認為有效小產(chǎn)權房買賣合同效力的認定-免費閱讀
【正文】 《物權法 》對此也做了規(guī)定，而且還規(guī)定，屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權。 ”這一條始終有爭議，將該條改為了“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三條規(guī)定的是不允許將集體所有的土地用于非農建設，其立法目的在于限制農轉非，而宅基地本身就是建設用地，所以農村居民在宅基地上建房出售并不違反《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，小產(chǎn)權房買賣合同應當被認定為有效。從以上規(guī)定可以看出， 1982 年的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》允許小產(chǎn)權房買賣。既然所有權人有權處分自己所有的不動產(chǎn)，那么其買賣小產(chǎn)權房就是合法的，只是在未經(jīng)登記的情況下，不發(fā)生物權變動的效力，但買賣合同 本身是成立并生效的。農民并非是智力低下者，作為一個思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年的這種大背景下，農民完全有能力和智力判斷出賣小產(chǎn)權房對其是否有利。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅動而產(chǎn)生悔意，并試圖通過以確認合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當性。對于小產(chǎn)權房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產(chǎn)，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。 （二）認定小產(chǎn)權房買賣合同有效的理由 認定合同是否有效，應當以《中華人民共和國合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。基于房地一體主義，小產(chǎn)權房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權發(fā)生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定： “違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效 ”。有關小產(chǎn)權房買賣合同效力問題，全國沒有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺了適用于當?shù)貙徟袑嵺`的意見。小產(chǎn)權房一般具有占用集體土地、地域性、沒有 “五證 ”、開發(fā)主體的多樣化、權利受到限制、價格低等特點。 2020 年，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬海濤以農村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購房協(xié)議無效，返還房產(chǎn)。 二、小產(chǎn)權房買賣合同效力剖析 （一）認定小產(chǎn)權房買賣合同無效的理由 農村集體所有土地的使用權不得流轉 《中華人民共和國土地管理法》第六十三條： “農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。 國務院等有關部門的文件也禁止小產(chǎn)權房的買賣 關于小產(chǎn)權房問題，國務院等國家有關部門出臺過許多相關規(guī)定，比如 1999年國務院辦公廳發(fā)出的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局［ 1990］國土函字第 97 號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》，國土資源部發(fā)［ 2020］ 234號《關于加強農村宅基地管理的意見》， 2020年 10 月 21 日國務院發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》， 2020年 1月，國務院下發(fā)的《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農村購買小產(chǎn)權
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