【正文】 由于采用集約化辦公，時(shí)代 SOLO將辦公面積由傳統(tǒng)的人均 10 平方米精確到員工每人 3 至 4 平方米，老板每人 7 至 8平方米。如果公司有三個(gè)合伙人，需要一個(gè) 90 平方米的辦公間，目前的寫字樓即使有這么小的辦公間也只能辦理一個(gè)產(chǎn)權(quán)證。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。每月不菲的房租對(duì)他的小公司來說是不小的負(fù)擔(dān)，于是便有了購買寫字樓的想法。有的寫字樓開發(fā)商甚至打出低于 500 平方米免談的口號(hào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。比如，對(duì)寫字樓大堂而言，標(biāo)識(shí)及交通功能只是大堂的基本功能，更重要的，它是與城市溝通與交流的重要節(jié)點(diǎn)，是富有社會(huì)心理意義與功能的場(chǎng)所。作為介質(zhì)存在的建筑空間，顯然不論從價(jià)值層面抑或責(zé)任層面，都應(yīng)承擔(dān)起激勵(lì)的功能。 中國的發(fā)展主題叫“和平崛起”，隋建國先生著名的雕塑作品“侏羅紀(jì)時(shí)代”描繪的紅色霸王龍?jiān)趪H上引起的巨大轟動(dòng)，恐怕恰恰是對(duì)中國發(fā)展模式深層恐懼的共鳴。從這個(gè)意義上講，長安街兩側(cè)的建筑，也不僅僅具有使用功能的價(jià)值，同時(shí)亦應(yīng)具有很強(qiáng)的符號(hào)含義，這就是中國第一街的時(shí)代精神內(nèi)涵。說得更學(xué)術(shù)化一點(diǎn)，頂級(jí)寫字樓是與城市互動(dòng)的，集卓越的物理功能與心理功能為一體的，富有能量的，從而具有長期價(jià)值的平衡型寫字樓。需求與產(chǎn)品的矛盾，開發(fā)與運(yùn)營的沖突寫字樓的價(jià)值與標(biāo)準(zhǔn)問題愈益突出。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小組公關(guān)模式：是由銷售代表 —— 銷售主管 —— 銷售經(jīng)理 —— 總經(jīng)理等所構(gòu)成的流水作業(yè)過程，側(cè)重集體作業(yè)，適合大面積出租業(yè)務(wù)。 掃展會(huì)：也是不錯(cuò)的辦法，任何行 業(yè)的展會(huì)內(nèi)均有不少是新成立公司的客戶，從而獲得客戶信息。 在分散產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營過程中很容易造成內(nèi)部的惡性競(jìng)爭(zhēng)，所以對(duì)項(xiàng)目租金的維持，項(xiàng)目的保值增值都會(huì)造成一定的不利影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們寫字樓按不同檔次分別予以說明。 工地圍墻：圍墻的功能之一在于分隔工地和售樓現(xiàn)場(chǎng)，減少現(xiàn)場(chǎng)施工等不利情況對(duì)銷售的影響。 *直郵 (DM)： 特點(diǎn)：可以把握客戶特征和廣告到達(dá)率，有的放矢。 *戶外廣告： 特點(diǎn)：適合做樓盤整體形象，而不適合于細(xì)節(jié)繁復(fù)的訊息傳遞，可利用其特性與其他媒體相配合。 例如： 左岸公社的“向左，向左，當(dāng)世界都向右的時(shí)候我們向左” 廣播廣告是寫字樓推廣使用頻率較高的媒體之一，因?yàn)閺V播廣告信息抵達(dá)目標(biāo)受眾的機(jī)會(huì)比其它廣告形式大得多。 一般寫字樓廣告及企業(yè)新聞策劃很少采用，由于目標(biāo) 受眾一般比較忙碌，對(duì)電視關(guān)注程度有限很難達(dá)到一定效果。 一般選擇：《北京青年報(bào)》、《參考消息》、《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》、《 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》、《時(shí)尚先生》、《繽紛》、《新地產(chǎn)》、《目標(biāo)廣告》、《高爾夫》、《 IT 經(jīng)理世界》、《世界經(jīng)理人文摘》、《中國經(jīng)營報(bào)》、《中國之翼》、《今日民航》、《東方航空》、《南方航空》、《中國民航報(bào)》、《北京現(xiàn)代商報(bào)》 (飛機(jī)背插式媒體 )、《 CHINA DAILY》、《 BEIJING TODAY》、《 Business Weekly》等報(bào)刊雜志。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。增加項(xiàng)目知名度，累計(jì)項(xiàng)目潛在客戶。因此一般寫字樓的推廣都主要是為第三階段服務(wù)。一般此階段以散售為主，租賃為輔。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、中都大廈如何定位 ──選擇所要提供的產(chǎn)品及產(chǎn)品價(jià)格 產(chǎn)品定位 簡單地說，產(chǎn)品定位就是為產(chǎn)品在目標(biāo)客戶心中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。 選擇目標(biāo)市場(chǎng) 討論了不同的細(xì)分市場(chǎng)后，現(xiàn)在我們要決定進(jìn)入哪幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，即目標(biāo)市場(chǎng)選擇。 E、 服務(wù)取向型： 例如， 我要求購買前、購買中、購買后的特殊服務(wù) 。 應(yīng)該承認(rèn)一些不確定的因素限制了行政職能型部委機(jī)構(gòu)對(duì)寫字樓的需求 。 C、 大型股份制公司及外省市集團(tuán)（公司），包括上市公司。因此，我們必須為明確定義的目標(biāo)市場(chǎng)策劃和銷售中都大廈物業(yè)。 應(yīng)該指出，中都大廈的營銷戰(zhàn)略是在兩個(gè)層次上運(yùn)營的。二者的區(qū)別在于，銷售致力于為已生產(chǎn)出的產(chǎn)品尋找客戶，而市場(chǎng)營銷則致力于發(fā)現(xiàn)客戶的需要并以此為基礎(chǔ)來生產(chǎn)適銷對(duì)路的產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 配套 金融 ：中國人民銀行、工商銀行、韓亞銀行、招商銀行、廣東 發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行。 具有無可比擬的地理優(yōu)勢(shì)，如 交通 ： 火車北站 ，北亞的交通樞紐 ； 省內(nèi)長途客車站 ： 線路覆蓋 遼寧省內(nèi)各個(gè)城市（ 距離僅 5 分鐘 步行路程 ） 桃仙國際機(jī)場(chǎng) （ 20 分鐘車程） 34條市內(nèi)公交線路 ，幾乎覆蓋了所有區(qū)域； 地鐵： 1號(hào)線 2號(hào)線 “火車、公交車、地鐵零距離換乘”， 長達(dá) 40 公里的地鐵二號(hào)線，幾乎貫穿了沈陽南北兩向終端。凱利 、 希爾斯聯(lián)邦 、 財(cái)富中心 等近 20 個(gè)。 寫字樓中，外地企業(yè)用戶多于本地企業(yè)用戶、四分之一的租客是以辦事處的形式租用寫字樓，這些用戶未來對(duì)于寫字樓的需求很大程度取決于沈陽市未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r及市場(chǎng)的開放程度。星級(jí)酒店中的專設(shè)寫字間多分布于太原街商圈附近，其租金報(bào)價(jià)比周邊純 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 其中較老的項(xiàng)目為 新基火炬大廈、銀都大廈 等，正處于自身軟硬件改造升級(jí)階段； 方圓大廈、希爾斯聯(lián)邦、銀河國際、光達(dá)大廈、財(cái)富中心、東北世貿(mào)大廈 等 新建的甲級(jí)項(xiàng)目也已投入使用，這些 新 的 寫字樓給客戶帶來了 新的 觀念， 由單一辦公環(huán)境 向集購物、休閑娛樂、健康、服 務(wù)等多功能為一體的國際化辦公環(huán)境轉(zhuǎn)變。建成區(qū)將由現(xiàn)在的 248 平方公里增加到 370 平方公里。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20xx 年，國家更明確提出將從五大方面采取措施支持東北老工業(yè)基地振興：國企改革、社會(huì)保障、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融政策、高技術(shù)及可持續(xù)發(fā)展。高速公路已形成國內(nèi)最密集的網(wǎng)絡(luò)。 ◎體驗(yàn)式營銷 —— 攻心為上 —— 親和 —— 互動(dòng) ◎營銷中心 —— 生活體驗(yàn)館 —— 輕松、愜意、體驗(yàn)、親和力 第一部分：市場(chǎng)分析 一、 沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)概述 沈陽是東北地區(qū)最大的中心城市。像在高層的寫字間內(nèi)電梯數(shù)量的多少，決定上下班時(shí)的便利度及擁擠度，電梯容量則決定載運(yùn)貨物時(shí)是否便利以及載人的多少。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ？ 答：從地域分布看，沈陽寫字樓還是主要集中在北站 CBD區(qū)域、沈陽市政府廣場(chǎng)附近、太原街、三好街等區(qū)域，不過從最近的發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，渾南地區(qū)、五里河地區(qū)也將成為寫字樓發(fā)展的主要區(qū)域。 至于周邊配套，就更重要了。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力排在中國城市中的第五位， 已成為全球 54 個(gè)最具競(jìng)爭(zhēng)力城 市之一 。 金廊一條“振興東北、沈陽先行” 的助跑道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這一進(jìn)程將大大促進(jìn)沈陽房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，加快沈陽都市圈的形成，并顯示出沈陽作為東北中心城市的極強(qiáng)輻射力。追求舒適、現(xiàn)代的辦公環(huán)境和全新的物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)逐漸成為客戶選擇的發(fā)展趨勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。家樂福、沃爾瑪?shù)却笮椭放瞥幸约拜^成熟的餐飲娛樂設(shè)施也分別為三個(gè)區(qū)域提供了良好的商業(yè)配套，保證了三個(gè)區(qū)域的眾多人流量，而周邊寫字樓中的白領(lǐng)人士也保證了所在區(qū)域娛樂、商業(yè)設(shè)施的蓬勃發(fā)展，兩者可謂相輔相成。 但目前大多數(shù)寫字樓項(xiàng)目，特別是老項(xiàng)目，必不能完全滿足客戶需求，例如面積配比，戶型設(shè)計(jì)，硬件設(shè)施，配套包括挺車場(chǎng)等方面存在缺陷。它北起道義組團(tuán)，向南沿黃河北大街、泰山路、北陵大街斜穿北站廣場(chǎng)后，經(jīng)市府廣場(chǎng)、 青年大街、渾河大街，終點(diǎn)為桃仙國際機(jī)場(chǎng) . 一期工程，是二號(hào)線中間的城市段部分。 酒店 ：、凱萊酒店、格林大飯店、時(shí)代廣場(chǎng)酒店、瑞心東方賓館東陽 IT 飯店、北辰大酒店、高登酒店、郵政大廈、富麗華酒店萬豪酒店、喜來登酒店、沈陽凱賓斯基酒店。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。傳統(tǒng)的營銷戰(zhàn)略是描述一定時(shí)期內(nèi)具體的營銷策略，包括廣告、銷售、定價(jià)、渠道、服務(wù)等。 識(shí)別細(xì)分市場(chǎng) （ 1） 宏觀市場(chǎng)細(xì)分： 由于中都大廈的營銷戰(zhàn)略是整售的策略，那么客戶基本上是哪些有能力購買 7000平米以上寫字樓的大、中型客戶群體。 在過去的兩年間，大型股份制公司相當(dāng)活躍。 首先，由于受到國家政策的影響，購買動(dòng)機(jī)潛力很大，但購買時(shí)機(jī)尚未到來；其次，部委機(jī)構(gòu)一個(gè)顯著特點(diǎn)是對(duì)價(jià)格的敏感程度要高于上述三個(gè)細(xì)分市場(chǎng)；第三，由于各部委機(jī)構(gòu)調(diào)整或轉(zhuǎn)制 ,今年計(jì)劃安排的建設(shè)資金和要求新建的項(xiàng)目大為減少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 通過以上分析，我們不難得出這樣一個(gè)結(jié)論：我們應(yīng)該有選擇地進(jìn)入政府轉(zhuǎn)制集團(tuán)（公司）、金融機(jī)構(gòu)、大型股份制公司及外省市上市集團(tuán)（公司）三個(gè)不同的細(xì)分市場(chǎng)。這里省略諸多的市場(chǎng)分析、產(chǎn)品分析、競(jìng)爭(zhēng)者分析等步驟，我們建議中都大廈的產(chǎn)品定位是：北京西長安街上一種甲級(jí)辦公標(biāo)準(zhǔn)的創(chuàng)造與傳播。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 *第三階段：全面銷售階段 (開盤期、強(qiáng)銷期 ) 在此期間，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場(chǎng)。 持續(xù)期主要廣告策略為：利用報(bào)紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費(fèi)者的記憶度，增強(qiáng)買家和潛在消費(fèi)者的信心。 寫字樓一般銷售方式 *現(xiàn)場(chǎng)接待 (坐盤銷售 ) 現(xiàn)場(chǎng)接待是房地產(chǎn)銷售工作中最為重要的方式，產(chǎn)品的最終成交多為通過與客戶在現(xiàn)場(chǎng)接待中心的談判完成。此種方法一般比較耗費(fèi)人力，需要長期的積累一般為中介二手部門采用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 例如：住邦 20xx 的“暨國貿(mào)的又一艘商務(wù)旗艦”的報(bào)紙廣告，金碼大廈的“扶你上金碼送你 100 萬元”的新聞策劃。 *廣播媒體： 特點(diǎn)：傳播范圍廣，廣告信息抵達(dá)消費(fèi)者的機(jī)會(huì)大，且隨意性強(qiáng)，不會(huì)占用消費(fèi)者大量的寶貴時(shí)間。往往可以達(dá)到比較大的效果。達(dá)到立體的宣傳效果。 一般選擇：北京黃頁企事業(yè)單位名錄。就銷售而言，圍墻的功能在于營造賣場(chǎng)氣