【正文】 :14:1303:14:13January 23, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 3時 14分 :14January 23, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 上午 3時 14分 13秒 上午 3時 14分 03:14: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 03:14:1303:14:1303:141/23/2023 3:14:13 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 策略三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 創(chuàng)新商業(yè)地投融資機制 基金 /信托 在美國 199家基金和 171家公開上市基金中擁有全國購物中心一半以上的投 資，進行基金化及房地產(chǎn)信托運作，將會是未來開發(fā)資金籌措的一個重要渠道。 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 實施專業(yè)團隊管理 外腦介入式 開發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營管理或不愿花費人力經(jīng)營管理的情況下，可以 聘請經(jīng)營管理公司專門經(jīng)營項目。 ?2) 技術對接： 通過對高度，出入口、交通體系等技術對接，實現(xiàn)項目在開發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認可。 。 – 不了解商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)律，對風險估計不足，更沒有資本支撐中長期投資，對商業(yè)地產(chǎn)后期運營風險估計不足。 案例：沈陽萬達商業(yè)廣場、天津萬達 廣場。 （ 4）主力店一般 3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達影院 ?！跋鄳{低售價，增加銷售量，加快資 金回籠”。 主力店： 引入伊藤洋華堂經(jīng)營的綜合小型百貨為主力店，商場地下也是由洋華堂經(jīng)營的面積約 500010000平方米的超市。 項 目 區(qū) 位 市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域 富力地產(chǎn)的發(fā)源起步于對廣州市區(qū)內廠房的拆遷后建設住宅小區(qū)，在廣州拆遷數(shù)個工廠后奠定了它在房地產(chǎn)行業(yè)中的基礎，所以富力很長時間一直遵行這樣的項目區(qū)位選擇，目前富力的項目基本上都位于市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域，廣州珠江新城 CBD富力擁有多達 10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區(qū)核心地段的地塊，相對來說無論是建設寫字樓、酒店 /公寓還是商貿城專業(yè)市場，都擁有相當?shù)牡乩麅?yōu)勢，從這點來說，富力商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇是較成功的。 富力的酒店、公寓、寫字樓以及將要建設的北京富力城小區(qū)的社區(qū)型 Mall，富力都是采取自己投資開發(fā)建設，然后由專業(yè)機構運營管理，由此出讓 2030%營業(yè)收入的方式來以求雙贏，這也是富力的酒店、公寓、寫字樓等常見商業(yè)地產(chǎn)項目這幾年獲得飛速發(fā)展的原因所在，實際上富力只是建設，運營交由合作方。具有顯著的人口導入型特點的城市區(qū)域是商業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機 展望五 由資產(chǎn)銷售型逐步轉移到資產(chǎn)經(jīng)營型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流 展望六 體驗式消費的商業(yè)模式將受到更多關注 展望七 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 第二部分 市 場 篇 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 項 目 理 念 項 目 定 位 第三部分 借 鑒 篇 利用住宅小區(qū)建設商業(yè)地產(chǎn)綜合體，實現(xiàn)住宅小區(qū)商業(yè)價值最大化 。 ■ 2023年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額 ，同比增長 %，增幅同比回落%； 2023年全國商業(yè)地產(chǎn)新開工面積 ，同比增長 %，增幅同比回落 %。因為在產(chǎn)權分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意 愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于 8％的投資回 報率問題。 以長期投資的思路進行操作投資者與經(jīng)營者嘗試分離，開發(fā)商開始重視招商工作，但普遍缺少成熟的招商運營團隊。 ★ 20世紀 80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的 “ 購物中心 ” ，嚴格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴展到各大中小城市。 /優(yōu)勢分析 ：經(jīng)驗表明，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經(jīng)營需要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而傳統(tǒng)的商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不得不面臨 “ 長期持有 ” 和 “ 資金（資本）不足 ” 的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大 加速資金的流轉速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結構 。 家樂福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。 /匹配項目 ：多出現(xiàn)于 大型百貨中心 的商業(yè)項目。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 商業(yè)地產(chǎn)價值 開發(fā)商的利益 商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營越增值的，持有經(jīng)營實現(xiàn)商業(yè)贏利和相鄰物業(yè)升值 壹 提升開發(fā)企業(yè)知名度 ,增加股票在資本市場上的吸引力 貳 以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行 ,增加授信額度 叁 實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 租售模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 /特點描述 ： 只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權，銷售完成之后基本上就不再進行干預，僅由物 業(yè)管理部門進行日常的統(tǒng)一維護管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。 專業(yè)性 /住宅 ： 而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現(xiàn)。 資金要求 /住宅 ： 住宅對物業(yè)的要求相對簡單。同時商業(yè)地產(chǎn)還可以承載餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等其他功能 功能 /住宅 ： 住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)。商業(yè)建筑不但是購物場所，而且可能結合休閑、娛樂和餐飲等功能。 如保利、中海、 SOHU中國、富地、合生創(chuàng)展、世貿等。 住宅市場的研究經(jīng)過多年的研究以后，理論相對較為成熟了，但是商業(yè)地產(chǎn)由于在我國起步較晚，對商業(yè)地產(chǎn)的研究還剛剛開始，商業(yè)地產(chǎn)完善的發(fā)展概念也許是在近期才有的。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)對地段的要求更高。主要是滿足社區(qū)內基本需求即可。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè) 升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報的最主要形式。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商可以 快速回收投資 ，進而實現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔后期經(jīng)營的壓力 和風險，同時投資者也具備完全的經(jīng)營自主權。 /優(yōu)勢分析 ：如果經(jīng)營得好的話，有利于打造項目的品牌價值，提升項目的競爭力，使整個物業(yè)能長期穩(wěn)定 地成為一個品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的 持續(xù)穩(wěn)定租金收益 。 /典型案例 ： 茂業(yè)百貨 由茂業(yè)集團在全國范圍內通過拍賣土地、收購物業(yè)、收購股權等多種方式進行積極拓 展，由茂業(yè)國際控股有限公司經(jīng)營管理，經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，目前在全國華南、西南、華北、華東區(qū)域 共擁有 19家門店。 模式四：租售結合 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 /特點描述 ：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就 先與知名商業(yè)企業(yè)結成戰(zhàn)略聯(lián)盟 ，在明確了主力店的情況下， 再對商圈進行準確的分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合。事實上，國外發(fā)展較 好的購物中心，無一例外都是通過房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。 ★ 20世紀 90年代初期、中期，這些 “ 購物中心 ” 有些在百貨店的基礎上，將餐飲、娛樂等設施小規(guī)模引入，成為名副其實的購物中心； 起步晚 一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資金和私募。 3 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 發(fā)展概況 短期調整長期看好 第二部分 市 場 篇 人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔任重用職位，其實這 是個誤區(qū)，容易導致商業(yè)地產(chǎn)項目失敗。 ■ 2023年住宅市場與商業(yè)地產(chǎn)市場同時出現(xiàn)明顯的調整，但是從租金調整幅度來看，寫字樓租賃市場表現(xiàn)略好于住宅租賃市場。 富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項目雖然分布在廣州、北京、天津、惠州等地，表面上看來專業(yè)市場、寫字樓、酒店、公寓等什么類型都有 。 早期出售為主，現(xiàn)逐步轉為出租為主 。 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 陽光股份 第三部分 借 鑒 篇 08年運營面積 達到 ， 09年運營面積將達到 米， 09年的租金收入達到 ， 07年 GIC的入主促使陽光股份產(chǎn)業(yè)轉型 單傳的房地產(chǎn)開發(fā)商 由自有物業(yè)租賃業(yè)務與房地產(chǎn)并舉逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉型 07年年報指出，公司未來新的戰(zhàn)略目標是，成為“中國領先的商業(yè)地產(chǎn)集團”，并將2023年確立為“戰(zhàn)略基礎年”。 其他商鋪：在洋華堂以外的區(qū)域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪， 典型項目： 如北京的陽光大廈（除寫字樓部分）、正在建設中的朝陽十里堡 AZ TOWN項目、科創(chuàng)大廈（北苑） 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 危機一： 高成本拿地 自 05年上市以來，富力大舉納地。同時，“投資物業(yè)的建設速度將適當放緩”，計劃在 2023年底前將 凈資產(chǎn)負債率降至 80％以內。 （ 5） 1層為精品、服飾， 3層為超市， 4層為專業(yè)賣場和影院 。 第三代產(chǎn)品 2023年后多產(chǎn)品綜合體 （ 1）選擇省會或中心城市布局 。 – 分割出售產(chǎn)權商鋪，造成難以統(tǒng)一經(jīng)營。 – 萬達開始尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，建立了專門的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計院。 ?3) 平均租金： 與所有加入合作的伙伴，都約定一個前提條件，就是接受平均租金這個概念。 方案一 外腦植移式 開發(fā)商與經(jīng)營管理公司合作共同經(jīng)營項目，各自承擔相應的職能，發(fā)展商 一般承擔商場的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營管理公司負責。 渠道一 產(chǎn)權式銷售 大面積類型的商業(yè)地產(chǎn)進行產(chǎn)權式分割銷售，這種方式一直以來都是國內 運作商業(yè)地產(chǎn)的主流模式，也獲得極大成功，但該模式對返租結束后的投資方與 經(jīng)營方矛盾未能找到完善的解決方式。 :14:1303:14Jan2323Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 23, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 23日星期一 3時 14分 13秒 03:14:1323 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 1月 23日星期一 上午 3時 14分 13秒 03:14: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 1月 23日星期一 3時 14分 13秒 03:14:1323 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , January 23, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 售后返租應做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務與監(jiān)督。 與大型零售商 國內許多實力雄厚的 地產(chǎn)商與國內外知名優(yōu)勢零售企業(yè) 結成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的力 量大舉擴張各自的市場規(guī)模 與小業(yè)主 /租戶 房地產(chǎn)商可以借助 商業(yè)巨頭的品牌效應提高鋪位售 價和加快中小店的招商進度。 ?1) 共同選址： 對每一個店址由戰(zhàn)略伙伴提出意見，書面確認。 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 ?萬達商業(yè)地產(chǎn)管理在教訓基礎上的積極改進措施 ： – 萬達開始改變過去追求銷售收益最大化的模式，轉而注重獲取長期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產(chǎn) 第三部分 借