房地產(chǎn)開發(fā)全流程及簡介-免費閱讀
【正文】 （項目結(jié)算報告） ?采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 ?客戶預(yù)驗房流程；（工地開放日） ?交付風(fēng)險檢查流程；（內(nèi)部驗收） ?模擬驗收流程； （內(nèi)部走場） ?集中交付現(xiàn)場接待流程； ?交付后房屋維修。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 關(guān)鍵要點： ?質(zhì)量控制！ ?進度控制！ ?成本控制！ ?協(xié)調(diào)管理！ 項目管理者要有運營的高度！ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 售前階段 售中階段 售后階段 市場、客戶、產(chǎn)品 客戶、傳播、銷售服務(wù)、價格、促銷 風(fēng)險控制 策劃咨詢、代理公司 銷售代理、廣告代理、媒體 律師行、銀行、房管部門 三個階段 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 ?組建銷售團隊； （銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師） ?項目形象定位； （主推廣語、主形象畫面、項目案名、項目 LOGO等） ?項目銷售賣點提煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價格、品牌等） ?項目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓(xùn)等） ?項目營銷推廣方案； （推廣周期、媒體組合、費用計劃、重大營銷活動方案等） ?項目展示區(qū)包裝方案；（外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等） ?合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等） ?項目第一次廣告出街； ?公司及項目品牌推廣； ?項目展示區(qū)開放； ?項目價格聽證會； ?項目一期開盤； ?營銷費用預(yù)算。 ?營銷部：示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。 ?客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。 最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。（三個指標(biāo)） ?成本部：可研版成本 2。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 ?決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：收集土地信息 —— 項目立項報告（分公司） —— 項目立項審批（董事會） —— 項目可研報告（集團） —— 項目投資決策（董事會） —— 項目獲取（招牌掛、股權(quán)收購） —— 成交確認(rèn)書移交給項目公司。 案例：佳兆業(yè)拿地原則 ? 住宅為主，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程 —— 企業(yè)視角與客戶視角 看樓 決策 簽約 等待 收樓 收拾 喬遷 比較 居住 發(fā)展商 物業(yè)管理 項目論證 ?企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程 ?客戶視角的房地產(chǎn)流程 產(chǎn)品策劃 營銷策劃 規(guī)劃設(shè)計 施工管理 產(chǎn)品交付 物業(yè)服務(wù) 銷售實現(xiàn) 案例：佳兆業(yè)項目整體開發(fā)流程 項目啟動會 國有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 總平圖規(guī)劃設(shè)計完成 方案設(shè)計完成(方案評審會） 方案圖報建 樁基施工圖完成 主體施工圖完成 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板 項目開工 施工許可證 主體開工 預(yù)售證 開盤 主體封頂
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