【正文】 上海世紀(jì)公園景觀橋高檔完善的配套，不僅可以提升項(xiàng)目檔次、標(biāo)榜客戶身份，同時(shí)也是滿足客戶的基本需要。針對(duì)成都人的生活態(tài)度，市場(chǎng)潛力較大。因?yàn)樗麄冃枰囊膊皇呛?jiǎn)單住所，而是高品位、高品質(zhì)的物業(yè)。本項(xiàng)目建設(shè)旅游物業(yè)主要考慮為帶動(dòng)項(xiàng)目人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。功能定位：本項(xiàng)目根據(jù)區(qū)位條件、地塊條件，主要有居家休閑物業(yè)、會(huì)議度假物業(yè)、旅游物業(yè)等三個(gè)發(fā)展方向。這些區(qū)域不僅擁有本項(xiàng)目所需的大量目標(biāo)客戶，而且與本項(xiàng)目相隔不遠(yuǎn)，與本項(xiàng)目之間的交通聯(lián)系也可繞過(guò)城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。另外尚有一些待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目隨時(shí)準(zhǔn)備伺機(jī)出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。另外，城南城市行政副中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、城東經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項(xiàng)目帶來(lái)大量潛在客戶。唯有經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確定位、細(xì)心規(guī)劃、精心打造的項(xiàng)目才能從市場(chǎng)中突圍。西部貴人區(qū)和南部富人區(qū)的地位形成已久，東部區(qū)域雖然有政府宏觀調(diào)控支持，但在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍然很難挑戰(zhàn)西部和南部地區(qū)。 地塊呈帶狀U型分布，過(guò)長(zhǎng)；161。 自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯；161。 地塊處于陽(yáng)光大道大道沿線。 下風(fēng)向，機(jī)械工業(yè)走廊的定位對(duì)片區(qū)發(fā)展不好；216。無(wú)論哪種風(fēng)格，成都人溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)應(yīng)注重這種需要。 成都市目前的開(kāi)發(fā)主題分類(lèi)目前成都市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)主題定位方向大致可分傳統(tǒng)、現(xiàn)代、混合型及個(gè)性型。隨后全國(guó)房產(chǎn)降溫，但成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步卻沒(méi)有停止，所不同的是由原來(lái)的“精典社區(qū)，高檔化”，逐步轉(zhuǎn)向“平民化”，“實(shí)用化”。真可謂“成都大茶館，茶館小成都”，茶館無(wú)疑是這座兩千年古城最傳神的人文風(fēng)景。城市總體規(guī)劃確定在站南組團(tuán)形成城市南部副中心。主要項(xiàng)目—— 東大街改造 十陵歷史文化風(fēng)景區(qū) 東部城市副中心 文化居住區(qū) 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 百工堰山水公園 省級(jí)公路口岸 沙河整治向東發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施——城市向東發(fā)展，依托“四橫三縱”的干線系統(tǒng)。2005年城市生活污水處理率達(dá)70%，城區(qū)生活垃圾處理率達(dá)100%，城市綠地覆蓋率達(dá)30%。2001年房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率僅次于廣州、深圳，為全國(guó)第三名，但銷(xiāo)售增長(zhǎng)比率明顯低于投資增長(zhǎng)比率，市場(chǎng)出現(xiàn)回落。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額——外商投資及旅游業(yè)發(fā)展概述——成都是全國(guó)16個(gè)副省級(jí)城市之一，是國(guó)家批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放城市和全國(guó)經(jīng)濟(jì)體制綜合配套改革的試點(diǎn)城市。到2005年，該區(qū)力爭(zhēng)吸引外資10億美元，年出口貿(mào)易額達(dá)到15億美元，建成出口加工和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國(guó)際化的基地。,完成迪康、興港等40千米主干道建設(shè)，建成110KV變電站1座，開(kāi)通3個(gè)程控交換模塊局，鋪設(shè)供水、供氣管網(wǎng)20公里、排污管網(wǎng)12公里。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有8條標(biāo)準(zhǔn)水泥道路已建成投入使用。開(kāi)發(fā)區(qū)引進(jìn)了德國(guó)拜耳(四川)動(dòng)物保健公司、泰國(guó)正大集團(tuán)等60多個(gè)外商投資項(xiàng)目, 形成了以醫(yī)藥、精細(xì)化工、電子、高效農(nóng)業(yè)等為主，兼具第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)體系。完成了供氣20萬(wàn)立方米的設(shè)計(jì)工作,已實(shí)現(xiàn)首期供氣2萬(wàn)立方米/日。雅馬哈摩托車(chē)部品有限公司,中外合資晶華光學(xué)有限公司、美國(guó)RBI、澳大利亞的BHP、北京匯源集團(tuán)等。開(kāi)發(fā)區(qū)地理置優(yōu)越,交通方便, 成渝、成昆鐵路環(huán)繞開(kāi)發(fā)區(qū),成渝高速公路穿區(qū)而過(guò) ,距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)30千米。成都市高新區(qū)已形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程、食品工業(yè)三大優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)。為此，成都繪制了未來(lái)發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，確定了新世紀(jì)前10年構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化 的總體奮斗目標(biāo)，提出了十五奮斗目標(biāo)，即：全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10%以上，到2005年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2500美元。全方位對(duì)外開(kāi)放格局基本形成，開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。城市交通運(yùn)輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積12390平方公里，市區(qū)面積129平方公里，%，全市共有8區(qū)4市8縣。調(diào)查思路——從宏觀到微觀，從整體到局部項(xiàng)目發(fā)展背景分析市場(chǎng)背景分析結(jié)論整體供應(yīng)片區(qū)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)概況城市發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況個(gè)盤(pán)分析消費(fèi)者特征社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況尋找市場(chǎng)切入點(diǎn)互動(dòng)分析` 成都——四川省會(huì)——西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往西南中心——西南科技、商貿(mào)、金融中心文化名城——2300多年的歷史文化名城風(fēng)光民俗——獨(dú)具魅力的旅游勝地開(kāi)放之都——西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、邁向國(guó)際化的大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述—— 成都位于中國(guó)川西平原的腹地，是四川省省會(huì)和一座具有悠久歷史的文化古城。一、 二、::42調(diào)整為2001年末的 ::，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理。外商投資的大項(xiàng)目和大企業(yè)增加，美國(guó)康寧、日本豐田、法國(guó)拉法基等世界500強(qiáng)企業(yè)來(lái)蓉投資和設(shè)立代表處達(dá)60多家。開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展情況——成都高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)始建于1988年。成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1990年,總體規(guī)劃面積26 平方千米。新建的郵政大樓和15萬(wàn)門(mén)程控電話主機(jī)大樓和移動(dòng)電話機(jī)站已投入使用,開(kāi)辦了國(guó)際國(guó)內(nèi)電信和郵政快遞業(yè)務(wù)；新建的電視臺(tái)、賓館、商貿(mào)、金融、醫(yī)院、中小學(xué)校、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已相繼投入使用。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全,建有道路5條,路寬分別為1245米。開(kāi)發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，帶動(dòng)第一、第二產(chǎn)業(yè)，主要以商貿(mào)、餐飲、金融、房地產(chǎn)、科研、教育、電子、醫(yī)藥、機(jī)械、精細(xì)化工、高新農(nóng)業(yè)等行業(yè)為主。現(xiàn)已建成的電子、機(jī)械、食品小區(qū)已初具規(guī)模。成都高新西開(kāi)發(fā)區(qū)2001年7月16日成都市正式成立成都高新西區(qū)管委會(huì)。四川成都出口加工區(qū)設(shè)在成都高新規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)兩區(qū)合一，實(shí)行兩塊牌子，一套人馬管理體制。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額成都作為西南部的商品集散地，市場(chǎng)規(guī)模和容量位居西部城市之首。龍泉驛區(qū)還是全國(guó)聞名的水果生產(chǎn)和出口基地，素以“四時(shí)花不斷，八節(jié)佳果香”著稱(chēng)于世，盛產(chǎn)枇杷、桃、李、葡萄、臍橙等20余種優(yōu)質(zhì)水果，年產(chǎn)量達(dá)2億公斤，其中以水蜜桃為突出代表。自1987年3月舉辦首屆“桃花賞花會(huì)”以來(lái)，1997年，龍泉又以嶄新的旅游方式——農(nóng)家樂(lè)旅游，將“桃花節(jié)”活動(dòng)推向高潮。 房地產(chǎn)投資情況—— 隨著住房制度改革的進(jìn)程發(fā)展，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)在近年來(lái)日趨活躍。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程，2005年城市化水平達(dá)到38%以上。成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略——一、 向東發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略概要——向東發(fā)展總體格局采用帶狀形式，以充分利用臺(tái)地及道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。規(guī)劃的綜合性城市組團(tuán)由北向南分別是：高新起步區(qū)、棕樹(shù)、琉璃南、新園、站南、大源、華陽(yáng)，最后是牧馬山旅游開(kāi)發(fā)區(qū)。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃?xì)夤こ?供熱工程本節(jié)分析小結(jié)——本項(xiàng)目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時(shí)，由于城南沿外環(huán)線到項(xiàng)目位置僅需時(shí)20分鐘車(chē)程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)也將給項(xiàng)目帶來(lái)較好的發(fā)展機(jī)會(huì)！%，全年城市居民人均可支配收入為7649元，%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也同市場(chǎng)需求相適應(yīng)，使得成都分為四個(gè)個(gè)性化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，“城南富人區(qū)，城西貴人區(qū)，城北兇人區(qū)，城東窮人區(qū)”。成都商品住宅市場(chǎng)處在快速增長(zhǎng)的發(fā)展階段：對(duì)比成都和深圳商品房施工面積中住宅所占的比例變化趨勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)兩者基本呈逐年遞增的走勢(shì)。 成都市的本地知名發(fā)展商（以置信為例）則相對(duì)比較大膽，對(duì)歐式（麗都花園）、現(xiàn)代式（逸都花園）乃至純傳統(tǒng)式（芙蓉古城）均有嘗試，開(kāi)發(fā)主題也因不同項(xiàng)目而不同。 居住休閑功能的定位形象更好；252。 地塊處于成都市向東發(fā)展的戰(zhàn)略重心的核心區(qū)域。但項(xiàng)目地塊對(duì)外的交通組織并不便利，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽(yáng)光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來(lái)很大的問(wèn)題。 為著旅游季節(jié)的酒店配置較多；交通環(huán)境161。很成都城東、城南的崛起：政府宏觀調(diào)控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。外來(lái)大象的足音：深圳萬(wàn)科、中國(guó)海外房產(chǎn)、深圳長(zhǎng)城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進(jìn)入，進(jìn)一步激化了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。地塊條件通過(guò)地塊條件分析，初步確定項(xiàng)目的幾個(gè)可能發(fā)展方向市場(chǎng)條件結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，剝除市場(chǎng)空間小、競(jìng)爭(zhēng)壓力過(guò)大的方案開(kāi)發(fā)意圖盡量避免與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報(bào)率相同條件下，選擇投資回報(bào)率高的方案——在最終確定項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個(gè)方面的內(nèi)容，平衡各個(gè)因素選擇最佳方案。同時(shí)，項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)應(yīng)充分利用項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)低開(kāi)高走戰(zhàn)略。以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會(huì)議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。能夠與本項(xiàng)目會(huì)議中心形成競(jìng)