【正文】 成都人大都是 3次臵業(yè)，改善型?？倯魯?shù) 848戶，容積率 5. 產(chǎn)品 戶型 4+1洋房， 7層帶電梯的多層， 1 1 33層的電梯洋房 ，主力戶型 140平三居。 位于成都市東大街東延線與川師大北街交匯處，南加州風(fēng)情國際化社區(qū)。 以 中年人居多 ，上有老下有小，還是喜歡靠近城內(nèi)的醫(yī)院和學(xué)校。 客戶描述： 大都是 四川二線城市 的人買的，占 70％。 君悅金沙、華潤翡翠城 本報告是嚴(yán)格保密的。 依托良好的區(qū)域位置、便利的交通條件、成熟的城市配套形成的傳統(tǒng)住區(qū) 中高端住宅板塊分析 —— 城市成熟住區(qū) ?區(qū)域認知： 位于二環(huán)三環(huán)之間，依托良好的區(qū)域位置、便利的交通條件、完善的城市配套形成的傳統(tǒng)住區(qū)。占地 108畝，總戶數(shù)６００戶，容積率 ，綠化率 50% 項目位于光華大道臨近溫江城區(qū) 1公里處，距光華大道垂直距離約 200米，項目占地 100余畝由 11層、 18層、2024層電梯洋房 。 依托城市快速交通干道以及良好自然環(huán)境形成的新興城市生態(tài)住區(qū) 中高端住宅板塊分析 —— 光華大道沿線 ?區(qū)域認知： 依托光華大道以及溫江良好的自然生態(tài)環(huán)境形成的新興城市生態(tài)居住區(qū)，目前開發(fā)強度正在逐漸走高，平均容積率 。 2023年全年外地人購買，占成都市五城區(qū)商品住宅銷售面積的 %。 為配合開發(fā)商加快工作進度，本次匯報的主要內(nèi)容和思路主要圍繞啟動位置和基本指標(biāo)來展開 ?項目所在區(qū)域（龍泉）的發(fā)展基礎(chǔ)和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ?龍泉未來發(fā)展趨勢、潛在供應(yīng)和項目資源比較優(yōu)勢分析 ?成都中高端住宅市場現(xiàn)狀及競爭格局分析 ?成都中高端住宅產(chǎn)品分級及客戶細分分析 ?基于客戶需求針對競爭的項目現(xiàn)實競爭力分析 ?成都整體市場發(fā)展趨勢分析 ?類比標(biāo)桿案例發(fā)展歷程分析 ?項目開發(fā)進程約束條件分析（取地順序、核心資源分布、工程進度） 現(xiàn)在在哪里？ 起點能多高？ 未來怎樣走？ 整體開發(fā)順序 啟動定位設(shè)想 啟動配比及容積率建議 展示區(qū)位置及內(nèi)容建議 本次匯報核心結(jié)論構(gòu)成 本報告是嚴(yán)格保密的。成都良好的居住環(huán)境及戶籍綠卡是外來人口置業(yè)的原動力。 城市東部蔓延人群 — 東部白領(lǐng) ?總價 ?通勤便利 ?生活配套 ?青年、 30歲左右、事業(yè)起步期，在東門附近就業(yè) ?兩口之家，部分家庭有車，部分依賴公共交通 ?中上等收入， 有明顯的總價上限（約 4050萬） ?婚齡初次置業(yè) ?支付能力差，父母資助首付款 ?置業(yè)要素排序： 總價、通勤便利、生活配套 ?產(chǎn)品形式： 舒適 90平米二居或舒適型 120平米三居 ?地塊位置距離成都更近，交通便利，但沒有公交通勤 ?周圍三圣花鄉(xiāng)，農(nóng)家樂比較有名 行為及生活特征 置業(yè)需求 對本項目的看法 成都城市客戶 本報告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 ?大型企業(yè)（如川威集團）普通員工 ?就職企業(yè)為龍泉傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集團，企業(yè)提供住房福利 ?居住在企業(yè)提供宿舍內(nèi)或自有住房中，形成固定的社會生活圈 ?經(jīng)濟實力一般，購買住房總價 3040萬左右 ?改善型首次置業(yè)，集團提供住房優(yōu)惠，集中內(nèi)部團購 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價 ?交通便利 ?居住環(huán)境 ?置業(yè)要素排序： 總價、工作便利、不遠離生活圈、居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系） ?產(chǎn)品形式： 實用 80平米兩居或緊湊 100平米三居室為主 地緣性客戶 ?位置偏向成都，環(huán)境好，未來價格一定較高 ?據(jù)工作地較遠，需要有車 ?沒有配套，生活不方便 對本項目的看法 本報告是嚴(yán)格保密的。 陽光城片區(qū) 老城片區(qū) 東山國際片區(qū) 龍泉驛 地緣型客戶 龍泉老城原住民 航天城產(chǎn)業(yè)人口 高校 /職校教師 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 產(chǎn)業(yè)發(fā)展及資源集中帶來的置業(yè)需求： ?航天城： 1994年從達州遷來龍泉驛，共有職工 10萬人，其中中高層管理人員接近 1萬人。 客戶主要是陽光城的占 30％，比如說生意人，被征地的農(nóng)民（一般買 90平的小戶型）等等。首期推出 262套，預(yù)計均價 3300 今年五月開盤 高層 69平米的已經(jīng)賣完了，而 103等戶型面積相對較大的還剩余大部分 ，多層 8 7平米的已經(jīng)全部賣完， 140只剩一套，180還剩兩套。外省來置業(yè)的小于 10%。 驛都大道片區(qū)意向：快速交通驅(qū)動之下的成都郊區(qū)地產(chǎn)板塊，主要以成都市區(qū)客戶為主，供應(yīng)產(chǎn)品線豐富 ? 區(qū)域認知： 依托于驛都大道城市快速交通干道，區(qū)域項目產(chǎn)品線豐富，成為成都市區(qū)郊區(qū)化置業(yè)人群置業(yè)的區(qū)域。 2023年度竣工面積比溫江、雙流、郫縣都高，銷售面積僅次于雙流，反映市場供需都是比較旺盛的； ? 但是投資額和銷售價格卻相較于其他區(qū)域偏低，說明龍泉驛房地產(chǎn)開發(fā)的檔次相對較低，2023年商品房銷售均價僅為 2861元，甚至低于郫縣的 2868元。 東山國際：按照完整的城市體系構(gòu)筑，形成綜合性的新城。城市意向較強，但缺乏整體的規(guī)劃，布局較為凌亂。 ?目前龍泉驛地區(qū)工業(yè)發(fā)展主要依靠經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)支撐。但和周邊近郊區(qū)縣相比，國民生產(chǎn)總值及人均可支配收入仍處于中低水平。 謹(jǐn) 呈：成都國地置業(yè)有限公司 [2023] GW 本報告是嚴(yán)格保密的。 成都新一版整體規(guī)劃中龍泉位于成都主要城市發(fā)展軸之上，被定位于包含了工業(yè)、休閑度假功能的“城市新區(qū)” ? 成都主城區(qū)發(fā)展軸 ：位于成都從郫縣到龍泉的東西發(fā)展主軸之上 ? 成都主城區(qū)空間布局：“ 一主兩次多心”的東部分中心 片區(qū) 功能定位 中心城區(qū) 省會、西部地區(qū)的科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐、重要的旅游中心城市和歷史文化名城 華陽 主城區(qū)南部分中心，以發(fā)展會展、商務(wù)服務(wù)、科研等為主的新城區(qū) 新都 主城區(qū)北部分中心，青白江區(qū)將以化工、冶金、建材、重型設(shè)備制造為主導(dǎo)形成集中發(fā)展區(qū)，新都區(qū)將依托鐵路樞紐建設(shè)物流中心。 ?因此不難看出龍泉驛區(qū)仍為成都郊區(qū)的一個農(nóng)業(yè)大區(qū)。 ? 未來城區(qū)主要發(fā)展方向?qū)⑾?西和南北方向 延伸 龍泉鎮(zhèn) 興龍 柏合 大面 平安 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 2023年龍泉驛土地成交單價 98萬元 /畝，低于主城區(qū)及郫縣、溫江、新都等郊區(qū)。 客戶描述： A區(qū) 90%為龍泉本地的客戶，包括公務(wù)員、川大等學(xué)校的老師、私營業(yè)主、航天集團以及川威集團的職工，工廠的工人不多 。 龍泉驛也有來這邊買房的，都是龍泉驛收入水平比較高的，算是改善型置業(yè)，但是比例特別低 御源 ?大湖區(qū) 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 500畝 建筑面積 45萬平米 容積率 開盤日期 2023年 3月 產(chǎn)品類型 多層洋房 戶型區(qū)間 一批次主打 120平套三的。多層有 87180六種戶型面積。 299的占總量的 50％，還剩幾套。 龍泉即將入市項目供應(yīng)分析：恒大銀河國際新城已經(jīng)取得土地 310畝左右，未來供應(yīng)產(chǎn)品將以小高層和高層為主，預(yù)計供應(yīng)量在 55萬平米左右 用地面積 宗地位臵 規(guī)劃設(shè)計條件 綠地率 容積率 建筑高度 建筑密度 土地用途及年限 大面街辦成龍路 以南 ≥30% 多層 ≤ 多層 ≤24米 多層≤30% 住宅兼容 商業(yè) 住宅 70年 商業(yè) 40年 大面街辦成龍 路以南 ≤25% ≤ ≤24米 ≤50% 商服用地 商業(yè) 40年 大面街辦成龍 路以南 ≥30% ≥≤7 ≤25% 商業(yè) 辦公用地 大面街辦成龍路以南 ≥30% ≤60米 ≤30% 住宅、商業(yè)用地 住宅 70年 商業(yè) 40年 恒大銀河國際新城已經(jīng)取得土地 310畝左右，從規(guī)劃方案來看，產(chǎn)品將以小高層和高層為主，預(yù)計項目平均容積率在 ，供應(yīng)量在 55萬平米左右 本報告是嚴(yán)格保密的。 龍泉老城原住民 ?產(chǎn)品舒適性 ?小區(qū)環(huán)境 ?生活便利 ?中年、 3040歲左右、龍泉區(qū)公務(wù)員、私營業(yè)主 ?三口之家 ?在當(dāng)?shù)厣鐣匚桓摺⒇敻粚嵙?、龍泉驛首批住房改善人群 ?承受力有上限（約 4050萬） ?在龍泉驛內(nèi)已有房產(chǎn)，在不離開已有工作區(qū)域的條件下改善置業(yè) ?置業(yè)要素排序： 舒適性（戶型、產(chǎn)品形式）、小區(qū)環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系）、生活便利 ?產(chǎn)品形式： 舒適 120130平米三居室為主 ?地塊位置距離成都更近，交通便利 ?周圍三圣花鄉(xiāng)，環(huán)境較好 ?周邊缺乏配套設(shè)施 行為及生活特征 置業(yè)需求 對本項目的看法 地緣性客戶 本報告是嚴(yán)格保密的。同時成渝高速及成龍高速形成了核心交通骨架。 成都城市的首位度吸引大量外來人口置業(yè)，這一影響也波及到龍泉驛 省內(nèi) 外地客戶 綠卡移民客戶 綠卡養(yǎng)老客戶 城市首位度引發(fā)的外來置業(yè)需求： ?外地購房占成都半壁江山： 在 2023年，攀枝花、內(nèi)江、樂山、綿陽、南充、自貢、德陽、宜賓、達州以及西藏 10地成為成都外來購房主力。 從不同客戶的承受能力分析上看，龍泉現(xiàn)狀市場以中低端客戶為主，其中支付力較強的主要為成都城區(qū)客戶及本地中高收入群體 30萬 40萬 50萬 60萬 80萬 龍泉本地客戶 成都城市客戶 本省外地客戶 綠卡養(yǎng)老客戶 綠卡移民客戶 綠帶家庭客戶 潛在養(yǎng)老客戶 拆遷遷移客戶 改善置業(yè)人群 東部白領(lǐng) 高校/職校教師 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 產(chǎn)業(yè)工人 中高層管理人員 龍泉老城原住民 承受能力 客戶來源 龍泉市場中高端客戶箱體構(gòu)成 本報告是嚴(yán)格保密的。按照國際慣例，正是經(jīng)濟快速增長和城市快速城市化的階段 . ?成都經(jīng)濟總量雖然落后于重慶，但是從經(jīng)濟增長速度以及人均 GDP水平來講，領(lǐng)先于西南乃至整個西部的省會城市，是中國西部城市的經(jīng)濟中心 . 本報告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)資源稟賦的差異、房地產(chǎn)供應(yīng)及客戶特征，可以把成都中高端住宅市場分成四大板塊 生態(tài)住區(qū) 代表性項目 仁和春天大道、萬科 朗潤園、宏信西花汀 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品 戶型 聯(lián)排在２４０平方米左右， 5層洋房１８０平方米左右，高層戶型在 146平米 左右 6層電梯洋房，戶型面積 52平方米 — 230平方米，以 130平方米占 30% 小高層 ，戶型 122平米 66套，135平米 60套， 155平米 44套， 143平米 66套 多層 高層 ，戶型 120平米為主 價格 聯(lián)排 7000元／平方米 洋房5100元／平方米 高層 4000元／平方米 均價 4100 元 /平方米 均價 4000元 /平方米 今年六月開盤 3680元 /平方米，現(xiàn)在4300元 /平方米 銷售狀況 目前銷售兩棟 17層電梯公寓，共68套，剩不到 20套（ 6月開盤 6層電梯洋房三期于 2023年 4月 7日開盤目前已經(jīng)售完 （約 120套／月） 2023年 04月 13開盤，目前已售近 90%（ 50套 /月）。買高層產(chǎn)品的大多是二次置業(yè)。 來這里的客戶更看中 環(huán)境 ，也挑 戶型 。 客戶描述： 買多層的成都的多一些，買高電梯的是市外省內(nèi)的比較有經(jīng)濟實力的一些 官員和商人 買的。 其他在售樓盤狀況 項目名稱 澳龍名城 比華利國際城 金沙西園 華府金沙 基本 情況 擇位成都東，毗鄰?fù)e館，坐落 2023米沙河步行景觀帶。預(yù)計分五期開發(fā)，是金沙片區(qū)規(guī)模最大的社區(qū)，一、二期約 1088戶均已成熟入住。 客戶群及臵業(yè)目的 70％成都本地人，還有一部分四川二級城市 。 本報告是嚴(yán)格保密的。頂層總價 110萬左右，單價在 8千左右。 項目占地面積 370畝，總建筑面積約 40萬平方米。 城市成熟住區(qū)典型項目 —— 華潤翡翠城 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 開盤日期 3期 05年 12月開盤； 4期 07年 9月開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 一期主要是洋房、別墅、小高層電梯；二期多層和高層電梯； 三期四層高的疊拼， 6層帶電梯的洋房， 20多層的高層電梯； 四期都是 30層的高層。 環(huán)境要好 ，成都人買房最重要是要看環(huán)境