商品房按揭貸款的法律關系及其風險防范-免費閱讀
【正文】 鑒于我國目前個人誠信體系尚未建立，對個人資信狀況較難把握，對個人所提交的資料缺乏有效鑒別手段，而對于信用程度的認定往往需要專門法律技能，因此律師的參與將能很好地預防商品房按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險。一方面，購房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后，其保險金恰好可還貸款的本金，經(jīng)濟負擔可大大減輕；另一方面，又可確保銀行債權不會因購房者中途意外而喪失。 （四）引入保險介入機制 首先，對開發(fā)商的協(xié)議中應明確按揭貸款的房源、質量、貸款資金的使用計劃，開發(fā)商應協(xié)助銀行和購房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項。 在評估方面， 銀行最好要培養(yǎng)自己的房地產(chǎn)估價員，進行科學的估價，以防范價格高估。（2）從商品經(jīng)濟發(fā)展看，市場競爭越來越激烈，銀行貸款安全性越來越差，單獨的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應銀行對貸款安全性的需求，為減少貸款風險，在抵押的基礎上再設立一種保險機制，以求達到雙重保險已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢。 （一）加強對購房者的調查工作上述法律和司法解釋的規(guī)定，其直接后果就是銀行抵押權的優(yōu)先受償受到限制，這無疑對銀行資金運作產(chǎn)生了巨大的沖擊。 （五）來源于經(jīng)濟通貨膨脹風險和利率風險 開發(fā)商所建房屋與合同不符例如在按揭中，銀行一般是依據(jù)買賣合同審查購房人的借款申請，因此可以說買賣關系是借貸關系的前提；但實際操作中大多數(shù)購房人在選中某一樓盤后，先會確定自己的付款方式，如選擇按揭的年限和成數(shù)，在條件接受的前提下，才會選擇購買房屋，由此看，借貸關系又是買賣關系的前提。 開發(fā)商與銀行的回購關系。購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動產(chǎn)抵押。最早起源于18世紀英國人創(chuàng)辦的建筑社團和1831年英國移民在美國賓西法尼亞州建立的牛津節(jié)儉會。 一、按揭貸款中的各方法律關系 銀行與購房人之間的借貸關系。顯然，借款申請人同時也就是購房人，其與開發(fā)商之間系房屋買賣關系，開發(fā)商為出賣人，購房人系買受人。有些銀行在與開發(fā)商的按揭合作協(xié)議中，還要求開發(fā)商承擔回購義務。所以，一定程度上看，按揭中的貸款關系和買賣關系應當作為一個整體，不能拋開一種法律關系來談另一種法律關系的權利義務。 從前文分析可以看出，在商品房按揭貸款中存在著四方當事人的法律關系，每一方當事人在某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都有可能給銀行帶來風險。 購房人的風險往往是信用風險，又稱違約風險，是指貸款人因借款人不依約按時償還貸款本息而所面臨的風險。 商品房按揭貸款的期限目前各商業(yè)銀行均按照中國人民銀行1999年9月21日頒布的《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的最高期限為30年，如此長期的借款期限，購房人自身因素往往會發(fā)生各種變化，這期間的風險，主要包括自然原因造成的風險和社會原因造成的風險。 這種風險主要表現(xiàn)為借款人可能基于經(jīng)濟利益的考慮而故意違約。 開發(fā)商的欺詐行為 開發(fā)商延期交房 開發(fā)商因資金不足，或樓盤銷售不暢，或根本無法銷售出去的房屋等情況，通過“假按揭”獲取貸款而達到籌集資金或回籠的目的，導致銀行很難或無法實現(xiàn)債權的風險。 （三）來源于被按揭房產(chǎn)的風險 在我國，按揭房產(chǎn)的貶值風險尤為銀行所擔心。 （六）來源于法律法規(guī)和政策的風險此外，最高人民法院于2004年10月26 日出臺的《關于人民法院民事
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