【正文】 5．目標(biāo)項(xiàng)目的潛在客戶群主要集中分布在從石橋鋪至楊家坪的沿線區(qū)域，其核心片區(qū)集中在其中的陳家坪至石坪橋一帶。 ③項(xiàng)目所在地附近（陳家坪至石坪橋沿線一帶）的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)數(shù) 根據(jù)對(duì)高新區(qū)有關(guān)管理部門(mén)的調(diào)查，近期在陳家坪和石坪橋地區(qū)正在以及即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目估計(jì)3個(gè)，三年內(nèi)隨著該地帶的不斷成熟而繼續(xù)跟進(jìn)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)510個(gè)，近三年可能發(fā)生競(jìng)爭(zhēng)的預(yù)期項(xiàng)目估計(jì)總共10個(gè)左右，三年中預(yù)期開(kāi)發(fā)總面積估計(jì)50萬(wàn)平方米左右。，文化濃厚；；；。緊臨重慶最大廣場(chǎng)九龍廣場(chǎng)、動(dòng)物園、區(qū)委政府、輕軌車(chē)站旁，交通方便劣勢(shì)布局及綠化較差小區(qū)布局不盡合理密度大人流量大，有噪音智能化 B．星河世家、桃源佳境、晉渝彩園、金華大廈樓盤(pán)名稱桃源佳境星河世家晉愉[11/（1+i）N]/（1r） 式中：P單個(gè)潛在客戶的最大承購(gòu)能力（元） A該客戶月均住房消費(fèi)支出額（元），取各段中值 i現(xiàn)行銀行長(zhǎng)期按揭貸款月利率，% N—客戶意向貸款月數(shù)，取各段中值 r—客戶意向首付款比率，取各段中值 根據(jù)該公式，則可計(jì)算各層次收入段單個(gè)客戶的最大承購(gòu)能力如下表：戶均每月購(gòu)房支出戶均首付意向比例戶均意向貸款年限戶均最大承購(gòu)力（萬(wàn)元/戶）比例支出額（元幅度均值1000元以下20%200以下20%30年10002000元35%35070025%25年20003000元35%700105030%25年30004000元40%1200160035%20年4000元以上%1700以上45% 15年 分析上表可以看出，在項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)，%的潛在客戶愿接受4萬(wàn)元以下的總價(jià)，%的客戶愿接受10萬(wàn)元左右的總價(jià)，%的客戶能接受20萬(wàn)元的總價(jià)，%的客戶可以接受30萬(wàn)元的總價(jià)，%的客戶可以接受37萬(wàn)元以上的總價(jià)。 ⑦需求三室兩廳的居多（22%），二室二廳的其次（20%），三室一廳的再次（18%），二室一廳稍少（16%），大戶型的錯(cuò)層與躍層較少（合計(jì)13%），一室一廳最少（12%）。同其他行政區(qū)相比較，本片區(qū)因缺乏高品質(zhì)樓盤(pán)而使相當(dāng)部分客戶的視力被區(qū)外其他優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)所吸引。 認(rèn)同1500—2500元/平方米的客戶多為企事業(yè)高層管理人員及部分市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶，這部分客群希望以一個(gè)較高價(jià)位購(gòu)買(mǎi)優(yōu)秀品質(zhì)樓盤(pán)。 錯(cuò)層、躍層因其空間層次豐富，在本市場(chǎng)片區(qū)內(nèi)也存在著較大的需求潛力。其中有相當(dāng)一部分是未婚的年輕白領(lǐng)階層及少部分已婚年輕夫妻。由于該片區(qū)人均收入普遍不高，現(xiàn)有存款不充足，大多數(shù)人期望通過(guò)對(duì)現(xiàn)有舊房的變現(xiàn)來(lái)解決購(gòu)買(mǎi)新房所需的全部或部分資金問(wèn)題，但在二手房交易市場(chǎng)目前不太景氣的情況下，及時(shí)變現(xiàn)受到一定阻力，從而影響到近期置業(yè)的積極性。本項(xiàng)目以大型中檔普通住宅小區(qū)的定位水準(zhǔn)，將對(duì)這一地帶追求較高品質(zhì)生活的、有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的部分客群產(chǎn)生吸引力。作為國(guó)企改革中的利益既得者企業(yè)內(nèi)部中高層管理人員，在有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐下，迫切需要就近改善自己的居住環(huán)境，顯然，在停止福利房的建設(shè)與分配后，這部分人群希望通過(guò)比較隱蔽的方式在附近購(gòu)買(mǎi)環(huán)境舒適、戶型合理、價(jià)格適中的住宅產(chǎn)品。 ②商品房預(yù)售數(shù)量 2001上半年，九龍坡區(qū)在售樓盤(pán)18個(gè)，較其他區(qū)而言，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大。與推盤(pán)總面積比較而言，銷售面積所占比重偏低，市場(chǎng)存在一定的消化壓力。占商品房銷售近7成；。 （2）2001上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 受社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的影響，2001年上半年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，市場(chǎng)形勢(shì)整體良好： ①開(kāi)發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，成為全市固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的主動(dòng)力 2001年上半年，%，%。具體講，西至石橋鋪地區(qū)，北至謝家灣地區(qū)、東至楊家坪地區(qū)。 （三）地塊經(jīng)營(yíng)的適宜性分析 1．最適宜項(xiàng)目、可適宜項(xiàng)目、不適宜項(xiàng)目分析 結(jié)合本案地塊所處區(qū)域環(huán)境及地塊自身?xiàng)l件，其經(jīng)營(yíng)適宜性可作如下判斷： ①最適宜項(xiàng)目：住宅小區(qū) 本地塊面積適中，區(qū)位合理，公交方便，空氣清新，視野開(kāi)闊，是居家修養(yǎng)之理想場(chǎng)所，最適宜住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)。若出讓一年后未開(kāi)發(fā)者將被收取土地閑置費(fèi)，出讓兩年后仍未開(kāi)發(fā)者將被國(guó)家收回土地使用權(quán)?，F(xiàn)有變電設(shè)施1000千伏安2臺(tái)，日供水能力7萬(wàn)噸，供氣800立方米，基本滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需。位置相對(duì)優(yōu)越。同其他區(qū)比較，該區(qū)人均經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較低，但內(nèi)部差異較大，企業(yè)管理層收入較之一般產(chǎn)業(yè)工人高，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力。其社區(qū)成熟，商服繁華。 ②該區(qū)是重慶傳統(tǒng)工業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合區(qū)，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)既包括以重慶啤酒廠、重慶熱水瓶總廠、重慶針織總廠、重慶玻璃塑料配件廠、重慶無(wú)線電九廠、重慶水管鑄造廠、重慶三峽油漆廠等為代表的傳統(tǒng)輕工業(yè)，又包括以諾基亞、康佳、TCL、聯(lián)想、方正、彩電中心等大型新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)。③郵電通信方面，重慶已成為西南地區(qū)郵電通訊業(yè)務(wù)輔助指揮中心和全國(guó)六大郵電通訊交換中心之一，全市長(zhǎng)途交換機(jī)容量達(dá)4萬(wàn)多路端，電話裝機(jī)容量400多萬(wàn)戶，固定電話用戶300萬(wàn)左右，移動(dòng)電話用戶100多萬(wàn)戶，電話普及率約為72%。這種規(guī)定使開(kāi)發(fā)商無(wú)論是申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在著更加嚴(yán)格的限制，對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高。相繼出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范政務(wù)管理改善投資環(huán)境的決定》等有關(guān)配套文件，在一定程度上解決了政務(wù)管理中“程序多，手續(xù)繁，效率低，辦事難”等問(wèn)題。近10年來(lái)，尤其是設(shè)立直轄市以來(lái)，重慶市人口城鎮(zhèn)化率大幅度提高，據(jù)第五次全國(guó)人口普查公布，截至2000年11月1日，全市總?cè)丝?090萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)居民1023萬(wàn)人，全市城鎮(zhèn)化率33%。各產(chǎn)業(yè)增加情況如下：產(chǎn)業(yè)類型增加值（億元）比上年同期增長(zhǎng)率GDP貢獻(xiàn)率第一產(chǎn)業(yè)102．162．4%3．7%第二產(chǎn)業(yè)345．9611．9%55．8%第三產(chǎn)業(yè)334．269．0%40．5% ②城鄉(xiāng)人均收入繼續(xù)提高，居民儲(chǔ)蓄穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)支出發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化 2001年1—，%，%。直轄和西部大開(kāi)發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了巨大的動(dòng)力。4．從波動(dòng)周期看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正開(kāi)始走出低谷 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從1987年開(kāi)始興起，于1993年上半年達(dá)到頂峰，1993年7月以來(lái)，隨著中央的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始降溫。2001年16月份個(gè)人買(mǎi)房比例高達(dá)90%以上。百威花園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況 “”項(xiàng)目位于原重慶針織總廠所在地，由海外集團(tuán)與百威物業(yè)發(fā)展有限公司擬將聯(lián)合開(kāi)發(fā)的中檔大型住宅小區(qū)。%，%。根據(jù)世界銀行提供的數(shù)學(xué)模型測(cè)算，我國(guó)住宅建設(shè)每投入100元[]的住房資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170220元的需求；每銷售100元的住宅產(chǎn)品，便可帶動(dòng)130150元的其他產(chǎn)品的銷售。 總體而言，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高與住房制度改革的深化，居民住房消費(fèi)觀念的根本轉(zhuǎn)變及購(gòu)房積極性的持續(xù)高漲，以及國(guó)家為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)而完善的個(gè)人住房消費(fèi)政策的實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅業(yè)將再次面臨著較好的發(fā)展時(shí)機(jī)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯加快，許多企業(yè)實(shí)現(xiàn)了扭虧，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6200元，比上年增長(zhǎng)5%。其中，基本建設(shè)和房地產(chǎn)投資仍是投資構(gòu)成的主體，2001年1—，%；，%；，%；，%?？梢哉J(rèn)為，重慶住宅建設(shè)還將快速發(fā)展幾十年，住宅建設(shè)和住房消費(fèi)的時(shí)間跨度和市場(chǎng)容量都有著極其廣闊的發(fā)展前景。 ②《重慶市商品房預(yù)售登記管理暫行規(guī)定》的出臺(tái)，進(jìn)一步加強(qiáng)了商品房預(yù)售的管理，較大幅度地提高了預(yù)售門(mén)檻，明確了“已交付全部土地出讓金”和“10萬(wàn)平方米以上的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升至地上兩層以上（地下層除外）；10萬(wàn)平方米以內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，多層房屋應(yīng)主體結(jié)構(gòu)封頂，高層建筑主體工程應(yīng)完成規(guī)劃建筑面積的三分之一以上”的預(yù)售條件要求，嚴(yán)禁諸如“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“定購(gòu)”等變相預(yù)售行為。目前正在建設(shè)之中的城市輕軌、朝天門(mén)港口、九龍破港口二期工程、江北機(jī)場(chǎng)停機(jī)坪二期工程，將使全市形成快捷方便的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。它于1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，同年月被國(guó)家科委、國(guó)家體改委批準(zhǔn)為全國(guó)5個(gè)綜合改革試驗(yàn)區(qū)之一。就傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)管理層和高新產(chǎn)業(yè)人群而言，均具有不同程度的購(gòu)買(mǎi)力。 ②該區(qū)是重慶傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)分布區(qū)，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)主要為以十八冶、建設(shè)廠、西南車(chē)輛廠、壟興工業(yè)集團(tuán)、重慶標(biāo)件廠、重慶起重機(jī)廠、重慶電器廠等為代表的傳統(tǒng)重工業(yè)，目前經(jīng)營(yíng)效益普遍不高。 總之，項(xiàng)目所在地的區(qū)域投資環(huán)境利弊同存，既有一定優(yōu)勢(shì)，也有劣勢(shì)。建成區(qū)內(nèi)多以低矮破舊的廠礦企業(yè)用房和城鎮(zhèn)居民住房景觀為主；農(nóng)村地帶則地勢(shì)開(kāi)闊，空氣清新，滿眼翠綠，規(guī)劃中的城市大型公共水景公園近在咫尺。 7．政府管制（規(guī)劃、出讓、交通管制） 該地塊現(xiàn)為工業(yè)用地，根據(jù)高新技術(shù)發(fā)展區(qū)的規(guī)劃，可以調(diào)整為居住用地。如江河、湖泊、森林、公園、市政廣場(chǎng)等。這是因?yàn)椋罕容^而言，住宅項(xiàng)目一次性投資壓力小、可以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、投資回收周期短；工業(yè)項(xiàng)目則一次性投資壓力大、無(wú)法滾動(dòng)運(yùn)作、投資回收期較長(zhǎng)；商用性項(xiàng)目則缺乏必要的商貿(mào)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)基礎(chǔ)。 石大坪 小 路 路 長(zhǎng) 石 江石橋鋪 大 路袁家崗 石 石 高 新 區(qū) 新 揚(yáng) 袁 路 路 謝 陳 路 茄 揚(yáng)謝家灣陳家坪 成 家 渝 石 路 坪石坪橋 揚(yáng) 正 路 石正街 街 楊家坪 陳 石 九 龍 坡 揚(yáng) 庹 渡 揚(yáng) 九 路 路 渡 路 路大渡口 圖 本項(xiàng)目的引力片區(qū) 地塊所在地 項(xiàng)目主要引力片區(qū) 項(xiàng)目核心引力片區(qū) 四、市場(chǎng)基礎(chǔ)分析及目標(biāo)市場(chǎng)研判 （一）重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析 1．總體態(tài)勢(shì) （1）“九五”期間重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 “九五”期間受直轄效應(yīng)和房改深化的影響，重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交量逐年上升（見(jiàn)下表）。2000年，開(kāi)發(fā)投資量位居前6位的依次為渝中區(qū)（）、九龍坡區(qū)（）、南岸區(qū)（）、沙區(qū)（）、渝北區(qū)（）、江北區(qū)（）。 ②商品房預(yù)售數(shù)量 2001上半年，高新區(qū)在售樓盤(pán)11個(gè)，即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)，預(yù)售面積約為8萬(wàn)平米，較其他區(qū)而言，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小。就現(xiàn)有樓盤(pán)（包括各知名樓盤(pán)）而言，無(wú)論是平面規(guī)劃與景觀營(yíng)造，還是戶型設(shè)計(jì)，或是智能化裝備，都存在明顯不足，樓盤(pán)整體品質(zhì)不高，大盤(pán)缺乏。因此在該區(qū)投資開(kāi)發(fā)較高品質(zhì)的大型居住區(qū)，仍具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，已積累起較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，需要就近購(gòu)置安全、舒適的住房，以便長(zhǎng)期穩(wěn)定地在此發(fā)展。 ②客群情況及需求特征分析 A．對(duì)現(xiàn)住房滿意程度對(duì)現(xiàn)住房滿意程度不滿意一般滿意較滿意非常滿意所占比例%%%% 受前幾年該片區(qū)開(kāi)發(fā)的住宅產(chǎn)品品質(zhì)較低，在環(huán)境、戶型、面積、功能、配置、質(zhì)量等方面存在著不同程度的缺陷的影響，大部分被調(diào)查者普遍對(duì)自己現(xiàn)住房表現(xiàn)出不滿意的態(tài)度。[] D．客戶家庭人口規(guī)