武漢中南路商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路-免費(fèi)閱讀
【正文】 第一強(qiáng)銷(xiāo)期：2005年2月底主推3——4樓層及前期部分保留單元作輔助銷(xiāo)售（需要1個(gè)月時(shí)間的沖刺量提升人氣）去化量達(dá)到350套以上，其中后2個(gè)月量體占重點(diǎn)。[價(jià)格建議]根據(jù)以上的考量以及市場(chǎng)參照，對(duì)于本案的出售均價(jià)建議定為10600元/㎡。 以維護(hù)投資者的投資價(jià)值空間為根本 從租金和投資回報(bào)反推：設(shè)，一單元15㎡，租金回報(bào)為8%，12年回收投資。本地客戶中下層：本市內(nèi)容群體、屬性、本地范圍、一般手中有部分余錢(qián)，通過(guò)萬(wàn)元左右的初期投資獲得一份穩(wěn)定的收入對(duì)其吸引力是極大的。 形成“扎堆、跟風(fēng)”之勢(shì)。公攤：盡量少的留用休息場(chǎng)所，嚴(yán)格控制公攤比例，控制在35%~40%以下。第五部分、項(xiàng)目思考 —— 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及業(yè)態(tài)定位[市場(chǎng)面思考]目前武昌的商業(yè)還不足以與漢口的商業(yè)進(jìn)行對(duì)抗，但如何將武昌的消費(fèi)群截流在武昌而不是去漢口消費(fèi)，這為本項(xiàng)目提供了一個(gè)市場(chǎng)面的思考點(diǎn)。寫(xiě)字樓扎堆，引發(fā)商圈效應(yīng)——武昌的中南路寫(xiě)字樓扎堆，是武漢寫(xiě)字樓最為集中的地段，逐步顯現(xiàn)出CBD經(jīng)濟(jì)魅力。有數(shù)據(jù)顯示，今年17月全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資974億元，%，湖北省增長(zhǎng)115%，而武漢增長(zhǎng)達(dá)到218%之多。武漢城市總?cè)丝谂诺?。武漢中南路商業(yè)項(xiàng)目 小結(jié)：經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，社會(huì)消費(fèi)力旺盛，服務(wù)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)觀念超前，感性投資大于理性投資。[商圈分析]目前，武漢基本形成了8個(gè)大型商圈，分布中心城區(qū)內(nèi)的江漢、江岸、硚口、武昌、漢陽(yáng)等區(qū)，8大商圈目前總營(yíng)業(yè)面積接近150萬(wàn)。消費(fèi)心理及習(xí)慣休閑消費(fèi) →中心商業(yè)圈；日常消費(fèi) →住宅配套、賣(mài)場(chǎng)；消費(fèi)心理 →扎堆效應(yīng)商業(yè)業(yè)態(tài)特征傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)盈利率僅為2%左右；連鎖商業(yè)、專賣(mài)店迅速崛起；綜合大型商業(yè)中心消費(fèi)旺盛。中南商業(yè)大樓、中商廣場(chǎng)、世紀(jì)中商都為中商集團(tuán)所有，其經(jīng)營(yíng)模式類(lèi)似，創(chuàng)新不足，給本項(xiàng)目提供了較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。樓層：地下一層、一層、二層在保證經(jīng)營(yíng)主題的前提下，以控制總價(jià)為主，價(jià)值最大化和資金回籠兼得。 經(jīng)營(yíng)商聯(lián)動(dòng)，會(huì)員卡同時(shí)推薦（a、后期經(jīng)營(yíng)、b、前期銷(xiāo)售優(yōu)惠）。中上層：一般是本地企事業(yè)單位或中大型公司的高層干部，擁有充足的資金，對(duì)于中型面積以上的商鋪較感興趣，追求較高的投資匯報(bào)率。大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)背街面租金：50006000元/月，推算本位置最低租金：20002500元/月 年租金收入 以年回報(bào)8%算，折合單價(jià)為2000025000元/平米。樓層 面積 單價(jià) 總價(jià)地下一層 6241 ㎡ 10500元 65，530，000一層 3738 ㎡ 23000元 85，974，000 二層 3738 ㎡ 12000元 44，856，000三層 3909 ㎡ 8500元 33，226，000四層 3909 ㎡ 6000元 23，454，000五層 4391 ㎡ 5000元 21，955，000總銷(xiāo)金額： 274，995，000元價(jià)格調(diào)整方式原則上本案的量體不算大，因此如上所述，本案在銷(xiāo)中的實(shí)際反饋?zhàn)鞅Ａ簟疽恢炼由啼仭?。銷(xiāo)售面積約8500㎡以上，形成總銷(xiāo)金額7000萬(wàn)以上。銷(xiāo)售面積5000㎡左右，形成總銷(xiāo)售金額4500萬(wàn)以上。B、以保證本案開(kāi)發(fā)商的基礎(chǔ)利潤(rùn)為前提，也利于完成本案的總價(jià)組合便于銷(xiāo)售。
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1