【正文】 建置 Web Site 之固定及變動(dòng)成本皆極低﹐與傳統(tǒng)中介業(yè)者相較將具成本優(yōu)勢(shì)首動(dòng)利益(first mover advantage) 不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃之中介產(chǎn)業(yè)中以大型傳統(tǒng)中介業(yè)者為主力﹐各自固守其開發(fā)與接洽之對(duì)象 ﹐其所提供之信息也自然局限于此﹐以智能型代理人之型態(tài)作信息整合者則尚待開發(fā)﹐個(gè)案之設(shè)定將藉由網(wǎng)絡(luò)新興電子虛擬通路之切入而享有首動(dòng)利益。(頻率時(shí)間) cycle 之長(zhǎng)度；合約到期、盡量展延。、來鎖入客戶：客戶可分成：?自己的。Brand Selction191。Entrenchment 下次有新不動(dòng)產(chǎn)需求時(shí)仍會(huì)來本站交易。本社群中所有的 seller、buyer、partner 均集中時(shí)，有些中介、經(jīng)紀(jì)角色即被排除，透由社群提供之附加整理、搜尋、咨詢等功能，seller、buyer、partner 緊密結(jié)合，交易亦順利完成，透過Intelligent Agent 之技術(shù)功能，可以發(fā)揮 Virtual Value Chain之效益。本案擬以功能型社群之建立幫助顧客「貨」比三家，而此處所提之「貨」則不僅僅限于不動(dòng)產(chǎn)本身，此社群將提供會(huì)員下列信息與討論群，會(huì)員亦可視自己之需求，擇要接收信息：新建預(yù)售屋、成屋信息、換屋信息、法拍屋信息：出售者、參觀者、建筑師、設(shè)計(jì)師等均可上網(wǎng)填寫意見與評(píng)鑒，供會(huì)員參考。 ?原則：完全免費(fèi)上網(wǎng)，利用人潮過境，爭(zhēng)取相關(guān)行業(yè)投資廣告。 「不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃業(yè)務(wù)代理站」系代替委托之客戶至其它相關(guān)網(wǎng)站搜集匹配之信息同樣進(jìn)行計(jì)算機(jī)撮合服務(wù)及主動(dòng) 告知撮合成功信息，目前在網(wǎng)絡(luò)上并無人經(jīng)營本業(yè)務(wù)，本站因占有首動(dòng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)必能占領(lǐng)高度市場(chǎng)占有率。另一方面﹐每一消費(fèi)者皆有其個(gè)別之偏好與消費(fèi)基準(zhǔn)﹐消費(fèi)者之行為變量(behaviour variable)也是不固定且不確定的﹐在這樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中﹐要靠一己之力來尋找符合設(shè)定基準(zhǔn)之對(duì)象絕非易事。?網(wǎng)絡(luò)廣告的價(jià)格較傳統(tǒng)媒體為低，有利中小企業(yè)打開提高知名度的窗口。?在學(xué)歷方面：網(wǎng)絡(luò)族的學(xué)歷普遍偏高，有六成是大專以上程度(%)。而傳統(tǒng)中介業(yè)者在新型態(tài)網(wǎng)絡(luò)中介通路之沖擊下﹐其仍能保有之核心業(yè)務(wù)將是交易過程最后之協(xié)助議價(jià)?訂約? 過戶?貸款?保險(xiǎn)等須視個(gè)案一對(duì)一尋求相關(guān)資源之加值型服務(wù)。智能型代理人之功能與能力 智能型代理人這一計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展至某階段自然有其瓶頸與盲點(diǎn)﹐尤其是要求其能掌握消費(fèi)者不斷變遷之消費(fèi)行為﹐更是一個(gè)艱巨的任務(wù)與絕大之挑戰(zhàn)。如此之復(fù)式中介型態(tài)﹐是對(duì)中介角色的重新組合與詮釋(re intermediation)﹐而同時(shí)也是產(chǎn)業(yè)內(nèi)新型態(tài)合作的開端。此唯有藉由各入口網(wǎng)站廣布網(wǎng)絡(luò)據(jù)點(diǎn)﹐而后再配合行銷策略方足以尋求突破。個(gè)人化之商品(customized) 不動(dòng)產(chǎn)有極大比重之個(gè)人化?私密性色彩﹐每一家庭或個(gè)人皆有其不同之偏好。依行政院主計(jì)處及經(jīng)建會(huì)之評(píng)估報(bào)告皆指出﹐營建業(yè)成長(zhǎng)率及不動(dòng)產(chǎn)交易仍將維持持續(xù)之成長(zhǎng)﹐此可視之為不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃產(chǎn)業(yè)之基本面。 本個(gè)案網(wǎng)站將建立兩個(gè)基礎(chǔ)功能，一個(gè)為全臺(tái)免費(fèi)不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃業(yè)務(wù)信息交換站，另一個(gè)為全臺(tái)免費(fèi)不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃業(yè)務(wù)代理站，以下將一一介紹本個(gè)案之特色包含，產(chǎn)業(yè) SWOT 分析，五力分析，產(chǎn)業(yè)之成長(zhǎng)性，經(jīng)營策略及 VALUE CONFIGURATION…等。而第二次工業(yè)革命之產(chǎn)生—計(jì)算機(jī)時(shí)代興起，也造成了全球產(chǎn)業(yè)之變革，由原先 1960’s 至 1970’s 年代巨型計(jì)算機(jī)，到 1980’s 至 1990’s 之 PC，及 1990’s 之計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)已在人類史上掀起另一波高潮，并且此一變革將更遠(yuǎn)勝以往，資源重新分配之情形益形強(qiáng)烈，正如 Metcalfe’s law 所預(yù)測(cè)”Utility = USER 使用個(gè)數(shù)的平方 “即一個(gè)網(wǎng)絡(luò)所產(chǎn)生之功能將為使用者數(shù)量的平方。Indirect Web：中介者，可建立一虛擬中介公司，中介各結(jié)盟公司之產(chǎn)品或服務(wù)。此外﹐因經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)所得提高所帶動(dòng)之高換屋率﹐及因種種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所帶來之人口內(nèi)外遷移﹐則是中古成屋之主要供應(yīng)源。傳統(tǒng)之大型不動(dòng)產(chǎn)中介業(yè)者固然也陸續(xù)建置網(wǎng)站將其對(duì)象信息散布于因特網(wǎng)之新興媒體中﹐但個(gè)案所設(shè)定之通路型態(tài)則是充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)之特性而將信息交換之功能拓展至極致﹐其之手段則是藉由兩個(gè)網(wǎng)站之建置以為基礎(chǔ)架構(gòu)(infrastructure)，此二者為：Indirect Web 系全臺(tái)免費(fèi)不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃業(yè)務(wù)信息交換站，一個(gè)供委買及委賣者自由登錄并交換信息之園地Agent Web 系全臺(tái)免費(fèi)不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃業(yè)務(wù)代理站﹐以智能型代理人之型態(tài)搜集網(wǎng)絡(luò)上各相關(guān)中介業(yè)之對(duì)象信息﹐以為搜尋及撮合對(duì)象之園地5 / 22其中之 Indirect Web 又系以 Agent Web 為其入口網(wǎng)站﹐易言之﹐Agent Web 以其智能型代理人之角色及功能﹐將 Indirect Web 之委買? 委賣信息納入其中﹐而且再擴(kuò)及網(wǎng)絡(luò)上不動(dòng)產(chǎn)買賣之相關(guān)信息與資源﹐如此其將成為自身 Indirect Web 以及中介業(yè)者之虛擬代理人(virtual agent)﹐而在此雙重虛擬網(wǎng)站之建置下﹐其將擁有以下之 Strength ：最為齊全而完整之委買?委賣對(duì)象信息 涵蓋網(wǎng)絡(luò)上相關(guān)之不動(dòng)產(chǎn)買賣對(duì)象信息﹐而不限定于特定之中介業(yè)者﹐使使用者得以享有最大之信息透明化。 Weakness 6 / 22 新興之網(wǎng)絡(luò)電子通路固然極易快速掘起﹐但也極易如泡沫般快速流逝。與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手合作之契機(jī) 網(wǎng)絡(luò)虛擬代理人之機(jī)制將重新定義產(chǎn)業(yè)內(nèi)之競(jìng)爭(zhēng)與合作的型態(tài)。與傳統(tǒng)中介業(yè)者之結(jié)盟關(guān)系 Agent Web 雖欲充當(dāng)中間商之代理人角色﹐但傳統(tǒng)中介業(yè)者若出于防衛(wèi)心態(tài)而不欲開放甚或自我設(shè)限﹐則 Agent Web 所涵蓋之信息完整性將有所不足﹐而不欲結(jié)盟之傳統(tǒng)8 / 22中介業(yè)者之競(jìng)爭(zhēng)威脅將因而相對(duì)加大。 產(chǎn)業(yè)內(nèi)部之區(qū)隔與價(jià)值鏈中潛藏之利基 由上述之契機(jī)可進(jìn)一步剖析不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃產(chǎn)業(yè)內(nèi)部之區(qū)隔﹐及其9 / 22在產(chǎn)業(yè)之價(jià)值鏈中所帶來之附加價(jià)值 ﹐從而更可解析出不同區(qū)隔 中利基之所在。綜合上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，電子商務(wù)已不再是海市蜃樓：?美國第一大折扣券商 Charles Schwab 今年第一季 50%的營業(yè)額是透過因特網(wǎng)進(jìn)行；?Dell 計(jì)算機(jī)，每天經(jīng)由因特網(wǎng)接單金額已達(dá) 400 萬元；? 亦放棄店面銷售網(wǎng)絡(luò)，只在因特網(wǎng)上做生意；?亞馬遜網(wǎng)絡(luò)書店 1997 年?duì)I業(yè)額為 14,800 萬美元。?資策會(huì)表示， 1997 年我國網(wǎng)絡(luò)廣告市場(chǎng)規(guī)模約 3,500 萬元，預(yù)估1998 年將成長(zhǎng)至新臺(tái)幣 1 億元。 4 月初，美國 Inter Advertising Bureau（IAM）公布了1997 年美國網(wǎng)絡(luò)廣告的市場(chǎng)量已高達(dá) 9 億 700 萬美元，雖然比起電視媒體的 371 億美元仍顯得有些微不足道，但相較 1996 年的網(wǎng)絡(luò)廣告量，成長(zhǎng)幅度高達(dá) 240%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先有線電視 %的漲幅。因此﹐具有商譽(yù)與一定公信力之中介業(yè)應(yīng)能扮演維護(hù)市場(chǎng)秩序之角色。建造一個(gè)不動(dòng)產(chǎn) Agent，可免費(fèi)自動(dòng)撮合買賣雙方之條件，并告之雙方。而此一 Agent Web 所提供之 online 式互動(dòng)其本質(zhì)是一個(gè)廣大虛擬社17 / 22群彼此共享不動(dòng)產(chǎn)之專業(yè)信息與資源﹐俟擇定標(biāo)的對(duì)象后其所需得是 facetoface 式的互動(dòng)以針對(duì)每一個(gè)案進(jìn)行實(shí)質(zhì)資源之整合﹐易言之﹐這兩個(gè)層面的互動(dòng)在不動(dòng)產(chǎn)買賣產(chǎn)業(yè)中是足以產(chǎn)生綜效而須相輔相成的。基于信息不對(duì)稱與高昂的交易成本外，在網(wǎng)絡(luò)上可搜集到來自不同層次、不同角色的人其對(duì)各類不動(dòng)產(chǎn)租賃相關(guān)產(chǎn)業(yè)之評(píng)議，本社群專攻復(fù)雜而難以評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)，可以帶給會(huì)員巨大的價(jià)值，因?yàn)闀?huì)員通常希望跟買過產(chǎn)品的人比較經(jīng)驗(yàn)，其能產(chǎn)生之動(dòng)態(tài)網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)與外部性不言可喻。3. Loyalty Programs 增強(qiáng)忠誠度會(huì)員買賣累進(jìn)折扣，所有相關(guān)服務(wù)均一并累計(jì)。：提供折讓給這些客戶，因?yàn)橛锌赡茏兂蓸?biāo)準(zhǔn)、背書或范例。~181。 ?預(yù)期和鎖住套利，新客戶給易用版，再慢慢加入功能。智能型代理人同時(shí)可讓眾多的使用者各依其所好在極短時(shí)間內(nèi)自行組合并獲得其偏好之信息﹐已相當(dāng)程度地達(dá)到mass customization 這一網(wǎng)絡(luò)時(shí)代之行銷概念且足以使消費(fèi)者獲得最大之滿足。欲朝此方向充實(shí)網(wǎng)站經(jīng)營實(shí)力，的確需要謹(jǐn)慎且務(wù)實(shí)地從事，但若因此而輕忽威力強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)力量或輕忽任何新型態(tài)或有之潛在競(jìng)爭(zhēng)者，仍欲固守傳統(tǒng)通路之策略﹐就難脫不智之嫌﹐也枉費(fèi)數(shù)字化革命所提供之劃時(shí)代工具。最適化之商品 智能型代理人之功能令使用者得以依其偏好及條件設(shè)定搜尋及撮合之標(biāo)的﹐且這樣的設(shè)定對(duì)使用者言﹐是實(shí)時(shí)(real time)而可由其全然掌