【正文】 三是房地產(chǎn) 交易法規(guī)及其監(jiān)督者 、市場管理者 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?房地產(chǎn)市場的主要運行機(jī)制 ?動力機(jī)制 ?動力機(jī)制就是在房地產(chǎn)企業(yè)的動力和經(jīng)濟(jì)利益之間產(chǎn)生相互制約和相互協(xié)調(diào)的一種內(nèi)在聯(lián)系的市場運行形式和手段。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?房產(chǎn)市場的細(xì)分 ? 從交易對象區(qū)分，房產(chǎn)市場可劃分為住宅市場與非住宅市場 ? 根據(jù)住宅的檔次，可細(xì)分為豪華型、舒適型、經(jīng)濟(jì)實用型和保障型 ? 非住宅用房市場進(jìn)而可細(xì)分為辦公、商用、廠房、倉庫等 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?房產(chǎn)市場的作用 ? 房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 房產(chǎn)市場通過市場機(jī)制，及時實現(xiàn)房產(chǎn)的價值和使用價值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán) ? 房產(chǎn)市場能引導(dǎo)居民消費結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的涵義 ? 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場是服務(wù)于房地產(chǎn)交易和經(jīng)濟(jì)活動的場所，是這種服務(wù)商品在交易中發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ? 所謂房地產(chǎn)市場供求的非均衡態(tài)，即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運行狀態(tài)。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ? ?房地產(chǎn)本身價格 ?土地價格和供應(yīng)量 ?稅收政策：稅收作為成本，影響供給決策，同時作為宏觀調(diào)控的手段之一。 ? 潛在供給層次是指已經(jīng)開工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產(chǎn)產(chǎn)品，還包括一部分過去屬于非商品房地產(chǎn)，但在未來可能改變其屬性而進(jìn)入房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?中國城市土地屬于國家所有，國家是城市土地所有權(quán)市場的惟一供給主體，因此城市土地一級市場是一種壟斷性市場。取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)要在 10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格 ，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。利率對房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求和投機(jī)性需求的制約較大。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?城市化水平 ? 城市化水平包括 城市數(shù)量、規(guī)模的擴(kuò)大和城市人口的增長 兩個相互聯(lián)系的方面，而每一個方面的發(fā)展對房地產(chǎn)的需求都會增加。 EY= △ Q/Q △ Y/Y 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?從一般意義上講，房地產(chǎn)需求的收入彈性與一國或一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國民收入水平有密切的聯(lián)系。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? 關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 財稅〔 2023〕 157號 ?自 2023年 1月 1日起，個人將購買不足 5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5年（含 5年）的非普通住房或者不足 5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5年（含 5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。（主要是住宅房地產(chǎn)需求） ?3）投資性需求。 —— 住房消費需求結(jié)構(gòu)的這種層次性，要求供給結(jié)構(gòu)與之相適應(yīng)，從而達(dá)到二者之間的結(jié)構(gòu)平衡。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?2）房地產(chǎn)需求的區(qū)域性。（房地產(chǎn)買賣方） 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?金融機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)交易所、律師事務(wù)所，設(shè)計者、建筑承包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ? ?土地市場、房產(chǎn)市場、金融市場、中介市場 …… ? ?住宅市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場 …… ? ?一級市場、二級市場、三級市場 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 市場分級 ? 房地產(chǎn)市場 ?土地 出讓 ? （一級市場） ?土地 轉(zhuǎn)讓 ?新建房屋轉(zhuǎn)讓 ? （二級市場） ?舊房轉(zhuǎn)讓 ? （三級市場） ? 房屋市場 （僅考察房屋） ?新建房屋轉(zhuǎn)讓 ? （一級市場、初級市場） ?舊房轉(zhuǎn)讓 ? （二級市場、次級市場、二手房市場） 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?買賣市場 ?租賃市場 ?抵押市場 ?（上述分類為城市房地產(chǎn)管理法對交易方式的分類） 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?地區(qū)性市場：由房地產(chǎn)的不動產(chǎn)特性決定 ?一級（土地出讓）市場的國家壟斷性 ?壟斷競爭性：一級市場土地買主有限性；二級市場盡管主體較多，但存在信息不完全和交易對象的異質(zhì)性。 ?房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關(guān)系的總和。 ?金融高度參與：補(bǔ)充交易資金不足。這是由地產(chǎn)和房產(chǎn)需求的不可分割性所決定的。（生存性需求、享受性需求和發(fā)展性需求 ）。 ?在“ 2023首屆中國地產(chǎn)品牌價值評估與品牌評選活動”論壇上，任志強(qiáng)再次語驚四座：“沒有巨大的利潤支持，無法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該具有暴利。特別是在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的情勢下，短期投機(jī)性炒作人為抬高房價，不利于實現(xiàn)房價的基本穩(wěn)定。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?但當(dāng)房地產(chǎn)價格超過一定幅度而繼續(xù)上漲時，房地產(chǎn)需求的價格彈性較大。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ? 房地產(chǎn)需求水平與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成一種 正相關(guān)關(guān)系 。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策 ? 國家的土地政策、貨幣政策和財稅政策等對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費性需求，都會產(chǎn)生很大的影響。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱增量房），也包括過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存量房）。經(jīng)濟(jì)供給 是指在自然供給基礎(chǔ)上土地的開發(fā)利用和多種用途的互相轉(zhuǎn)換。通常也稱其為房地產(chǎn)上市量，其主要部分是現(xiàn)房，也包括已經(jīng)具備預(yù)售條件的期房。因此，房地產(chǎn)的現(xiàn)實供給不等于有效供給，現(xiàn)實供給中有部分房地產(chǎn)或者因