【正文】 備 注 樓宇名稱 城南故事 調(diào)查日期 2020 年 11 月 13 日 容積率 綠化率 40% 配套設(shè)施 周邊配套： 商場(chǎng)：新一佳 銀行：建行 農(nóng)行 農(nóng)業(yè)合作社 26 中小學(xué)：井圭小學(xué)紅星小學(xué)井灣中學(xué) 周邊商業(yè)： 井灣子家居 MALL、井灣子新一佳超市、大潤(rùn)發(fā)超市、步步高、天劍百貨、家樂(lè)福 周邊醫(yī)院： 仁和醫(yī)院、市中心醫(yī)院、佑康醫(yī)院等 周邊學(xué)校： 中南林業(yè)科技大學(xué)、鐵道學(xué)院、女子大學(xué)、井灣中學(xué)、 中建五局中學(xué)、紅星小學(xué)、井圭路小學(xué)、紅星幼兒園等 周邊交通： 可搭乘 60 14 137路公交車至井灣子站下車前往 樓層差 最高 7100 最低 5888 平均 6600 朝向差 最高 7100 最低 5888 平均6600 起價(jià) 5888 最高價(jià) 7100 折實(shí)均價(jià) 6600 開發(fā)商、承建商、設(shè)計(jì)者和代理商 開發(fā)商 ： 湖南樂(lè)萬(wàn)邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑單位： 旭星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位： 湖南城市學(xué)院 客戶群及 購(gòu)買戶型 中青年 一居室 4042 平米 二居室 8791 平米 三居室 85126 平米 各戶型、 各樓層 銷售狀況 兩室兩廳一衛(wèi) 低層 兩室兩廳兩衛(wèi) 中層 三室兩廳兩衛(wèi) 高層 現(xiàn)場(chǎng)售賣 情況 戶型 所在樓 棟 所在樓 層 銷售率 房 /廳 /廚 /衛(wèi) /陽(yáng) /工人房 第一棟 5 40% 房 /廳 /廚 /衛(wèi) /陽(yáng) /工人房 第二棟 3 34% 房 /廳 /廚 /衛(wèi) /陽(yáng) /工人房 第三棟 6 20% 復(fù)式房 第二棟 5 32% 平均銷售率 34% 強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn) 城南故事項(xiàng)目戶型以中小戶式為主，均為二梯三戶或者二梯四戶。 不足之處 價(jià)格昂貴，普通工薪階級(jí)消費(fèi)不起，消費(fèi)群體少。 e=m/k＝ (2)投資回收期 (t) 靜態(tài)投資回收期 (t)是指項(xiàng)目初始投資起到用項(xiàng)目的凈收益償還全部投資所需時(shí)間，以年表示： t=k/R(K 項(xiàng)目總投資 R每年凈收益） T=(32625/4)= (3)動(dòng)態(tài)投資回收期計(jì)算： 因?yàn)槊磕甑膬羰找娌坏阮~時(shí)，采取累積法計(jì)算投資回收期 Pt Pt=3 1+≈ 年 盈虧平衡分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目中對(duì)盈利能力指標(biāo)最敏感的是銷售價(jià)格，縱觀近幾年房地產(chǎn)業(yè)房?jī)r(jià)居高不下，本項(xiàng)目銷售價(jià)格下降的可能性非常小，故在盈虧平衡分析時(shí)，分析 產(chǎn)品成本與產(chǎn)品產(chǎn)量的關(guān)系：因?yàn)榇耸欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目，所以固定成本即為產(chǎn)品總成本： C=CF 盈虧平衡點(diǎn)是項(xiàng)目盈利與虧損的臨界點(diǎn)，即 B=C，即 P=B/Q。經(jīng)綜合估算前期工程費(fèi)用，按每平方米建筑面積約300 元／ m178。每半年售 50%。項(xiàng)目的工程建設(shè)和市場(chǎng)銷售重疊進(jìn)行。長(zhǎng)沙本地人有戀湘情節(jié)，會(huì)想要永久性的呆在長(zhǎng)沙，外來(lái)人員也會(huì)由于長(zhǎng)沙的飛速發(fā)展而留在長(zhǎng)沙， 一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。當(dāng)然， 但是絕大多數(shù)置業(yè)者 接受傳統(tǒng)的 “ 先小后大 ” 的購(gòu)房方式，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力量力而為。 消費(fèi)者戶型傾向 傾向中小戶型的潛在置業(yè)者仍然占多數(shù)，住房面積偏好主要集中在 90120㎡面積段，占比 %，其次是 4090 ㎡面積段，占比 %。隨著 2020 年經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)回暖，長(zhǎng)沙地鐵 2 號(hào)線的開工建設(shè)，南湖路過(guò)江隧道、城際輕軌、火車北站片區(qū)整改等大型項(xiàng)目的相繼開工建設(shè)，長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資總額不斷增長(zhǎng)，累計(jì)投資總額高達(dá) 3055 億元，同比增長(zhǎng) %。 土地價(jià)格： 元 /平方米，土地出讓總價(jià)： 21450000 元。t do market research, the blind, the design side, the side construction optional sex management practice seriously, a large number of housing idle and capital backlog is often happened. Due to the field of real estate development has many characteristics, its development process, construction cycle, financial system, capital recycling, etc is different from other industries, so that the general investment project evaluation strategy can not pletely suitable for real estate development project, it also objective caused the plan, has the purpose of the design, the argument of the real estate development project many difficulties. Therefore, how to guide the healthy development of real estate, reduce the blindness development in the theory and practice two levels looking for real estate development argument effective strategies, has bee a hot topic, the course design in chang sha city in accordance with the first land and ine the development project, the construction of modity house project development and construction feasibility research, the authors an article tries to analyses the specific project, the authors, this paper probes into real estate development in the process of how to use the system scientific feasibility strategy, solve real estate development demonstration of the procedures, content and argumentation conclusion insufficiency, find crack under plex situation, real estate development, the authors analyses the feasibility and investment decision thinking and strategy. 【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)； 綜合項(xiàng)目； 可行性淺析淺析； 【 Key words】 real estate development； integrated project； study of feasibility 4 1 項(xiàng)目概況 基本情況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目暫定名稱： xxxx。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程從本質(zhì)來(lái)講 ,是一種資金按既定計(jì)劃進(jìn)行投入并增值后回收的過(guò)程。 內(nèi)部收益率 .............................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 銷售費(fèi)用 ................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 5 項(xiàng)目投資估算 .................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 投資環(huán)境分析 .......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 基本情況 ................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模與目標(biāo) ......................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建設(shè)周期 ................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 公共配套設(shè)施費(fèi) ....................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 6 現(xiàn)金流量表、損益表 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)分析 .............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。s real estate industry is in the rapid development period, and in the foreseeable in quite long period of time, China39。 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模與目標(biāo) 項(xiàng)目擬規(guī)劃建成現(xiàn) 代化的、具有前瞻性的高尚居住區(qū)、商業(yè)區(qū)，物業(yè)形態(tài)主要有多層、小高層住宅。 GDP 保持較快增速，經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭良好 自 2020 年以來(lái)，長(zhǎng)沙 GDP 一直穩(wěn)定增長(zhǎng) GDP 增長(zhǎng)幅度穩(wěn)定在 14%