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20xx年房地產(chǎn)銷售經(jīng)理管理工作手冊匯編-免費(fèi)閱讀

2025-07-12 13:19 上一頁面

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【正文】 財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期編制《應(yīng)收賬款賬齡分析表》,列示出信用期內(nèi)和信用期外的客戶數(shù)量和金額、同時計(jì)算分析 “應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 ”、 “平均收賬期 “等考核指標(biāo),及時反饋繪業(yè)務(wù)部門,共謀收賬對策。 《銷售經(jīng)理》第二章:銷售經(jīng)理的知識背景(中) 對應(yīng)收帳款的管理時遵循的原則有以下幾條: 應(yīng)收賬款的管理 企業(yè)為提高產(chǎn)品的市場占有率,不得不采用各種促銷手段,但這些促銷手段歸結(jié)起來不外乎兩種類型:現(xiàn)銷方式與賒銷方式 。 《銷售經(jīng)理》第二章:銷售經(jīng)理的知識背景(中) 4.銷售管理中的財(cái)務(wù)運(yùn)用 銷售 價=毛利十成本 %= %十 100% 毛利為 %,相應(yīng)的售價基數(shù)為 %,因此: 以銷售價百分表示的毛利= %/ %= 25% 注意這恰好是 6美元。這里,如果 ,那么毛利就是 / = 20%。這一類型的 會計(jì)涉及到準(zhǔn)備收益表和資產(chǎn)負(fù)債表向投資者報(bào)告。它們不應(yīng)該計(jì)入現(xiàn)在的決策。這樣每年有與機(jī)器有關(guān)的 50萬美元作為一項(xiàng)相關(guān)固定成本。市場占有率 市場占有率 =公司銷售水平 /總的市場銷售量 這一計(jì)算增加了對建議的行動計(jì)劃的了解。 以數(shù)量表示的盈虧平衡點(diǎn)=總固定成本/單位貢獻(xiàn)毛利 以金額表示的盈虧平衡點(diǎn)=總固定成本/ 1(單位變動成本/單位銷售價格)]或=以數(shù)量表示的盈虧平衡點(diǎn) x單位銷售價格 舉例說明這些定義。也許它看上去像一項(xiàng)變動成本,但它卻不 是,而僅僅是在某一既定產(chǎn)量下的單位金額。我們制造得越多,總變動成本越多。其實(shí)質(zhì)上是營銷者補(bǔ)償固定生產(chǎn)成本、公司營業(yè)費(fèi)用,最后獲得利潤的單位可獲得的金額。因而,對于建議采取的銷售行動方案必須就其有關(guān)財(cái)務(wù)意義作出評估。 《銷售經(jīng)理》第二章:銷售經(jīng)理的知識背景(中) 信用證的特點(diǎn) ; ,不受交易合同的約束; 用證業(yè)務(wù)處理的是單據(jù),而非貨物。它是指受益人(第一受益人)可以請求授權(quán)付款,承擔(dān)延期付款責(zé)任,承兌或議付的銀行(轉(zhuǎn)讓行)。 。委托收款業(yè)務(wù)的特點(diǎn)是: ; 、異地均可辦理; ; 國內(nèi)信用證 國內(nèi)信用證是指開證行依照申請人的申請開出的,憑符合信用條款的單據(jù)支付的付款承諾。單位和個人的各種款項(xiàng)的結(jié)算,均可以使用匯兌結(jié)算方式。銀行匯票有以下特點(diǎn) : ; ; ,企業(yè)和個人可申請; ; ; 1個月; ; ; 理退票。銷售活動的最終結(jié)果會體現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告上面??铺乩仗岢隽?“社會營銷 ”的概念,促使人們注意到營銷學(xué)在傳播重大的社會目標(biāo)方面可能產(chǎn)生的作用,如環(huán)境保護(hù)、計(jì)劃生育等 等。萊維特提出了 “品牌形象 ”這一概念。營銷近視癥 1961年,西奧多產(chǎn)品生命周期 19世紀(jì) 50年代,喬爾克萊維特教授把營銷要素分為新產(chǎn)品、價格、促銷和渠道。 《銷售經(jīng)理》第二章:銷售經(jīng)理的知識背景(上) 7.營銷相關(guān)概念 營銷觀念的進(jìn)步伴隨著相關(guān)營銷概念的提出和完善。 推銷觀念可簡單概括為 :“我們賣什么 ,就讓人們買什么 ”,就是不問消費(fèi)者是否真正需要 ,不擇手段地采取各種推銷活動 ,把商品推銷給消費(fèi)者。生產(chǎn)觀念階段 (19世紀(jì)末20世紀(jì)初 ) 這種觀念的背景是 :新技術(shù)發(fā)展加快并大量采用 ,經(jīng)濟(jì)增長迅速 ,但國民收入還很低 ,產(chǎn)品不夠豐富 ,市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 在確定本企業(yè)競爭優(yōu)勢時,有三點(diǎn)務(wù)必要搞清楚: 它是企業(yè)力圖回避與目標(biāo)市場上現(xiàn)有的實(shí)力最強(qiáng)或較強(qiáng)的競爭者的直接對抗,即避開強(qiáng)者將本企業(yè)的產(chǎn)品定位 于市場上某些空白領(lǐng)域或縫隙之處。市場定位是企業(yè)市場營銷的重要內(nèi)容。 企業(yè)所選擇的目標(biāo)市場,應(yīng)能充分發(fā)揮企業(yè)擁有的技術(shù)特長,生產(chǎn)出符合目標(biāo)市場需求的產(chǎn)品來。企業(yè)的資源和能力; 但其缺點(diǎn)也是十分明顯的,即單一產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)很難滿足和適應(yīng)消費(fèi)者差別需求和需求 變化,容易給競爭對手帶來可乘之機(jī)。 其他市場細(xì)分 中間商市場和政府市場的細(xì)分,均可按照消費(fèi)者市場和生產(chǎn)者市場的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)并注意結(jié)合其自身特點(diǎn),使其更具有針對性和適應(yīng)性?,F(xiàn)以一家鋁制品生產(chǎn)企業(yè)為例來說明如何細(xì)分市場。 “最終用戶 ”的因素是指不同行業(yè)、種類的最終用戶往往有不同的要求,這必然會影響購買者對產(chǎn)品的選擇。 《銷售經(jīng)理》第二章:銷售經(jīng)理的知識背景(上) 圖表 22: 市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)容 細(xì)分標(biāo)準(zhǔn) 具體細(xì)分要素 地理因素 國家或地區(qū)、城鎮(zhèn)或鄉(xiāng)村、地形地貌、氣候狀況、人 口狀況、交通及通訊狀況、資源狀況 人文因素 年齡、 性別、家庭規(guī)模及生命周期、職業(yè)、收入、文化程度、宗教及種族、國籍及民族 心理因素 社會階層、生活方式、個性、購買動機(jī) 行為因素 時機(jī)、使用量、追求利益、態(tài)度、品牌忠誠度 《銷售經(jīng)理》第二章:銷售經(jīng)理的知識背景(上) 因?yàn)閷ζ髽I(yè)來講,對那些無 法進(jìn)入或難以進(jìn)入的市場進(jìn)細(xì)分既無必要也無意義。 市場細(xì)分是企業(yè)強(qiáng)化競爭能力的重要措施。 《銷售經(jīng)理》第二章:銷售經(jīng)理的知識背景(上) 3.市場細(xì)分 市場細(xì)分,是 1956年由美國市場營銷學(xué)家溫德爾 5.激勵的基本原理。 思考題: 1.你認(rèn)為銷售經(jīng)理有那些職責(zé)? 2.銷售經(jīng)理與市場部經(jīng)理的區(qū)別? 3.銷售經(jīng)理與銷售人員在角色上有何異同? 《銷售經(jīng)理》第二章:銷售經(jīng) 理的知識背景(上) 作為銷售經(jīng)理,必須掌握必要的一些知識。要由銷售經(jīng)理來批準(zhǔn)的事項(xiàng)有:由下屬擬定的改進(jìn)性方案,對較為次要的故障的排除措施,現(xiàn)有程序和政策的例外情況,由下屬談判的合同,業(yè)務(wù)預(yù)算的要求等。銷售經(jīng)理通過時間安排來宣布某些問題的重要性,因?yàn)樗谄渖匣溯^多的時間。故障很少在例行的信息流程(如報(bào)告)中被發(fā)覺,而通常采取 “緊急情報(bào) ”的形式由發(fā)現(xiàn)故障的人上報(bào)給經(jīng)理。因此,部門外的各種人往往就銷售部門的工作中的一些問題征求銷售經(jīng)理的意見。 《銷售經(jīng)理》第一章:銷售部門的職能與銷售經(jīng)理的職責(zé)(下) 信息傳播者的角色 這是指銷售經(jīng)理把外部信息傳播給他的部門,把內(nèi)部信息從一位下屬傳播給另一 位下屬。 《銷售經(jīng)理》第一章:銷售部門的職能與銷售經(jīng)理的職責(zé)(下) 2.信息方面的角色 作為領(lǐng)導(dǎo)者的角色的重要目的是把部門成員的個人需求同部門目標(biāo)結(jié)合起來,以便促進(jìn)有效的工作。 “頭 ”的角色 這是銷售經(jīng)理所擔(dān)任的最基本的最簡單的角色。他們?nèi)裘靼琢俗约盒袆拥哪康模湍芨臃e極地發(fā)揮主動性。工作的設(shè)計(jì)應(yīng)該不重疊。一般而言,主管的直接下屬 3—6人比較合適。從組織的低層向上,每一個層次上的每一個職位都是他上一 層次的某個職位的下屬。同時,銷售組織的設(shè)計(jì)還影響運(yùn)營的成本。制定部門的目標(biāo)體系 要實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)景目標(biāo)就必須制定部門的目標(biāo)體系,每一個目標(biāo)都順利地實(shí)現(xiàn)了,銷售目標(biāo)也就實(shí)現(xiàn)了。有獨(dú)到的技術(shù),通常表示這家企業(yè)可以生產(chǎn)出別人所不能生產(chǎn)的產(chǎn)品,還可能可以創(chuàng)造一項(xiàng)獨(dú)門生意,這家公司的技術(shù)也可能生產(chǎn)出成本最低或質(zhì)量最高的產(chǎn)品,從而擁有成本優(yōu)勢和質(zhì)量優(yōu)勢。 效率優(yōu)勢 也稱生產(chǎn)力優(yōu)勢。計(jì)劃的主要有以下驟: ” 質(zhì)管部: “質(zhì)量控制太嚴(yán),更無法交貨。其他幾個銷售員也認(rèn)為這不是銷售部的責(zé)任。一定范圍內(nèi)的客訴賠償權(quán); 對重大促銷活動有現(xiàn)場指揮權(quán); 對銷售部預(yù)算開支的合理支配負(fù)責(zé); 2.銷售經(jīng)理的責(zé)任 確定銷售部門目標(biāo)體系和銷售配額; 復(fù)合型銷售結(jié)構(gòu) 如果企業(yè)在一個廣闊的地域范圍內(nèi)向各種類型的消費(fèi)者推銷種類繁多的產(chǎn)品時,通常將以上幾種結(jié)構(gòu)方式混合使用。很可能,在同一天好幾個莊臣企業(yè)的銷售員到同一家醫(yī)院去推銷。產(chǎn)品型組織模式 銷售員對產(chǎn)品理解和重要性,加上產(chǎn)品部門和產(chǎn)品管理的發(fā)展,使許多企業(yè)都用產(chǎn)品線來建立銷售隊(duì)伍結(jié)構(gòu)。另一個解決辦法是, 承認(rèn)各地區(qū)的吸引力不同,分派較好或較高級的銷售員到較好的地區(qū)。具有相等的銷售潛力的地區(qū)給每個銷售員提供了獲得相同收入的機(jī)會,同時也給企業(yè)提供了一個衡量 工作成績的標(biāo)準(zhǔn)。 在該組織模式中,區(qū)域主管權(quán)力相對集中,決策速度快;地域集中,相對費(fèi)用低;人員集中易于管理;在區(qū)域內(nèi)有利于迎接挑戰(zhàn)。檢查渠道阻礙,呈報(bào)并處理; 設(shè)立、管理、監(jiān)督區(qū)域分支機(jī)構(gòu)正常運(yùn)作; 通過銷售成果 檢驗(yàn)營銷規(guī)劃,與其他營銷管理部門擬定競爭性營銷策略,制定新的營銷規(guī)劃。本章主要介紹了銷售部門在企業(yè)組織中的作用和 職能、銷售部門與相關(guān)部門之間的關(guān)系,以及作為銷售部門的負(fù)責(zé)人,銷售經(jīng)理應(yīng)履行的職責(zé)。 2.銷售經(jīng)理的主要工作內(nèi)容。 3.銷售管理的基本職能。 1.銷售部門在整個營銷過程中的作用 銷售是營銷管理的重要組成部分,是連接企業(yè)與市場的橋梁。 銷售是企業(yè)活動的中心,銷售部是企業(yè) “沖在最前沿的戰(zhàn)士 ”,在瞬息萬變的市場上,銷售是連接企業(yè)與顧客之間的紐帶,不斷地進(jìn)行著創(chuàng)造性的工作,為企業(yè)帶來利潤,并不斷地滿足顧客的各種需要。營銷網(wǎng)絡(luò)的開拓與合理布局; 按推廣計(jì)劃的要求進(jìn)行貨物陳列、宣傳品的張?zhí)鞍l(fā)放; 區(qū)域負(fù)責(zé)制提高了銷售員的積極性,激勵他們?nèi)ラ_發(fā)當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)和培養(yǎng)人際關(guān)系,但銷售員要從事所有的銷售活動,技術(shù)上不夠?qū)I(yè),不適應(yīng)種類多、技術(shù)含量高的產(chǎn)品。各地銷售額長時期的不同,可假定為是各銷售員能力或努力程度不同的反映。 區(qū)域由一些較小的單元組成,如市或縣,這些單元組合在一起就形成了有一定 本資料 來自 銷售潛力或工作負(fù)荷的銷售區(qū)域。特別是當(dāng)產(chǎn)品技術(shù)復(fù)雜,產(chǎn)品之間聯(lián)系少或數(shù)量眾多時,按產(chǎn)品專門化組成銷售隊(duì)伍就較合適。如果只派一個銷售員到該醫(yī)院推銷公司所有產(chǎn)品,可以省下許多費(fèi)用。銷售員可以按地區(qū)產(chǎn)品、產(chǎn)品市場、地區(qū)市場等方法加以組織,一個銷售員可能同時對一個或多個產(chǎn)品線經(jīng)理 和部門經(jīng)理負(fù)責(zé)。銷售計(jì)劃和銷 售預(yù)算的制定; 對銷售部工作目標(biāo)的完成負(fù)責(zé); 對銷售部工作流程的正確執(zhí)行負(fù)責(zé); 有對直接下級崗位調(diào)配的建議權(quán)和作用的提名權(quán); 一定范圍內(nèi)的經(jīng)銷商授信額度權(quán); 作為 銷售經(jīng)理,你應(yīng)該如何去做呢? 謝經(jīng)理在仔細(xì)考慮之后,決定以書面報(bào)告的形式直接向總經(jīng)理匯報(bào)。 ” 問題繞了一圈,又回到謝經(jīng)理這里,可謝經(jīng)理也有話說: “不就是這些問題,客戶才不按期付款的呀! ” 謝經(jīng)理現(xiàn)在該怎么做呢? 問題提示: 問題的關(guān)鍵在什么地方? 作為銷售經(jīng)理,如何盡守職責(zé)? 試指出謝經(jīng)理下一步行動方向? 《銷售經(jīng)理》第一章:銷售部門的職能與銷售經(jīng)理的職責(zé)(下) 銷售管理 的職能 銷售經(jīng)理作為銷售部門的領(lǐng)導(dǎo)管理者,你要注意發(fā)揮管理四大基本職能。環(huán)境與形勢分析 做為銷售經(jīng)理,你要清楚地知道:與競爭對手相比,你有哪些優(yōu)勢,競爭對手有哪些優(yōu)勢;你的劣勢是什么,競爭對手的劣勢是什么;在市場中你有哪些機(jī)會,你面臨的威協(xié)有哪些。生產(chǎn)效率或經(jīng)營效率越高,其相對的成本越低,對競爭自然有好處。 員工優(yōu)勢 員工的素質(zhì)高低與 凝聚力的高低也會影響到企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的效率。 所以,在影響公司的盈利能力的收入和成本兩方面,銷售組織結(jié)構(gòu)都具有重要的作用。 管理幅度的大小應(yīng)該根據(jù)工作的復(fù)雜性、主管的能力以及其他因素來確定。當(dāng)員工只 從事某一項(xiàng)工作時,他會更加熟練和有效率。 在指揮銷售員工作時,你要能夠領(lǐng)導(dǎo)銷售員沿著正確的方向前進(jìn),身先士卒,還要有親和力,并且對部下要多褒少貶,以激勵銷售員做得更好。經(jīng)理由于其正式權(quán) 威,是一個部門的象征,必須履行許多這類性質(zhì)的職責(zé)。 信息接受者的角色 銷售經(jīng)理得到的信息大致有以下五類: 內(nèi)部業(yè)務(wù)的信息:通過標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)報(bào)告、下屬的特別報(bào)告、對部門工作的檢查等獲得。信息可分為兩種: 有關(guān)事實(shí)的信息:這類信息可以用某種公認(rèn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)來判斷是否正確。發(fā)言人的角色 銷售經(jīng)理的信息傳播者的角色所面向的是部門內(nèi)部,而其發(fā)言人角色則面向外部
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