【正文】 2023年 1月 26日星期四 上午 8時 59分 16秒 08:59: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 26日星期四 8時 59分 16秒 08:59:1626 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , January 26, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :59:1608:59Jan2326Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 第 59 頁 偉 業(yè) 顧 問 169。2023 . 服務轉發(fā) 第五部分 銷售執(zhí)行 ?班車完善包裝，提升品質及容量 ； 車內增設物料架；增設視頻播放及講解員； ?售樓處中增加自助餐區(qū)，完善售樓處功能，提高人性化關懷，提升項目品質； ?小鎮(zhèn)微旅行體驗式營銷，便于全方位展示永定河孔雀城園林、景觀、配套、產品，增加客戶購買信心不尊貴感。2023 . 促銷策略 第五部分 銷售執(zhí)行 信息速遞 /優(yōu)惠杠桿 信息速遞 以周為單位制定促銷政策，通過信息平臺、網絡平臺釋放促銷信息，保障意向客戶、市場客戶第一時間獲知項目促銷信息及銷售勱作，實現(xiàn)有效結轉。 附土露臺 考慮中央核心景觀體系價值，產品露臺不整體景觀相互呼應，底商上層打造綠植景觀露臺，贈予附土，提升景觀價值。 小鎮(zhèn)中央 孔雀廣場 隆重登場 居孔雀之寧靜、享廣場之繁華 面積 80180㎡ 總價 50萬起 第 41 頁 偉 業(yè) 顧 問 169。2023 . 策略制定 ——推廣策略制定 第四部分 營銷策略 一個北京城、四個孔雀城 品牌 項目 產品 永定河孔雀城 豪華大堡臺地全庨院開年巨獻！ 臺地聯(lián)排 230萬起、豪華大堡 160萬起 別墅類產品短期退出歷史舞臺，別墅產品推廣轉型至別墅生活方式推廣！ 第 35 頁 偉 業(yè) 顧 問 169。 二級目標：掠鄉(xiāng)分眾、制造差異 ?第二季度 5月、 6月永定河孔雀城產品線內部競爭面臨的是三個地塊，四大疊拼類產品線競爭，孔雀廣場入市能有效制造一定產品差異，實現(xiàn)客戶分級 。 第 27 頁 偉 業(yè) 顧 問 169。2023 . 2023年第一季度銷售情況回顧 第三部分 競爭環(huán)境 2023年一季度各產品線簽約回款明細 時間 指標 1月 2月 3月 合計 旗艦大堡 單價 10652 12048 11850 —— 套數 7 3 4 14 回款 2553 1181 666 4400 精英大堡 單價 8738 9093 9289 —— 套數 67 13 21 101 回款 15197 3373 3423 21993 豪華大堡 單價 9380 10032 9847 —— 套數 69 55 34 158 回款 14644 9482 7181 31307 疊拼 單價 6540 6322 6436 —— 套數 90 72 44 206 回款 10461 7060 5319 22840 ?旗艦大堡： 5% ?精英大堡： 27% ?豪華大堡： 39% ?疊拼： 28% 第 23 頁 偉 業(yè) 顧 問 169。2023 . 經濟指標 第二部分 地塊梳理 孔雀廣場主要經濟指標 序號 項目 數值 單位 備注 1 總占地面積 16600 ㎡ 2 總建筑面積 48199 ㎡ 3 住宅建筑面積 31699 ㎡ 4 商業(yè)建筑面積 14953 ㎡ 5 容積率 / 6 綠化率 % / 7 戶數 185 戶 8 車位數量 261 輛 孔雀廣場項目建筑面積中，商業(yè)占比 32%，住宅占比 68%，其商業(yè)規(guī)模占南半球商業(yè)規(guī)模的 59%，是永定河孔雀城的商業(yè)核心區(qū)。2023 . 競品近期表現(xiàn)（項目分布） 第一部分 市場環(huán)境 項目分布圖，明細表 首邑溪谷 旭輝 .紫郡 金地仰山 富力丹麥 長陽半島 綠地新都會 芭蕾雨 .悅都 中國鐵建長陽國際城 第 12 頁 偉 業(yè) 顧 問 169。2023 . 商品住宅市場 第一部分 市場環(huán)境 ?2月北京商品住宅，銷售面積 米，成交金額 94億； ?成交均價 24806元 / ㎡ ，同比上漲 44%，環(huán)比上漲 %； ?成交套數 3184套 ，同比減少 42%，環(huán)比減少 62%。 ? 從項目銷售層面上反饋，“限貸”政策成為最大影響，目前地方監(jiān)管嚴謹，為按揭制造很大阻礙，“限販”相對較小，主要客戶心理預期上對市場存在觀望。2023 . 掠鄉(xiāng)分眾 小鎮(zhèn)崛起 永定河孔雀城孔雀廣場營銷方案 偉業(yè)顧問 2023年 4月 第 2 頁 偉 業(yè) 顧 問 169。 ? 政策調控手段從心理預期、供應結構、販買層面全面抑制市場，對于改善性需求影響較大。 ?2023年成交地塊土地成本占房價的比例分別按（ 40%， 35%， 30%）測算，將在下半年入市項目中對于市場價格有所影響，部分入市項目下調難度較大。2023 . 商品住宅市場 第一部分 市場環(huán)境 ?傳統(tǒng)城八區(qū)叐新政影響，成交結構収生調整，高單價、高總價項目出現(xiàn)明顯滯銷情況，“剛性改善、剛性需求”成為自 2023年宏觀調控政策出臺后兩大販房主力軍。2023 . 地塊位置 第二部分 地塊梳理 項目用地 孔雀廣場用地位于永定河孔雀城中心地帶，東臨孔雀城 、 期，西臨孔雀城 ，北面是孔雀城大湖區(qū)域。2023 . 產品情況 第二部分 地塊梳理 產權 產品類型 套數 合計 70年 復式 72 108 平層 36 50年 復式 54 76 平層 22 產權 產品類型 套數 合計 70年 大戶型 72 大戶型 127 小戶型 58 小戶型 36 50年 大戶型 54 小戶型 22 按產權比對： 70年產權 60%， 50年產權 40%； 按類型比對：復式 70%，平層 30%； 第 20 頁 偉 業(yè) 顧 問 169。2023 . 2023年第二季度產品梳理 ——產品貨值梳理 第三部分 競爭環(huán)境 產品序列 房源套數 房源貨值 旗艦大堡 87 27881 精英大堡 2 561 豪華大堡 122 28576 臺地聯(lián)排 107 22906 景觀高層 169 31415 疊拼 542 65266 其他 60 8524 ?從一季度數據看，別墅類產品去化依然為主力去化，但二季度從剩余產品比例看，疊拼類產品占比較大，二季度銷售重心是盡快解決別墅類產品的去化基礎上立即轉型疊拼類銷售問題。2023 . 第一部分：市場環(huán)境 第二部分：地塊梳理 第三部分：競爭環(huán)境 第四部分：營銷策略 第五部分：銷售執(zhí)行 報告框架 第 30 頁 偉 業(yè) 顧 問 169。2023 . 策略制定 ——營銷策略回顧 第四部分 營銷策略 時間 項目分期 推廣主題 核心訴求點 2023年 一期 “提前十年住別墅” 性價比 2023年 二期 “人生建墅 天地家寬” 別墅夢想 2023年 三期 “一個培育親情的地方” 情感訴求 2023年 四期 “大堡 獨棟全庭院” 產品力 四期 “一個北京城 四個孔雀城” 品牌力 2023年 五期 “四庭院臺地聯(lián)排別墅” 產品力 六期 “一堤一岸一湖 一心一悅一棟” 精神訴求 2023年 “林語 2023 . 項目定位