【正文】 temporblandit,sit12:55:5012:55:5011202312:55:5011,11,12:55:5012:55:5011下午 12:55:50三月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。11,11,12:55:5012:55:5011下午 12:55:50三月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。11,11,彩 覺 盛 VIP卡認(rèn)購活動的執(zhí)行第二階段：品牌宣傳階段（ 10年 10月 10日 10年 11月 6日）營銷策略執(zhí)行階段劃分百 項目認(rèn)購政策制定出臺；NO3營銷策略篇主推目的 ：突出項目規(guī)模及優(yōu)勢，樹立項目形象階段任務(wù) ：項目售卡前準(zhǔn)備工作營銷組織 ： 百盛達(dá) VI視覺標(biāo)識系統(tǒng)的確定；盛 盛 恰時的城市西移政策，方便優(yōu)越的地理位置，成熟的周邊配套，雄厚的開發(fā)資本，以及人們對美好生活的向往和期待。而案名則可以延伸為百事興盛，百事順達(dá)。戰(zhàn) 盛 產(chǎn)品經(jīng)濟指標(biāo)計劃推出房源 200240套計劃推出面積 平米售卡金額 200萬 房源總貨值 5000萬 項目銷售準(zhǔn)備現(xiàn)狀百 盛 達(dá) 狀 二 項目銷售準(zhǔn)備現(xiàn)狀三 項目產(chǎn)品現(xiàn)狀現(xiàn)狀分析百 盛 達(dá) 盛 達(dá) 房地產(chǎn)市場的逐步正規(guī)化為我們提供了一個良好的市場平臺，但是，市場競爭的愈來愈激烈，我們需要更加細(xì)致的研究市場，把握好居民的房產(chǎn)消費習(xí)慣，實現(xiàn)本項目的快速銷售。盛 盛 5. 其它潛在客戶（ 5%）。一 項目分析 二 項目檔次定位 NO2樂陵市場定位分析六 項目標(biāo)準(zhǔn)客戶定位七 項目價格定位百 一 項目分析 二 項目檔次定位 NO2樂陵市場定位分析六 項目標(biāo)準(zhǔn)客戶定位七 項目價格定位百 一 項目分析 二 項目檔次定位 NO2樂陵市場定位分析六 項目標(biāo)準(zhǔn)客戶定位七 項目價格定位百 NO2市場定位篇地產(chǎn)基因 高檔樓盤要求條件 本項目情況對 公共效能的依 賴 性 依 賴 性一般，不宜建在 鬧 市區(qū)、混 雜 區(qū) 不符合條件對 噪音、 環(huán) 境干 擾 的適 應(yīng)性適 應(yīng) 性弱，不宜面 臨 高 壓線 、工廠、 鬧 市區(qū)等 不符合條件對 小區(qū)生活配套的要求 要求高，有少量中高檔品牌店最好，生活便利 不符合條件對 小區(qū)物 業(yè) 管理的要求 要求高，智能化、 標(biāo) 準(zhǔn)化， 應(yīng) 有高水準(zhǔn) 專業(yè) 物 業(yè)管理可以達(dá)到對 建筑 質(zhì) 量、 環(huán)藝 、裝修的要求要求高，人性化 設(shè)計 ，高 標(biāo) 準(zhǔn)建 設(shè) 可以達(dá)到對 容 積 率、覆蓋率的要求 一定范 圍 內(nèi)，低容 積 率、低密度 較為 理想 不符合條件對 休 閑 空 間 及舒適性的要求要求高，有品位有特色的康 樂 商 務(wù) 會所 不符合條件對 景 觀 的要求 要求高，最好具 備 某方面的天然 優(yōu)勢 或稀缺景 觀資 源不符合條件地產(chǎn)基因與本項目條件對比一 項目檔次定位（ 1）百 展 燁 豪 為 建 議 —— 適 合 的 才 是 最 好 的！ 但是我們也應(yīng)該看到，其現(xiàn)存的劣勢也非常明顯：項目的規(guī)模及不完善的內(nèi)配套會成為較大的銷售阻力；現(xiàn)階段項目外圍環(huán)境一般，北側(cè)的開元大道正在修建中，這都為項目后期的形象宣傳帶來不利因素。C三 項目 SWOT分析（一） 項目優(yōu)勢項目劣勢百 小區(qū)內(nèi)配套較差小區(qū)規(guī)模教育配套優(yōu)勢區(qū)域居住效應(yīng)生活配套齊全NO2市場定位篇達(dá) 3萬元以下，而精裝修的價格一般超過這個數(shù)，消費者不能夠接受。盛 數(shù)據(jù)顯示： 對于地下室（儲藏室）的需求量很大，有 71%的被調(diào)查者需要地下室或儲藏室。達(dá) 這一切說明樂陵消費者很理性，喜歡比較實在的東西，只有實實在在的好的住房，才能夠真正打動客戶，吸引客戶前來購買。NO1市場分析篇貸款月供 5011000元的被調(diào)查者占到了 42%，主要是樂陵當(dāng)?shù)叵M水平比較低，當(dāng)?shù)芈毠な杖胨讲桓?，基層公?wù)員的工資在 1500元左右，樂陵比較好的企業(yè)的員工工資在 1400左右，相對來說比較低。NO1市場分析篇布局方面的要求與兩室的布局要求差別不大，主要在意三個臥室的南向采光，同時對客廳的南向布局也存在一定要求。數(shù)據(jù)顯示： 三室的面積需求主要為： 100110平米的三室一廳和 110120平米的三室兩廳。在房間布局方面，在意臥室的南向采光， 64%的居民希望雙臥南向，樂陵房地產(chǎn)業(yè)起步時間較晚，這與本地居民傳統(tǒng)的居住習(xí)慣相吻合；隨著本地房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和居民生活質(zhì)量的提高，人們對客廳等活動區(qū)域要求會有所提高，希望客廳與其中一臥南向的占 29%。數(shù)據(jù)顯示： 90100平米需求占 53%，樂陵居民既對兩室居住的舒適度有一定要求，同時又考慮購買成本，講究購房的經(jīng)濟性；同時， 8090平米的緊湊型兩室也存在一定的需求空間，占 26%?？傮w來看， 90130㎡是目前樂陵市場最為認(rèn)可的戶型面積，較大的住房面積之所以受到喜愛，與人們的置業(yè)動機、和現(xiàn)有住房的戶型設(shè)計不合理，住房面積小，物業(yè)管理差，周邊配套跟不上有直接關(guān)系。 110130㎡的住房面積也受到了人們的喜愛，占到了 32%的比例，其對應(yīng)的戶型是三室兩廳。盛 本次調(diào)查選取的調(diào)查人群 3050歲之間占到 64%，符合項目后期目標(biāo)客戶群體年齡階段；而 32%的被調(diào)查者為 30歲以下，此類人群多為樂陵年輕教師及企業(yè)職工。達(dá) D 銀行信貸部主任(1)認(rèn)為樂陵房地產(chǎn)價格較前兩年漲幅很明顯。NO1市場分析篇C 國土資源局某處長（ 1）認(rèn)為目前購房比較看重生活方便、地理位置、環(huán)境、景觀規(guī)劃。認(rèn)為小高層或者高層價格高，公攤大，并且后期的物業(yè)管理費用太貴，在一定程度上超出本地居民的消費水平。 8095平米之間的兩室戶型容易被年輕人選擇作為婚房，會比較走俏。本次調(diào)研我們采取了客戶深度訪談與問卷定量調(diào)查法兩種方式。通過市場需求調(diào)查問卷，對潛在目標(biāo)客戶群體進(jìn)行調(diào)查訪問。NO1市場分析篇在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方面，大部分小區(qū)沒有特別專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計，人們對小區(qū)整體規(guī)劃的觀念還不強，仍然停留在單體設(shè)計方面；目前在樂陵真正擁有景觀規(guī)劃設(shè)計的小區(qū)很少，只有盛世清華園和英倫灣 大部分開發(fā)商對自身的產(chǎn)品仍然停留在價格與戶型的層面上，而對其他如物業(yè)管理服務(wù)等方面的挖掘力度明顯較低；建筑形式方面，市場供應(yīng)絕大部分為多層，一般為五層或六層加閣樓的形式，反映出樂陵市民的收入水平和居住習(xí)慣還未達(dá)到一定層次，消費觀念的改變?nèi)孕枰欢ǖ臅r間。NO1市場分析篇通過對樂陵市住宅市場銷售價格以及當(dāng)?shù)鼐用穹績r承受能力的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前樂陵房產(chǎn)的價格處于正常略高的價格范圍，雖然觀望心理影響了部分購房者的出手時機，使整個市場業(yè)績一般，但剛性的需求依然存在，住房需求仍有較大的市場空間。國強花園，均價達(dá)到 2850元 /平米，比與其同位置的多層物業(yè)高出 400元 /平米。據(jù)統(tǒng)計，目前樂陵開發(fā)的規(guī)模小區(qū)開發(fā)總面積已經(jīng)超過 100萬平米，市場存量及潛在供應(yīng)量在 50萬平米左右，加上 09年、 10年新增土地供應(yīng)量推算的 35萬平米以及其他未知和零散的供應(yīng)量，粗略估計，未來 12年內(nèi)樂陵房地產(chǎn)市場的住宅供應(yīng)量在 100萬平米左右。四 市場供應(yīng)分析 達(dá) 住宅市場發(fā)展方向與整個城市的發(fā)展方向一致，開元大道是城市新的發(fā)展方向；中部區(qū)域生活配套齊全，商業(yè)相對發(fā)達(dá)；西部棗城大街，交通便利，將西部開發(fā)區(qū)與市區(qū)連接在一起。在調(diào)查過程中，樂陵市的居民認(rèn)為樂陵樓盤的價格在 20232200元 /㎡之間是合理的，如果超過 2200元 /㎡，那么銷售阻力陡增。NO1市場分析篇E:多層易接受，小高層、高層銷售較困難。百 在景觀園林設(shè)計方面，還停留在較為初級的階段，表現(xiàn)為局部的綠地、樹木等點的設(shè)計，缺乏軸、線的連接，缺乏整體布局的特征。建筑風(fēng)格單一，以簡約實用的現(xiàn)代風(fēng)格為主，西方和歐式建筑元素較少，缺乏大膽創(chuàng)新，具有東方特色的歐式建筑風(fēng)格是市場的空白點；建筑外立面設(shè)計相對保守，線條缺乏流暢，外立面色彩樸實無華。隨著一批專業(yè)化策劃代理公司、規(guī)劃公司和物業(yè)管理公司的加入，特別是幾個新興小區(qū)的建設(shè)，例如英倫灣 也就是從這個時候開始，受到其他地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的影響和沖擊，樂陵的房地產(chǎn)市場的開始快速起步，一部分本土開發(fā)商開始有所動作，如國強集團，樂陵市房管局，大乾房地產(chǎn)地產(chǎn)等等。達(dá) 盛 據(jù)市場調(diào)查了解，高收入階層集中在機關(guān)、企事業(yè)單位、部分工業(yè)企業(yè)中高層管理人員、以及部分個體私營工商業(yè)主。盛 三 加大投資力度，以市場為導(dǎo)向，全社會固定資產(chǎn)投資完成 ，同比增長%。NO1市場分析篇四 市場供應(yīng)分析 達(dá) 樂陵地理位置優(yōu)越，處于北京、天津、濟南、泰安等城市構(gòu)成的南北走向經(jīng)濟龍脈的中心位置，是山東的北大門和主要進(jìn)京門戶。五 市場需求分析 構(gòu) 燁 產(chǎn) 機 3 、建議方案展 規(guī)劃設(shè)計的設(shè)計工作管理篇。產(chǎn) 簡 豪 旅游地產(chǎn)策劃n)產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計建議e)介3全程顧問服務(wù)業(yè)務(wù)概述 展燁豪為采用模塊化、柔性化的服務(wù)方式為開發(fā)商提供全套的策劃服務(wù)，可為不同客戶量身定做，滿足不同客戶的個性化服務(wù)需求。為 項目核心廣告語提煉g)簡 豪 介1全程代理服務(wù)業(yè)務(wù)概述 展燁豪為致力于實現(xiàn)房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)化、渠道化、品牌化經(jīng)營，創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品和渠道，讓終端顧客低成本地享受高性價比的房產(chǎn)，謀求開發(fā)商顧客、終端顧客和展燁豪為的共贏。為 運 簡 豪 產(chǎn) 構(gòu) 燁 樂陵市百盛達(dá)項目市場研究報告寫在匯報之前的話 …… 《孫子兵法》開篇曰： “ 夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也 ” ；古人又云： “ 凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢 ” ，其 “ 廟算 ” 、 “ 預(yù) ”均指的是謀略。 本報告書旨在通過真實的調(diào)研數(shù)據(jù)結(jié)合當(dāng)前市場情況，對此項目作出初步的：市場定位、產(chǎn)品定位、價格定位、客戶定位；為后期全程營銷工作的開展打好前站工作。運 豪 簡 營 為 介4:服務(wù)模式1全程代理服務(wù) 2整合推廣服務(wù)3全程顧問服務(wù) 5規(guī)劃顧問服務(wù)4銷售代理服務(wù)服務(wù)模式展 機 3. 銷售代理 :銷售管理：銷售架構(gòu)、銷售制度及相關(guān)流程、人員組織、培訓(xùn)、日常銷售管理銷售實施：銷售通路建立、置業(yè)顧問服務(wù)、銷售活動、售后服務(wù)。營 展燁傳媒堅持用專業(yè)和責(zé)任服務(wù)客戶，成功整合推廣多個地產(chǎn)項目，海納商業(yè)、住宅不同類型，取得了良好的業(yè)內(nèi)口碑。項目營銷環(huán)境分析b)項目推廣和企業(yè)形象設(shè)計所需相關(guān)圖片的拍攝工作展 機 h)營 豪 簡 D:園林景觀規(guī)劃建議 產(chǎn) 豪 簡 運 NO1市場分析篇自然地理環(huán)境：是國家命名的 “金絲小棗之鄉(xiāng) ”。達(dá) NO1市場分析篇指標(biāo) 2：人均 GDP連續(xù)三年人均國民生產(chǎn)總值指標(biāo) 1： GDP連續(xù)三年國民生產(chǎn)總值二 樂陵經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析百 產(chǎn) 盛 總體來說，樂陵市的經(jīng)濟發(fā)展水平快速增長，人們的生活消費水平顯著提高，隨著整個城市的經(jīng)濟發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場產(chǎn)品也在逐漸升級換代，來滿足當(dāng)?shù)鼐用竦男枨蟆Ｍ瑫r當(dāng)?shù)匦⌒退綘I商業(yè)發(fā)達(dá)，一部分私營業(yè)主收入較高，他們也是購房客群中的重要組成部分。五 市場需求分析 達(dá) 達(dá) 從建筑形式上來看，現(xiàn)有的市場供應(yīng)依然是以 5+1或 6+1多層住宅為主；幾個大型社區(qū)雖然在規(guī)劃中有小高層，但目前投放市場量很小，試探市場。達(dá) 目前，盛世萬方、易達(dá)行等幾家房產(chǎn)代理公司已進(jìn)駐樂陵，他們的現(xiàn)場銷售相對專業(yè)一些，對售樓處包裝及項目圍擋都有較好的利用。百 對物管收費持反對態(tài)度，認(rèn)為增加了生活成本。盛 戶型設(shè)計逐步實現(xiàn)優(yōu)化組合，功能分區(qū)將更加趨于合理，充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念。達(dá) NO1市場分析篇樓 盤 名稱 項 目 規(guī) 模 總戶 數(shù) 銷 售率 市 場 存量帝都花園 約 11萬平米 約 1200戶 40% 約 7萬平米錦繡家園 約 4萬平米 約 300戶 70% 約 金石名邸 約 6萬平米 約 600戶 25% 約 英倫灣 達(dá) 國強花園，均價 2850元 /平米左右，其最高售價在 3000元 /平米。國強花園 精裝修 幼兒園，會所，商 業(yè) 街，物 業(yè) 緊鄰實驗 小學(xué)，周 邊 配套 齊 全，歐式 風(fēng) 格龍山新居 簡 裝修 會所，幼兒園 房管局開 發(fā) ，交通便利，超大 規(guī) 模盛世清華園 簡 裝修 會所，音 樂噴 泉廣 場 ，水系 靠近新一中，周 邊 配套 齊 全，社區(qū)配套老年人活動場所、娛樂場所也逐漸走進(jìn)社區(qū)，但目前還沒有真正開展起來，僅僅列入新社區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中。在售樓盤配套設(shè)施調(diào)查分析 樂陵在售樓盤配套及項目賣點統(tǒng)計百 小結(jié)