武漢中南路商業(yè)項目營銷思路-免費閱讀
【正文】 第一強銷期：2005年2月底主推3——4樓層及前期部分保留單元作輔助銷售（需要1個月時間的沖刺量提升人氣）去化量達到350套以上，其中后2個月量體占重點。[價格建議]根據(jù)以上的考量以及市場參照，對于本案的出售均價建議定為10600元/㎡。 以維護投資者的投資價值空間為根本 從租金和投資回報反推：設(shè)，一單元15㎡，租金回報為8%，12年回收投資。本地客戶中下層：本市內(nèi)容群體、屬性、本地范圍、一般手中有部分余錢，通過萬元左右的初期投資獲得一份穩(wěn)定的收入對其吸引力是極大的。 形成“扎堆、跟風(fēng)”之勢。公攤：盡量少的留用休息場所，嚴格控制公攤比例，控制在35%~40%以下。第五部分、項目思考 —— 項目產(chǎn)品定位及業(yè)態(tài)定位[市場面思考]目前武昌的商業(yè)還不足以與漢口的商業(yè)進行對抗，但如何將武昌的消費群截流在武昌而不是去漢口消費，這為本項目提供了一個市場面的思考點。寫字樓扎堆，引發(fā)商圈效應(yīng)——武昌的中南路寫字樓扎堆，是武漢寫字樓最為集中的地段，逐步顯現(xiàn)出CBD經(jīng)濟魅力。有數(shù)據(jù)顯示，今年17月全國商業(yè)地產(chǎn)投資974億元，%，湖北省增長115%，而武漢增長達到218%之多。武漢城市總?cè)丝谂诺?。武漢中南路商業(yè)項目 小結(jié)：經(jīng)濟快速增長，社會消費力旺盛，服務(wù)業(yè)相對發(fā)達，消費觀念超前，感性投資大于理性投資。[商圈分析]目前，武漢基本形成了8個大型商圈，分布中心城區(qū)內(nèi)的江漢、江岸、硚口、武昌、漢陽等區(qū)，8大商圈目前總營業(yè)面積接近150萬。消費心理及習(xí)慣休閑消費 →中心商業(yè)圈；日常消費 →住宅配套、賣場；消費心理 →扎堆效應(yīng)商業(yè)業(yè)態(tài)特征傳統(tǒng)百貨商場盈利率僅為2%左右；連鎖商業(yè)、專賣店迅速崛起；綜合大型商業(yè)中心消費旺盛。中南商業(yè)大樓、中商廣場、世紀中商都為中商集團所有，其經(jīng)營模式類似，創(chuàng)新不足，給本項目提供了較大的市場競爭機會。樓層：地下一層、一層、二層在保證經(jīng)營主題的前提下，以控制總價為主，價值最大化和資金回籠兼得。 經(jīng)營商聯(lián)動，會員卡同時推薦（a、后期經(jīng)營、b、前期銷售優(yōu)惠）。中上層：一般是本地企事業(yè)單位或中大型公司的高層干部，擁有充足的資金，對于中型面積以上的商鋪較感興趣，追求較高的投資匯報率。大連萬達商業(yè)廣場背街面租金：50006000元/月，推算本位置最低租金：20002500元/月 年租金收入 以年回報8%算，折合單價為2000025000元/平米。樓層 面積 單價 總價地下一層 6241 ㎡ 10500元 65，530，000一層 3738 ㎡ 23000元 85，974，000 二層 3738 ㎡ 12000元 44，856，000三層 3909 ㎡ 8500元 33，226，000四層 3909 ㎡ 6000元 23，454，000五層 4391 ㎡ 5000元 21，955，000總銷金額： 274，995，000元價格調(diào)整方式原則上本案的量體不算大，因此如上所述，本案在銷中的實際反饋作保留【一至二層商鋪】。銷售面積約8500㎡以上，形成總銷金額7000萬以上。銷售面積5000㎡左右，形成總銷售金額4500萬以上。B、以保證本案開發(fā)商的基礎(chǔ)利潤為前提，也利于完成本案的總價組合便于銷售。
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