【正文】 2023年 2月 25日星期六 上午 3時(shí) 57分 11秒 03:57: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 25日星期六 3時(shí) 57分 11秒 03:57:1125 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , February 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :57:1103:57Feb2325Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 客戶價(jià)值觀與共同訴求點(diǎn) 區(qū)位價(jià)值 樓盤硬件 樓盤軟件 居住文化生活方式 產(chǎn)品可感受價(jià)值 緊鄰淇縣主干道紅旗路、淇河路、同濟(jì)大道，三面環(huán)路 戶型、配套設(shè)施 交通、景觀規(guī)劃 物業(yè)服務(wù) 口碑賣點(diǎn) 生活方式、 生活品味 尊貴品質(zhì) 安全 身份地位 價(jià)格定位（價(jià)格影響因素） ? 定價(jià)方法需要綜合考慮以下因素： ? 開發(fā)商品牌和物業(yè)形態(tài)比例 ? 項(xiàng)目的形象定位和產(chǎn)品的品質(zhì) ? 項(xiàng)目的區(qū)域位置和周邊環(huán)境 ? 項(xiàng)目的細(xì)節(jié)處理和物業(yè)管理 價(jià)格策略 該項(xiàng)目在淇縣市場(chǎng)上屬規(guī)模大盤，為了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，確保開發(fā)利潤(rùn)和穩(wěn)定回現(xiàn)，建議采用“低開高走”的價(jià)格策略。 項(xiàng)目最大的威肋：未來(lái)城中村改造的加快將會(huì)嚴(yán)重分流本案的客群 SWOT分析 —— 機(jī)會(huì)分析 ? 淇縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的初級(jí)程度與消費(fèi)能力強(qiáng)的差距，預(yù)示著市場(chǎng)需求潛力較大和項(xiàng)目良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 PART 2 項(xiàng)目分析 ?周邊配套 ?項(xiàng)目現(xiàn)狀 ?SWOT分析 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)值利益分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目占地 300畝 項(xiàng)目三面臨路，北鄰紅旗路，西鄰淇河路，南鄰?fù)瑵?jì)大道，南北西三面環(huán)路 項(xiàng)目所在區(qū)域 項(xiàng)目周邊交通配套 ◎ 周邊交通便利，配套齊全，生活氛圍成熟 SWOT分析 —— 優(yōu)勢(shì)分析 ? S1：區(qū)域形象較好，市場(chǎng)認(rèn)可度高。 均 價(jià)： 3400元 /㎡ 銷售情況： 住宅清盤，商業(yè)銷售 30% 推廣語(yǔ)： 商業(yè)租客已到，只等房東 交房時(shí)間： 一期 3棟 88戶 2023年 7月 10日，二期 6棟樓 148戶 2023年 12月 30日 在售樓盤戶型面積 項(xiàng)目名稱 淇水嘉園 朝歌首府 新城佳苑 華泰新城 西城年華（住宅部分） 戶型面積 區(qū)間（平米） 96176 140220 97142 79190 90130 主力戶型 區(qū)間（平米） 110132 140166 122142 106120 110130 在售項(xiàng)目主力戶型面積區(qū)間以 3房為主，面積集中在 100120平米左右 在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和銷售情況 在售樓盤價(jià)格分布圖2400 25002800260019000800160024003200淇水嘉園 朝歌首府 新城佳苑 華泰新城 西城年華在售樓盤價(jià)格分為價(jià)格檔次和銷售情況： 1900元：西城年華（住宅部分已清盤） 24002600元：淇水嘉園、朝歌首府、華泰新城 2800元：新城佳苑 26002800的價(jià)位是淇縣房地產(chǎn)市場(chǎng)可承受價(jià)位 目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以中檔的多層、小高層為主，高端產(chǎn)品為市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì) 市場(chǎng)結(jié)論 ? 市場(chǎng)發(fā)展較為初級(jí)。 ?戶型面積： 140— 220㎡ ?均 價(jià)： 24002500元 / ㎡ ?推廣語(yǔ) ：生活有想法，首府有辦法 ?銷售情況： 售樓中心剛落成。其中大用公司在全國(guó)肉類食品加工 50強(qiáng)企業(yè)中名列第 19名，永達(dá)公司被國(guó)家九部委命名為“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)”。淇河常年水質(zhì)達(dá)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是華北地區(qū)唯一一條未被污染的河流，被譽(yù)為“北方之漓江”。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)走向健康良性的道路，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 住友觀點(diǎn)： 政策要點(diǎn)： ?2023年房產(chǎn)新政解讀及預(yù)期 ?2023年房產(chǎn)新政解讀及預(yù)期 政策二： 2023年 05月 01日起執(zhí)行一房一價(jià)政策 政策要點(diǎn)： 2023年 4月份，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布一房一價(jià)政策，要點(diǎn)為： 5月 1日起，商品房銷售中須標(biāo)明每套房源的總價(jià)和每平米的單價(jià)；在售地下停車位面積和銷售總價(jià)；物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，都要一一公示。 2023年 % % 平衡年 ?宏觀調(diào)控中房地產(chǎn)的發(fā)展 —— 房地產(chǎn)投資 %%%%%%%%%土地開發(fā)面積 土地購(gòu)置面積土地開發(fā)面積 % % % % % % % % %土地購(gòu)置面積 % % % % % % 11% % %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023page 9 2023年上半年受大環(huán)境經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積急劇下滑，同期土地開發(fā)面積也急劇下降， 2023年下降放緩，有了抬頭趨勢(shì)。 ? 5月份，國(guó)務(wù)院發(fā)布 《 關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知 》 中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。 90平方米以下 20%。 ? 從控制投資規(guī)模的角度，運(yùn)用土地和信貸政策，對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)量進(jìn)行控制。淇縣 【 付莊城中村改造項(xiàng)目 】 第一階段 市場(chǎng)調(diào)研 部分工作提案 住友顧問 2023年 8月 序 首先，很榮幸能夠參與鶴壁淇縣“付莊城中村改造” 項(xiàng)目的前期策劃工作， 這也將為本項(xiàng)目在后續(xù)的工作中少走彎路、實(shí)現(xiàn)貴公司的預(yù)定目標(biāo)創(chuàng)造了更多的有利條件。 由此，我公司前期市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位等內(nèi)容主要是圍繞“項(xiàng)目利益”、“建筑標(biāo)桿”為基礎(chǔ)點(diǎn)來(lái)進(jìn)行的。 三是降低住房消費(fèi)的有效需求：在連續(xù)多年降息之后首次調(diào)整人民幣存貸款利率，預(yù)示人民幣利率進(jìn)入了新一輪的上升通道。 【 2023年 】 全面救市與收縮階段 ? 七折利率優(yōu)惠：四大國(guó)有銀行宣布：只要 2023年 10月 27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客