【正文】 而對于高檔住宅而言，則明顯要提高一到兩的階層，所以對于他們而言，保障房對于他們沒有任何意義。因此，房地產(chǎn)市場今日的困局，并不是單純的由開發(fā)商造成的，消費者也應(yīng)該負(fù)起相應(yīng)的責(zé)任，樹立市場經(jīng)濟(jì)基本的消費道德，對自己的社會角色有著清楚的定位。另一方面是整個社會被擠壓出來的旺盛的虛假需求，在這兩方面因素的共同作用下，房地產(chǎn)市場價格一再的水漲船高。第三，消費方式的差異對消費心理的影響。由于受中國傳統(tǒng)習(xí)慣的影響，“安居方能樂業(yè)”的思想根深蒂固，很多人終其一生都要購買一套屬于自己的房子，而不太接收租房，造成租房比例太低。最后，造成社會資源的浪費，不利于集約化利用社會資源，也不利于房地產(chǎn)市場的專業(yè)化發(fā)展。因為房地產(chǎn)開發(fā)是一個進(jìn)入門檻較高的行業(yè)，其所需要的資金數(shù)額巨大，而且并不僅僅是有資金就能夠進(jìn)入。因此，當(dāng)兩限房大面積推出后，會不會重蹈經(jīng)濟(jì)適用房的覆轍，如何防止兩限房市場變成“檸檬市場”等，還需要政府付出極大的努力自建房和合作建房是目前房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的另一種住房模式。一般來說，若出現(xiàn)以下情況，經(jīng)適房購房者便應(yīng)該推出經(jīng)適房市場:家庭收入提高，不再符合受助標(biāo)準(zhǔn)；家庭收入減少以至于無法承擔(dān)住房開支，應(yīng)改為申請廉租房；因家庭遷徙、工作調(diào)動等其他原因而自愿退出。在經(jīng)適房的分配過程中，由于存在政府審批，申購者尋租的現(xiàn)象屢禁不止，這些都成為阻礙經(jīng)適房健康發(fā)展的重要原因。在這里，家庭收入的認(rèn)定就成為經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)購的關(guān)鍵。后來隨著房改的深入，政府對經(jīng)適房進(jìn)行了重新定位，將其劃入保障住房體系。首先，經(jīng)濟(jì)適用房的建立有悖于市場規(guī)律，人為降低了資產(chǎn)的流動性和資源的配置效率。首先，從廉租房的建設(shè)用地和資金來源上來看，由于廉租房用地由政府劃撥，資金來源依靠財政撥款，在目前地方財政日益依靠土地財政的今天，廉租房建設(shè)既無益于財政收入，也不能拉升GDP的增長以彰顯地方政府政績，對)I=發(fā)商更是無利可圖，因此在各種約束下，廉租房建設(shè)一直沒有實質(zhì)性進(jìn)展。因此，從供給方來看，通貨膨脹的發(fā)生會最終導(dǎo)致房屋價格上漲。隱蔽的通貨膨脹，它是指由于實施了嚴(yán)格的價格管制，現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中的通貨膨脹并未發(fā)生，但存在通貨膨脹的壓力。在整個市場供給存在問題的前提下，非理性的需求加劇了房地產(chǎn)市場的失衡。兩限房指的是限房價、限套型普通商品住房，它是以公開招標(biāo)的方式，選擇土地出價最高、房價設(shè)定最低的開發(fā)商建造，其建筑面積一般在90平方米以內(nèi)，主要面向既沒有資格申請經(jīng)濟(jì)適用房、又買不起普通商品房的“夾心層”家庭，其價格一般比市價低20%30%。我國目前的情況是，每當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題后，各個部門都會針對具體問題出臺很多的臨時政策，這些政策的出臺，大多沒有經(jīng)過科學(xué)的論證，政策的科學(xué)性、針對性不強，規(guī)定過于籠統(tǒng)而無法具體操作，也無法給市場一個長期穩(wěn)定的預(yù)期。在面對我國這么一個復(fù)雜又龐大的房地產(chǎn)市場時，僅僅依靠幾條宏觀調(diào)控政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而且相當(dāng)草率。在住房金融機(jī)構(gòu)體系方面，新加坡不但擁有中央公積金局這樣專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)，還有商業(yè)銀行非專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)對住宅融資提供資金來源。全國340萬總?cè)丝谥?，?4%的人口居住在政府提供的組屋中。組屋的申請必須以家庭為單位，一個家庭只能擁有一套，如果要購買第二套，必須要將現(xiàn)有的組屋賣出。其目標(biāo)非常明確，就是為低收入人群提供廉價房屋。新加坡人在住房方面的開支占居民收入的比重為25一28%。雖然自改革開放以來我國住房金融已經(jīng)取得長足發(fā)展，但從房地產(chǎn)業(yè)及保障性住房建設(shè)的總體需求看，仍存在一些亟待解決的問題。從保障性住房供給的最基本考慮出發(fā)，其制度設(shè)計必須首先滿足最低收入家庭的需求，而后再逐漸向更高層次家庭擴(kuò)展，體現(xiàn)出從低到高的層次性。就我國實際情況看，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制已是深入人心，住房制度也必須充分發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制作用，但是面對市場失靈和社會公平的需要，政府在堅持推動住房制度商品化和社會化的同時，必須承擔(dān)起為中低收入家庭提供住房的重任，通過維護(hù)廣大人民群眾的基本居住權(quán)來實現(xiàn)社會的公平、穩(wěn)定與和諧。盡管各國住房政策目標(biāo)不盡相同，但都具有宏觀調(diào)控政策獨立性的特點，有的國家強調(diào)公民的居住權(quán)和政府提供的職責(zé)，有的國家明確要求要提高住房自有率，有的國家認(rèn)為住房政策目標(biāo)應(yīng)在于多層次供應(yīng)住房，確保人人都能獲得良好的居住條件。公積金制度幫助新加坡成為東南亞地區(qū)解決住宅問題的成功典范。在新加坡的居民中，有 %居住在由政府提供的組屋里，有79%住在廉價屋里，%的人住在私人購買的公寓或別墅里。在新加坡，不論是國家興建還是個人購買住宅，所需資金主要來自中央公積金。這些保障性住房的租金約為市場租金的一半，其余部分由政府予以補貼。二是實行住房公積金制度。上世紀(jì)60 年代后期，新加坡逐步開發(fā)了點式或塔樓式的保障性住房形式，建筑的層高顯著增加，一般采用20—24層，這類建筑又被稱為“高塔式獨幗式”。在新加坡的保障性住房的主體是有“組屋”之稱的公共住房。最后，畸高的房價吸引了其他產(chǎn)業(yè)資金的進(jìn)入，不僅不利于整個國民經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，同時還帶動房地產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展，導(dǎo)致整個社會經(jīng)濟(jì)要素配置不當(dāng)。正是在這樣的背景之下，本文主要從供給因素入手，重點剖析影響和決定房地產(chǎn)價格的供給因素，同時兼顧對市場需求和其他影響因素的分析，以其為政府出臺科學(xué)合理的房地產(chǎn)政策和積極有效的宏觀調(diào)控手段提供借鑒，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保證居民的基本居住權(quán)利。同時，高房價所帶來的嚴(yán)重的貧富分化，將成為社會不和諧的誘因，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來了新的隱患。所以說，在立法上健全保障性住房的動態(tài)管理機(jī)制，是住房保障工作得以正常運轉(zhuǎn)、可持續(xù)發(fā)展和社會公平得以體現(xiàn)的根本性措施。(4)資金短板建設(shè)資金籌措和征地拆遷壓力比較大。在保障性住房問題上，地方政府當(dāng)前重建設(shè)、輕管理現(xiàn)象非常普遍，導(dǎo)致保障性住房面臨六大突出問題。尤其是 2010年住建部等七部委發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，回答了公共租賃房發(fā)展中亟需解答的一些問題，全國各地紛紛提高公共租賃住房的建設(shè)計劃，在今年國家計劃安排的 1000 萬套保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)當(dāng)中，公共租賃住房近 220 萬套，占全部保障性住房總量的五分之一強。下表顯示，廉租房的供應(yīng)在 2009 年后有了很大改觀。面對商品房市場價格持續(xù)高漲，眾多的城市低收入家庭面臨越來越嚴(yán)重的住房難題。2002 年 12 月國家建設(shè)部公布的《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》將經(jīng)濟(jì)適用房界定為：“納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃，建設(shè)用地實行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。2011年全國就將開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比上年增長70%以上，創(chuàng)歷年之最。進(jìn)入 2010 年以來，國家針對住房供需矛盾和市場調(diào)控面臨的困境，開始推行大規(guī)模的保障房建設(shè)計劃，實施差別化住房消費政策和房地產(chǎn)稅的試點，并對保障房供應(yīng)政策如開發(fā)目標(biāo)、方式、類型以及政府責(zé)任等進(jìn)行了調(diào)整，將對我國住房市場和保障房供應(yīng)體系建設(shè)具有深遠(yuǎn)的影響。在課題研究中，創(chuàng)新點在于研究分析了我國保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場化之間的關(guān)系，分析了兩者之間的影響因素。 第三章為保障性住房的國際經(jīng)驗，以新加坡為例，主要分析了新加坡保障性住房的現(xiàn)狀及特點，提出對我國保障性住房建設(shè)的啟示。解除居住的后顧之憂后，居民的消費信心和能力也會增強，從而增加其他商品的即期消費，有利于群眾安居樂業(yè)，有利于推進(jìn)社會和諧。其次，實施保障性安居工程是保障和改善民生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的必然要求。政府承受的壓力日益增大，迫切需要建立和完善有效的保障住房供應(yīng)體系，大力加強保障性住房建設(shè)力度。s construction of affordable housing and real estate marketoriented relations, will show in this article , to discuss how to properly based on the protection of basic needs, and guide rational consumption to deal with the current situation of China39。保障性住房建設(shè)的社會意義非同小可。它有別于完全由市場形成價格的商品房，是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念。關(guān)鍵詞：保障性住房 房地產(chǎn)市場化 關(guān)系分析 影響因素ANALYZING THE REALATIONS BETWEEN CONSTRUCTION OF CHINESE AFFORDABLE HOUSING AND REAL ESTATE MARKETIZATIONABSTRACTAffordable housing is provided by the government for low and middle ine housing for needy families qualified standard limit price or rental housing. Affordable housing includes affordable housing, lowrent housing, public rental housing, as well as directed resettlement housing, etc. It is different from mercial housing which is fully formed by the market price. It is the corresponding modity housing concept.Since the end of 2008, the State Council issued the Circular of the General Office of the State Council to promote the healthy development of the real estate market, Chinese government has increased the efforts to constructing affordable housing, thus further improving the living conditions of the masses. In order to promote the healthy development of the real estate market, the opinion has bee an important measure of the central government to further strengthen the people39。但卻是我國改革開放以來，市場化改革之后相當(dāng)長的一段時間里，在住房規(guī)劃建設(shè)中不被重視的一部分。因此，在處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、以及管理通脹預(yù)期的關(guān)系的過程中，要把穩(wěn)定物價總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。再次，實施保障性安居工程是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的有效途徑。包括：研究背景及意義，研究思路與內(nèi)容，創(chuàng)新與不足。第六章為結(jié)論及對策建議。第三次是 2007 年，面對住宅市場高啟的房價，國務(wù)院出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難問題的若干意見》，對廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍、保障對象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障方式、交易管理和資金來源進(jìn)行了詳盡的規(guī)范，是對之前住房保障制度的一次總結(jié)和提升，期間，還先后出臺了一批包括國家財政、稅收金融等相關(guān)部門落實國務(wù)院政策的配套政策，基本建立了保障房供應(yīng)體系雛形。從2011年起，我國將進(jìn)入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段。2012年保障房開工率、建成量和完成投資三項指標(biāo)都基本超過年度計劃一半。為建立完善的多層次住房供應(yīng)體系，切實解決城鎮(zhèn)最低收入家庭的住房問題，1998 年 7 月《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中首次提出對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。另外，根據(jù) 2005 年《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，將“城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)情況要納入省級人民政府對市（區(qū)）、縣人民政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理”，截至 2005 年底已有 18 個省市區(qū)通過簽訂目標(biāo)責(zé)任書等方式，將廉租房制度建設(shè)納入對地方政府目標(biāo)責(zé)任制管理，明確了最低收入家庭住房保障目標(biāo)及具體考核辦法。與此同時，隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入快車道，不僅剛參加工作的職工面臨嚴(yán)峻的階段性住房支付能力不足問題，大量外來務(wù)工人員也有強烈改善居住條件的訴求。所以，從各地的實踐情況看，公共租賃住房的保障對象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學(xué)生以及一些特殊群體等，一些城市已經(jīng)明確聲明，將公共租賃房的保障對象范圍擴(kuò)展至城市的各類夾心層家庭和外來流動人口。(3)管理漏洞家庭和個人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況基礎(chǔ)信息不足，核定有一定難度。(6)法制不全現(xiàn)行住房保障政策都是以規(guī)范性文件形式發(fā)布的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束。但是，在2004年到2008年間，%、%、%、%、%3，低于房價的上升速度。因此，從供給角度來全面分析房地產(chǎn)市場的影響因素更能揭示房價上漲的內(nèi)在動因，使得國家調(diào)控政策更具有針對性和科學(xué)性。第三，不斷上漲的房價扭曲了社會正常的預(yù)期，不但會引發(fā)全社會的“恐慌性購房”，還會使得市場上投機(jī)行為加重，加大了泡沫的積累。第3章 國外保障性住房建設(shè)及房地產(chǎn)市場化的實例分析——以新加坡為例作為亞洲重要的新興市場經(jīng)濟(jì)國家，新加坡是東南亞地區(qū)成功解決國民住房問題的典型代表，也是世界上公認(rèn)的有效解決住房問題的國家之一，在住房保障制度方面很有特色。一些臨時性一房型和兩房型的房屋分布在走廊的兩側(cè)，而兩房和三房標(biāo)準(zhǔn)型分別在走廊的一側(cè)分布。目前，新加坡的保障性住房已經(jīng)主要以四房式和五房式為主，各項配套設(shè)施齊全，功能結(jié)構(gòu)合理，居住環(huán)境良好。此外，新加坡通過征收房產(chǎn)稅來抑制住房投機(jī)活動，按照有關(guān)規(guī)定，如果購房人買房后不足一年就出售，必須繳納高額的房產(chǎn)稅。家庭月收入