【正文】 17 二月 202312:34:45 下午 12:34:45二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/17 12:34:4512:34:4517 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 二月 2112:34:4512:34Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。商業(yè)入市時(shí)機(jī)商業(yè)入市時(shí)機(jī)化工路裙樓商鋪巴彥淖爾路商業(yè)裙樓（包括縣府街西延路東段）入口商業(yè)步行街縣府街西延路西段商業(yè)裙樓項(xiàng)目商業(yè)劃分項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域設(shè)置首層商鋪門面，面積間隔控制在 3050平米的范圍內(nèi)。 l 低成本、實(shí)效性、多途徑、針對(duì)性的原則。推廣策略作好小步快走、長(zhǎng)線作戰(zhàn)的準(zhǔn)備 （ 核心策略之二） ：整個(gè)項(xiàng)目的供應(yīng)量會(huì)超過 36萬建筑平方米。 降低門檻 傳承 ： 傳遞、繼承；龍園傳遞的是卓越的建筑品質(zhì)，對(duì)品尚生活的追求及獨(dú)一無二的人居文化理念。 龍文化主題 龍文化主題 兩少周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營(yíng)銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營(yíng)銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營(yíng)銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營(yíng)銷策略二、三期營(yíng)銷策略項(xiàng)目總體營(yíng)銷階段劃分一期營(yíng)銷階段劃分各階段工作安排人文環(huán)境突破物業(yè)服務(wù)突破品牌打造突破競(jìng)爭(zhēng)地域突破規(guī)劃設(shè)計(jì)突破中心西區(qū)龍頭樓盤 劃 方 青城生活樣板優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)際、獨(dú)具個(gè)性色彩文化文化個(gè)性化包裝項(xiàng)目立于市場(chǎng)的不敗的砝碼及關(guān)鍵工作項(xiàng)目在市場(chǎng)尋求差異化包裝的策略之一 尋求知名物業(yè)管理顧問公司介入 項(xiàng)目在市場(chǎng)尋求差異化 包裝的策略之一 競(jìng)爭(zhēng)地域范疇介定為青城整體市場(chǎng) 項(xiàng)目后期工程開發(fā)成 功的前提條件 優(yōu)良產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石MI、 BI導(dǎo)入及執(zhí)行項(xiàng)目后期順利建設(shè)的基石 龍園人文環(huán)境突破 物業(yè)服務(wù)突破品牌打造突破 競(jìng)爭(zhēng)地域突破規(guī)劃設(shè)計(jì)突破中心西區(qū)龍頭樓盤 中高檔 中高檔 它繼承著中國(guó)先賢著 “ 天人合一、與天和諧 ” 的思想，將龍之人文所具有的創(chuàng)新、進(jìn)取、包容、獨(dú)特精神拓展并熔鑄到對(duì)社區(qū)生活環(huán)境的營(yíng)造中，締造片區(qū)的品尚生活先鋒，青城人居樣板。 快速銷售項(xiàng)目傳播推廣策略 （ 核心策略之一 ） ：項(xiàng) 目 線 城市改造模式 引領(lǐng)片區(qū)生活品質(zhì) 改善城市形象目的： 體 現(xiàn)項(xiàng) 目的地位。必須有 3至 4年開發(fā)周期的思想準(zhǔn)備。媒體組合： 組合一： 戶外廣告 + 工地圍墻 + 燈桿旗 + 賣場(chǎng)包裝 組合二： 報(bào)紙 + 刊物雜志 + 直郵 + 網(wǎng)站 組合三： 直郵 + 短信 + 活動(dòng) 組合四： 公交車體 + 車內(nèi) POP + 站牌按項(xiàng)目銷售額的 %推算出項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用，為 619萬元XX總體推廣費(fèi)用周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營(yíng)銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營(yíng)銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營(yíng)銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營(yíng)銷策略二、三期營(yíng)銷策略項(xiàng)目總體營(yíng)銷階段劃分一期營(yíng)銷階段劃分各階段工作安排一期營(yíng)銷策略 —— “ 快 ” 快速占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng)快速銷售快速回籠資金加快項(xiàng)目拆遷進(jìn)度帶動(dòng)二、三期快速入市“ 快” “ 快 ” 迅速銷售，快速回款銷售帶動(dòng)拆遷轟動(dòng)效應(yīng)搶占市場(chǎng)，爭(zhēng)奪客戶樹立項(xiàng)目品牌和公司品牌發(fā)展商、代理商目的入市手段選定方案一：年前入市（年前方案）方案二：年后集中入市（年后方案）兩種入市方案入市手段選定年前入市方案優(yōu)劣勢(shì)分析SW保持優(yōu)勢(shì)①① 客戶儲(chǔ)備數(shù)量不大客戶儲(chǔ)備數(shù)量不大②② 系統(tǒng)推廣難度大系統(tǒng)推廣難度大③③ 容易陷入自然銷售節(jié)奏容易陷入自然銷售節(jié)奏④④ 較難達(dá)到轟動(dòng)效果較難達(dá)到轟動(dòng)效果⑤⑤ 知名度、美譽(yù)度不高知名度、美譽(yù)度不高⑥⑥ 現(xiàn)場(chǎng)包裝不足現(xiàn)場(chǎng)包裝不足⑦⑦ 逆勢(shì)入市風(fēng)險(xiǎn)逆勢(shì)入市風(fēng)險(xiǎn)①① 回款迅速回款迅速②② 分期入市低開高走漲價(jià)空間較大分期入市低開高走漲價(jià)空間較大③③ 搶占市場(chǎng)，搶奪客戶搶占市場(chǎng)，搶奪客戶④④ 緩解后續(xù)銷售壓力緩解后續(xù)銷售壓力⑤⑤ 易于把握市場(chǎng)走向易于把握市場(chǎng)走向?qū)倏陀^因素造成與專業(yè)廣告公司合作采用非常規(guī)銷售手段采用非常規(guī)銷售手段加大廣告投入加大拆遷和現(xiàn)場(chǎng)展示（總規(guī)圖、園林圖、戶型室內(nèi)效果圖、賣點(diǎn)展示）工地形象和低價(jià)支撐入市手段選定年后入市方案優(yōu)劣勢(shì)分析SW保持優(yōu)勢(shì)屬客觀因素造成讓利優(yōu)惠難以避免市場(chǎng)不確定性及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)①① 集中開盤，容易產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)集中開盤，容易產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)②② 市場(chǎng)試探期長(zhǎng)，價(jià)格更趨合理化市場(chǎng)試探期長(zhǎng)，價(jià)格更趨合理化③③ 客戶儲(chǔ)備充足客戶儲(chǔ)備充足④④ 包裝推廣手段完善包裝推廣手段完善⑤⑤ 推廣費(fèi)用集中推廣費(fèi)用集中⑥⑥ 易于品牌建立易于品牌建立⑦⑦ 順市銷售順市銷售①① 發(fā)展商回籠資金慢發(fā)展商回籠資金慢②② 容易造成客戶流失容易造成客戶流失③③ 為防止客戶流失付出大量?jī)?yōu)惠為防止客戶流失付出大量?jī)?yōu)惠④④ 市場(chǎng)變數(shù)加大競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)變數(shù)加大競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)⑤⑤ 價(jià)格走勢(shì)不明朗價(jià)格走勢(shì)不明朗入市手段選定。商業(yè)街、臨街鋪產(chǎn)品分隔設(shè)兩層商鋪，每層面積間隔 3050平米，一、二層相連共 60100平米。 12:34:4512:34:4512:34Wednesday, February 17, 2023? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 12:34:4512:34:4512:342/17/2023 12:34:45 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 12:34:45 下午 12:34 下午 12:34:45二月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 二月 2112:34 下午 二月 2112:34February 17, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 二月 21二月 2112:34:4512:34:45February 17, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 二月 2112:34 下午 二月 2112:34February 17, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 12:34:45 下午 12:34 下午 12:34:45二月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 12:34:4512:34:4512:342/17/2023 12:34:45 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。二、三期價(jià)格策略三期價(jià)格策略? 07年片區(qū)市場(chǎng)多層均價(jià)為： 2500元 /平米 高層均價(jià)為： 2900元 /平米? 呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長(zhǎng)為 %，根據(jù)市場(chǎng)增長(zhǎng)趨勢(shì)放緩和片區(qū)放量突增的情況，取 8%為合理的計(jì)算參考，按這個(gè)指數(shù)計(jì)算，三期的市場(chǎng)參考均價(jià)為： 多 層： 2500（ 1＋ 8%） ≈2700元 /平米 高 層： 2900（ 1＋ 8%） ≈3132元 /平米 三期預(yù)期價(jià)格：多層 2700—2800 元 /平米 ，高層 3100—3200 元 /平米二、三期價(jià)格策略周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營(yíng)銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營(yíng)銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營(yíng)銷執(zhí)