【正文】 一月 21一月 2113:57:4613:57:46January 27, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 211:57 下午 一月 2113:57January 27, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 1:57:46 下午 1:57 下午 13:57:46一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 13:57:4613:57:4613:571/27/2023 1:57:46 PM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。本項目接下來的推廣表現(xiàn)，基于 廣告投放量控制、項目現(xiàn)場感染 這兩個方面需要做的工作還有很多，謹(jǐn)慎樂觀，不容怠慢。缺少了任何一項，在客戶面前，我們都缺乏說服力。思考問題一：10月 24日樣板房開放， 2 25日周末兩天客戶上門量在 300批左右。秋交會參展；預(yù)計 11月底開放樣板間，首批推出 89~160平米單位。價格并不令人稱奇，但消化量令人吃驚。鴻威銷售現(xiàn)場數(shù)據(jù)分析三湘海尚報廣回顧從 “亞洲天工名宅 ”、 “以科技涵養(yǎng)雍容 ”到 “天工闕起 ”，三湘海尚的推廣重點始終圍繞著 “科技大宅 ”展開。結(jié)論：以目前的客戶量不足以馬上加推新單位，我們迫切的需要增加有效的客戶量。核心競爭對手： 通過入市時間、競爭產(chǎn)品等方面拋離部分非競爭產(chǎn)品，本項目第二批單位（ 1D或 1E）核心競爭對手為三湘海尚 B棟 212套四房產(chǎn)品，其次為太古城 60套156平米的四房和海怡灣 80套 145170的四房單位。推廣渠道： 戶外 +報廣 +活動開盤報廣開盤戶外開盤網(wǎng)絡(luò)條幅開盤現(xiàn)場Chapter 3市場競爭態(tài)勢分析Chapter 1:市場競爭態(tài)勢分析階段性推廣總結(jié)首批單位開盤總結(jié)Chapter 2:Chapter 3:報告提綱本項目下階段推售策略Chapter ４ :本項目下階段推廣策略Chapter 5:本項目下階段 j價格策略Chapter 6:競爭態(tài)勢：競爭態(tài)勢： 首地容御10月 31日首批開盤，推 350余套，均價 28000元 /㎡，面積 150220㎡，當(dāng)天銷售約 300套， 11月 22日二批單位加推 93套，預(yù)計價格為 2800030000元 /平米。推廣主題：左右灣區(qū)尺度 / 見證灣區(qū)高度 / 深圳灣人居尺度標(biāo)桿推廣渠道：戶外 +物料 +軟文炒作 +營銷活動 +短信 +網(wǎng)絡(luò)戶外現(xiàn)場樓體物料凱賓斯基媒體發(fā)布會網(wǎng)絡(luò)炒作：純高層大戶、五度大宅、雅頌居等營銷中心開放任務(wù)：項目節(jié)點信息釋放，吸引有效客戶到訪。 本次 1棟 C座開盤期間，開盤當(dāng)天現(xiàn)場以選房活動為主，主要到場認(rèn)籌升級客戶，同時吸引來訪新客戶 30余批次，保證了現(xiàn)場充足人氣，整體成交單位 44套 （組合后，下同），總 認(rèn)購金額約為 ，各戶型 均衡走量 ，開盤認(rèn)購均價為31436元 /㎡，接近整體 1棟 C座均價，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，順利開盤并為后續(xù)推售奠定了基礎(chǔ)。二、開盤總結(jié)1棟 C座成交戶型分析1棟 C座 開盤銷售（組合后） 開盤認(rèn)購面積（㎡） 開盤認(rèn)購均價（元 /㎡）4*2*2（ 01+04） 15套 30169 4*2*2（ 02+05） 13套 32261 4*2*2（ 03＋ 06） 16套 32023 合計 44套 31436 說明：以上價格為認(rèn)購價格，實際成交價格會在認(rèn)購價格基礎(chǔ)上享有 99折。推廣渠道：戶外 +銷售物料 +網(wǎng)絡(luò) +短信戶外網(wǎng)絡(luò)條幅形象折頁現(xiàn)場包裝部分　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　網(wǎng)絡(luò)炒作：第一層高尺度大宅短信：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　? 9月 25日早上９：００２５萬條　　都說低調(diào)，眼見為實。三湘海尚 預(yù)計 12月中開盤，推 B\F棟（ A棟候補），共 220套，戶型面積 140170㎡，價格未出，預(yù)計34000元 /㎡寶能太古城 預(yù)計 11月底或 12月初銷售，推 G\H\F座，共 300套，戶型面積 76156㎡，價格未出，預(yù)計30000元 /平米鴻威海怡灣預(yù)計 12月中上旬銷售，推 E\F\J座，共 154套，戶型面積 143165㎡，價格未出，預(yù)計 35000元 /㎡2023年 11月 ——12月底，周邊片區(qū)高層的供應(yīng)量高達(dá)約 730套 （不含本項目），面積段集中 130170平米。216。三、市場和競爭認(rèn)籌 樣板房開放 算價 開盤三湘 11月 7日開始目前籌量： 250 11月 21日 12月 4日 預(yù)計 12月 6日寶能 11月 18日開始目前籌量： 160 預(yù)計 11月 25 12月 4號 預(yù)計 12月 6日鴻威 預(yù)計本周末 11月21日進(jìn)行認(rèn)籌 樣板間開放預(yù)計 11月下旬。實際價值支撐點就是所宣揚的十幾項硬件指標(biāo)。從南區(qū)到北區(qū)，寶能太古城推廣訴求上的轉(zhuǎn)變：南區(qū)推售的時候，太古城推廣訴求的重心是： 深圳灣 43萬㎡都市綜合體 。 鴻威海怡灣價值點：深港大都會核心、世界級灣區(qū)配套、深圳灣 270度無敵海景、 400米長觀海面、48000㎡三層立體園林、海景別墅 +極晝海景大宅第一階段： 基于項目入市的需要，差異化形象的樹立，價值點梳理， “ 仰止深圳灣” 、 “ 深圳灣海景地標(biāo) ” 相繼提出，我們是深圳灣最好的 270度無敵海景項目；第二階段： 營銷上基于圈層金融客戶的蓄客考慮，同片區(qū)三湘海尚發(fā)售均價的影響，海景地標(biāo)似乎不足以支撐項目高價，于是有了 “全球貴重資產(chǎn) ”的出現(xiàn)。對比三湘海尚、寶能太古城同時期客戶上門量都達(dá)到了千批以上。思考問題三：雖然我們首批推出單位套數(shù)較少，類比競爭對手在同階段并不需要太多的 VIP認(rèn)籌客戶量。中原建議：加大推廣力度，增加有效高端客戶信息來源渠道；u增加報紙對項目價值的系列炒作（建議特區(qū)報），新聞炒作； 備選u增加通往傳統(tǒng)豪宅區(qū)主要干道的戶外廣告（深南大道華僑城路段、濱海大道）一至兩塊 ，形象炒作； 重要u增加深圳財經(jīng)頻道黃金時間播放廣告、交通廣播頻率黃金時間段廣告，提高知名度； 備選u增加后海海雅 LED廣告屏或益田假日廣場 LED廣告屏對本項目廣告片的投放，增加本項目在傳統(tǒng)豪宅區(qū)的曝光率； 備選u增加現(xiàn)場暖場活動，如老歌會、老客戶抽獎； 重要u增加短信投放量，靈活作戰(zhàn)方式、攔截競爭項目客戶群。 一月 2113:57:4613:57Jan2127Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/1/27 13:57:4613:57:4627 Janu