年山西省沁縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)查報(bào)告房市分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 依據(jù)調(diào)查了解，根據(jù)我們整合的各種信息和咨訊，沁縣的住宅樓市有很大的發(fā)展空間，商業(yè)發(fā)展空間受到局限。 ④ 中西雙廚房設(shè)計(jì)，滿足主人中西式就餐的需求 ⑤ 最佳的空間尺度 +最佳的面積配比，實(shí)用、有效，讓家庭成員有凝聚力 ⑥ 多功能生活陽(yáng) 臺(tái)和屋頂花園 ㈡ 項(xiàng)目存在的劣勢(shì) 項(xiàng)目面市之初，開(kāi)發(fā)商缺乏品牌影響力，即公司無(wú)市場(chǎng)影響力。 綜合性 整個(gè)小區(qū)全為商住兩用，設(shè)有各項(xiàng)完善的配套設(shè)施，使小區(qū)生活與商業(yè)經(jīng)營(yíng)相互依托。 不利因素 優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì) 威脅優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì) 威脅項(xiàng)目交通便利，通達(dá)度好； 項(xiàng)目生活配套齊全，具備商業(yè)開(kāi)發(fā)的基； 礎(chǔ) 項(xiàng)目周邊大中型企 事業(yè)單位較多，蘊(yùn)含 一定數(shù)量的中高端消費(fèi)人群。在沁縣商業(yè)環(huán)境缺乏的前提下，他們考慮的是出租和自營(yíng)的目的，是所有受調(diào)查者最講究實(shí)際的，對(duì)商業(yè)的各個(gè)方面的了解較全面。 經(jīng)營(yíng)的商業(yè)狀況 ①、自有經(jīng)營(yíng)的占 5% ②、租賃經(jīng)營(yíng)的占 66% ③、不愿回答的占 29% 1234 商業(yè)的投資價(jià)值 ■通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查分析，受調(diào)查的人群對(duì)沁縣的商業(yè)投資保持一種觀望狀態(tài)，商業(yè)受到當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的阻礙，發(fā)展緩慢。 商業(yè)業(yè)態(tài)：以文 體、專業(yè)店等為主。根據(jù)調(diào)查，每家商業(yè)面積估計(jì)為 60 ㎡ ，商業(yè)總面積為：69360 ㎡ 。 ■結(jié)合受調(diào)查者對(duì)住宅面積的選擇，我們分析得出，面積 在 90120㎡ 上下，總價(jià)在 130000 元上下最為眾多中產(chǎn)階層喜歡。 ■選擇 90120 ㎡ 以下 的占到受調(diào)查者中的最大比例，有 71%。 ■對(duì)配套設(shè)施的側(cè)重比占到了 13%。在諸多的購(gòu)房因素中，價(jià)格因素側(cè)重比最大，占到 23%。 ■沁縣擁有特殊的地理位置和環(huán)境條件，調(diào)查數(shù)據(jù)表明，選擇以投資為目的的占到 6%，在旅游格局形成后 ,這部分才會(huì)有所提高。這種介于政府開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的運(yùn)作方式，已在國(guó)內(nèi)許多地方有了成功的案例。租客大都是來(lái)沁縣投資的企業(yè)高層人員或是旅游者。這類型物業(yè)一般面積適中、總價(jià)在 18 萬(wàn)元以下、配套完善，適合當(dāng)?shù)氐钠胀ň用窕驒C(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工。但這種需求會(huì)在以后幾年根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平逐步得到滿足，可以初 步估計(jì)為 5 萬(wàn)方每年 。（沁縣房產(chǎn)今年規(guī)劃有 2 個(gè)小區(qū)項(xiàng)目， 是小河村商務(wù)小區(qū)開(kāi)發(fā)； 漳河西岸 西苑住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)。 從地理位置上看， 定昌 鎮(zhèn) 距太原 146 公里，距長(zhǎng)治約 70 公里， 位居省城太原與市府 長(zhǎng)治 的中軸線上 ， 隨著基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)的大力落實(shí)，旅游格局形成后，沁縣將被納 入 1 小時(shí)半的交通圈內(nèi)， 長(zhǎng)治市委市政府也將會(huì)加大對(duì)沁縣的支持力度。投資 1810 萬(wàn)元；②迎春河水系建設(shè)，投資 1000 萬(wàn)元，東起迎春河橋，西至 208 國(guó)道，全長(zhǎng) 700 米，河道寬 40 米；③漳河河道治理及延伸工程，投資 3400 萬(wàn)元，完成縣城段的配套及連接北海段的工程；④圪蘆河貫通工程：投資 4400 萬(wàn)元； ⑤小河水系建設(shè)，投資 650 萬(wàn)元，完成東湖至小河村段的河道開(kāi)挖疏通及護(hù)岸砌石工程。其中 :第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 全縣水量富足，水資源總量為 億方，總蓄水量達(dá) 4852 萬(wàn)立方米，宜漁水面 8000 畝。在褐土中以亞類說(shuō)：山地淋溶褐土 萬(wàn)畝，山地褐土 74 萬(wàn)畝，山地粗骨性褐土 萬(wàn)畝，褐土性土 85 萬(wàn)畝，碳酸鹽褐土分布于濁漳河及其支流的二級(jí)階地和郭村丘間槽地上，面積為 萬(wàn)畝，占本土類面積的 3%，現(xiàn)全為耕地，是本縣高產(chǎn)農(nóng)業(yè)土壤之一，占全縣總耕地面積的 %。 沁縣的縣境似“仙童指路”勢(shì) ，地形四周隆起，中間低平，溝壑縱橫，起伏不平。 54′，北緯 36176。26′～ 36176。整個(gè)地勢(shì)是西高于東，南低于北。草甸土分布于我縣濁漳河及其支流的河漫灘和一級(jí) 階地上，面積 萬(wàn)畝，占全縣總面積的6%，多為農(nóng)業(yè)所用，是本縣經(jīng)濟(jì)作物的主要產(chǎn)區(qū)。境 河流以濁漳河為主，它發(fā)源于 漳河村的漳河神廟下，向南經(jīng)交口、縣城、段柳、新店，過(guò)萬(wàn)安山下的二神嶺口流入襄垣縣，沿途匯集了景村 中國(guó)最大管理資源中心 河、迎春河、圪蘆河、銅革是河、徐陽(yáng)河等五條較大的支流和其它二十余條小河。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)比重分別為： ： ： ，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增加，結(jié)構(gòu)趨于合理。 ◎ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ： ①供氣工程，投資 2500 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)煤氣家家 入戶；②供暖工程，投資 5000 萬(wàn)元； ③垃圾添埋場(chǎng)，投資 200 萬(wàn)元，占地 50 畝；④ 220千伏變電站建設(shè)，爭(zhēng)取資金 億，列入全省電網(wǎng)規(guī)劃；⑤水保淤地壩建設(shè)，投資 290 萬(wàn)元，新建 17 座； ⑥安全飲水工程，投資 1470 萬(wàn)元，解決 132 個(gè)行政村、 266個(gè)自然村、 35000 口人的飲水安全問(wèn)題 。市有關(guān)部門也正在研究支持沁縣建設(shè)和發(fā) 中國(guó)最大管理資源中心 展的優(yōu)惠政策、具體措施，對(duì)作為沁縣政府所在地的定昌鎮(zhèn)而言，無(wú)疑是一大利好因素。 目前尚未正式銷售）。 四是旅游經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的房產(chǎn)投資需求： 隨著定昌鎮(zhèn)旅游業(yè)的發(fā)展，其“休閑度假勝地、養(yǎng)生居住天堂、江南山水名城”的生態(tài)人居環(huán)境也被越來(lái)越多的外地游客看中，但這部分需求尚難能估算。 ◎度假型小區(qū)物業(yè)。類似度假村。 第二部分、 市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷分析 （現(xiàn)場(chǎng)采訪和填寫） 中國(guó)最大管理資源中心 一共 300 份問(wèn)卷，填寫了有效問(wèn)卷 263 份，其中住宅 86 份；商業(yè) 177 份。 ■ 11%的受調(diào)查者表示 為父母給子女結(jié)婚購(gòu)買住房，主要是在沁縣擁有一定的資產(chǎn)的人士，他們的年齡都在 50 歲左右，家庭婚姻結(jié)構(gòu)都很穩(wěn)購(gòu)房主要意圖分析 83% 11% 6% 改善住房 給子女結(jié)婚買房 購(gòu)房投資 44% 16% 14% 16% 9% % % % % % % % % 平房小院 小二樓 兩房 三房 四房 中國(guó)最大管理資源中心 定，能把子女也在沁縣安頓好。有受調(diào)查者表示，價(jià)格太高，買不起房。從訪談中，我們了解到，消費(fèi)者購(gòu)買小區(qū)物業(yè)極少是為了享受高品質(zhì)生活。他們考慮購(gòu)房，投資和居住的目的并重，對(duì)住宅的各個(gè)方面的考慮較全面。 中國(guó)最大管理資源中心 消費(fèi)者選擇戶型分析 購(gòu)房主要意圖分析1%43%50%6%一房一廳 二房一廳 三房二廳 四房 從圖中購(gòu)房者主要意圖比例分析： ■選擇三房二廳和二房一廳的比例相差不大。人均商業(yè)面積為 ㎡ ， 日租金最高 元 /日 /㎡ 。 范圍：新建西湖、瘦西湖公園。 商業(yè)投資價(jià)值 89% 7% 5% 一般 高 低 中國(guó)最大管理資源中心 商業(yè)單價(jià) 商業(yè)單價(jià)65%30%2% 3%0%10%20%30%40%50%60%70%20003000元30013500元35014000元40014500元 ■受調(diào)查人群對(duì)目前沁縣的商業(yè)都有一定程度了解，因此，這一組數(shù)據(jù)較為真實(shí)地反映了他們對(duì)單價(jià)的承受能力。在綜合考慮的情況下，他們認(rèn)為 50100 ㎡ 的商業(yè)面積適中，總價(jià)相對(duì)較低，適宜自營(yíng)或是出租。 拆遷問(wèn)題導(dǎo)致的部分土地交付時(shí)間不確定， 對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的威脅不可預(yù)測(cè) 文化新區(qū)
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