【正文】 （三）建筑結(jié)構(gòu)新穎獨特（四）設(shè)備全，商品多，客流量大空間大、設(shè)備多、商鋪眾多、人車流量大，人員復雜、商品繁多是商業(yè)長多的顯著的特征。二、商業(yè)場所的類型鋁（一）從建筑結(jié)構(gòu)上分1．敞開型一些城市的商業(yè)場所多由露天廣場、走廊通道并配以低層建筑群構(gòu)成，包括大型停車場、小件批發(fā)市場、電子工業(yè)品供應(yīng)市場等。商品租金由8種因素構(gòu)成：折舊費、維修費、管理費、地租、利息、稅金、保險費、利潤成本租金成本稅金是房屋租賃交換時要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標準，是房屋租賃經(jīng)營盈利和虧損的臨界點。財務(wù)部的工作職責財務(wù)部接到經(jīng)營部轉(zhuǎn)送的收費單，及時確認款額到賬情況，并通知經(jīng)營部。簽訂租賃合同的具體過程如下：（1）銷售代表在授予的權(quán)限內(nèi)，代表物業(yè)管理企業(yè)與客戶商談、擬寫租約條件后，開始制定銷售協(xié)議書，同時做租賃合同審核走，報財務(wù)部審核。為了創(chuàng)造干凈，整潔、優(yōu)雅，舒適的辦公環(huán)境，寫字樓內(nèi)衛(wèi)生間、大堂、走廊、樓梯間、電梯廳等公共區(qū)域的衛(wèi)生及辦公區(qū)域的衛(wèi)生應(yīng)由專業(yè)保潔人員進行定時、定期的清潔、打掃和維護。為了保證樓內(nèi)辦公人員正常的生活用水，必須對樓內(nèi)的給排水系統(tǒng)設(shè)備進行定期的維修養(yǎng)護及按時對生活水箱進行清洗消毒以保證樓內(nèi)辦公人員的用水安全。（5）定期組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。將防火責任分解到各業(yè)主、客戶單元，由各業(yè)主、客戶擔負所屬物業(yè)范圍的防火責任。（2）根據(jù)大廈平面布局和總面積、幢數(shù)、出入口數(shù)量、公共設(shè)施數(shù)量、業(yè)主及客戶人數(shù)，配齊保安固定崗和巡邏崗的位置與數(shù)量。為了保證設(shè)備能夠良好地正常地運行，延長設(shè)備的使用年限，應(yīng)制定嚴格的設(shè)備養(yǎng)護和維修制度，下功夫做好設(shè)備的日常養(yǎng)護、檢修工作，不能坐等報修。（13）花卉代購、遞送服務(wù)。（5）行李搬運、寄送服務(wù)。（10）文件、名片等印刷服務(wù)。（2）長話、傳真、電訊、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)。（5）物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)寫字樓的特點及周邊環(huán)境制定出爭創(chuàng)全國或省、市、自治區(qū)物業(yè)管理示范大廈的規(guī)劃與具體的實施方案并落實到各部門。（三）按現(xiàn)代化程度劃分非智能型寫字樓 智能型寫字樓（四）按綜合條件劃分1．甲級寫字樓 2．乙級寫字樓 3．丙級寫字樓（一）單體建筑規(guī)模大，機構(gòu)和人員集中（二）使用時間集中，人員流動性大（三）外觀裝飾標準高，內(nèi)部空間分割靈活（四）設(shè)備系統(tǒng)先進，職能化水平高電氣設(shè)備系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、運載系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)職能化建筑至少具備5大系統(tǒng)：樓宇自動化系統(tǒng)、保安自動化系統(tǒng)、通信自動化系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)（五）功能齊全，設(shè)施配套（六）地理位置優(yōu)越。在大城市里，為滿足各種不同用戶的需求，寫字樓越來越專業(yè)化，如有些建筑只供給政府機關(guān)、企事業(yè)單位、文化教育、金融、保險以及律師等辦公使用，并配備有相應(yīng)的設(shè)施。 自然環(huán)境是指小區(qū)的生態(tài)環(huán)境，包括由小區(qū)所出地理位置決定的氣候、水文、地貌等基礎(chǔ)自然環(huán)境和由小區(qū)綠化、美化工作形成的次生生態(tài)環(huán)境。居住區(qū)泛指：不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（3000050000人）相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。（4）代表和維護企業(yè)合法權(quán)益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。《業(yè)主大會規(guī)程》還規(guī)定，業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，也應(yīng)接受街道辦事處的指導。（二）應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用一（1）當業(yè)主或使用人對物業(yè)管理工作有意見時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時改進工作，如有困難應(yīng)向業(yè)主委員會通報，以求得其理解，如果由業(yè)主委員會出面向業(yè)主或物業(yè)使用人進行解釋、引導、宣傳，；進行有效溝通，更容易使大家理解，這樣就會有利于化解矛盾，有利于物業(yè)管理企業(yè)開展工作。建設(shè)部于1994年3月23日以第33號令頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。建設(shè)部于2000年6月30日發(fā)布并開始施行的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（1）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程合理使用年限（2）屋面防水功臣個、有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏，為5年（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖供冷期（4）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年（5）裝修工程為2年 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)的所有或物業(yè)管理公司提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證。三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位（一）物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位分工明確《物業(yè)管理條例》供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護責任。（1）物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的特點，合理布崗，加強巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)有犯罪嫌疑人和易燃、劇毒、放射性等危險物品，或發(fā)現(xiàn)刑事案件、治安案件以及各種災(zāi)害事故，應(yīng)當立即向當?shù)毓矙C關(guān)的有關(guān)部門、派出所匯報，并協(xié)助做好調(diào)查、救助和疏散工作。二、工商、稅務(wù)和物價等行政主管部門工商、稅務(wù)和物價行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)實施監(jiān)督和指導。（10）審批改變公共建筑和共用設(shè)施使用性質(zhì)的方案。（1）制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法，并管理物業(yè)管理區(qū)域的劃分。監(jiān)督業(yè)主公約的實施業(yè)主大戶賦予的其他職責（1）組織修訂業(yè)主公約，業(yè)主委員會章程（2）審核專項維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務(wù)費用、標準及使用辦法。一根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模的大小，一般業(yè)主委員會設(shè)委員5—15名，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當增減，但最低不得少與5名，業(yè)主委員會設(shè)主任1名，副主任1—2名，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生?！稑I(yè)主大會規(guī)程》還規(guī)定，業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止。《業(yè)主公約》應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法做出約定。（1）由大會籌備組成員代表籌備組介紹大會籌備情況。（3）聽取業(yè)主和相關(guān)人員的建議，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，參照政府主管部門定的示范文本，擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案等有關(guān)文件。業(yè)主大會的決定應(yīng)予以公告業(yè)主大會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。業(yè)主大會不能組織與物業(yè)管理活動無關(guān)的其他活動。（二）業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行的義務(wù)提遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，是全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理及公共利益等方面的行為準則，是實行物業(yè)管理的基礎(chǔ)和基本準則，因此，全體業(yè)主都有遵守的義務(wù)。6．監(jiān)督業(yè)主委員會的工作： 業(yè)主有對業(yè)主委員會的工作進行監(jiān)督的權(quán)利，如對業(yè)主委員會的工作提出批評和改進的建議等。按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。（6）關(guān)于法律責任。⑤物業(yè)管理業(yè)績材料。（5）建立了專項維修資金管理與使用制度。①未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門沒收違法所的，并處5萬元以上20萬元以下的罰款非業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。資質(zhì)二級企業(yè)（1）注冊資本300萬元（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)制度。（5）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同。企業(yè)出所：物業(yè)管理應(yīng)以主要辦事機構(gòu)所在地為企業(yè)的住所。物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求物業(yè)管理人員應(yīng)當具有高尚的職業(yè)道德：（一）遵紀守法，愛崗敬業(yè)；（二）工作認真，盡職盡責；（三）城市守信，熱情服務(wù)物業(yè)管理人員應(yīng)當具有專業(yè)知識和專業(yè)技能：（一）具有現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)知識（二）具有物業(yè)管理專業(yè)技能（三）掌握現(xiàn)代管理手段物業(yè)管理人員應(yīng)當具有較高的個人素質(zhì)（一）具有較強的語言表達和溝通能力（二）具有良好的心理素質(zhì)和個人形象（三）擁有健康的體魄物業(yè)管理企業(yè)是指按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，專門進行房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，為業(yè)主和使用人提供服務(wù)的企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、獨立承擔民事責任。（3）物業(yè)管理企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。（六）收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。（四）終止合同，做好交接物業(yè)管理的基本原則：（一）權(quán)責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責任應(yīng)當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責要分明。從服務(wù)對象來看，由于各種物業(yè)歸屬于不同的業(yè)主或由各種各樣的使用人使用）服務(wù)性強（物業(yè)管理人員屬于社會服務(wù)人員，服務(wù)是物業(yè)管理的根本屬性）專業(yè)性強業(yè)主處于主導地位（業(yè)主是物業(yè)的主人，在物業(yè)管理中業(yè)主始終處于主導地位，實踐中，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決議，通過招標形式選擇物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，只有被業(yè)主接受，企業(yè)才會有生命力，才能取得合法收入，得到良好的效益）物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合物業(yè)管理的主要內(nèi)容（一）物業(yè)的接管驗收：主要是根據(jù)物業(yè)管理委托服務(wù)合同制定物業(yè)的接管驗收方案，按照有關(guān)規(guī)定組織物業(yè)的接管驗收。）耐久性（“精心設(shè)計，百年大計”，說明建筑物）多樣性（物業(yè)的多樣性構(gòu)成了城市鄉(xiāng)村的不同風格，更加顯示物業(yè)區(qū)域的風采）高值性（為業(yè)主的物業(yè)保值、增值，自然就成了物業(yè)管理企業(yè)的重要職責）權(quán)益性（《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標準》特別強調(diào)不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)都不僅包括相關(guān)物質(zhì)實體，而且包括依托于物業(yè)實體上的權(quán)益。物業(yè)側(cè)重于使用、服務(wù)和管理角度。1994年6月18日，深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》，并于11月1日起施行，這是我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)。早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊，前期物業(yè)管理又是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的工作延續(xù)，二者一脈相承。（三）服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。全國物業(yè)管理示范項目申報基本條件如下：（1）參評項目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。由高到低設(shè)定為一級、二級、三級3個服務(wù)等級，級別越高，表示服務(wù)標準越高。（3）物業(yè)管理股份有限公司一般是由5個或5個以上發(fā)起人成立的。物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)物業(yè)管理有限責任公司的組織機構(gòu)：監(jiān)事會由股東會選出的監(jiān)事和由公司職工民主選舉產(chǎn)生的監(jiān)事組成，是公司的監(jiān)督機構(gòu)；董事會是公司的經(jīng)營決策機構(gòu)，董事長為公司的法定代表人。義務(wù)：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)。多層住宅200萬平方米，高層住宅100萬平方米，獨立式住宅（別墅）15萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。（四）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每年核定一次。（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。隨著物業(yè)管理行業(yè)形勢的發(fā)展，建設(shè)部會對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法適時做出調(diào)整。（3）一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄區(qū)）區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會一、業(yè)主 根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主即房屋的所有權(quán)人?！巴镀睓?quán)”是指業(yè)主作為投票人的權(quán)利。10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利包括業(yè)主有選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。按時交納物業(yè)服務(wù)費用法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)二、業(yè)主大會業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益業(yè)主自治管理組織。（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。召開業(yè)主大會會議應(yīng)當于會前通知業(yè)主業(yè)主大會會議召開15日以前，要通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導下成立，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成，負責業(yè)主大會籌備工作。（6）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。在第一次業(yè)主大會上，物業(yè)的建設(shè)單位還應(yīng)當做出前期物業(yè)管理工作報告，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當做出物業(yè)接管驗收情況的報告。（4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。（5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)按上述規(guī)定重新備案。（四）業(yè)主委員會會議《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—2人。（6）制止或依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)違法行為。經(jīng)建設(shè)部考評驗收，成績達到一定水平的小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）由建設(shè)部授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”或“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（三）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接受物價行政主管部門的物價管理（1）物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理服務(wù)收費標準，