【正文】 一房、二房按精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修。根據(jù)華發(fā)新城、華景西苑等項(xiàng)目的市場(chǎng)反應(yīng)，精心設(shè)計(jì)裝修方案、保證裝修質(zhì)量及提供相應(yīng)的售后服務(wù)，精裝修成品房能夠贏得買家的喜愛和選擇。建立一支強(qiáng)有力的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)定期培訓(xùn)成為提高現(xiàn)場(chǎng)一對(duì)一促銷效率的重要因素。 ②在茂業(yè)百貨購(gòu)物到售樓部領(lǐng)取獎(jiǎng)品： 這類活動(dòng)的主要目的是增加售樓部現(xiàn)場(chǎng)人氣，營(yíng)造熱銷氛圍。 ⑤人行道樹木包裝： 考慮到項(xiàng)目地塊臨銀樺路一側(cè)的樹木高大茂盛，對(duì)售樓部、廣告牌等有遮擋，防礙了現(xiàn)場(chǎng)展示效果。 ①售樓部： 售樓部是客戶洽談和成交的主要場(chǎng)所，是客戶真切感受項(xiàng)目的開始。 二、項(xiàng)目營(yíng)銷周期策略 項(xiàng)目總營(yíng)銷期 14 個(gè)月 項(xiàng)目營(yíng)銷分四個(gè)階段：開盤期、強(qiáng)銷期、消化期、收尾期 （ 1）開盤期： 2020年 6月中 — 2020年 8月底 3個(gè)月 工程開工，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議完成總銷售額的 30%。 3．再次置業(yè)： （ 1） 年齡： 3055 歲 （ 2） 心理特征： A．住慣了生活便利的南坑區(qū)域，或非常熟悉并喜歡南坑區(qū)域齊全的生活配套，置業(yè)也會(huì)首選該區(qū)域，集團(tuán)對(duì)于他們來說是第一重要； B．父母住在該區(qū)域給成年子女買房分開住，子女成 家后為父母買房分開住，但希 此資料來自企業(yè) 望與自家住得比較近，方便來往； C．由于周邊在售樓盤的兩房供應(yīng)量較少，因此與地理位置因素相比，他們對(duì)住宅朝向的要求較低。 定位依據(jù)： （ 1） 小區(qū)位于老香洲成熟的南坑 生活圈； （ 2） 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)良； （ 3） 小區(qū)以一房、二房、小三房為主戶型，中等實(shí)用的精致小區(qū)； （ 4） 小區(qū)規(guī)劃較小，自身園林及配套有限。 二、項(xiàng)目劣勢(shì) 1．項(xiàng)目周邊物業(yè)狀況較差： 項(xiàng)目周邊為陳舊的工業(yè)廠房或年久失修的空置物業(yè)，無論從觀瞻或?qū)π^(qū)的居住環(huán)境造成較大的負(fù)面影響。 （ 3） 按套 數(shù)，項(xiàng)目 35%的住宅，按面積，項(xiàng)目 40%的住宅朝南。 第三部：分項(xiàng)目 SWOT 分析 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 1．地理位置： 項(xiàng)目位于老香洲中心，銀樺路側(cè)，鄰近南坑市場(chǎng)。主臥開門正對(duì)休息區(qū)通道，而非休息區(qū)一側(cè)，縮短了室內(nèi)交通面積，客廳、主臥及客臥朝南，把朝向優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最大化。整體布局緊湊，主陽臺(tái)設(shè)于客廳一角，使室內(nèi)交通與使用功能巧妙結(jié)合。 ⑦ 項(xiàng)目周邊樓盤所在老香洲生活便利，配套齊全，項(xiàng)目自身配套較簡(jiǎn)易。 小 結(jié)： ① 以上樓盤中，目前在售樓盤的均價(jià)較 20012020 年銷售的樓盤價(jià)格有所上漲，20012020銷售的樓盤目前在三級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格比原來上升 100200元 /m2。 ③ 一房、五房以上及復(fù)式戶型在本項(xiàng)目周邊樓盤中份額較小，三種戶型合計(jì)占%。 e． 項(xiàng)目在銷售推廣過程中已形成較好口碑。單從戶型特征比較，二次置業(yè)比例較本項(xiàng)目大，買家支付能力較強(qiáng)，并且與銀樺新村一期、二期相鄰，具備良好的居住氛圍，成為提升均價(jià)的有利因素。 珠海樓盤聘請(qǐng)知名物業(yè)公司情況表 物業(yè)管理 /顧問 樓 盤 此資料來自企業(yè) 戴德梁行 君怡花園、旭日灣、鳳凰花園 中海物業(yè) 粵海國(guó)際、海愉半島、南廈豐澤園、五洲花城 葆力物業(yè) 嶺南世家、鳴翠 谷、春澤名園、彩園 格力物業(yè) 嶺南世家、園林 珠海部分樓盤園林綠化情況表 此資料來自企業(yè) 樓 盤 綠化率 特 色 設(shè)計(jì)公司 海怡灣畔 50% 大型人工湖 貝爾高林 美麗灣 65% 架空、組團(tuán)綠化 美國(guó) EDSA 鳳凰花園 40% 中庭大型水景泳池 旭日灣 50% 亞熱帶活水園林 嶺南世家 55% 嶺南風(fēng)格 新加坡 AEP 春澤名園 45% 立體綠化、水景 羅麥莊馬、貝爾高林 五洲花城 % 大型人工湖、組團(tuán)園林 美國(guó)泛亞易道 華發(fā)新城 65% 、水景 貝爾高林 香都 3．目前珠海住宅產(chǎn)品發(fā)展特 征 （ 1） 珠海住宅的總體成效抱歉價(jià)無疑是穩(wěn)中有升，但作為市場(chǎng)主體的各個(gè)樓盤在 此資料來自企業(yè) 市場(chǎng)上的表現(xiàn)各異。在市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用下，土地資源實(shí)現(xiàn)了 市場(chǎng)價(jià)值的最大化，為取得土地開發(fā)權(quán)，開發(fā)商需要付出更高的土地成本；在取得土地的使用權(quán)后，開發(fā)商還必須對(duì)項(xiàng)目地塊周邊宏觀、微觀環(huán)境進(jìn)行深入研究分析，在遵循總體規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的前提下，力求充分挖掘地塊的自身優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)的最優(yōu)化。市場(chǎng)推廣缺乏系統(tǒng)性及力度，有的只是對(duì)圍墻進(jìn)行簡(jiǎn)單包裝，制作簡(jiǎn)易的銷售資料。 熙郡 金色 九洲 棕櫚 假日 榮泰河庭 西海 花園 福泰 花園 均價(jià)（元/m2） 6300 4000 3800 3050 住宅 2750 商鋪 8900 26002700 2700 拱北 夏灣 樓盤名稱 中庭居 簡(jiǎn)美城市中心 頤清園 金桂軒 中珠三期錦繡閣 卓雅苑 鑫北名苑 香都至 2020年 6月，珠海房地產(chǎn)市 場(chǎng)開始適度有序放開，之前應(yīng)城中村改造停滯下來的項(xiàng)目相繼提出申請(qǐng)復(fù)工。商品房預(yù)購(gòu)登記 982宗，面積 平方米，金額 ；抵押登記 884宗，面積 平方米，非權(quán)屬變更 718宗，面積 平方米。 4．與港、澳經(jīng)濟(jì)合作加強(qiáng) 如果說港、珠、澳大橋從交通硬件設(shè)施方面奠定了加強(qiáng)珠、港、澳經(jīng)濟(jì)往來的基礎(chǔ)，那么， CEPA的簽署則從政策軟件方面促進(jìn)珠海與港、澳的經(jīng)濟(jì)合作。 2．港珠澳大橋、廣珠輕軌鐵路興建在即 港珠澳大橋經(jīng)國(guó)務(wù)院立項(xiàng)并準(zhǔn)備興建，對(duì)珠海的發(fā)展有著非同尋常的影響力。 ? 分析： 以上資料反映， 2020 年珠海房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)較好。 ? 小結(jié)： 以上分析表明，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展良好。三好名苑 人民西路與紅山路交匯處 57867 111956 已打樁 874 寶地康泰 紅山工業(yè)區(qū) A 棟首層 14萬多 30多萬 7月封頂 2000多 翠華時(shí)代市 場(chǎng) 昌業(yè)路 103 號(hào)翠華新村內(nèi) 4月底動(dòng)工 萬和國(guó)際公 館 人民西路南虹二街 33號(hào) 部分現(xiàn)樓 81 旺角商業(yè)中 心 敬業(yè)路 88號(hào) 29459 打完樁， 7月封頂 逸園 人民西路 5178 已圍圍墻，月底動(dòng)工， 9月封頂 70 （ 2） 推出樓盤普遍熱銷 前面已經(jīng)分析了 ，目前珠海消費(fèi)者對(duì)住宅的需求上升明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng) 交易活躍。 目前在售（接受認(rèn)購(gòu)）樓盤住宅均價(jià) 老香洲 新香洲 樓盤名稱 恒翠山 莊 吉檸山莊 銀樺新村三期 熙郡 金色 九洲 棕櫚 假日 榮泰 河庭 西海 花園 福泰 花園 總占地面積 14000 3萬多 13萬 總建筑面積 18000 53824 22萬 23萬 拱北 夏灣 樓盤名稱 中庭居 簡(jiǎn)美城市 中心 頤清園 金桂軒 中珠三期 （ 7） 土地拍賣制度對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生兩方面的影響： ① 土地資源將逐漸向有實(shí)力的開發(fā)商集中 8月 1日，國(guó)土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》正式實(shí)施。 （ 8） 消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈 隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展成熟，國(guó)民法律意識(shí)的增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī) 范，消費(fèi)者買房經(jīng)驗(yàn)的積累，在購(gòu)買房產(chǎn)的過程中，消費(fèi)者為保護(hù)自身利益，購(gòu)買行為比以往更理智，在簽訂購(gòu)房文書時(shí)表現(xiàn)出的維權(quán)意識(shí)空前強(qiáng)烈。 近期珠海住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)在戶型設(shè)計(jì)方面，一些創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，極大的吸引了消費(fèi)者的眼球，并有效地刺激消費(fèi)者的需求?，F(xiàn)時(shí)珠海物業(yè)管理存 在較多問題，如法規(guī)不夠健全，住宅小區(qū)規(guī)模偏小直接導(dǎo)致物業(yè)管理公司管理成本高、效益差、建管不分，水平低下等。吉寧山莊工程進(jìn)度到二樓封頂。 b． 小區(qū)園林綠化較好，居住環(huán)境優(yōu)美。 此資料來自企業(yè) 3． 戶 型分析 （ 1） 戶型統(tǒng)計(jì)表（見附表二）。 4．外立面分析 樓盤 名稱 錦繡檸溪二期 朗晴居二期 嶺南世 家一期 鈺海 名門 南廈豐澤園 陽光 地帶 紫荊 豪庭 彩園 銀樺新村三期 恒翠 山莊 吉寧 山莊 外立面風(fēng)格 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 中式 中式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 （ 1） 除嶺南世家一期、鈺海名門外立面為中式風(fēng)格，帶坡屋頂，其余均為現(xiàn)代式風(fēng)格，樓頂設(shè)飄蓋。 ⑤ 項(xiàng)目周邊樓盤 64%聘請(qǐng) 專業(yè)物管公司實(shí)行封閉式智能化管理。 ? 分析： ① 項(xiàng)目整體規(guī)劃優(yōu)良，南向房占住宅總套數(shù)的 %，總面積的 %； 此資料來自企業(yè) ② 雖然西向房占住宅總套數(shù)的 %，但占住宅總建筑面積的%。臥室內(nèi)連通一側(cè)的大 飄窗及轉(zhuǎn)角飄窗，加大了臥室的采光面，為該戶型增加了亮點(diǎn)?？蛷d轉(zhuǎn)角大飄窗，臥室轉(zhuǎn)角飄 [作，主臥設(shè)法式小陽臺(tái)，最大程度增加采光面，為住宅增 添了亮點(diǎn)。 （ 2） 本小區(qū)規(guī)模較小，不宜規(guī)劃大面積住宅。 （ 6）