【正文】 財務風險及對策 (1) 風險分析 : 因為本項目建設(shè)采用自籌與銀行貸款相結(jié)合。 項目社會效益分析 幼稚園建成后 ,對滿足和改善君蓮小區(qū)幼兒入園條件 ,更好地實施《幼兒園指導綱要》 ,全面推進素質(zhì)教育具有明顯而深遠的現(xiàn)實意義 ,將帶來顯著的社會效益 ,具體體現(xiàn)在 : 改善辦園條件 ,使幼兒 在優(yōu)美的環(huán)境中健康成長。幼稚園項目由于其產(chǎn)品具有公共物品的性質(zhì) ,因而向全體居民提供“公共消費品” ,這就在一定程度上促進了社會財富的均等化分配。 本項目實施可大大緩解幼兒的入園壓力 ,有利于促進全區(qū)幼兒教育穩(wěn)定、持續(xù)、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展 ,也有利于加快為國家和本地區(qū)培養(yǎng)人才的步伐 ,從外部環(huán)境上實現(xiàn)對當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展的貢獻。本章對項目的社會、經(jīng)濟效益進行綜合分析 ,側(cè)重于社會評價。 2020 年 ,房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 52 億元 ,占全區(qū)增加值總量的 11% 。詳細計算 ,參見項目借款還本付息計算表。 2)投資結(jié)構(gòu) 本項目投資共分為土地費用、建安費用、室外總體、前期工程及專業(yè)費用、建設(shè)期利息、流動資金以及其他費用等大部分 ,投資總額 萬元。工程預備費一般以分為 :基本預備費 ,漲價預備費。 7)其他費用。項目投資估算表見附表 2,投資構(gòu)成如圖 1 所示。做為整個項目的公建配套項目 ,本項目將圍繞著整個項目的建設(shè) ,做好配套工程的建設(shè)工作 ,并納入整個項目的組織管理之中。對于居住區(qū) 180萬平方米的若干項目群來說 ,項目公司將建立專門業(yè)主方項目管理團隊 ,負責項目的建設(shè)開發(fā) ,形成若干個由各專業(yè)人員構(gòu)成的項目管理團隊群 ,對整個籌建過程中的工作進行督促、組織、協(xié)調(diào) ,以及編制用款計劃 ,執(zhí)行資金收支操作。 第四章 項目組織與管理 項目組織構(gòu)架及融資方式 上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司為本項目的發(fā)展商。 外墻面 :采用膠粉 EPS 顆粒保溫漿料外墻外保溫系統(tǒng)。 3 園區(qū)設(shè)置物業(yè)管理機構(gòu) ,環(huán)境保護的有關(guān)設(shè)施均由物業(yè)管理機構(gòu)負責安排人員巡視、操作管理和設(shè)備的維護保養(yǎng)。 2 廢氣 廚房油煙氣和煤氣燃燒廢氣經(jīng)脫排油煙機處理后排入排煙豎井 ,通過屋頂高空排放。堅持經(jīng)濟效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則 ,在設(shè)計中采用低毒低害、無毒無害的原輔材料 ,采用節(jié)能、低噪聲設(shè)備 ,采用少污染的新技術(shù) ,把產(chǎn)生的污染減少到最低限度。 室外消火栓系統(tǒng)采用二路 DN200 市政管網(wǎng)進水 ,消防管在基地四周形成環(huán)網(wǎng) ,并設(shè)數(shù)組室外地上式消火栓 ,供室外消防 .室外消火栓間距不超過 120 米 ,且距離 建筑物消防水泵接合器不超過 40 米 . 本樓設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。 排水設(shè)計 室外采用分流制 ,污水排入市政污水管道 ,雨水排入市政雨水總管。 防雷及安全接地設(shè)計 1 本園區(qū)所有建筑物均按三類防雷建筑 物設(shè)計 ,防雷引下線和接地裝置利用柱內(nèi)及基礎(chǔ)內(nèi)主鋼筋?，F(xiàn)初步選用的樁型為 :PHCφ 400,24m 長。力求剛度中心與建筑物重心保持一致 ,減少扭矩對結(jié)構(gòu)的不利影響 。內(nèi)裝修材料要符合室內(nèi)裝飾材料的衛(wèi)生標準 ,其室內(nèi)空氣質(zhì)量應達到國家標準《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》(GB/T18883)的要求。 合理利用資源。在滿足幼兒園的各項基本功能的前提下 ,應 根據(jù)兒童的特點 ,從使用和安全上進行特別的設(shè)計 ,如 :樓梯的梯級高度要適合幼兒使用特點 ,樓梯踏步高度不能大于 150mm,寬度不能小于 260mm,樓梯井寬度不能大于 200mm。幼兒園園舍用房與周圍相鄰的建筑物保持了合適的距離 ,從而保證了整個建筑物能夠有良好的日照和通風。項目總用地面積 8000 平方米 ,總建筑面積 4900 平方米 ,擬規(guī)劃幼兒園園舍用房、室外游戲場地和綠化用地三部分 ,綠化率≮ 35%。幼兒園的建設(shè)規(guī)模應根據(jù)其服務的居民人口來確定。 本項目做為君蓮居住區(qū)的配套公建項目之一 ,對完善整個居住區(qū)的環(huán)境有著重要意義。 投資的必要性 君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū) ,占地 ,總建筑面積 180萬平方米 ,其中住宅 154萬平方米 ,分為 A、 B、 C、 D、 E、 G、 H、 I、 J 地塊。目前閔行區(qū)本地人口和流動人口的比例基本為 1:1。區(qū)內(nèi)有市級河道 2 條 ,河道長度 公里 ?，F(xiàn)有河道 3724 條 ,水面積 平方公里 ,占全區(qū)面積 %。東與徐匯區(qū)、浦東新區(qū)、南匯區(qū)相接 ,南與奉賢區(qū)隔江相望 ,西和青浦區(qū)、松江區(qū)接壤 ,北鄰嘉定區(qū)、長寧區(qū)。幼兒園的效能取向則主要是社會效益取向 ,它主要追求社會效益 ,這是由教育的本質(zhì)所決定的。具體進度計劃見附表 1 所示 ,資金投入計劃見附表 3 所示。 項目技術(shù)方案 本項目的工程技術(shù)方案包括總平面設(shè)計 ,建筑設(shè)計 ,結(jié)構(gòu)設(shè)計 ,電氣設(shè)計 ,給排水及消防設(shè)計 ,和安保與節(jié)能設(shè)計六大塊。高樓、公寓、別墅 ,近 200 個住宅 群落展現(xiàn)了一道道多彩多姿的亮麗風景線 ,小橋流水、紅花綠樹 ,先進和健全的物業(yè)管理 ,凸現(xiàn)了環(huán)境意識、人文關(guān)懷 ,打造了閔行品牌。同時 ,先后獲得國家環(huán)境保護模范城區(qū)、國家園林城區(qū)、中國人居環(huán)境范例獎、聯(lián)合國迪拜人居環(huán)境范例獎、全國 衛(wèi)生城區(qū)、上海文明城區(qū)等榮譽稱號。人們已經(jīng)開始不滿于林林總總的辦公大樓 ,不絕于耳的汽車噪音 ,嚴重的城市污染 。 關(guān)于編制君蓮居住區(qū) A 地塊幼稚園項目可行性研究報告的協(xié)議 。 上海市或閔行區(qū)發(fā)展計劃委員會有關(guān)君蓮居住區(qū)的批復文件 閔行區(qū)發(fā)展和改革委員會《關(guān)于君蓮居住區(qū) A 地塊幼稚園項目建議書的批復》 。疏解經(jīng)濟中心成為大勢所趨。目前 ,正在積極創(chuàng)建全國文明城區(qū)和國家生態(tài)區(qū)。 顓橋鎮(zhèn)公共服務設(shè)施成熟 ,交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施相對較完善 ,房產(chǎn)項目已具相當規(guī)模。整個設(shè)計科學、規(guī)范 ,尤其是對各種功能和綠化的設(shè)計 ,達到了比較高的水平。 項目投資和效益 本項目投資共分為土建費用、安裝費用、室外總體費用、土地費用、前期費用、配套費用以及其他費用等部分 ,投資總額 萬元。幼兒園不能以追求 贏利為主要目的?？偯娣e 平方公里。市級河道 2 條不含黃浦江、吳淞 江 ,區(qū)級河道 19 條 ,鎮(zhèn)級河道 189 條。區(qū)級河道 19 條 ,河道長度 公里。而隨著閔行科技、經(jīng)濟的不斷發(fā)展 ,許多外地或市區(qū)人口都將逐漸遷向閔行 ,必定造成一定人口的壓力。居住區(qū)內(nèi)居住人口將達 萬人左右 ,存在著大量的 0~6 歲學前兒童。項目的建設(shè)是必要的 ,也是可行的 ,有著巨大的社會需求 ,社會效益顯著。按規(guī)定 ,幼兒園配建“千人指標” :建筑面積為 551 平方米 。 設(shè)計原則和總體構(gòu)思 符合君蓮居住區(qū)總體規(guī)劃 ,執(zhí)行國家方 針政策 ,滿足國家和本市的規(guī)范、標準、規(guī)定的要求 ,注重社會效益 ,體現(xiàn)“以人為本”的和諧社會理念。幼兒園的總平面布置結(jié)合幼兒園的占地形狀和幼兒園的功能特點 ,按保育、教育、游戲活動、生活等不同功能進行合理的分區(qū) :將幼 兒園的用地劃分為園舍建筑用地、室外游戲場地和綠化用地三部分 ,室外游戲場地要考慮到兒童的活動特點和幼兒園自身特性 ,設(shè)置共用游戲場地和分班游戲場地 ,保證兒童每天都有足夠的室外活動時間 ,綠化用地應集中綠化和分散綠化相結(jié)合 ,嚴禁種植有毒、帶刺的植物。樓梯除設(shè)成人扶手外 ,還應在梯段兩側(cè)設(shè)幼兒扶手 ,其高度不能大于 600mm。節(jié)能措施得到重視 ,平面的規(guī)整性 ,外圍護墻體和層面采用高效保溫性能材料和受力結(jié)構(gòu)的復合體 ,密閉性能良好的門窗 ,也都成為節(jié)能的有效方式。室內(nèi)環(huán)境污染應按國家標準《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》 (GB50325)執(zhí)行。構(gòu)造柱的布置滿足砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 。 以上設(shè)計的樁長要視具體地質(zhì)情況而定 ,沉降要求控制在 130mm 左右。 2 園區(qū)配電系統(tǒng)的接地制式為 TT 制 ,電器線路采用 PE 線專放 ,各供電單元均設(shè)置總等電位節(jié)點連接 ,衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置局部等電位連接 ,插座回路及柜式空調(diào)回路采用漏電保護 ,以確保用戶安全。園區(qū)污水排入市政污水管。 給排水管材 給水出泵管至屋頂水箱及水表前水管采用外鍍鋅內(nèi)襯塑管材及管件 ,水表后冷熱水管采用 PPR 聚丙烯冷熱水管材及配件 ,熱熔連接。 3 設(shè)計范圍 根據(jù)“三同時”原則 ,本工程設(shè)計范圍內(nèi)所產(chǎn)生的各種污染的治理均在本次設(shè)計范圍內(nèi)。為了防止油煙氣的倒流 ,在排煙支管上采取防倒煙措施。 4 人員編制由園區(qū)物業(yè)管理部門統(tǒng)一安排。 3 能量計量儀表 設(shè)置煤氣表、水表、電表 ,其中電表采用分時計價。公司擬采取項目公司模式與項目總經(jīng)理負責制相結(jié)合的機制進行本案開發(fā)宜融資安排 :君蓮居住區(qū)的整體開發(fā)由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司組建項目公司進行融資 ,主要融資渠道有 :上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司自籌資金與銀行借款等方式。這樣既減輕了上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司的管理壓力 ,又便宜實現(xiàn)項目內(nèi)部的協(xié)調(diào)和推進。 項目建設(shè)進度計劃 本項目做為整個項目的公建配套項目 ,建設(shè)期將滿足整個項目的