【正文】 2023年 1月 26日星期四 2023/1/262023/1/262023/1/26 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/262023/1/26January 26, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/1/262023/1/262023/1/262023/1/26 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/1/262023/1/26Thursday, January 26, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ?戶外： 在合肥主要路段投放大型戶外廣告牌 58塊； 公汽站候車亭牌及選取 20條線路大巴流動車身廣告。 具體價格依照開盤前 1— 2個月的市場及走勢確定 （ 2） . 價格走勢 ？ ? 價格制定措施 ? 項目價格走勢圖示 價格 物業(yè)類型 公寓 寫字樓 商業(yè) 樓層，戶型面積及南北、東西朝向差異 商業(yè)主力品牌店進駐及招商返租情況 樓層景觀朝向及價格差異 （ 3）促銷政策！ 酒店式公寓 （含精裝修及軟裝飾，簽約 1年的 8%年 返租） ? 價格制定措施 ? 酒店式公寓投資方案（一） 酒店式公寓投資方案（二） 區(qū)區(qū) 投資單套 40平米總價值 22萬酒店式公寓 僅僅 投資單套 60平米總價值 33萬元酒店式公寓 條目 支出 收入 備注 條目 支出 收入 備注 首付款 4,4000 2成首付 首付款 6,6000 2成首付 前 1年租金回報 1,7600 8%回報率 前 1年租金回報 2,6400 8%回報率 首筆支出 2,6400元 首筆支出 3,9600元 月供 1328 20年按揭 月供 1992 20年按揭 月租金收入 1512 8%回報率 月租金收入 2023 8%回報率 租金要求 （ 120元 /天 ?間，按入住率 70%計算，再去除 40%酒店管理運營費用 =實際收益率） 租金要求 （ 160元 /天 ?間，按入住率 70%計算，再去除 40%酒店管理運營費用 =實際收益率） 回報測算： 120 1月 70% 60%=1512元 /月 回報測算： 160 1月 70% 60%=2023元 /月 商鋪（簽約 3年 5年 8%年返租，統(tǒng)一招商管理） （ 3）促銷政策！ ? 價格制定措施 ? 商鋪投資方案（一） 商鋪投資方案（二） 區(qū)區(qū) 13萬，投資總價值 50萬商鋪 （以單價 2萬元 /平米計算） 轉帳 52萬，投資總價值 200萬商鋪 （以單價 /平米計算） 條目 支出 收入 備注 條目 支 出 收 入 備注 首付款 25,0000 5成首付 首付款 100,0000 5成首付 前 3年租金回報 120230 8%回報率 前 3年租金回報 48,0000 8%回報率 首筆支出 13,0000元 首筆支出 52,0000元 月供 2858 10年按揭 月供 11434 10年按揭 月租金收入 3333 8%回報率 月租金收 入 13333 8%回報率 租金要求 133元 /平米 ?月 租金要求 167元 /平米 ?月 1 蓄客策略 【 暗渡陳倉 】 ～指在項目未拿到預售許可證的情況下，借用 “ 繁華匯 ” 的非營利性會員性的會員式組織，為本項目開設 “ 繁華匯特區(qū) ” 體驗活動，在項目咨詢期間， 凡有意購買本項目的客戶只需在指定銀行定期存入指定金額 ,即可憑回單在本項目換取金卡一張 。名仕館） 策略 1：宣傳西環(huán)中心區(qū)位發(fā)展趨勢及未來前景 策略 2：宣傳蜀山風光自然生態(tài)資源及富人區(qū)人文環(huán)境 策略 3：宣傳優(yōu)質的物業(yè)服務管理 策略 4：宣傳空中復式戶型高性價比 策略 5：宣傳西環(huán)名仕館精英人群生活方式 ? 銷售節(jié)點 第三步 ：賣商業(yè)（西環(huán) “西環(huán)五大街” ： 【 五行合一 】 天人合一的財富觀、生活觀、世界觀 … 這一獨特而整體的概念詮釋了項目獨特性，即“居住生活、商業(yè)購物、休閑娛樂、商務辦公、投資置業(yè)”五大功能特點， 【 五街合一 】 迎合了人們對區(qū)域和諧發(fā)展與繁榮的見解。 ? 中心與中興諧音。 TRENDY 奧特萊斯 國際品牌折扣店 潮 流 金 關于奧特萊斯：英譯“工廠出口”；在中國上海、南京、北京等地的選址處在城市外環(huán)沿線地理位置 。 商業(yè)新城 地理地標 心理地標 城市名片 項目定位及未來發(fā)展方向和目標 區(qū)域中心 ?市場的發(fā)力點不僅在于業(yè)態(tài)的區(qū)分，而更在于特色的持有； ?一個真正能體現城市名片高度的綜合體，應該能夠讓人們隨時 SHOPPING、 VISITING、以及 ENJOYING的狀態(tài)之中。 總之，他們在消費取向上更注重現代化時尚化國際化； 對消費品的要求更高，注重其美觀、性能好、實用、投資增值保值、服務的專業(yè)化等。 1. 他們的特點 四、信息取得主要是報刊的經濟新聞、時事 新聞、專業(yè)廣告及專業(yè)周刊，其次是朋友、家人及同事傳達推動（無意識的居多），再次是電子網絡及現場媒體。 隨著合肥的商業(yè)地產大量入市，商業(yè)地產的開發(fā)必須尋找新的出路。 ? 第四， 宏觀形勢向好， 市場需求大，有升值空間。租金 1825元 /月 /㎡ 左右。雙層 。88 街 60— 120㎡ ，進深714米，可分隔 兩層 （三層的有一幢） 雙層 （上 /下） 返租：前三年總價 8%返利，之后業(yè)主自主管理，僅限休閑、餐飲、娛樂業(yè) 均價 20230～ 25000元 /㎡ 漢嘉 價格偏高，懷寧路周邊環(huán)境太不成熟。 ?濱湖新區(qū)建設投入的加大，土地供應量加大。沃爾瑪、麥德龍、法國歐尚、英國ＴＥＳＣＯ、百安居、臺灣好又多等大批世界５００強企業(yè)紛紛看好合肥，蜀山區(qū)是他們投資興業(yè)首選區(qū)域。部分房企在部分地區(qū)做出的有限讓步更多的只是加速資金回籠的促銷手段，稱不上具有全局意義的關鍵節(jié)點。 2. 發(fā)展中的合肥，機遇中的合肥 經過 2023年和 2023年上半年的房價徘徊期后， 2023年下半年合肥商品房市場明顯轉好，新建商品房成交面積和成交金額迅速增大，價格穩(wěn)步上揚。柳州兩面針、浙江綠城、榮事達等國內著名企業(yè)也打算在蜀山區(qū)得到進一步發(fā)展。 宏觀政策 》》》 合肥的商業(yè)地產正在崛起，隨著眾多城市綜合體項目陸續(xù)上馬，將引發(fā)合肥商業(yè)版圖的顛覆性改變，傳統(tǒng)以四牌樓為核心商圈的地位將逐步被新的國際化生活商業(yè)圈取代。 ① 區(qū)域一公里范圍內商業(yè)分析 項目 名稱 金地 88街 中西街 元一 哈街 規(guī) 模 商業(yè) 17000㎡ 1萬平米 ㎡ 售 價 均價 20230～ 30000元 /㎡ 嘉山路 均價 /㎡ 青龍路 均價 /㎡ 鳳臺路 均價 /㎡ 淮南路 均價 /㎡ 巢湖路 1F — /㎡ 2F — /㎡ LOFT 整體售價約 1000萬 /套 沿銅陵南路兩層聯體， 均價 /㎡ 單間面積 60— 120㎡ ，進深 714米，可分隔 28110㎡ 35— 1000㎡ 商鋪層高 （上 /下） 兩層（三層的有一幢） 全單層結構 返祖 /包租 前三年租金一次性折算 24%沖抵房價，前三年租金收益歸鋪主（ 8%/年） 不返租，有統(tǒng)一商業(yè)運營商 返租 9年，前 6年年回報 8%，后三年回報 %，前三年租金一次性折算 24%沖抵房價。 都市森林 180— 400㎡ ，進深 11m，開間不等 雙層 —5m（上 /下） 僅銷售 9200元 /㎡ 新華 ? 銷售方式及價格： 從目前市場各大商鋪銷售情況分析，傳統(tǒng)的只售營銷模式無法提升商業(yè)價值， 8000元 /㎡ 銷售價格均偏低。 從 06年來合肥中心地段的小戶型公寓式樓盤受到追棒。 ? 第五， 面積小、 總價低、月供負擔輕， 對年輕一族尤其是外來專業(yè)人才格外有吸引力。差異化定位戰(zhàn)略是避免同質化競爭最好的方式。 1. 他們的特點 五、欣賞上流社會的生活方式，會出沒于各種上流社會交際場所，如各類俱樂部活動及社會團體的邀請活動等。 3. 鎖定他們 據此，我們?yōu)楸卷椖刻岢龀醪降牟呗詷嬒?。 1. 項目定位思路 2. 市場定位 市場領先者 市場追隨者 市場補缺者 高檔 中高檔 中檔 市場地位 客戶及產品定位 市場挑戰(zhàn)者 高檔 中高檔 中檔 形象定位 ——中國 （本案完全符合該業(yè)態(tài)選置要求） 木 五行 ,木之為陽氣動躍觸地而出也 合肥運動主題公園 SPORTY 動 感 城市運動主題休閑公園 起到潛山路人群向黃山路聚集，以帶活南大街商業(yè)人氣。 《 西環(huán)中心 》 ? 作為城市大型綜合體項目，項目集高檔商場、寫字樓、商務公寓和星級酒店于一身，建成后將是合肥西區(qū)一張亮麗的“城市名片”，成為西區(qū)乃至合肥市極具代表性的標志性建筑。 ? 利用新聞繕稿 ? 利用媒體廣告 ? 開展情景體驗營銷活動 ? 利用網絡 ? 《 繁華匯 》 客戶會成立 ? 推廣思路