估價(jià)結(jié)果報(bào)告模板-免費(fèi)閱讀
【正文】 同時(shí)建議變現(xiàn)處置該房地產(chǎn)應(yīng)采取公開(kāi)方式（拍賣、招標(biāo)），并要有一個(gè)合理的變現(xiàn)處理期，以減少?gòu)?qiáng)制變現(xiàn)所造成的變現(xiàn)損失。2. 在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)：（1）估價(jià)對(duì)象是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓、滅失或損壞、房地產(chǎn)過(guò)度使用。9. 抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金種類、數(shù)額和清償順序。4. 開(kāi)發(fā)程度：一般地說(shuō)，開(kāi)發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力就越弱, 例如，生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。用途差異性也在一定程度上影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力。（2）于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年06月29日知悉的法定優(yōu)先受償款為0元，大寫(xiě)：零元整。2. 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。比較法一般適用于同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似交易案例的房地產(chǎn)項(xiàng)目，估價(jià)對(duì)象位于無(wú)錫市惠山區(qū)城西花園101101，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，成交案例資料較多，因此本項(xiàng)目采用比較法進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)不是求取估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)格，而是求取估價(jià)對(duì)象在某一時(shí)間上的價(jià)格，而這一時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這一時(shí)間即是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)交易條件充分前提下最可能形成的市場(chǎng)價(jià)格。（4）地勢(shì)：與相鄰?fù)恋?、道路高低一致，被洪水淹沒(méi)可能性小。（11）維護(hù)使用狀況：估價(jià)對(duì)象所在建筑工程質(zhì)量較好，基礎(chǔ)有足夠承載力，無(wú)不均勻沉降；承重結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，建筑物整體維護(hù)、保養(yǎng)情況較好。（4）建筑結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)。3. 本報(bào)告僅限于中華人民共和國(guó)境內(nèi)使用，用除中文以外的其它文字制作本報(bào)告，須經(jīng)過(guò)本評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽署本報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)可。，交易目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)并不具有排他性。8. 沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況見(jiàn)表1：表1 估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況表房屋登記狀況表房屋所有權(quán)證證號(hào)坐落房屋所有權(quán)人共有情況所在層/總層數(shù)結(jié)構(gòu)建筑面積（㎡）他項(xiàng)權(quán)利其他權(quán)利限制錫房權(quán)證惠山字第10029304號(hào)城西花園101101吳周奇、劉位蘭共同共有11/12鋼混無(wú)無(wú)土地登記狀況國(guó)有土地使用證證號(hào)座落土地使用權(quán)人地號(hào)登記用途使用權(quán)類型終止日期使用權(quán)面積（㎡）他項(xiàng)權(quán)利常國(guó)用（2010）第13396號(hào)城西花園101101吳周奇、劉位蘭3205810010640115000城鎮(zhèn)住宅用地（071）出讓20771024無(wú)本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用比較法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年06月29日的抵押價(jià)值進(jìn)行了專業(yè)分析、測(cè)算和判斷，在滿足本次估價(jià)的全部假設(shè)和限制條件下的估價(jià)結(jié)果為（詳見(jiàn)表2）：（1）未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值：總價(jià)為人民幣萬(wàn)元（含房屋所有權(quán)價(jià)值及相應(yīng)面積的土地使用權(quán)價(jià)值，取整至82萬(wàn)元），即大寫(xiě)人民幣捌拾貳萬(wàn)元整。3．本報(bào)告包括致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、附件等五大部分，必須完整使用方為有效。6. 權(quán)屬證書(shū)的真?zhèn)沃挥性k證機(jī)關(guān)才能作出準(zhǔn)確判斷，頒證機(jī)關(guān)在辦理抵押登記時(shí)對(duì)權(quán)屬有瑕疵的房地產(chǎn)依法不能辦理相關(guān)他項(xiàng)權(quán)利登記手續(xù)。11. 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。5. 本次估價(jià)未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化、遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。（二）估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況（1）名稱：城西花園1011011。估價(jià)師未進(jìn)入室內(nèi)。2. 土地實(shí)體狀況（1）土地面積：㎡。四、估價(jià)目的為該宗房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為實(shí)訓(xùn)內(nèi)容。2. 最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。九、估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。經(jīng)綜合分析，最終確定本項(xiàng)目采用比較法進(jìn)行評(píng)估。個(gè)別因素修正。抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，存在著資金損失和不能快速變現(xiàn)的可能性，因此提請(qǐng)報(bào)告使用人注意估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力。且只能按套轉(zhuǎn)讓交易，不可分割轉(zhuǎn)讓。假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣估價(jià)對(duì)象時(shí)，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購(gòu)買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格要低，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象最可能實(shí)現(xiàn)的快速變現(xiàn)價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)格的7080%。表5 處置稅費(fèi)構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目明 細(xì)1訴訟費(fèi)用按照訴訟標(biāo)的金額的5%2執(zhí)行費(fèi)用按照訴訟標(biāo)的金額的1%3律師費(fèi)按照訴訟標(biāo)的金額的5%4拍賣費(fèi)用按照成交金額金額的3%5%（淘寶網(wǎng)拍賣時(shí)不需要拍賣費(fèi)用）5營(yíng)業(yè)稅及附加差額征收，%6土地增值稅按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算，稅率為增值額的30%~60%7契稅按成交金額的3%8評(píng)估、代理等費(fèi)用1%2%9此外，產(chǎn)權(quán)人系企事業(yè)單位（含社團(tuán)）的，還可能涉及企業(yè)所得稅稅負(fù)的調(diào)整，產(chǎn)
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