【正文】 正常水泥地面。墻裙處理 小型車?？繀^(qū)域：小型車、自行車、摩托車 可通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購(gòu)物空間形成有效分隔。通信系統(tǒng)：電話和 寬帶 每個(gè)商鋪處有一電話接口，在柜臺(tái)和攤位都設(shè)有，電話線，電源，寬帶距離在一起。 音響運(yùn)用適當(dāng)，可以達(dá)到以下效果： 招牌是消費(fèi)者識(shí)別商品、商場(chǎng)用來招攬生意的牌號(hào)或標(biāo)記。 通風(fēng)調(diào)溫 商場(chǎng)內(nèi)顧客流量大，空氣易污濁，為了保證空氣清新，應(yīng)注意通風(fēng)設(shè)施建設(shè)。 彩色照明：利用彩色燈泡，或?qū)⒉噬馄釉跓羟埃?變化出不同色彩的燈光。服裝、化妝品、蔬菜、水果等使用白熾燈、聚光燈則能很好地突出商品的色彩，創(chuàng)造氣氛。由于商場(chǎng)物流量較大，必須事先規(guī)劃面積適宜的卸貨區(qū)， 卸貨區(qū)最好設(shè)置在地下室與首層商業(yè)購(gòu)物部分的客流主入口互不干擾。 單向扶梯設(shè)置：商場(chǎng)運(yùn)用單向扶梯設(shè)置，不僅可以保持商場(chǎng)商品的受觀率，保持客流的停留時(shí)間，增加消費(fèi)者再購(gòu)物的購(gòu)買欲，而且還可以避免扶梯口的堵塞。服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、店鋪及專柜 /專賣店形象設(shè)計(jì)等內(nèi)容如下： 服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì) 總服務(wù)臺(tái)設(shè)計(jì)： 1個(gè) 設(shè)置在顯著位置。 包柱： 規(guī)格：視商場(chǎng)實(shí)際情況而定。 吊頂區(qū)域：（ 陽(yáng)光通道 平場(chǎng)區(qū) 精品店區(qū)域 主副信道 ） 吊頂?shù)臉邮剑喉毟鶕?jù)實(shí)際情況選擇吊頂?shù)男问剑绻虉?chǎng)為一層結(jié)構(gòu)，那么我們可參照北京奧特萊斯店，不做整體吊頂，可將頂棚漆成黑色或灰色，使用大功率高照度節(jié)能燈，利用燈光將人們的視線控制在照 度內(nèi)（家居類商鋪可根據(jù)實(shí)際需要由商戶自行制作個(gè)性化吊頂）。 兒童對(duì)紅、粉、橙色反應(yīng)敏感，銷售兒童用品時(shí)采用， 效果更佳。加以獨(dú)特的服務(wù)理念，努力引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)的潮流。如兒童游玩區(qū)，墻、地面一般會(huì)采用趣味卡通圖案。 與外部廣場(chǎng)互動(dòng)：商場(chǎng)中庭與外圍廣場(chǎng)，一 “ 內(nèi) ” 一 “ 外 ” ，其兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動(dòng)空間。 廣場(chǎng)中應(yīng)有視覺焦點(diǎn)的設(shè)置，如噴水池、雕塑品、活動(dòng)舞臺(tái)等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點(diǎn)。在行走空間內(nèi)的植栽配以高直、遮蔭和不阻擋視覺為選擇原則；可以利用植栽作為區(qū)劃廣場(chǎng)不同使用功能的元素，融自然于廣場(chǎng)。商場(chǎng)與廣場(chǎng)互動(dòng) 由于停車場(chǎng)基本遵循外圍的設(shè)置，所以要設(shè)有足夠的步行空間，緊鄰商場(chǎng)建筑外墻，這樣與商場(chǎng)入口有充足的緩沖空間，使廣場(chǎng)與商場(chǎng)有良好的互動(dòng)關(guān)系而不被其它廣場(chǎng)設(shè)施所阻隔。 外立面商業(yè)氛圍設(shè)計(jì) 例如：可以是球體、柱體、錐體等。 外立面形象設(shè)計(jì) 外立面規(guī)劃 外立面規(guī)劃體現(xiàn)我們項(xiàng)目的整體形象及對(duì)消費(fèi)人群的吸引力。柱距間要求 9米以上，原則上不能低于 8米 在項(xiàng)目 10萬以上為佳， 2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到1215萬人 向工程部門提交普通店面的需求 在平面布局規(guī)劃完畢后，需對(duì)商場(chǎng)的電量、上下水等方面與工程部門進(jìn)行事先的溝通。同時(shí)在規(guī)劃品牌落位時(shí)，科學(xué)利用項(xiàng)目不同區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，把握品牌之間 不同形象、價(jià)位、色彩、風(fēng)格等協(xié)調(diào)過渡。 為充分反映時(shí)代感、營(yíng)造商業(yè)街氛圍，商鋪設(shè)計(jì)成背對(duì)背門店的形式，地磚采用仿古式、墻面以外墻磚形式鋪設(shè)，同時(shí)可在墻面安裝壁燈，并可局布配以綠植、小景觀等，以使人們逛商場(chǎng)宛如散步于城市步行街。通道和店堂之間最好不設(shè) 階梯或坡度。 我們的功能娛樂放入項(xiàng)目頂層。 我們?cè)谶M(jìn)行布局設(shè)計(jì)前要與工程部門進(jìn)行充分的溝通，詳細(xì)掌握工程中空調(diào)間、消防設(shè)施、風(fēng)機(jī)房、變電室、洗手間等分布情況，以便于在平面布局規(guī)劃時(shí)做以充分的避讓。 規(guī)避思路：項(xiàng)目在招商時(shí)，我們先根據(jù)自身的項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)需要引進(jìn)的主力店先設(shè)計(jì)一個(gè)科學(xué)兼容的框架，理想狀態(tài)當(dāng)然是把主力店當(dāng)作一個(gè) “ 大型 ”的 個(gè)性店，能清楚地與其它零散租戶區(qū)分開。 主力店招商分布列表（供參考）： 序號(hào) 功能項(xiàng)目 功能類型 內(nèi) 容 1 零售設(shè)施 核心主力店 百貨、綜合超市等 輔助主力店 時(shí)裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店 配套輔助店 不同地區(qū)商品特色店 2 文化娛樂設(shè)施 核心主力店 動(dòng)感影院、科技展覽等 輔助主力店 兒童樂園、體育 場(chǎng)館等 配套輔助店 藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧、酒吧、書店等 3 餐飲設(shè)施 核心主力店 中餐、咖啡西餐、美食廣場(chǎng)等 輔助主力店 快餐類、風(fēng)味小吃類等 配套服務(wù)設(shè)施 賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場(chǎng)、汽車養(yǎng)護(hù)等 主力店招商實(shí)行定制式操作 在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段要與主力店商家見面，要把他們?cè)O(shè)計(jì)的要求拿過來。 美食店 —— 成品：老昌、阿滿、中之杰等；中高檔餐飲：大宅門、灶王爺、牛扒店、東方餃子王、米鍋店等；快餐、特色小吃：一般針對(duì)內(nèi)部員工、快速流動(dòng)人員等。主力店不是多多益善，一個(gè)大型項(xiàng)目有 35個(gè)為合適，而且主力店要與城市區(qū)域特征相結(jié)合，如在市中心可以是百貨店，而次中心的不妨建超市，郊區(qū)則可以作建材市場(chǎng)等。 定位來源于市場(chǎng)調(diào)研分析的結(jié)果，而規(guī)劃設(shè)計(jì)則必須依據(jù)定位進(jìn)行。 10萬㎡ 100% =23 % 8000 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% =32% 6000 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 51% 4000 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 23% 8500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 31% 6500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 47% 4500 元 /㎡： 247。 租售比例測(cè)算 擬建三層 假以總建面積為 10 萬㎡，土地價(jià)格 550 元 /㎡，項(xiàng)目占地面積為 萬㎡，建安成本為 1500元 /㎡。 收益方式 ：收取固定租金；通過百貨經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 ●在租售方式上，現(xiàn)在我們普遍采用的是把鋪位出售給中小投資者、出租給零售商的方法，這在資金回流方面是很重要的。 市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)須依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出定位結(jié)論，需各專業(yè)人士運(yùn)用技術(shù)手段，營(yíng)銷推廣策略來共同完成。順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流，近年來，單體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從幾萬平方米發(fā)展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到多棟建筑群落。 綜合定位是在項(xiàng)目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目 “ 是什么、做什么、如何做 ” 的問題。 消費(fèi)者需求 設(shè)計(jì)規(guī)劃必須富有時(shí)代感以滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)又滿足消費(fèi)者的感受和興趣，激發(fā)消費(fèi)者更深層次的渴望，以求在其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷改造升級(jí)中持續(xù)發(fā)展，立于商業(yè)潮頭。 主題百貨 —— 日用生活館 區(qū) 域規(guī)劃面積： 4 萬㎡，占總體面積 40%。 服務(wù)功能區(qū) —— 美食、娛樂、室內(nèi)公園 區(qū)域位置及規(guī)劃面積：占據(jù)整個(gè)頂層，規(guī)劃面積： ㎡，占總體面積 25%。 3500元 /㎡ =53429㎡247。 5500元 /㎡ =34000㎡247。 7500元 /㎡ =24933㎡247。 3000元 /㎡ =59000㎡247。 5000元 /㎡ =35400㎡247。 7000元 /㎡ =25286㎡247。 注：以上功能規(guī)劃、租售面積占比測(cè)算等在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作中，還須視實(shí)際情況加以變動(dòng)，這里只是假以總建為 10萬㎡的項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)說明。同時(shí)，主力店的引進(jìn)，可以幫助提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。 專業(yè)店 —— 獨(dú)立專業(yè)店： ITAT、海瀾之家等；連鎖專業(yè)店：屈臣氏（屬專業(yè)護(hù)理店）、國(guó)美、蘇寧、肯德基、麥當(dāng)勞、加州牛肉面、斗牛士牛排、上島咖啡、星巴克。層高、進(jìn)深、柱距、荷載、廣告位等，天然氣、上下水的預(yù)留，這些因素決定了主力店能否進(jìn)入，這和 價(jià)格沒有關(guān)系。在 這方面我們的一些承諾，包括合同中的一些條款，如果沒有達(dá)到要求，主力店往往會(huì)用法律的手段討公道。因此要彌補(bǔ)這兩樣損失，就必須在零散租戶的 組合設(shè)計(jì)上和樓層布局上下大功夫。 商場(chǎng)為三層建筑： 方案 1： 建筑面積 33333㎡ /層，可出租面積按 60%計(jì)算 為 20200 ㎡ /層 3 層 功能娛樂（ 20200 ㎡） ：室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閑、健身、 KTV 等 2 層 家具商場(chǎng)（ 10000 ㎡） 、日用生活館（ 10000 ㎡） 1 層 超市（ 3000 ㎡） 、建筑裝飾材料（ 15850 ㎡）、家電（ 1150㎡） 說明：該方案適宜于地勢(shì)落差較大項(xiàng)目（具體可參照吉林新生活項(xiàng)目用地）。 具體品類布局規(guī)劃同方案 1表格。消費(fèi)者來店購(gòu)物可在一層全部完成，比較方便。一般主通道寬度為 89米，副通道寬度 34米，次副通道的寬度在 。 商鋪設(shè)計(jì) 商場(chǎng)內(nèi)部邊緣以邊店形式設(shè)計(jì)，做為大型的品牌店，日用百貨店進(jìn)深設(shè)置在 57米，店面寬度設(shè)置在 510米之間為宜。 品牌規(guī)劃 品牌規(guī)劃須尊重品牌市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略，尊重商場(chǎng)的定位，盲目求高是不現(xiàn)實(shí)的，應(yīng)該客觀規(guī)劃出切實(shí)可行的目標(biāo)品牌計(jì)劃。這個(gè)環(huán)節(jié)要求在設(shè)計(jì)建設(shè)配套方案時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目的商業(yè)屬性、定位以及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑藝術(shù)性方面考慮。 食品美食區(qū)還需提供：電量：熟食加工、面食加工等需要的總電量；排煙：多少鋪位需安裝排煙設(shè)備，有蒸鍋的多少鋪位，出售油炸食品的多少鋪位 等；有多少鋪位需有上下水。物業(yè)縱深在 50米以上為佳，原則上不能低于 40米，臨街面不低于 70米 必須為供貨商提供 20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位 霓虹燈和廣告牌（燈箱廣告）的主要作用是營(yíng)造一種活躍氣氛，引起消費(fèi)者的注意，鼓勵(lì)消費(fèi)者進(jìn)入商場(chǎng)完成購(gòu)買行為。廣場(chǎng)射燈通常采用 LED燈，這種廣場(chǎng)燈雖然造價(jià)較高，但比普通燈要實(shí)用，色彩須與城市整體的亮化色彩形成差異。出入口一定要方便人們記憶和出入，門口有紅地毯，或是裝飾門等，有音響。 以人為本 過高的樓層高度易造成建筑物的空間浪費(fèi)，而高度過低則會(huì)給消費(fèi)者造成壓抑感。 材料正確選?。旱?、墻面材料選擇正確，是保證日后對(duì)其維修與保養(yǎng)的核心。使經(jīng)營(yíng)文化和經(jīng)營(yíng)行為不斷融合，從而實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 品牌商戶須按照廠家制定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，制定品類的個(gè)性（二次）商裝方案。商場(chǎng)應(yīng)定出標(biāo)準(zhǔn)色，用于統(tǒng)一的視覺識(shí)別，顯示企業(yè)特性。 地面： 中央廣場(chǎng)（陽(yáng)光通道）：仿古磚 公共通道：（主信道、副信道） 規(guī)格： 600㎜ * 600㎜ 材質(zhì)：拋光磚 色調(diào)：象牙白、米灰色 地插： 位置：中央廣場(chǎng)、主信 道中間位置；主信道與副信道交匯處。 不同業(yè)態(tài)有不同的配套要求。 （直升梯、扶梯） 扶梯布局 有效運(yùn)載 商場(chǎng)電梯的基本功能是運(yùn)載商場(chǎng)內(nèi)人流，商場(chǎng)扶梯部數(shù)，布 局位置，都要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)。 觀光梯應(yīng)用 常用于帶有中庭的商業(yè)項(xiàng)目，也有設(shè)置在商場(chǎng)外部的，主要作為商場(chǎng)亮點(diǎn)。 業(yè)種結(jié)合：燈飾選擇還要跟據(jù)業(yè)種的特點(diǎn)分析，比如食品類與服裝類，前者不需特效，而后者則注重?zé)艄馑鶐淼男Ч? 商家的二次照明則最好采用插卡，自己買電，這樣可以起到節(jié)能作用。 慎重選擇制冷方式、制冷劑類型，減少污染