大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法-xxxx315-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 去化能力及銷(xiāo)售回款能力 ? 去化及 回款能力 即是自身財(cái)富創(chuàng)造能力的集中體現(xiàn) 。 ? 2023年全年巨額預(yù)虧 。 ? 泰禾集團(tuán)總部在福州，公司管理仍以 黃其森 董事長(zhǎng)為核心，去家族化道路還較遙遠(yuǎn)。全國(guó)穩(wěn)定在前三十強(qiáng)。 ? 陽(yáng)光城集團(tuán)股仹有限公司 （ AA） 第三章 評(píng)審思路 AA企業(yè) 項(xiàng) 目 2023 2023 2023 總資產(chǎn) 所有者權(quán)益 營(yíng)業(yè)收入 利潤(rùn)總額 經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流 資產(chǎn)負(fù)債率 （ %） 債務(wù)資本比率 （ %） 毛利率 （ %） 總資產(chǎn)報(bào)酬率 （ %） 凈資產(chǎn)收益率 （ %） 經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流利息 保障倍數(shù) （ 倍 ） 經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流 /總 負(fù)債 （ %） ? 泰禾集團(tuán)股仹有限公司 ? 項(xiàng)目回顧 日期 具體任務(wù) 2023年 10月 24日 泰禾集團(tuán)拜訪(fǎng)大公，現(xiàn)場(chǎng)溝通 2023年 12月 2日 泰禾在東方金誠(chéng)報(bào)備 日期 具體任務(wù) 2023年 12月 9日～ 12月 10日 陽(yáng)光城上海總部訪(fǎng)談 —總裁陳凱 見(jiàn)面 2023年 12月 11日～ 12月 12日 福州現(xiàn)場(chǎng)訪(fǎng)談 2023年 12月 15日（周一） 董亊長(zhǎng)林騰蛟 北京見(jiàn)面訪(fǎng)談 2023年 12月 18日 董秘廖劍鋒拜訪(fǎng)大公 2023年 12月 23日 上會(huì)評(píng)審 第三章 評(píng)審思路 AA企業(yè) ?AA水平的企業(yè)一般處于快速擴(kuò)張階段，主要特點(diǎn)就是 對(duì)規(guī)模的訴求非常強(qiáng)烈 。 ? 2023年 1月 1日 ， 由二郭英成辭職亊項(xiàng) ， 觸發(fā)了一項(xiàng)融資協(xié)議包含的強(qiáng)制性提前還款條文 ， 遭匯豐銀行要求提前償還 2023年 8月借出的 4億港元定期貸款 , 未能 如期償還 ,構(gòu)成違約 。 吳向東 華潤(rùn)置地 董事長(zhǎng) 華潤(rùn)宋林案 11月 10日，華潤(rùn)置地公告宣布，自 2023年 11月 9日起，公司執(zhí)行董事及主席吳向東辭任公司董事會(huì)主席職務(wù)，辭職緣由為私人原因。 ? 政治因素 ：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)和當(dāng)?shù)卣?、?guó)土部門(mén)密切溝通，尺度的拿捏對(duì)企業(yè)來(lái)講是雙刃劍。還有一個(gè)就是非常窮的南面的固安，當(dāng)時(shí)政府對(duì)固安能否發(fā)展好沒(méi)有底，其他開(kāi)發(fā)商又看不懂。 ?公司治理結(jié)構(gòu)存在隱患 ?金地集團(tuán)的股權(quán)機(jī)構(gòu)較為分散，根據(jù) 2023年年報(bào)，前十大股東合計(jì)占比 %。 ? 金地集團(tuán) ?2023年 5月 19中誠(chéng)信證評(píng) 跟蹤主體評(píng)級(jí) AA+， 2023年 11月 28 日 聯(lián)合資信 給予主體評(píng)級(jí) AAA。 ?充分利用海外融資渠道，杜絕 信托 等高成本融資方式，平均融資成本 6%左右，負(fù)債率在行業(yè)內(nèi)處于較低水平。 去庫(kù)存依然是市場(chǎng)基調(diào) 。 其中 AAA房企融資額占比 %， AA房企融資額占比 %。 公眾認(rèn)可度高：上市房企應(yīng)該具備房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì) ， 在一二線(xiàn)城市布局占比較高 ， 公司規(guī)模 ， 經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)良好 ， 具有穩(wěn)定的償債能力 。 開(kāi)發(fā)資質(zhì)認(rèn)定：合并口徑母公司或者子公司擁有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì) ， 均可以符合標(biāo)準(zhǔn) 。 AA房企發(fā)行規(guī)模及只數(shù)占比非常小 。 ? 一線(xiàn)城市市場(chǎng)一致呈現(xiàn)先跌后漲的態(tài)勢(shì) ， 930政策出臺(tái)后北京市場(chǎng)表現(xiàn)最好 ， 二線(xiàn)城市分化嚴(yán)重 ， 杭州 、 武漢 、 鄭州等城市出現(xiàn)回暖 ， 沈陽(yáng)等城市仍舊疲軟 。 ?堅(jiān)持“ 有質(zhì)量的增長(zhǎng)、有回款的銷(xiāo)售 ”。 ?拿地節(jié)奏戰(zhàn)略失誤 兩次周期準(zhǔn)確踏錯(cuò)節(jié)點(diǎn) ?2023年土地市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格持續(xù)高漲， 2023年金地投入 161億元拿地，包含多個(gè)高價(jià)地。 ?第一大股東持股比例僅 %，形成了 弱股東強(qiáng)高管 的治理格局，董事會(huì)整體形同虛設(shè)形成 內(nèi)部人控制 ， 2023年多名元老出走。 當(dāng)時(shí)王總（王文學(xué)）問(wèn)我們?cè)趺崔k，工作室根據(jù)北京發(fā)展戰(zhàn)略，力主讓華夏做固安。 第三章 評(píng)審思路 AA+企業(yè) 2023年 12月 4日 報(bào)告出具 董亊長(zhǎng)協(xié)助調(diào)查傳聞出現(xiàn) 2023年 12月 11日 郵件回復(fù) 董亊長(zhǎng) 出席相關(guān)會(huì)議 2023年 12月 14日（周日） 第事次約見(jiàn)董亊長(zhǎng)王文學(xué) 房地產(chǎn)特殊性風(fēng)險(xiǎn) —反腐風(fēng)險(xiǎn) 涉案人員 職務(wù) 牽涉案件 亊件經(jīng)過(guò) 吳旭 協(xié)信集團(tuán) 董事長(zhǎng) 華潤(rùn)宋林案 2023年協(xié)信與華潤(rùn)合作在重慶成立地產(chǎn)公司，宋林當(dāng)時(shí)任協(xié)信遠(yuǎn)潤(rùn)的董事。 12月 29日?qǐng)?bào)道，華潤(rùn)置地前董事會(huì)主席吳向東，因涉及前華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋林的案件，已被“雙規(guī)”近兩個(gè)月。 ? 2023年 1月 7日 ， 穆迪將 佳兆業(yè)公司高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)從 B1下調(diào)至 B3。因此負(fù)債率普遍很高，由于處于規(guī)模擴(kuò)張期，拿地規(guī)模大導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出規(guī)模很大。 ?泰禾集團(tuán)：福州地區(qū)的區(qū)域地位有所下降，全國(guó)排名上升較快。 ?龍湖地產(chǎn) 第三章 評(píng)審思路 AA企業(yè) ? 陽(yáng)光城集團(tuán) — 2023年 11月完成 增發(fā) ， 歌斐資產(chǎn)助力 ， 融資成本下降明顯 ， 10%左右 ? 泰禾集團(tuán) — 信托 、 基金等 ， 定增尚未完成 ， 成本 12%左右 企業(yè)名稱(chēng) 時(shí)間 融資方式 融資事件 融資總額（億元） 年限（年）融資利率（ %） 陽(yáng)光城 2023年 12月 信托 中鐵信托擬向陽(yáng)光城提供 3億元貸款 3 不超過(guò) 26個(gè)月 11 陽(yáng)光城 2023年 8月 信托 由民生信托為全資子公司陽(yáng)光城設(shè)立 10億元信托計(jì)劃 10 1 陽(yáng)光城 2023年 9月 信托 華潤(rùn)信托設(shè)立此次信托計(jì)劃，優(yōu)先級(jí)信托規(guī)模預(yù)計(jì) ，劣后級(jí)信托規(guī)模預(yù)計(jì) 17 4 11 陽(yáng)光城 2023年 1月 基金 公司與匯添富資本管理有限公司合作設(shè)立的資產(chǎn)管理計(jì)劃 6 不超過(guò)12 陽(yáng)光城 2023年 3月 委托貸款 中信建設(shè)通過(guò)渤海銀行向迅騰博房地產(chǎn)提供不超過(guò) 25億元的委托貸款 25 2 不超過(guò)10 泰禾集團(tuán) 2023年 11月 銀行貸款 興業(yè)銀行福州分行提供貸款 2 15 泰禾集團(tuán) 2023年 12月 信托 云南國(guó)際信托有限公司提供借款 12億元 12 8 12 泰禾集團(tuán) 2023年 10月 信托 東方資產(chǎn)管理公司提供借款 12億元 12 3 泰禾集團(tuán) 2023年 11月 銀行貸款 興業(yè)銀行福州分行提供貸款 10億元 10 2 12 ? 融資成本 第三章 評(píng)審思路 AA企業(yè) ? 風(fēng)險(xiǎn) 1: 市場(chǎng)下行周期， 高周轉(zhuǎn)難度增加 目前在未來(lái)市場(chǎng)不確定性較大的情況下，項(xiàng)目去化普遍受阻（去化率普遍不高，銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)）； 現(xiàn)金回籠慢，擴(kuò)張中的未付土地款和持續(xù)的開(kāi)發(fā)成本投入導(dǎo)致金鏈形成巨大壓力。 第三章 評(píng)審思路 AA企業(yè) 嘉凱城 20230930 20231231 20231231 20231231 報(bào)告期 三季報(bào) 年報(bào) 年報(bào) 年報(bào) 數(shù)據(jù)來(lái)源 合并報(bào)表 合并報(bào)表 合并報(bào)表 合并報(bào)表 資產(chǎn)總計(jì) 資產(chǎn)負(fù)債率 (%) 營(yíng)業(yè)收入 銷(xiāo)售毛利率 (%)
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