jié)果，本場(chǎng)地地下水對(duì)砼及砼中 鋼筋 無 腐蝕性。 工程地質(zhì)條件 場(chǎng)區(qū)土層分布較穩(wěn)定，土質(zhì)較均勻，適宜工程建設(shè)。 氣候條件 項(xiàng)目 擬建地 處長(zhǎng)江中下游亞熱帶季風(fēng)性 濕潤(rùn)氣候，四季分明，春季寒潮活動(dòng)頻繁，氣溫驟升驟降，晴雨間變；春末夏初氣候溫和，雨水充沛，風(fēng)向多變；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出現(xiàn)。 紅星美凱龍落戶古田，將于大武漢家裝、香江家居、金太陽(yáng)市場(chǎng)以及籌建中的宜家家居一道，形成全國(guó)最大的家居建材市場(chǎng)群， 其將 奠定了 古田 區(qū)在全市的商業(yè)地位，使之成為古田商業(yè)中心的發(fā)動(dòng)機(jī)，為打造建材家居的中央采購(gòu)區(qū)匯 聚人氣， 同時(shí) 其 也成為拉動(dòng)湖北省乃至華中地區(qū)內(nèi)需的大型平臺(tái) ， 帶動(dòng)武漢商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 15 三是以更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光為古田商業(yè)中心建設(shè)創(chuàng)造條件 ， 硚 口區(qū) 將 進(jìn)一步 “ 騰籠換鳥 ” 為古田商業(yè)中心發(fā)展提供更大的空間。 硚 口區(qū)的 “騰籠換鳥” ，為 硚 口 古田商業(yè)中心的發(fā)展提供更大的空間。重點(diǎn)發(fā)展鋼鐵、汽車、石化、電子信息、船舶及裝備制造等支機(jī)產(chǎn)業(yè)，支持輕工紡織、煙草食品業(yè)等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化發(fā)展，突破發(fā)展半導(dǎo)體及大規(guī)模集成電路、新型顯示、節(jié)能環(huán)保裝備、新一代移動(dòng)通信、新能源、生物醫(yī)藥、激光、新動(dòng)力汽車、數(shù)控機(jī)床、新