房屋“聯(lián)建”、“參建”形式的法律思考-免費(fèi)閱讀
【正文】 在司法實踐中，也確實存在不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格的主體或未辦理聯(lián)建審批及土地使用權(quán)變更手續(xù)的聯(lián)建合同而認(rèn)定為有效合同的案例，但這些案例僅限于發(fā)生在我國《房地產(chǎn)管理法》施行前的房屋聯(lián)建合同中，同時，是以補(bǔ)辦了合建審批手續(xù)及土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為前提。而由于房屋聯(lián)建合同因涉及土地使用權(quán)的問題，它是一種土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的特殊形式。“不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效”，《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第19條也明確規(guī)定，以取得的土地使用權(quán)作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的，“合資、合作雙方應(yīng)當(dāng)在項目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，從而以法律形式確定了以房地產(chǎn)開發(fā)為目的房屋聯(lián)建合同的主體必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。因此，此類房屋參建合同，實質(zhì)上也是一種房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同。 在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產(chǎn)開發(fā)，因規(guī)劃工程許可證等建房審批手續(xù)系一方領(lǐng)取，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，這種方式實質(zhì)上是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)首先歸持有建房審批手續(xù)的一方享有，只有一方在辦理了房屋權(quán)登記后，才能根據(jù)合同的約定將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于另一方?，F(xiàn)就幾種常見類型的聯(lián)建合同及其法律性質(zhì)分析如下： 第一、雙方共同提供建設(shè)用地，共同出資，共同辦理建房審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，房屋竣工后，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)，在此種類型合同中，因為規(guī)劃許可證是以雙方的名義取得，根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關(guān)規(guī)定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記。從合同的角度上理解，“聯(lián)建”應(yīng)是指兩個或兩個以上的主體以協(xié)議的方式就房屋的建造開發(fā)約定共同負(fù)責(zé)立項和工程施工，并按照比例享受權(quán)利、承擔(dān)一定義務(wù)的聯(lián)合開發(fā)形式。但由于以該形式產(chǎn)生的房屋聯(lián)建合同不是合同法意義上的一種獨立的合同類型，在權(quán)利義務(wù)內(nèi)容及客體上沒有固定的和特有的要求，因此，在司法實踐中對這一特殊的合同形式認(rèn)識不一，理解不一，從而導(dǎo)致對該糾紛的處理也各不相同。面對這些以聯(lián)建、參建方式訂立的內(nèi)容各不相同的合同，如何界定其性質(zhì)，則有必要首先界定聯(lián)建、
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1