【正文】 ?單純 評(píng)估建筑物價(jià)格 時(shí) ， 成本法較適宜 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 90－ ?總結(jié)： ?以成本法評(píng)估 土地 的重置價(jià)格，除了在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)外，一般不宜采用。 試根據(jù)以上資料估算 2023年 5月底開發(fā)完成后出售土地的平均售價(jià)。 V＝ 300000 80 ％ （ 1－ 10 ％ ） ＝ 300000 72 ％ ＝216000（ 元 ） 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 78－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 課堂作業(yè)： 某學(xué)校教學(xué)樓坐落在市中心，占地 ８００ m2，建筑總面積為２４００ m2，建筑物建于１９８０年７月，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 V＝ 800000－ 19200 7＝ 665600（ 元 ） 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 72－ ?打分法（觀察法） 是評(píng)估人員借助于 建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) ，包括建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和不同構(gòu)成部分 的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的實(shí)際狀況進(jìn)行 對(duì)照打分 ，得出成新率。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 59－ ?估算建筑物的重置成本 ? 直接法 ? 間接法 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 60－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?直接法 指在 近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi) 的類似地區(qū)中 ， 尋找與待估建筑物 相類似的新建筑物 的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià) ， 以此為基礎(chǔ) ， 經(jīng)適當(dāng) 修正 后求取重新建造價(jià)格 。所得稅 是針對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得或個(gè)人所得而征收的一種稅，在房地產(chǎn)行業(yè)中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收企業(yè)所得稅，對(duì)個(gè)人租賃、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收個(gè)人所得稅。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 49－ ?投資利息 土地取得費(fèi)和開發(fā)成本均要計(jì)息 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 50－ ?銷售稅費(fèi) ?銷售費(fèi)用。 ? 毛地： 指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù) (包括土地使用權(quán)出讓手續(xù) )， 具有 三通 (通道路和臨時(shí)水、電 )或者條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但 未 進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。 － 32－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 估算土地取得成本 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi) ＝ 20＋ 30＝ 50萬元 /畝 ＝ 750元 /平方米 估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本＝ /平方公里 ＝ 375元 /平方米 － 33－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計(jì)息期為兩年 ， 土地開發(fā)成本分階段均勻投入 ， 則： 投資利息＝ 750 [（ 1＋ 6%） 2－ 1]＋375 40% [ （ 1 ＋ 6% ） － 1] ＋375 60% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ (元 /平方米 ) － 34－ 估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤＝ （ 750＋ 375） 10% ＝ (元 /平方米 ) 計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1,(元 /平方米 ) 土地總價(jià)＝ 1, 80,000 ＝ 108,044,000(元 ) 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為 108,044,000元。其計(jì)算和核算口徑與城市維護(hù)建設(shè)稅相同。 ?稅額為營業(yè)額的 5%。 ?公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 指學(xué)校 、 圖書館 、 幼兒園 、 等公用設(shè)施費(fèi)用 —該費(fèi)用一般是由開發(fā)商交給政府 ， 按政府部門規(guī)定測算 。 ? 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。 ? 青苗補(bǔ)償費(fèi)。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 10－ ?理解“三地” ?生地： 指已 完成 土地使用批準(zhǔn)手續(xù) (包括土地使用權(quán)出讓手續(xù) )可用于建筑的土地，該建筑用地 無 基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的三通 (通道路和臨時(shí)水、電 )條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。－ 1－ 第五章 成本逼近法 ?本章教學(xué)內(nèi)容 ：通過本章教學(xué)，能使學(xué)生理解成本逼近法的基本概念和原理 ,熟練掌握成本逼近法的各種計(jì)算公式和評(píng)估程序。 ? 毛地： 指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù) (包括土地使用權(quán)出讓手續(xù) )， 具有 三通 (通道路和臨時(shí)水、電 )或者條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但 未 進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。 ? 地上附著物補(bǔ)償費(fèi) (包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、遷墳等 )。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 16－ 附 2： 城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成如下 ： 1. 被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)。 － 19－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算管理費(fèi)用 開發(fā)商開發(fā)過程中支付的管理人員工資 、辦公費(fèi) 、 差旅費(fèi) 、 固定資產(chǎn)使用費(fèi)等 。 ?營業(yè)額：納稅人的價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格，或納稅人近期銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格，或成本加一定利潤，核定其 營業(yè)額 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 28－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算投資利潤 利潤率的基數(shù)可以是土 地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi) （ 包括管理費(fèi)用 ） ， 也可以是開發(fā)后土地的地價(jià) 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 35－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?課堂作業(yè)： 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 １５０００ m2，該地塊的土地征地費(fèi)用為每畝 １０萬元，土地開發(fā)費(fèi)為２億元／平方公里，土地開發(fā)周期為２年。 ? 熟地： 指 具有 完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可 用于建筑的土地 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 45－ ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 包括由開發(fā)商承擔(dān)的紅線內(nèi)外的自來水、雨水、污水、煤氣熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、照明燈建設(shè)費(fèi)用。包括銷售廣告宣傳費(fèi)、委托代銷費(fèi)等 ?銷售稅金及附加。兩者較為類似的都是對(duì)所得收益征稅，但 土地增值稅是屬于交易費(fèi)用的一種，是計(jì)入成本中的。 實(shí)際估算中 ， 通常經(jīng)過分析 、 測算和修正 ， 得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià) ， 再乘以待估建筑物的總面積 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 －