【正文】 :31:1922:31:19February 2, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 10時(shí) 31分 :31February 2, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 2日星期四 10時(shí) 31分 19秒 22:31:192 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/2/2 97 謝謝！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 這部分要考慮的是項(xiàng)目適合引進(jìn)怎樣的商家，將來要做成怎樣的一個(gè)商業(yè)物業(yè)，怎樣才能制訂合適的招商政策等。 2023/2/2 86 ? 招商工作欠缺執(zhí)行力 ? 制定再完美的招商細(xì)節(jié)，如果沒有完善有效的執(zhí)行力，就如空中樓閣，無從談起。 ? 很多開發(fā)商認(rèn)為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項(xiàng)目的招商。 2023/2/2 79 ? （ 2）中小店群招商 ? 中小店群的作用主要有二個(gè)： ? ①業(yè)態(tài)組合需要 ? 按業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)招入中小店群，以滿足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群的購(gòu)物或消費(fèi)需求。 2023/2/2 76 ? 商業(yè)地產(chǎn)招商特點(diǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn)的招商具有如下三大特點(diǎn)。 ? 在進(jìn)駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點(diǎn)也是考慮的重點(diǎn)。 ? 當(dāng)然，當(dāng)主力店的面積過大時(shí)，則容易帶來較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 2023/2/2 63 ?中小型店的租期一般為 3年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金 。 2023/2/2 59 ? （ 9）統(tǒng)一招商的管理要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。 2023/2/2 57 （ 6） 核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。 2023/2/2 53 ? 招商基本原則 ? （ 1）要維護(hù)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。 2023/2/2 46 ? 商業(yè)規(guī)劃必須調(diào)動(dòng)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營(yíng)者全體參與。如某商場(chǎng)引進(jìn)電器主力店，再銷售電器輔營(yíng)區(qū)，卻不知電器主力店的輔營(yíng)區(qū)很難定位，也很難經(jīng)營(yíng)下去； ? 再如某零售中心引進(jìn)家具主力店，卻不知家具屬于大宗采購(gòu)型消費(fèi)，人流很難與超市百貨互補(bǔ)。 2023/2/2 31 招商策劃步驟與方法 2023/2/2 32 以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng) ? 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 2023/2/2 33 ? 租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則 。其特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，針對(duì)性強(qiáng)，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。 ? 經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會(huì) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會(huì)是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。 2023/2/2 24 ? 六、招商策劃要把握時(shí)機(jī)，適度超前 ? 一個(gè)完整的招商過程往往包括以下幾個(gè)階段 :招商策劃 ――信息的收集 ――雙方接觸 ――洽談 ――簽約 ――項(xiàng)目籌建 ――建成投產(chǎn)。 2023/2/2 19 ? 三、 招商策劃要有戰(zhàn)略高度 ? 綜觀全局，立足長(zhǎng)遠(yuǎn) ? 任何一次招商籌劃活動(dòng)，不能把眼光局限于一時(shí)一地或孤立的一家企業(yè)、一個(gè)項(xiàng)目。 ? 標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)及著名的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商為什么成功？商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該如何規(guī)劃設(shè)計(jì)、策劃招商、經(jīng)營(yíng)管理，如何進(jìn)行項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃 …… 2023/2/2 3 ? 為了讓更多的開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)道路上少走彎路、不走彎路，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，今天將與您分享商業(yè)地產(chǎn)的整體解決方案，系統(tǒng)全面的商業(yè)操作手法及技巧，將快速提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的專業(yè)素質(zhì)與能力，并引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建科學(xué)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式、培養(yǎng)商業(yè)與地產(chǎn)的復(fù)合型人才，推動(dòng)中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 ? 否則，策劃就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。 ? 了解自己只是問題的一方面，更重要的是我們要了解對(duì)方的要求。影響大，實(shí)效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽。其特點(diǎn)是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實(shí)，主辦單位可以公布一些項(xiàng)目進(jìn)行招商，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境和利用外資的政策，達(dá)到宣傳的效果。 2023/2/2 29 ? 招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標(biāo)。 2023/2/2 36 ? 首先確定我們零售商我們商業(yè)目標(biāo)在哪里？ ? 我們需要多少主力店？ ? 怎么規(guī)劃這些主力店的位置？ ? 主力店的位置占據(jù)多少面積？ 2023/2/2 37 2023/2/2 38 ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目首先確定我們的零售商 ? 我們的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)在哪里？ ? 我們商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要多少主力店？ ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎么規(guī)劃這些主力店的位置？ ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主力店的位置占據(jù)多少面積？ ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)的招商是一個(gè)無限循環(huán)的工作，開業(yè)前是大規(guī)模招商，開業(yè)后根據(jù)銷售情況進(jìn)行調(diào)整招商，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持，更需要基于知識(shí)的輔助決策。 2023/2/2 44 ? 相比住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開發(fā)領(lǐng)域，既無經(jīng)驗(yàn)可循，也缺少完整的規(guī)劃設(shè)計(jì)體系，給出商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)造成了一定的障礙。 2023/2/2 49 ? 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建立團(tuán)隊(duì)前期介入 ? 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是一件專業(yè)性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過程涵蓋了開發(fā)、定位、招商、經(jīng)營(yíng)、推廣多個(gè)階段性工作，這就要求發(fā)展商必須建立經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，從項(xiàng)目開始動(dòng)作之初就深入市場(chǎng)和項(xiàng)目。 ? 簡(jiǎn)單地說，同業(yè)差異就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。 2023/2/2 58 ? （ 7）特殊商戶招商優(yōu)惠原則。 2023/2/2 61 （ 2） 知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對(duì)中小店群的招商。 ? 其中的第二點(diǎn)顯得很重要。 ? （ 2）裝修進(jìn)度影響中小店群的入駐。 ? 由于招商難度大，這就要求招商過程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入駐的搶手局勢(shì)等等； 2023/2/2 74 ? 在招商前期，主力店的招商工作異常艱難，知名度較高的主力店一般會(huì)大受商業(yè)物業(yè)的歡迎，其在某一區(qū)域內(nèi)選址的機(jī)會(huì)也較多，因而要在了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之后制定出吸引其入駐的條件和談判策略，并爭(zhēng)取同時(shí)分別與不同的多家主力店洽談入駐意向、條件?？蓮浹a(bǔ)主力店群租金低，投資回收期長(zhǎng)而導(dǎo)致的前期收益不盡人意。 2023/2/2 82 ? 招商期望值過高 ? 期望值過高的表現(xiàn)首先體現(xiàn)就是在租金上。 2023/2/2 85 ? 缺乏持續(xù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)管理觀念 ? 很多開發(fā)商認(rèn)為客戶進(jìn)來了就萬事大吉了，這是一個(gè)很大的誤區(qū)。需進(jìn)行兩方面的調(diào)查，它們決定著項(xiàng)目的發(fā)展和前程。 2