【正文】 成本費用估算（見附表2:總成本費用估算表、附表3固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費估算表）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明：房屋等建筑物按20年折舊期折舊，設(shè)備按10年折舊，殘值率10%，其他折舊不計殘值，土地按50年攤銷。根據(jù)《投資項目經(jīng)濟評價參數(shù)第三版》和相關(guān)規(guī)定，費率取費范圍為8－10%，本項目取8%。2 物業(yè)管理組織形式物業(yè)管理組織形式主要可分為二類：一是組建由開發(fā)方為主的物業(yè)管理公司；二是委托有專業(yè)市場物業(yè)管理經(jīng)驗的專業(yè)公司，在開發(fā)方完成開發(fā)目標之后，市場的繁榮完全依賴于物業(yè)管理。建設(shè)期間，成立市綜合物流園區(qū)項目建設(shè)辦公室，負責(zé)對項目招商引資、工程建設(shè)和工程質(zhì)量進行全面管理和協(xié)調(diào)，確保項目按時高質(zhì)量完成。第六章 項目建設(shè)及運營方案一、項目建設(shè)初步安排本項目分兩期建設(shè)。 園區(qū)供電及弱電設(shè)施按信息中心用房、辦公服務(wù)用房15W/平方米，其他工作用房20W/平方米計算，園區(qū)總供電負荷為3200KW。④物業(yè)管理設(shè)施：環(huán)境、保潔、保安等安全服務(wù)機構(gòu)、配電、供水、修葺等（設(shè)在物流園內(nèi)）。2 綠化系統(tǒng)規(guī)劃綜合物流園的綠化重點為服務(wù)中心、各交通主干道兩側(cè)、各建筑物周邊、貨場、停車場外圍邊緣?！皟芍行摹敝感畔⒅行暮头?wù)中心。主要建構(gòu)筑物為鋼構(gòu)大棚及露天堆場。建筑包括單層鋼構(gòu)大棚20萬平方米，四層大宗工業(yè)品、農(nóng)產(chǎn)品綜合交易大樓10萬平方米。以整合物流資源為基礎(chǔ)，以構(gòu)建現(xiàn)代物流服務(wù)體系為目標，堅持整合與構(gòu)建相結(jié)合，促進現(xiàn)代物流的有序良性發(fā)展。綜合物流園周圍城市配套不全，在設(shè)計時要完善周邊的設(shè)施配套，建設(shè)便捷的交通、通信、商務(wù)休閑、餐飲休閑娛樂、居住配套等設(shè)施，方便園區(qū)經(jīng)營者與消費者。一方面，綜合物流園定位的目標是各中小物流企業(yè)經(jīng)營業(yè)主和投資業(yè)主，他們的生活水平己達到小康，具有一定的藝術(shù)審視能力；另一方面，物流園規(guī)劃須體現(xiàn)出時代潮流特征。第三、服務(wù)意識的超前化，包括物業(yè)管理配套、生活休閑設(shè)施配套等，都要從市場人文思想為出發(fā)點。具備良好的物流集散潛質(zhì)?？偨ㄖ娣e162萬平方米,其中倉儲建筑面積96萬平方米。綜合物流園區(qū)區(qū)域物流業(yè)務(wù)：主要以江西南部乃至四省邊際區(qū)域作為服務(wù)范圍，將分散的貨物集中成批量貨物或?qū)⒓羞\到的大批量貨物分成批量較小的貨物，以實現(xiàn)零散貨物運輸需求與干線規(guī)模運輸需求的有效銜接。第四章 項目定位與功能一、市綜合物流園區(qū)的定位市綜合物流園的定位為：珠三角經(jīng)濟區(qū)物流北大門。，都是通過公路運輸進行轉(zhuǎn)運的。雖然贛粵高速公路已全線通車，新機場已建成并已投入使用，但是的交通樞紐地位尚未真正凸顯。距新機場和成廈高速公路掛線不足10公里。是江西南部工業(yè)重鎮(zhèn)和貨物進出、加工、貿(mào)易的重要商埠，加快建設(shè)綜合性物流園區(qū)，數(shù)個功能性物流中心和專業(yè)配送中心，疏通贛、閩、粵、湘物流通道，構(gòu)建全國地區(qū)性物流節(jié)點。 水文地質(zhì)根據(jù)地質(zhì)初步勘察結(jié)果，本區(qū)域內(nèi)無滑坡、坍塌、地表塌陷、斷層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。市在江西省的區(qū)位及公路交通示意圖 建設(shè)用地：市綜合物流園區(qū)建設(shè)用地位于市新世紀組團（市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)潭東境內(nèi)），北起105國道與323國道交叉口，南接京九鐵路及貨運南站，并緊依建設(shè)中的中心城區(qū)環(huán)城快速干道。交通：⑴鐵路：京九、贛龍鐵路通過境內(nèi)，,通過的縣（市區(qū)）有興國縣、贛縣、章貢區(qū)、南康市、信豐縣、龍南縣、于都縣、會昌縣、瑞金市、%。　　第三章 項目的建設(shè)條件分析一、主要建設(shè)條件區(qū)位：⑴在長珠閩區(qū)位：從全國經(jīng)濟格局來看，處于珠江三角洲經(jīng)濟圈、閩東南經(jīng)濟圈、長株潭經(jīng)濟圈的邊緣。這種漫長的演變，其對于農(nóng)村的作用在于，使得農(nóng)民工就近轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)工人，得以大量農(nóng)民在城市定居轉(zhuǎn)為城市居民，進而引致農(nóng)村土地制度的變革。促進在中部地區(qū)率先崛起，最重要的戰(zhàn)略途徑應(yīng)當(dāng)是加快推進的城鎮(zhèn)化進程。近年來，國內(nèi)外多家知名企業(yè)看中江西的地理優(yōu)勢，曾多次考察想在江西建立產(chǎn)品分銷配送中心，均因現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施(園區(qū)倉儲)不理想而只好棄贛入湘。第六，人才短缺問題。由于經(jīng)濟基礎(chǔ)差，總量小，特別是較工業(yè)相對發(fā)達地區(qū)明顯落后，沒有形成企業(yè)集群發(fā)展和產(chǎn)品鏈式延伸，現(xiàn)有資源優(yōu)勢未能轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，市場貨源有限，大宗貨物少，制約了現(xiàn)代物流的發(fā)展。急切呼喚現(xiàn)代物流。全市16個工業(yè)園區(qū)已吸納了大量原料、市場兩頭在外的企業(yè)入駐，入園企業(yè)1176戶，完成工業(yè)增加值114億元，增長55%，增長120%，增長59%。一是經(jīng)濟總量增大。除了智能化交通運輸外，無人搬運小車、機器人堆碼、無人操作叉車、自動分類分揀系統(tǒng)、無紙化辦公系統(tǒng)等現(xiàn)代物流技術(shù)，都大大地提高了物流機械化、自動化和智能化水平。為了社會效益，有的國家已考慮限制卡車運輸，鼓勵鐵路運輸。企業(yè)不僅把物流看作為降低成本、提高服務(wù)水平、加強企業(yè)競爭力、創(chuàng)造“第三利潤”的源泉，而且還把物流提升到經(jīng)濟的增長點、經(jīng)濟發(fā)展的支柱和關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)的高度。由于逐漸由單個企業(yè)與單個企業(yè)之間的競爭，轉(zhuǎn)向了企業(yè)群體與企業(yè)群體之間的競爭，物流的功能便顯得乏力，只有形成供應(yīng)鏈才能滿足這種競爭的需要，所以，作為一種重要的發(fā)展趨勢，物流漸漸地被涵蓋在供應(yīng)鏈管理之中，或者說物流向更高的階段發(fā)展了。國際化采購、國際化生產(chǎn)、國際化銷售格局的形成，伴隨而來的是國際化物流。當(dāng)前打造商貿(mào)大流通平臺和四省通衢的區(qū)域性現(xiàn)代中心城市，正急切呼喚一個設(shè)施現(xiàn)代化、硬件智能化、管理信息化，集運輸配送、現(xiàn)代倉儲、貨物分撥、多式聯(lián)運、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務(wù)、展覽展銷為一體綜合性大型物流園區(qū)。部分大企業(yè)將企業(yè)采購、倉儲和配送職能統(tǒng)一整合，實行一體化供應(yīng)鏈管理，降低企業(yè)采購成本，提高倉儲利用率，加快資金的周轉(zhuǎn)。目前，京九鐵路、贛龍鐵路、贛粵高速、昌廈一級公路已貫穿全線，成廈、昆廈、贛韶等高速公路段正在建設(shè)中，濟南經(jīng)到廣州、大慶經(jīng)到廣州高速公路正在規(guī)劃中。我市成一定規(guī)模的物流倉儲服務(wù)業(yè)，基本處于空白狀態(tài)。車務(wù)段管轄的貨運站有“峽江、八都、吉水、吉安、吉安南、泰和、興國、贛縣、東、南、南康、信豐、龍南、定南、于都、西江、瑞金”，其中：2007年東站裝車分品類統(tǒng)計裝車2923車皮，發(fā)送119145噸；卸車24953車皮，卸車1361014噸。二、項目背景（一）物流業(yè)現(xiàn)狀公路物流：2007年全市公路貨運總量為3719萬噸，我市公路貨運車輛為28065輛，總噸位為63695噸。%。鎢已探明的儲量占世界第一。市是江西省最大的行政區(qū)，本市轄1區(qū)2市15縣，其中市區(qū)建成區(qū)面積(章貢區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)),，%?！鞍藚^(qū)兩中心，兩個配套一個互補”使綜合均達到現(xiàn)代物流、電子商務(wù)、金融服務(wù)等功能配套齊全的要求。保稅物流區(qū)：，涵蓋了海關(guān)直通監(jiān)管點、公共保稅倉庫、出口監(jiān)管倉庫等進出口保稅的各項功能。項目建設(shè)內(nèi)容:按照設(shè)施現(xiàn)代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建設(shè)集運輸配送、現(xiàn)代倉儲、貨物分撥、多式聯(lián)運、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務(wù)、展覽展銷為一體綜合性大型物流園區(qū)。近年來，市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門培育和規(guī)范物流市場，研究解決物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的重大問題，牽頭組織實施了城區(qū)配送道路體系、“鐵海聯(lián)運”、物流中心等物流重大項目，密切關(guān)注和跟蹤全市物流發(fā)展態(tài)勢，及時對全市物流業(yè)發(fā)展進行了綜合統(tǒng)計分析，協(xié)調(diào)組建了市物流業(yè)協(xié)會，組織推動全市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展，取得了一個又一個豐碩的成果。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，初期設(shè)在市經(jīng)貿(mào)委，2006年底調(diào)整到市交通局，由市交通局負責(zé)日常工作。并根據(jù)《市項目代建制實施辦法》，委托專業(yè)項目管理公司負責(zé)項目建設(shè)的全過程管理，以確保項目按期高質(zhì)量建成。包裝加工區(qū)：，承擔(dān)的功能是運輸包裝，也含有商品銷售包裝，流通加工則主要有貼標簽、制作并粘貼條形碼等，條件具備的也可以開展商品的簡單加工處理。如設(shè)立綜合服務(wù)中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設(shè)施；同時還可開展諸如通關(guān)、保稅、法律、結(jié)算、需求預(yù)測、咨詢、培訓(xùn)、技術(shù)開發(fā)等增值服務(wù)。表1—1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表 序號項 目單位主要技術(shù)經(jīng)濟指標一規(guī)劃用地面積畝二總建筑面積萬平方米1721倉儲建筑面積萬平方米962綜合服務(wù)大廈\酒店建筑面積萬平方米3各類多層設(shè)施建筑面積萬平方米4鋼構(gòu)大棚建筑面積萬平方米34（計入倉儲面積）三主要建筑物層高、結(jié)構(gòu)1立體倉庫十層框剪結(jié)構(gòu)，2辦公綜合樓及酒店高層框剪結(jié)構(gòu)，3鋼構(gòu)棚單層，4其他多層框架或磚混，四建筑相關(guān)控制指標1投資強度萬元/畝 (控制指標值：≥100萬元/畝)1容積率(控制指標≥)2建筑系數(shù)％（控制指標值：≥30%）4辦公生活設(shè)施用地面積占　　總面積比例%(控制指標值：≤7%)3綠化率18%(控制指標值：≤20%)6設(shè)計日貨物流通量萬噸(用地控制指標：32噸/畝)五經(jīng)濟指標1項目建設(shè)投資萬元3082872正常運營年份年營業(yè)額萬元1496004項目財務(wù)凈現(xiàn)值（10年研究期）基準財務(wù)收益率取14%(所得稅前)；　　　　(所得稅后)5財務(wù)內(nèi)部收益率％　%(所得稅前)；　　%(所得稅后)第二章 項目建設(shè)的必要性一、項目區(qū)概況市位于贛江上游，江西南部，簡稱贛南。市內(nèi)農(nóng)業(yè)自然資源豐富，尤其是以發(fā)展橙、柚為主的柑桔生產(chǎn)的自然條件被中國科學(xué)院南方山區(qū)綜考隊認為在全國堪稱得天優(yōu)厚，贛南適宜建為全國的柑桔商品生產(chǎn)基地。近幾年，特別是2001年實施主攻工業(yè)戰(zhàn)略以來，全市突出重點抓大做強，集中力量培植壯大以稀土、鎢為主的有色冶金工業(yè)，以煙、酒為主的食品工業(yè)和生物制藥三大產(chǎn)業(yè)，不斷改造提升以汽車（摩托車）零部件為主的機電制造業(yè)、以新型干法水泥為主的建材工業(yè)，引進發(fā)展以造紙制鞋和服裝紡織為主的輕紡業(yè)，現(xiàn)已成為全市工業(yè)的六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。%。市生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品包括：谷物、豆類、薯類、油料、甘蔗、煙葉、蔬菜、瓜、臍橙；工業(yè)產(chǎn)品包括：原煤、銅精礦、鋅精礦、鎢精礦、飼料、飲料酒、卷煙、服裝、皮鞋、家具、人造板、機制紙、紙箱、電石、油漆、水泥、塑料、鋼材、鋁材、發(fā)電設(shè)備、燈具、稀土、鎢鉬材料、螢石精粉、氫氟酸。航運物流情況在航空建設(shè)方面，現(xiàn)有民航機場1個，開通了至北京、上海、重慶、南昌、廣州、深圳、廈門、珠海等地航線和往返航班，預(yù)留了空港物流園區(qū)發(fā)展用地。2001年至2007年，商貿(mào)物流業(yè)增加值快速增長；全市貨運量從1750萬噸增加到5300萬噸，%；，%。物流企業(yè)不斷壯大，企業(yè)理念開始轉(zhuǎn)變至2007年底，全市有規(guī)模以上物流企業(yè)24家，近年來涌現(xiàn)了郵政物流公司、港物流公司、市宏運倉儲服務(wù)有限公司、鑫馬實業(yè)有限公司、智信汽車有限公司等一大批代表著專業(yè)化、社會化發(fā)展方向的第三方物流的明星企業(yè)。出臺了鮮活農(nóng)產(chǎn)品綠色通道優(yōu)惠政策，市貨物進出口的物流時間明顯縮短，費用大幅下降。三、項目建設(shè)的必要性建設(shè)市綜合物流園區(qū)是迎合世界物流業(yè)發(fā)展的潮流，積極參與我國區(qū)域物流大布局的需要。借助經(jīng)濟全球化的大好良機，通過融資、貸款、援助、合資、合作等種種形式把游資投入到世界各地最關(guān)鍵的物流環(huán)節(jié)，如：港口、碼頭、公路、物流園區(qū)、集裝箱終端，建立了自己的投資主體地位，確保了國際物流的暢通無阻，從而進一步拓寬了國際物流通道，促進了全球物流的大循環(huán)，把現(xiàn)代物流推向了全球化發(fā)展的新時代。三、物流向外圍延伸　　物流由于是一門新興的產(chǎn)業(yè)，不到一百年的成長歷史，所以，物流的范圍和主攻方向一直隨著經(jīng)濟的發(fā)展、科技的進步、消費者需要等外在因素的變化而不斷地調(diào)整和完善自己。比如為居民提供搬家服務(wù)的搬家公司；為居民郵寄小件包裹以及代送禮品、代運高爾夫和滑雪用具的“宅急送”公司；為長期出差職工保管家具和貴重物品的倉庫等，都是物流企業(yè)轉(zhuǎn)向最終消費者的例證。近些年來世界各國的第三方物流發(fā)展迅猛，據(jù)有關(guān)資料記載，“美國1995年第三方物流市場規(guī)模為200億美元，僅占當(dāng)年物流市場總量的25％。比較典型的例子就是中部地區(qū)由于在前一波以國際貿(mào)易為主的物流布局中處于劣勢，導(dǎo)致出現(xiàn)了所謂“中部塌陷”的現(xiàn)象。外貿(mào)出口企業(yè)強勢發(fā)展，大型物資生產(chǎn)和運輸明顯增加。面對日趨激烈的市場競爭，我市部分企業(yè)開始把物流業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司，集中精力提高和擴大主業(yè)。第二，管理體制問題。國外先進國家集裝箱運輸方式占全部貨運量的95%，我市不到1%。據(jù)調(diào)查，在工業(yè)企業(yè)中，36％和46％的原材料物流由企業(yè)自身和供應(yīng)方企業(yè)承擔(dān)，而由第三方物流企業(yè)承擔(dān)的僅為18％。目前，市的特色農(nóng)業(yè)正朝著產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化推進，其中以臍橙為代表的果業(yè)、以于都屏山牧場為代表的奶業(yè)、以及城郊設(shè)施農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、茶、蔬、煙、生豬、蛋品、家禽、水產(chǎn)品等均已形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，出現(xiàn)了贛南臍橙、沙地板鴨、友家食品、陽埠腐竹等一大批公司和品牌農(nóng)產(chǎn)品，全市農(nóng)產(chǎn)品加工銷售收入每年都在100億元以上，其中60％以上銷往粵港澳,30%銷往海西經(jīng)濟區(qū)和長三角經(jīng)濟區(qū)。同時，以城市為依托和紐帶，通過城市來整合資源、產(chǎn)業(yè)、市場和區(qū)域，形成強大的發(fā)展合力，促進經(jīng)濟的集約化經(jīng)營和規(guī)模化發(fā)展。建設(shè)市綜合物流園區(qū)是立足、服務(wù)贛粵閩湘四省、輻射全中國、面向海內(nèi)外的需要從“大市場、大流通”的角度來看，“大市場、大流通”就是要建設(shè)一個多層次、多形態(tài)、多品種、全方位、開放統(tǒng)一的市場和流通體系。⑶在江西省區(qū)位：地處江西南大門，是江西第二大城市。⑶水運：市現(xiàn)有一個樞紐港口，即港，年吞吐能力130萬噸，市域碼頭3991個，年貨物吞吐量616萬噸。在京九鐵路南站的附近還有些大小不等的倉儲用地?！督魇‖F(xiàn)代物流業(yè)“十一五”發(fā)展專項規(guī)劃》中明確為國內(nèi)地區(qū)性物流節(jié)點。三是群眾對建設(shè)市綜合物流園區(qū)普遍持支持態(tài)度。六是中國商貿(mào)城落戶園區(qū)。（區(qū)