【正文】 :13:4216:13:42March 6, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 4時(shí) 13分 :13March 6, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 4時(shí) 13分 42秒 下午 4時(shí) 13分 16:13: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 16:13:4216:13:4216:133/6/2023 4:13:42 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 市場(chǎng)需求 奉賢區(qū)位優(yōu)勢(shì) ?截止 2023年底，落戶開發(fā)區(qū)的企業(yè) 225家，其中外資企業(yè) 130家 . 500強(qiáng)及國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)有幾十家。 設(shè)立海關(guān)、商檢、金融、倉儲(chǔ)運(yùn)輸、檢疫等服務(wù)機(jī)構(gòu)，快捷辦理一切出口手續(xù)。 濟(jì)南普天 ：創(chuàng)建于 1958年 ，長(zhǎng)期從事 郵政 機(jī)械、電源產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)和銷售。 ?其在北京、上海、廣州、等大城市開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已有一定的品牌知名度。 ? 在 2023年前，新興鑄管已在房地產(chǎn)領(lǐng)域取得了一些經(jīng)驗(yàn)和積累，其成果可很快復(fù)制。積極為二級(jí)公司（含置業(yè)）上市做好準(zhǔn)備。 26 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 為加快房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新興鑄管置業(yè)近期關(guān)注的重點(diǎn) 住宅 開發(fā) 邯鄲 邯鄲鴨池住宅項(xiàng)目 商務(wù) 開發(fā) 上海 北京 CBD的財(cái)富中心一期 財(cái)富中心二期服務(wù)式公寓（即將竣工） 財(cái)富中心二期酒店（已經(jīng)竣工） 北京呼家樓賓館 廣州 廣州中華廣場(chǎng)二期工程（在建） 廣州中華廣場(chǎng)一期裙樓 邯鄲 邯鄲趙王賓館（控股） 工業(yè) 開發(fā) 北京 北京 3501工廠 邯鄲 邯鄲國(guó)際商貿(mào)物流城 邯鄲馬頭生態(tài)工業(yè)城 上海 上海 3516工廠 廣州 廣州新星實(shí)業(yè)公司（ 3518工廠） 對(duì)應(yīng)的物業(yè)開發(fā)形態(tài) ? 以 做強(qiáng)做大房地產(chǎn)業(yè) 為主，適度拓展相關(guān)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)；以集團(tuán)擁有的土地資源為主，擇機(jī)拓展其他區(qū)域市場(chǎng)；以商品住宅開發(fā)為主，適度開發(fā)其它物業(yè)。玲瓏灣 萬科 鼓勵(lì)軍工企業(yè)之間或與其他企事業(yè)單位結(jié)合專業(yè)化重組進(jìn)行改制。 10 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 歷次改制中，中遠(yuǎn)保持大股東地位，保證了對(duì)業(yè)務(wù)的控制力度 中化集團(tuán) 中遠(yuǎn)集團(tuán) 國(guó)有企業(yè) 股份制企業(yè) 合資企業(yè) * 上市公司 中遠(yuǎn)集團(tuán) 中遠(yuǎn)集團(tuán) 中化集團(tuán) 穎博 ** 立豐實(shí)業(yè) 中國(guó)經(jīng)貿(mào)信托公司 繁榮集團(tuán) 天津中遠(yuǎn) 中化集團(tuán) 等 7持股方 中化系 中遠(yuǎn)系 機(jī)構(gòu)投資者 公眾 原有投資者 新增投資者 1993年 2023年 2023年 2023年 * 合資化后的股權(quán)結(jié)構(gòu) 中化集團(tuán) 20% 中遠(yuǎn)集團(tuán) 20% 穎博 20% 立豐實(shí)業(yè) 17% 中國(guó)經(jīng)貿(mào)信托公司 7% 繁榮集團(tuán) 12% 天津中遠(yuǎn) 4% 中化系累計(jì)： 44% 中遠(yuǎn)系累計(jì)： 44% 獨(dú)立第三方： 12% 立豐實(shí)業(yè)和中國(guó)經(jīng)貿(mào)信托公司為中化集團(tuán)全資子公司 港資 天津中遠(yuǎn)為中遠(yuǎn)集團(tuán)全資子公司 穎博為中遠(yuǎn)國(guó)際全資子公司 港資 繁榮集團(tuán)為獨(dú)立第三方公司 港資 外資股份累計(jì)： 49% ** 新加入公司股權(quán)說明 股權(quán)結(jié)構(gòu)變更 11 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 30% 為達(dá)到上市目的，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)及各持股方對(duì)其股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行一系列調(diào)整 20% 20% 20% 17% 7% 12% 4% 12% 中化 中遠(yuǎn) 穎博 立豐 經(jīng)信 繁榮 津中遠(yuǎn) (中化 )WCI收購繁榮所持股份，后 WCI又被 (獨(dú)立第三方 )悅鷹收購 17% (中化 ) 方興地產(chǎn)收購 (中化 )立豐所持股份 20% 4% 20% 17% 7% 中化系所持股份由 (中化 )Rillbuck收購 中遠(yuǎn)和天津中遠(yuǎn)所持股份由 (中遠(yuǎn)國(guó)際 )昇能收購 100% Rillbuck、 WCI、穎博、昇能兩次增資 100% 通過換股協(xié)議，各方所持股份統(tǒng)一售予持股公司耀勝 Newco 耀勝又向 (中遠(yuǎn) )Sunnywealth、中化香港、 (第三方 )悅鷹出售其 44%、 44%、 12%股份 44% 44% 12% 中化系 中遠(yuǎn)系 第三方 增資擴(kuò)股 中間持股方 30% 財(cái)務(wù)投資者 SSF、 SC、 Indopark、 IFR、駿洋、 RECP認(rèn)購耀勝新發(fā)行股票 通過上市前重組換股協(xié)議，耀勝持股方將全部股份售予遠(yuǎn)洋控股 遠(yuǎn)洋控股再按耀勝原股份結(jié)構(gòu)將本公司全部股權(quán)售予耀勝各控股方，正式完成上市前重組 % % % 100% 財(cái)務(wù)投資者 12 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上市之后，中遠(yuǎn)集團(tuán)持有 %股份，繼續(xù)保持相對(duì)控股地位 ? 中遠(yuǎn)集團(tuán)通過旗下全資子公司中遠(yuǎn)香港持有的控股子公司中遠(yuǎn)國(guó)際實(shí)施控股 ? 中遠(yuǎn)國(guó)際再通過中遠(yuǎn)國(guó)際的全資中間控股公司 Sunny Wealth 持有遠(yuǎn)洋控股 ? 遠(yuǎn)洋控股通過股權(quán)置換公司耀勝 (Newco)持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和香港遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的 100%股份 ? 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和香港遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)旗下各項(xiàng)目和項(xiàng)目公司進(jìn)行實(shí)際管控 遠(yuǎn)洋控股 13 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的成功不是依賴母公司所具有的優(yōu)勢(shì)資源，而是憑借較高專業(yè)操作能力 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的企業(yè)使命 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將以客戶專家為手段，致力于房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)管理，提供高品質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品及增值服務(wù)，為人們創(chuàng)造更好的工作與生活環(huán)境 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下項(xiàng)目 從二級(jí)市場(chǎng)購入 毛利率 50% 由公開拍賣或競(jìng)標(biāo)獲得 毛利率 42% 04年 8月前以合約銷售取得 毛利率 35% 5個(gè) 8個(gè) 10個(gè) 23個(gè) 由于主動(dòng)進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下有一支專業(yè)能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，在市場(chǎng)判斷、業(yè)務(wù)發(fā)展、成本管理等方面都積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。 ?公司年開發(fā)量據(jù)北京房地產(chǎn)同業(yè)第一位。 引入戰(zhàn)略合作方或分拆上市，整合地產(chǎn)業(yè)務(wù) 一航集團(tuán)（一航萬科） 中遠(yuǎn)集團(tuán)（遠(yuǎn)洋地產(chǎn)） …… 出售或無償剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù) 華能集團(tuán)（地產(chǎn)業(yè)務(wù)無償劃撥中房） 申請(qǐng)將房地產(chǎn)業(yè)增列為集團(tuán)主業(yè)之一 五礦集團(tuán)（五礦置業(yè)） 保利集團(tuán)（保利地產(chǎn)） …… 1)整合旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì) 2)提升地產(chǎn)專業(yè)能力 3)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，保證地產(chǎn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展 難度較大，可能性較小 房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略方向選擇 3 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 第二 :央企進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，充分利用主業(yè)的行業(yè)優(yōu)勢(shì) ? 工業(yè)地產(chǎn)是由市場(chǎng)利益和環(huán)境驅(qū)動(dòng)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)。央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 2023年 北京 0 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 版權(quán)聲明 ? 本報(bào)告系根據(jù)公開市場(chǎng)信息編撰，除另有說明者外，原始數(shù)據(jù)版權(quán)歸原版權(quán)人所有； ? 本報(bào)告版權(quán)歸 XX顧問所有； ? 本報(bào)告由 XX顧問提供給中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司（“兵裝集團(tuán)”）內(nèi)部使用； ? 本報(bào)告屬于機(jī)密文件，兵裝集團(tuán)應(yīng)適度限定使用人員的級(jí)別與范圍； ? 未經(jīng) XX顧問書面許可，使用者不得向兵裝集團(tuán)以外的機(jī)構(gòu)或個(gè)人傳閱本資料或其任何部分； ? 未經(jīng) XX顧問書面許可，其他任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得傳閱、復(fù)制或引用本資料或其任何部分； ? 對(duì)于違犯上述限制的機(jī)構(gòu)或個(gè)人， XX顧問和兵裝集團(tuán)保留追究其責(zé)任的權(quán)利。 ? 作為央企，除政府資源外，龐大的分支機(jī)構(gòu)也使其在各地域擁有強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)資源，成為其工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，已有眾多央企在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)取得了成功。 ?年開發(fā) 300萬 ~350萬平方米，竣工 100萬 ~130萬平方米，銷售額 60億 ~70億元 。從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)中，可以看出積累的操作經(jīng)驗(yàn)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的重要影響。對(duì)有利于提高自主創(chuàng)新能力，有利于促進(jìn)軍民結(jié)合、寓軍于民，有利于小核心大協(xié)作、減少重復(fù)建設(shè)，有利于加快軍民兩用產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的重組改制，可以 放寬 改制類型的限制。金色家園 … 萬科資源 總占地面積 (730畝 ) 容積率 總建筑面積 22 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 XX觀點(diǎn)：通過業(yè)務(wù)整合和管理專業(yè)化，一航將逐步形成戰(zhàn)略型地產(chǎn)管理總部 提高管理水平 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一航集團(tuán)的戰(zhàn)略重點(diǎn)， 亟需一支專業(yè)隊(duì)伍實(shí)施管理 在集中管理能力薄弱 的 基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)總部專業(yè)化，引入經(jīng)驗(yàn)豐富的合作方非常重要 形成戰(zhàn)略總部 在管理隊(duì)伍和統(tǒng)一業(yè)務(wù)平臺(tái)到位之后，一航將逐步形成對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行戰(zhàn)略管控的總部，集中調(diào)配集團(tuán)各種資源，形成統(tǒng)一的品牌形象 支持總體戰(zhàn)略 專業(yè)管理總部和高水平的管理團(tuán)隊(duì)是集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展根據(jù)集團(tuán)三大戰(zhàn)略舉措形成的具體措施，將提高地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力，積累核心競(jìng)爭(zhēng)力，支持戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn) 23 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 中遠(yuǎn)集團(tuán)和一航集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式比較 序 比對(duì)項(xiàng) 中遠(yuǎn)集團(tuán)（遠(yuǎn)洋地產(chǎn)） 一航集團(tuán)（一航萬科） 1 集團(tuán)戰(zhàn)略 突出主業(yè)，地產(chǎn)作為投資型業(yè)務(wù) 多元化發(fā)展，地產(chǎn)是重要戰(zhàn)略方向 2 業(yè)務(wù)平臺(tái) 有（遠(yuǎn)洋地產(chǎn)） 有（一航瑞賽） 3 公司性質(zhì) 香港上市公司 股份制公司，雙方以資金入股 4 股權(quán)地位 中遠(yuǎn)集團(tuán)相對(duì)控股 一航集團(tuán)絕對(duì)控股 5 管理方式 作為投資業(yè)務(wù)進(jìn)行管理 通過合資公司進(jìn)行業(yè)務(wù)管控 6 業(yè)務(wù)管理水平 高（專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理） 高（與專業(yè)公司合作） 7 資金來源 股市融資和公司自身積累 合作雙方投資和公司自身積累 8 土地來源 以從二級(jí)市場(chǎng)獲得為主 以盤活一航集團(tuán)現(xiàn)有土地資源為主 從以上 8點(diǎn)比對(duì)中可以得出，中遠(yuǎn)集團(tuán)和一航集團(tuán)雖然戰(zhàn)略各異，旗下地產(chǎn)公司性質(zhì)不同，但都通過控股保證了公司對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的最終控制權(quán)，實(shí)現(xiàn)了較高的管理水平。先后在北京、上海、廣州、等大城市開發(fā)了一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中北京 CBD的北京財(cái)富中心、廣州中華廣場(chǎng)項(xiàng)目影響較大。 ? 新興鑄管現(xiàn)已形成為以