大連億達(dá)新世界b區(qū)商業(yè)項(xiàng)目策劃全案-免費(fèi)閱讀
【正文】 v 劣勢(shì) :地下部分面積較大，柱距較密，通透性較差，展示效果不佳，需更多的利用人流動(dòng)線規(guī)劃、展位布置等手段增強(qiáng)氣氛。北側(cè)大型停車場(chǎng)、可有效解決因項(xiàng)目人流過(guò)多而產(chǎn)生的停車問(wèn)題。項(xiàng)目定位工作思路v 項(xiàng)目目標(biāo)：項(xiàng)目的品牌效益及利潤(rùn)指標(biāo) v 定義并分析現(xiàn)階段環(huán)境：大環(huán)境下的奧林匹克商圈v 現(xiàn)階段需要解決的問(wèn)題：有效利用項(xiàng)目環(huán)境的利好因素，并規(guī)避自身地下商業(yè)部分的劣勢(shì)。天興國(guó)際中心 福佳 市場(chǎng)研究篇?jiǎng)倮麖V場(chǎng) 勝利購(gòu)物廣場(chǎng)位于大連站前最繁華商圈，北倚火車站，南臨中山路（大連第一大道），西南直接（大連商場(chǎng)）青泥洼橋商圈，東面連接天津街步行街。市場(chǎng)研究篇天津街商圈市場(chǎng)研究篇天津街發(fā)展歷程v 天津街建于 1909年，全長(zhǎng) 1720米，是 “中國(guó)十大著名商業(yè)街 ”之一。v 華府二期即將入市，屆時(shí)將新增約 ，如此小的區(qū)域卻擁有如此大體量的社區(qū)底商供應(yīng)，是否會(huì)對(duì)該項(xiàng)目造成致命沖擊值得研究。自營(yíng)部分服裝服飾近一半，餐飲店鋪也占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤粡恼w經(jīng)營(yíng)面積比例來(lái)看，餐飲食品占比最大，達(dá)到 29%，服裝服飾，占比22%。 奧林匹克商圈主要物業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)人民體育場(chǎng)奧林匹克電子城 百盛購(gòu)物中心 沃爾瑪超市 奧林匹克商圈基于奧林匹克廣場(chǎng)而得名，依附于沃爾瑪超市而成名。目前商圈由三大商業(yè)板塊組成，分別是沃爾瑪、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、百盛購(gòu)物中心等，其中沃爾瑪為絕對(duì)性的核心商業(yè)。 日租金：負(fù) 1層 14元 /平方米，負(fù) 2層 10元 /平方米 規(guī)模： 64000平方米經(jīng)營(yíng)面積：普遍不超過(guò) 20平方米，以小柜臺(tái)為主日租金：為 68元 /天 /平方米，最好的位置高達(dá) 18元 /天 /平方米。市場(chǎng)研究篇關(guān)于奧林匹克商圈的未來(lái)設(shè)想 v 大連實(shí)德在明年會(huì)將主場(chǎng)搬回到市人民體育場(chǎng)，這對(duì)本項(xiàng)目是一大利好。曾經(jīng)是大連人流、資金流、信息流最集中的地方，也是每個(gè)大連人購(gòu)物消費(fèi)的天堂。廣場(chǎng)由香港博泰發(fā)展和大連市政府合資建設(shè)，政府有 20％的股份，主要是以土地配套作為投資。新天地廣場(chǎng) 市場(chǎng)研究篇西安路商業(yè)業(yè)態(tài)比例 西安路商業(yè)街經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，其無(wú)論在商業(yè)物業(yè)數(shù)量、物業(yè)檔次、業(yè)態(tài)配比上，均比前幾年有了較大的發(fā)展，友誼商場(chǎng)、羅斯福國(guó)際中心等高檔項(xiàng)目更是提升了該商業(yè)街的整體檔次，而我們同時(shí)也看到，在福佳新天地廣場(chǎng)、羅斯福國(guó)際中心也出現(xiàn)了眾多的商鋪空置現(xiàn)象，對(duì)其整體經(jīng)營(yíng)造成了一定的影響市場(chǎng)研究篇本項(xiàng)目可參考之處經(jīng)過(guò)先期合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，首先確定主力店，這將對(duì)日后商業(yè)的發(fā)展極其有利；百貨、超市、小商品、美食、娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)的組合優(yōu)勢(shì)是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)，高中低檔商業(yè)的結(jié)合可使項(xiàng)目的輻射范圍更大，以吸引更廣泛的消費(fèi)人群。v 項(xiàng)目工作思路：使項(xiàng)目成為億達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)桿項(xiàng)目，成為區(qū)域乃至大連市商業(yè)的典范。項(xiàng)目對(duì)面高檔物業(yè)的存在，亦可同時(shí)為項(xiàng)目提供有實(shí)際消費(fèi)能力的消費(fèi)人群。定位方案市場(chǎng)定位篇方案 D年收益參考注：計(jì)算天數(shù)為 360天，面積較 10756有一定偏差，主要為通道所占面積。定位方案定位方案定位方案定位方案方案 D、 E優(yōu)劣勢(shì)參考v 優(yōu)勢(shì) :本方案主要優(yōu)勢(shì)為利用東側(cè)電子城的集聚效應(yīng)，以數(shù)碼 3C店作為亮點(diǎn)吸引人流，地下引入家居家飾類商戶，填補(bǔ)本商圈的空白；同時(shí)利用五四路一側(cè)寫字樓及本項(xiàng)目的消費(fèi)人群，做成中高檔 SPA及快餐類，既滿足了周邊商務(wù)人群的需求，又可利用此類業(yè)態(tài)分割來(lái)適當(dāng)提高整體租金。民運(yùn)街一側(cè) 作為項(xiàng)目最佳人流、展示效果最好的一側(cè)，此側(cè)因沃爾瑪?shù)软?xiàng)目的存在，不僅可使項(xiàng)目賺足人氣，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目整體的商業(yè)展示較為有利。定位方法市場(chǎng)推導(dǎo)法客戶積累法按照常規(guī)性的全面調(diào)研，得出所需結(jié)果，推論出其市場(chǎng)定位，一般適合于大體量的商業(yè)物業(yè)，在 3萬(wàn)平米以上。 羅斯福 堅(jiān)決避免天價(jià)入市 ，與經(jīng)營(yíng)商家共同贏利。商圈以大型百貨為主，購(gòu)物氛圍較濃，娛樂(lè)休閑屬于附屬功能 。而本項(xiàng)目的物業(yè)形式可大可小，分割方式靈活多變，適應(yīng)了市場(chǎng)的要求。 日租金： 市場(chǎng)研究篇友誼奧林匹克廣場(chǎng)為地下兩層，其中部分出租給沃爾瑪，部分自營(yíng)。主要商圈次要商圈核心商圈市場(chǎng)研究篇奧林匹克商圈：地區(qū)級(jí)商業(yè)中心商業(yè)輻射范圍： 3公里左右?jiàn)W林匹克商圈范圍市場(chǎng)研究篇四至范圍東：人民廣場(chǎng)西：東北路外側(cè)南：勝利路北：黃河路。市場(chǎng)研究篇商業(yè)物業(yè)分析v 建成時(shí)間： 1999年v 廣場(chǎng)面積： 6萬(wàn)平方米v 廣場(chǎng)地下： ，其中友誼奧林匹克購(gòu)物中心是本區(qū)域的主力商業(yè)，建筑面積 35， 000平方米，地下兩層， 2023年 4月正式開(kāi)業(yè)。市場(chǎng)研究篇奧林匹克電子城市場(chǎng)研究篇奧體電子城的存在，使得電子市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積占到總體的 24%；百盛商場(chǎng)、奧林匹克廣場(chǎng)外租區(qū)和體育場(chǎng)臨街
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