【正文】 ?解決好拆遷、回遷與項(xiàng)目銷售之間的節(jié)點(diǎn)關(guān)系，避免資金壓力過大。 項(xiàng)目分期實(shí)施步驟 一期 二期 三期 規(guī)劃建議小結(jié) 以上調(diào)整是我司針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃在有限的時(shí)間內(nèi)提出的幾點(diǎn)意見。完成意向招商共 100% 準(zhǔn)備開街，并促進(jìn)簽約和進(jìn)場(chǎng)裝修完成招商共90% 盛大開街 完成剩余的招商工作 項(xiàng)目規(guī)劃建議 項(xiàng)目原有規(guī)劃 原有規(guī)劃中存在的幾點(diǎn)問題： ?商業(yè)動(dòng)線不清晰，南面商業(yè)街入口單一，商業(yè)的價(jià)值沒有得到最大發(fā)揮。 社區(qū)配套商業(yè)經(jīng)營面積 |:20230平方米。 造價(jià)過億。 這里將是一個(gè)時(shí)尚，創(chuàng)意、高端、精品的開放式街區(qū)，它將吸引各品牌旗艦店的入駐，與螺螄灣的商業(yè)形式形成互補(bǔ)。由于觀眾在觀看 4D影片時(shí)能夠獲得視覺、聽覺、觸覺、嗅覺等全方位感受，近年來 4D影院的發(fā)展非常迅猛。 上海萬得城 集中商業(yè)中心 兒童城、未來城 一個(gè)為孩子量身打造的職業(yè)、社會(huì)體驗(yàn)城。食品類包括生鮮食品，加工食品。 以我司操作東方首座并成功引入萬豪酒店的經(jīng)驗(yàn)看，必須在項(xiàng)目規(guī)劃先期與以上酒店方接觸，談定合作事宜，酒店方將就酒店設(shè)計(jì)等提出專業(yè)的要求和意見，實(shí)現(xiàn)“ 量身定制 ” ，確保萬無一失。 結(jié)合以上分析，我們需在旅游和休閑兩方面對(duì)業(yè)態(tài)有個(gè)準(zhǔn)確的定位，才能真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，成功運(yùn)作本項(xiàng)目。 定位及戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位解析及思考： 昆明 項(xiàng)目由于前期遺留問題，時(shí)間緊迫。 彝族村落 ：項(xiàng)目所屬的子君村，是彝族的一個(gè)支系 ，全村 93%以上屬彝族。國際溫州城項(xiàng)目作為昆洛板塊的又一大型城市綜合體，如何能抓住 區(qū)位優(yōu)勢(shì)（主城與新城樞紐） 大環(huán)境優(yōu)勢(shì)（借螺螄灣、體育城、世紀(jì)城之勢(shì)） 交通優(yōu)勢(shì)（暢達(dá)交通，多條公交線路、未來輕軌 1號(hào)線） 規(guī)模優(yōu)勢(shì)（占地 800余畝，建筑面積超過逾 140萬平方米） 打造出與螺螄灣國際商貿(mào)城、新亞洲體育城、世紀(jì)城形成在商業(yè)上差異化互補(bǔ)，物業(yè)品質(zhì)上有所升級(jí)，又可作為新行政中心及領(lǐng)館區(qū)配套，把握校園經(jīng)濟(jì)機(jī)遇的 新型城市綜合體 疑問？ 項(xiàng)目定位及戰(zhàn)略 項(xiàng)目當(dāng)前面臨的幾大問題 時(shí)間緊： 2023年 3月項(xiàng)目規(guī)劃必須通過規(guī)委會(huì)。“ 10大運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館 +醫(yī)院 +中學(xué) +幼兒園 +農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) +文化廣場(chǎng)”的城市級(jí)配套；“彩云北路 +廣福路 +地鐵 1號(hào)線”新都心暢達(dá)交通配套；“總部寫字樓 +國際酒店 +星級(jí)影院 +商業(yè)步行街 +主力超市 +百貨中心”成熟商業(yè)業(yè)態(tài)集群。 ? 螺螄灣國際商貿(mào)城 新構(gòu)建的中國 項(xiàng)目包含八大功能配套區(qū)，包括占地 160112平方米的商業(yè)區(qū)、蓮花池公園、 206000平方米的高尚住宅區(qū)（其中包含 56000平方米的極品都市住宅）、 40000平方米的商務(wù)辦公區(qū)、輕軌樞紐中心、中央休閑廣場(chǎng)、長約 500米的中央休閑景觀長廊、超過2500個(gè)停車位的大型停車中心。這座規(guī)模宏大的“都市綜合體”全部落成后，將集商務(wù)辦公、商業(yè)、居住、酒店和休閑娛樂等城市功能于一身，成為一個(gè)包羅萬象的“城中城”。多個(gè)社區(qū)商業(yè)開始啟動(dòng)推售，并在招商前期就在項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃、主力店的進(jìn)駐上，大下功夫。片區(qū)內(nèi)不僅有著新亞洲 作為首個(gè)現(xiàn)身于北市區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目， 其項(xiàng)目定位為一個(gè)集購物、商貿(mào)、娛樂、休閑、辦公、酒店于一體的大型綜合性項(xiàng)目， 它以豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)帶動(dòng)北市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)走向多元化， 與區(qū)域內(nèi)的俊發(fā)中心、領(lǐng)域時(shí)代以及欣都龍城形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，打造北市區(qū)的文化中心、商務(wù)中心和商業(yè)中心。 小西門商圈中心點(diǎn)地處東風(fēng)西路與人民路交叉口，來往車輛眾多，公交發(fā)達(dá)，地勢(shì)開闊，商圈內(nèi)主要購物場(chǎng)所有大觀商業(yè)城、百匯商場(chǎng)等。中國指數(shù)研究院上海分院分析師認(rèn)為，這種國家政策的隱性鼓勵(lì)，一方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了直接的推動(dòng)作用，另一方面也似乎透露出了政府在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的部分思路，那就是一手抑制住宅市場(chǎng)的投資性行為，一手引導(dǎo)充裕的流動(dòng)性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。 有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)成為調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚”并非僥幸之意，而是更有深意。 市場(chǎng)篇 ?昆明各商圈特征 ?三市街商圈 三市街商圈是指以昆百大商場(chǎng)為中心，東至青年路，南至金馬碧雞商業(yè)步行街，西至五一路及國防路，北至人民路。 白塔路商圈性質(zhì)與小西門商圈有所類似，白塔路精品街逐漸衰敗以后，該商圈周邊并無大量、集中的大型商場(chǎng)，主要是靠金龍百貨、櫻花購物中心兩大綜合百貨商場(chǎng)現(xiàn)有的市場(chǎng)影響力來吸引消費(fèi)者，支撐其成為四大商圈之一。與此同時(shí)，中央金座還引進(jìn)了四季鮮農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、富滇銀行營業(yè)廳、燒鵝美食城、百怡咖啡、澳洲紅酒等商業(yè)，加之區(qū)域內(nèi)早已成熟的西貢碼頭餐飲商圈，現(xiàn)在的滇池路，無疑可以算得上昆明南市區(qū)的核心商業(yè)區(qū)。世紀(jì)豪庭、大澡堂等商家的進(jìn)駐，讓區(qū)域企業(yè)找到一個(gè)可以商務(wù)宴請(qǐng)的地方。 項(xiàng)目功能定位：南市城市商業(yè)綜合體 ? 南亞風(fēng)情第壹城 項(xiàng)目形象定位：中央商業(yè)特區(qū) 潤城所處區(qū)域，正好是大昆明的正中心位置，北接昆明主城區(qū)，南連建設(shè)中的呈貢新城，成為整個(gè)城市向南發(fā)展的重要結(jié)點(diǎn)，承擔(dān)著昆明新舊兩城的中心連接樞紐位置。有金融、商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)構(gòu)成的高級(jí)享受功能，有大型購物中心、星級(jí)酒店、影劇院、綜合商業(yè)街、下沉廣場(chǎng)、會(huì)所交織的豐盛文明舞臺(tái)，有高品質(zhì)幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院提供的完美生活保障。投入運(yùn)行后商城片區(qū)必將成為面向西部地區(qū)和東南亞、南亞、中東，集中國乃至世界的名品、精品的特大型國際商貿(mào)展示中心、交易中心、流通中心。 城中城 世紀(jì)城商業(yè)除社區(qū)生活配套外，以引人大型家居賣場(chǎng) —— 居然之家、美燈多等為主，打造具有特色的大型專業(yè)市場(chǎng)?！?昆明 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 800逾畝大盤、城市綜合體。 本項(xiàng)目隸屬的區(qū)域內(nèi)校園經(jīng)濟(jì)不容小視。 —— 項(xiàng)目定位思考及推演 項(xiàng)目定位潛在關(guān)鍵詞：國際化、時(shí)尚化、差異化、標(biāo)桿化、高端化、民族風(fēng)、低碳環(huán)保 定位及戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目定位思考及推演 項(xiàng)目定位梳理： 國際 —— 具有國際水準(zhǔn)的金融商務(wù)中心、 5A寫字樓、超五星酒店、國際化特色商街 旅游 —— 引進(jìn)具有旅游休閑意義的項(xiàng)目，不僅與周邊商業(yè)形成差異化，更要解決商業(yè)的經(jīng)營和項(xiàng)目人氣，成為項(xiàng)目亮點(diǎn)的同時(shí)打造國內(nèi)外游客旅游目的地。 寫字樓總面積控制在 50000平方米，層高不低于 ，單層面積在 1200— 1600平方米 國際酒店商務(wù)區(qū)包括 5A級(jí)寫字樓及超五星酒店。 通過對(duì)整個(gè)昆明市場(chǎng)商圈的分析以及對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)條件的把握，我們將在項(xiàng)目引入如下業(yè)態(tài)： 百貨業(yè)態(tài)：伊藤洋華堂 超市業(yè)態(tài)：沃爾瑪（家樂福、大潤發(fā)） 科技數(shù)碼廣場(chǎng)：萬得城 兒童主題商業(yè)：兒童城 娛樂休閑商業(yè)：天幕商街、 4D影院、真冰溜冰場(chǎng)、酒吧街、嘉年華、大型網(wǎng)吧、大型桌球城、電玩城、健身房、桑拿等 集中商業(yè)中心總面積： 120230— 125000平方米 集中商業(yè)中心 百貨業(yè)態(tài) —— 伊藤洋華堂 伊藤洋華堂（ Ito Yokado） 於 1920年創(chuàng)立，前身為「羊華堂洋品店」，現(xiàn)時(shí)是日本主要零售企業(yè)，在日本全國各地經(jīng)營百貨公司，亦有從事其他業(yè)務(wù)，近