商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風(fēng)險(xiǎn)防范-免費(fèi)閱讀
【正文】 鑒于我國(guó)目前個(gè)人誠(chéng)信體系尚未建立，對(duì)個(gè)人資信狀況較難把握，對(duì)個(gè)人所提交的資料缺乏有效鑒別手段，而對(duì)于信用程度的認(rèn)定往往需要專門法律技能，因此律師的參與將能很好地預(yù)防商品房按揭中各方當(dāng)事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)。一方面，購(gòu)房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險(xiǎn)期滿后，其保險(xiǎn)金恰好可還貸款的本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)可大大減輕；另一方面，又可確保銀行債權(quán)不會(huì)因購(gòu)房者中途意外而喪失。 （四）引入保險(xiǎn)介入機(jī)制 首先，對(duì)開發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用計(jì)劃，開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購(gòu)房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項(xiàng)。 在評(píng)估方面， 銀行最好要培養(yǎng)自己的房地產(chǎn)估價(jià)員，進(jìn)行科學(xué)的估價(jià)，以防范價(jià)格高估。（2）從商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，銀行貸款安全性越來越差，單獨(dú)的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對(duì)貸款安全性的需求，為減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險(xiǎn)機(jī)制，以求達(dá)到雙重保險(xiǎn)已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢(shì)。 （一）加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者的調(diào)查工作上述法律和司法解釋的規(guī)定，其直接后果就是銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償受到限制，這無疑對(duì)銀行資金運(yùn)作產(chǎn)生了巨大的沖擊。 （五）來源于經(jīng)濟(jì)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商所建房屋與合同不符例如在按揭中，銀行一般是依據(jù)買賣合同審查購(gòu)房人的借款申請(qǐng)，因此可以說買賣關(guān)系是借貸關(guān)系的前提；但實(shí)際操作中大多數(shù)購(gòu)房人在選中某一樓盤后，先會(huì)確定自己的付款方式，如選擇按揭的年限和成數(shù)，在條件接受的前提下，才會(huì)選擇購(gòu)買房屋，由此看，借貸關(guān)系又是買賣關(guān)系的前提。 開發(fā)商與銀行的回購(gòu)關(guān)系。購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)買房屋，首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購(gòu)買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動(dòng)產(chǎn)抵押。最早起源于18世紀(jì)英國(guó)人創(chuàng)辦的建筑社團(tuán)和1831年英國(guó)移民在美國(guó)賓西法尼亞州建立的牛津節(jié)儉會(huì)。 一、按揭貸款中的各方法律關(guān)系 銀行與購(gòu)房人之間的借貸關(guān)系。顯然，借款申請(qǐng)人同時(shí)也就是購(gòu)房人，其與開發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系，開發(fā)商為出賣人，購(gòu)房人系買受人。有些銀行在與開發(fā)商的按揭合作協(xié)議中，還要求開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)。所以，一定程度上看，按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體，不能拋開一種法律關(guān)系來談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。 從前文分析可以看出，在商品房按揭貸款中存在著四方當(dāng)事人的法律關(guān)系，每一方當(dāng)事人在某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都有可能給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。 購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)往往是信用風(fēng)險(xiǎn)，又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款人因借款人不依約按時(shí)償還貸款本息而所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。 商品房按揭貸款的期限目前各商業(yè)銀行均按照中國(guó)人民銀行1999年9月21日頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的最高期限為30年，如此長(zhǎng)期的借款期限，購(gòu)房人自身因素往往會(huì)發(fā)生各種變化，這期間的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括自然原因造成的風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。 這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為借款人可能基于經(jīng)濟(jì)利益的考慮而故意違約。 開發(fā)商的欺詐行為 開發(fā)商延期交房 開發(fā)商因資金不足，或樓盤銷售不暢，或根本無法銷售出去的房屋等情況，通過“假按揭”獲取貸款而達(dá)到籌集資金或回籠的目的，導(dǎo)致銀行很難或無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。 （三）來源于被按揭房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn) 在我國(guó)，按揭房產(chǎn)的貶值風(fēng)險(xiǎn)尤為銀行所擔(dān)心。 （六）來源于法律法規(guī)和政策的風(fēng)險(xiǎn)此外，最高人民法院于2004年10月26 日出臺(tái)的《關(guān)于人民法院民事
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