【正文】 成都人大都是 3次臵業(yè)，改善型?？倯魯?shù) 848戶，容積率 5. 產(chǎn)品 戶型 4+1洋房， 7層帶電梯的多層， 1 1 33層的電梯洋房 ，主力戶型 140平三居。 位于成都市東大街東延線與川師大北街交匯處，南加州風(fēng)情國際化社區(qū)。 以 中年人居多 ，上有老下有小，還是喜歡靠近城內(nèi)的醫(yī)院和學(xué)校。 客戶描述： 大都是 四川二線城市 的人買的，占 70％。 君悅金沙、華潤翡翠城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 依托良好的區(qū)域位置、便利的交通條件、成熟的城市配套形成的傳統(tǒng)住區(qū) 中高端住宅板塊分析 —— 城市成熟住區(qū) ?區(qū)域認(rèn)知： 位于二環(huán)三環(huán)之間，依托良好的區(qū)域位置、便利的交通條件、完善的城市配套形成的傳統(tǒng)住區(qū)。占地 108畝，總戶數(shù)６００戶，容積率 ，綠化率 50% 項(xiàng)目位于光華大道臨近溫江城區(qū) 1公里處，距光華大道垂直距離約 200米，項(xiàng)目占地 100余畝由 11層、 18層、2024層電梯洋房 。 依托城市快速交通干道以及良好自然環(huán)境形成的新興城市生態(tài)住區(qū) 中高端住宅板塊分析 —— 光華大道沿線 ?區(qū)域認(rèn)知： 依托光華大道以及溫江良好的自然生態(tài)環(huán)境形成的新興城市生態(tài)居住區(qū)，目前開發(fā)強(qiáng)度正在逐漸走高，平均容積率 。 2023年全年外地人購買，占成都市五城區(qū)商品住宅銷售面積的 %。 為配合開發(fā)商加快工作進(jìn)度，本次匯報(bào)的主要內(nèi)容和思路主要圍繞啟動(dòng)位置和基本指標(biāo)來展開 ?項(xiàng)目所在區(qū)域（龍泉）的發(fā)展基礎(chǔ)和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ?龍泉未來發(fā)展趨勢、潛在供應(yīng)和項(xiàng)目資源比較優(yōu)勢分析 ?成都中高端住宅市場現(xiàn)狀及競爭格局分析 ?成都中高端住宅產(chǎn)品分級及客戶細(xì)分分析 ?基于客戶需求針對競爭的項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)競爭力分析 ?成都整體市場發(fā)展趨勢分析 ?類比標(biāo)桿案例發(fā)展歷程分析 ?項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程約束條件分析（取地順序、核心資源分布、工程進(jìn)度） 現(xiàn)在在哪里？ 起點(diǎn)能多高？ 未來怎樣走？ 整體開發(fā)順序 啟動(dòng)定位設(shè)想 啟動(dòng)配比及容積率建議 展示區(qū)位置及內(nèi)容建議 本次匯報(bào)核心結(jié)論構(gòu)成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成都良好的居住環(huán)境及戶籍綠卡是外來人口置業(yè)的原動(dòng)力。 城市東部蔓延人群 — 東部白領(lǐng) ?總價(jià) ?通勤便利 ?生活配套 ?青年、 30歲左右、事業(yè)起步期，在東門附近就業(yè) ?兩口之家，部分家庭有車，部分依賴公共交通 ?中上等收入， 有明顯的總價(jià)上限（約 4050萬） ?婚齡初次置業(yè) ?支付能力差，父母資助首付款 ?置業(yè)要素排序： 總價(jià)、通勤便利、生活配套 ?產(chǎn)品形式： 舒適 90平米二居或舒適型 120平米三居 ?地塊位置距離成都更近，交通便利，但沒有公交通勤 ?周圍三圣花鄉(xiāng)，農(nóng)家樂比較有名 行為及生活特征 置業(yè)需求 對本項(xiàng)目的看法 成都城市客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 ?大型企業(yè)（如川威集團(tuán)）普通員工 ?就職企業(yè)為龍泉傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，企業(yè)提供住房福利 ?居住在企業(yè)提供宿舍內(nèi)或自有住房中，形成固定的社會生活圈 ?經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，購買住房總價(jià) 3040萬左右 ?改善型首次置業(yè)，集團(tuán)提供住房優(yōu)惠，集中內(nèi)部團(tuán)購 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價(jià) ?交通便利 ?居住環(huán)境 ?置業(yè)要素排序： 總價(jià)、工作便利、不遠(yuǎn)離生活圈、居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系） ?產(chǎn)品形式： 實(shí)用 80平米兩居或緊湊 100平米三居室為主 地緣性客戶 ?位置偏向成都，環(huán)境好，未來價(jià)格一定較高 ?據(jù)工作地較遠(yuǎn)，需要有車 ?沒有配套，生活不方便 對本項(xiàng)目的看法 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 陽光城片區(qū) 老城片區(qū) 東山國際片區(qū) 龍泉驛 地緣型客戶 龍泉老城原住民 航天城產(chǎn)業(yè)人口 高校 /職校教師 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 產(chǎn)業(yè)發(fā)展及資源集中帶來的置業(yè)需求： ?航天城： 1994年從達(dá)州遷來龍泉驛，共有職工 10萬人，其中中高層管理人員接近 1萬人。 客戶主要是陽光城的占 30％，比如說生意人，被征地的農(nóng)民（一般買 90平的小戶型）等等。首期推出 262套，預(yù)計(jì)均價(jià) 3300 今年五月開盤 高層 69平米的已經(jīng)賣完了，而 103等戶型面積相對較大的還剩余大部分 ，多層 8 7平米的已經(jīng)全部賣完， 140只剩一套，180還剩兩套。外省來置業(yè)的小于 10%。 驛都大道片區(qū)意向：快速交通驅(qū)動(dòng)之下的成都郊區(qū)地產(chǎn)板塊，主要以成都市區(qū)客戶為主，供應(yīng)產(chǎn)品線豐富 ? 區(qū)域認(rèn)知： 依托于驛都大道城市快速交通干道，區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富，成為成都市區(qū)郊區(qū)化置業(yè)人群置業(yè)的區(qū)域。 2023年度竣工面積比溫江、雙流、郫縣都高，銷售面積僅次于雙流，反映市場供需都是比較旺盛的； ? 但是投資額和銷售價(jià)格卻相較于其他區(qū)域偏低，說明龍泉驛房地產(chǎn)開發(fā)的檔次相對較低，2023年商品房銷售均價(jià)僅為 2861元，甚至低于郫縣的 2868元。 東山國際：按照完整的城市體系構(gòu)筑，形成綜合性的新城。城市意向較強(qiáng)，但缺乏整體的規(guī)劃，布局較為凌亂。 ?目前龍泉驛地區(qū)工業(yè)發(fā)展主要依靠經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)支撐。但和周邊近郊區(qū)縣相比，國民生產(chǎn)總值及人均可支配收入仍處于中低水平。 謹(jǐn) 呈：成都國地置業(yè)有限公司 [2023] GW 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成都新一版整體規(guī)劃中龍泉位于成都主要城市發(fā)展軸之上，被定位于包含了工業(yè)、休閑度假功能的“城市新區(qū)” ? 成都主城區(qū)發(fā)展軸 ：位于成都從郫縣到龍泉的東西發(fā)展主軸之上 ? 成都主城區(qū)空間布局：“ 一主兩次多心”的東部分中心 片區(qū) 功能定位 中心城區(qū) 省會、西部地區(qū)的科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐、重要的旅游中心城市和歷史文化名城 華陽 主城區(qū)南部分中心，以發(fā)展會展、商務(wù)服務(wù)、科研等為主的新城區(qū) 新都 主城區(qū)北部分中心，青白江區(qū)將以化工、冶金、建材、重型設(shè)備制造為主導(dǎo)形成集中發(fā)展區(qū)，新都區(qū)將依托鐵路樞紐建設(shè)物流中心。 ?因此不難看出龍泉驛區(qū)仍為成都郊區(qū)的一個(gè)農(nóng)業(yè)大區(qū)。 ? 未來城區(qū)主要發(fā)展方向?qū)⑾?西和南北方向 延伸 龍泉鎮(zhèn) 興龍 柏合 大面 平安 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 2023年龍泉驛土地成交單價(jià) 98萬元 /畝，低于主城區(qū)及郫縣、溫江、新都等郊區(qū)。 客戶描述： A區(qū) 90%為龍泉本地的客戶，包括公務(wù)員、川大等學(xué)校的老師、私營業(yè)主、航天集團(tuán)以及川威集團(tuán)的職工，工廠的工人不多 。 龍泉驛也有來這邊買房的，都是龍泉驛收入水平比較高的，算是改善型置業(yè)，但是比例特別低 御源 ?大湖區(qū) 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 占地面積 500畝 建筑面積 45萬平米 容積率 開盤日期 2023年 3月 產(chǎn)品類型 多層洋房 戶型區(qū)間 一批次主打 120平套三的。多層有 87180六種戶型面積。 299的占總量的 50％，還剩幾套。 龍泉即將入市項(xiàng)目供應(yīng)分析：恒大銀河國際新城已經(jīng)取得土地 310畝左右，未來供應(yīng)產(chǎn)品將以小高層和高層為主，預(yù)計(jì)供應(yīng)量在 55萬平米左右 用地面積 宗地位臵 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 綠地率 容積率 建筑高度 建筑密度 土地用途及年限 大面街辦成龍路 以南 ≥30% 多層 ≤ 多層 ≤24米 多層≤30% 住宅兼容 商業(yè) 住宅 70年 商業(yè) 40年 大面街辦成龍 路以南 ≤25% ≤ ≤24米 ≤50% 商服用地 商業(yè) 40年 大面街辦成龍 路以南 ≥30% ≥≤7 ≤25% 商業(yè) 辦公用地 大面街辦成龍路以南 ≥30% ≤60米 ≤30% 住宅、商業(yè)用地 住宅 70年 商業(yè) 40年 恒大銀河國際新城已經(jīng)取得土地 310畝左右，從規(guī)劃方案來看，產(chǎn)品將以小高層和高層為主，預(yù)計(jì)項(xiàng)目平均容積率在 ，供應(yīng)量在 55萬平米左右 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 龍泉老城原住民 ?產(chǎn)品舒適性 ?小區(qū)環(huán)境 ?生活便利 ?中年、 3040歲左右、龍泉區(qū)公務(wù)員、私營業(yè)主 ?三口之家 ?在當(dāng)?shù)厣鐣匚桓摺⒇?cái)富實(shí)力強(qiáng)、龍泉驛首批住房改善人群 ?承受力有上限（約 4050萬） ?在龍泉驛內(nèi)已有房產(chǎn)，在不離開已有工作區(qū)域的條件下改善置業(yè) ?置業(yè)要素排序： 舒適性（戶型、產(chǎn)品形式）、小區(qū)環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系）、生活便利 ?產(chǎn)品形式： 舒適 120130平米三居室為主 ?地塊位置距離成都更近，交通便利 ?周圍三圣花鄉(xiāng)，環(huán)境較好 ?周邊缺乏配套設(shè)施 行為及生活特征 置業(yè)需求 對本項(xiàng)目的看法 地緣性客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同時(shí)成渝高速及成龍高速形成了核心交通骨架。 成都城市的首位度吸引大量外來人口置業(yè)，這一影響也波及到龍泉驛 省內(nèi) 外地客戶 綠卡移民客戶 綠卡養(yǎng)老客戶 城市首位度引發(fā)的外來置業(yè)需求： ?外地購房占成都半壁江山： 在 2023年，攀枝花、內(nèi)江、樂山、綿陽、南充、自貢、德陽、宜賓、達(dá)州以及西藏 10地成為成都外來購房主力。 從不同客戶的承受能力分析上看，龍泉現(xiàn)狀市場以中低端客戶為主，其中支付力較強(qiáng)的主要為成都城區(qū)客戶及本地中高收入群體 30萬 40萬 50萬 60萬 80萬 龍泉本地客戶 成都城市客戶 本省外地客戶 綠卡養(yǎng)老客戶 綠卡移民客戶 綠帶家庭客戶 潛在養(yǎng)老客戶 拆遷遷移客戶 改善置業(yè)人群 東部白領(lǐng) 高校/職校教師 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 產(chǎn)業(yè)工人 中高層管理人員 龍泉老城原住民 承受能力 客戶來源 龍泉市場中高端客戶箱體構(gòu)成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。按照國際慣例，正是經(jīng)濟(jì)快速增長和城市快速城市化的階段 . ?成都經(jīng)濟(jì)總量雖然落后于重慶，但是從經(jīng)濟(jì)增長速度以及人均 GDP水平來講，領(lǐng)先于西南乃至整個(gè)西部的省會城市，是中國西部城市的經(jīng)濟(jì)中心 . 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)資源稟賦的差異、房地產(chǎn)供應(yīng)及客戶特征，可以把成都中高端住宅市場分成四大板塊 生態(tài)住區(qū) 代表性項(xiàng)目 仁和春天大道、萬科 朗潤園、宏信西花汀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品 戶型 聯(lián)排在２４０平方米左右， 5層洋房１８０平方米左右，高層戶型在 146平米 左右 6層電梯洋房，戶型面積 52平方米 — 230平方米，以 130平方米占 30% 小高層 ，戶型 122平米 66套，135平米 60套， 155平米 44套， 143平米 66套 多層 高層 ，戶型 120平米為主 價(jià)格 聯(lián)排 7000元／平方米 洋房5100元／平方米 高層 4000元／平方米 均價(jià) 4100 元 /平方米 均價(jià) 4000元 /平方米 今年六月開盤 3680元 /平方米，現(xiàn)在4300元 /平方米 銷售狀況 目前銷售兩棟 17層電梯公寓，共68套，剩不到 20套（ 6月開盤 6層電梯洋房三期于 2023年 4月 7日開盤目前已經(jīng)售完 （約 120套／月） 2023年 04月 13開盤，目前已售近 90%（ 50套 /月）。買高層產(chǎn)品的大多是二次置業(yè)。 來這里的客戶更看中 環(huán)境 ，也挑 戶型 。 客戶描述： 買多層的成都的多一些，買高電梯的是市外省內(nèi)的比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的一些 官員和商人 買的。 其他在售樓盤狀況 項(xiàng)目名稱 澳龍名城 比華利國際城 金沙西園 華府金沙 基本 情況 擇位成都東，毗鄰?fù)e館，坐落 2023米沙河步行景觀帶。預(yù)計(jì)分五期開發(fā)，是金沙片區(qū)規(guī)模最大的社區(qū)，一、二期約 1088戶均已成熟入住。 客戶群及臵業(yè)目的 70％成都本地人，還有一部分四川二級城市 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。頂層總價(jià) 110萬左右，單價(jià)在 8千左右。 項(xiàng)目占地面積 370畝，總建筑面積約 40萬平方米。 城市成熟住區(qū)典型項(xiàng)目 —— 華潤翡翠城 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 開盤日期 3期 05年 12月開盤； 4期 07年 9月開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 一期主要是洋房、別墅、小高層電梯；二期多層和高層電梯； 三期四層高的疊拼， 6層帶電梯的洋房， 20多層的高層電梯； 四期都是 30層的高層。 環(huán)境要好 ，成都人買房最重要是要看環(huán)境