【正文】 聯(lián)系電話：65573833（直線）；655737365573663轉(zhuǎn)8000、8009 工程部：負責小區(qū)各種設備、設施的正常運行、維修和保養(yǎng)；業(yè)主報修項目的入戶維修；業(yè)主裝修申報及管理。維修隊按要求定期對出租區(qū)域的物業(yè)設施進行保養(yǎng)、檢修，所有計劃均事先向物業(yè)處反饋，由物業(yè)處聯(lián)系租方做好協(xié)調(diào)?！段飿I(yè)設施狀況記錄表》一式多份，除物業(yè)處留存一份外，其余根據(jù)需要附于《物業(yè)租賃契約》后由契約收執(zhí)方保存?zhèn)洳椤Ｉ暾垐蟾鎸徟夂?，維修隊負責根據(jù)項目內(nèi)容聯(lián)系專業(yè)單位洽談，采用招標競價的方式選擇合適的單位。 第二聯(lián)為工程部存檔。 　　 一、遠洋天地物業(yè)管理中心上門維修程序 輕輕敲門三下，若無人應答，片刻后再輕敲三下，不得連續(xù)或用力敲門。都市網(wǎng)景報修程序 　　以為業(yè)主提供滿意服務為宗旨，堅持方便業(yè)主、文明服務的原則，按北京市小區(qū)物業(yè)管理服務要求去做，24小時受理住戶報修。 負責寫字樓之治安、消防管理工作。5. 健康中心優(yōu)惠乙方在甲方健康中心桑拿、按摩服務享有牌價之八五折優(yōu)惠。 早退：早退處理與遲到處理相同。每位員工每月?lián)Q班不得超過二次。二、 考勤管理：1． 員工每日于上班前、下班后到規(guī)定地點（保安崗亭）進行打卡，打完卡后到達部門工作崗位進行簽到，打卡或簽到超過規(guī)定上班時間，都算作遲到，下班提前打卡或提前簽離都記作早退。操作：按“n”(攝像機號)—“CAM”—“WIDE或TELE”。操作：按“n”（監(jiān)視器號）—“MON”—“n”（攝像機號）—“TIME”。操作：按“n”（監(jiān)視器號）—“MON”—“n”（起點攝像機號）—“ON” —“n”（終點攝像機號）—“OFF”。第一部分 　系統(tǒng)供電說明一、設備功能說明主控臺上共3個控電按鈕，鑰匙按鈕為主供電按紐，主要用于電視墻、硬盤錄像機、矩陣等設備供電；綠色旋轉(zhuǎn)按鈕為攝像機供電按鈕，主要用于各攝像機供電；紅色旋轉(zhuǎn)按鈕為備用按鈕。3協(xié)助布置員工宿舍、員工更衣室。2制定空調(diào)系統(tǒng)詳細操作規(guī)程。1變電站機房布置與完善。主樓地下層排水積水問題跟進。四、 論述題（13分）請結(jié)合自己的實際崗位的體會，論述如何做好工程部的各項工作。（ ） 各班組可存放不超過1Kg的易燃油料。使設備經(jīng)常處于良好的技術狀態(tài)，確保設備、 、 運行。 電動機、 引機換油。1 緊急?？垦b置（MELD）工作正常。 安全觸板動作靈活、開關接線可靠。每月巡查保養(yǎng)項目： 漲緊輪、離地距離、清潔加油、斷繩開關間隙。 轎門及自動門機構(gòu)檢查調(diào)整、清潔。1. 操作分閘手動按鈕→負荷開關分閘到位。 非維修人員，不得私自持有機械鑰匙、電鎖鑰匙、操縱箱鑰匙和機房鑰匙。發(fā)生事故或重大設備、人身事故和發(fā)現(xiàn)嚴重事故因素時，應立即向上級報告，迅速排除。2數(shù)人同登一桿工作時，必須戴安全帽，先登者不得先作業(yè)，待各人選擇好自己的位置后，才能開始工作。三、 工作結(jié)束后1工作結(jié)束后必須使全部工作人員撤離操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、儀表等隨之撤離，原有的防護裝置，隨時安裝好。身體不適者禁止工作。 應詳細了解工作地點、工作內(nèi)容、周圍環(huán)境，再選安全位置進行工作。 做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，不留問題，設備發(fā)生故障時，有效組織力量搶修，保證公司的正常營業(yè)。42kw/h(風機電耗)≈注：人力及維持費用未計六、中央空調(diào)系統(tǒng)計量方案方案一：按以上計算結(jié)果（風機每消耗電能１ｋｗh折合成空調(diào)成本）可對各區(qū)域裝表控制并計量收費（估算為：21元247。 做好本班設備的技術檔案。核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督導下屬做好設備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交資料員整理歸檔。（4） 現(xiàn)場巡查重點設備運行技術狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，立即與有關班組組織力量消除；發(fā)生影響營業(yè)的重大故障，立即組織力量盡快處理。經(jīng)理崗位責任 堅決貫徹執(zhí)行公司總經(jīng)理的指示 ，直接對總經(jīng)理負責。 經(jīng)常對各崗位人員進行設備技術原理、操作維修技術方面的培訓，是每個人都能切實掌握正確的程序，從技術基礎上保證運行安全。五、做好安全運行管理工程部是公司的要害部門之一。 在保證公司營業(yè)所需的前提下，盡可能減少耗能設備的使用?！对O備計劃檢修記錄》具實填寫并由使用或保管部門驗收簽字后一份工程部備查、一份匯總交財務核對材料成本。 維修結(jié)構(gòu)【1】 主管負責根據(jù)物業(yè)設施規(guī)模制訂維修程序和維修計劃。制定預防性維修計劃，按計劃的時間、項目內(nèi)容對設備進行保養(yǎng)和檢修。 按公司整體運作管理方案制定工程部的運作模式和人員結(jié)構(gòu)方案、相應聘用要求。其中也有人員的正常流動和流失。經(jīng)過一段時間的磨合，各崗位人員對所負責的工作和整體運作模式都較熟悉的情況下，采用逐步過渡的方法進行結(jié)構(gòu)重組，在工程部內(nèi)實行單一的全“萬能工”模式：合并兩個獨立的班組為一個整體、輪班運行，不再按崗位定崗定人。 開業(yè)前1210天內(nèi)：（1） 電梯、鍋爐、空調(diào)主要設備崗位人員進場接受廠家或施工方技術培訓。五、 人力成本(工資)預算 本地同類工資水平參考級 別 月工資水平 備 注試用期及初級工 350450元 試用期13個月中級技工 550650元 不含福利、獎金及花紅領班及高級技工 600800元 不含福利、獎金及花紅 建議工資標準級 別 月工資水平 備 注試用期及初級工 450元 試用期3個月中級技工 600元 不含福利、獎金及花紅領班及高級技工 700元 不含福利、獎金及花紅 工程部人力（工資）成本預算按以上的建議工資水平，正常情況下工程部人力成本（主要為工資成本）為：（1）、每月：領班2人700=1400元，其他8人600=4800元，合計1400+4800=6200元。 每個班各設一名領班。但同時有需要人力較多、效率較低等弊端。五、 通用工具由綜合班領班負責保管，各班組如需要，均可借用。電梯工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、6``活絡扳手1把、8``活絡扳手1把、10``活絡扳手1把、12``活絡扳手1把、鋼卷尺1把、小方錘1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口鏨子1把、尖頭鏨子1把、工具背包1個。六、 說明：室內(nèi)裝飾裝修：是指租戶在租賃投資廣場寫字樓后對所租區(qū)域的裝修。① 擅自拆改供曖、供排水主管道、主配電線路、消防、監(jiān)控設施。五、 承擔責任（違約責任）因裝飾裝修活動造成管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，裝修人員應當負責修復和賠償。裝修單位及施工單位不得拒絕和阻礙物業(yè)管理人員依據(jù)規(guī)定對整個裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為有權(quán)制止，對造成事實后果或者拒不改正的，即按違約追究租戶責任。② 改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的以及改房間衛(wèi)生間、廚房的應按照防水標準制訂施工方案，并做漏水試驗。② 搭建建筑物、構(gòu)筑物。③ 對樓層上、下樓板大面積打孔。十六、加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，互助友愛，和睦相處共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。　　八、業(yè)主方委托物業(yè)管理公司對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養(yǎng)護，應支付相應費用?！　《?、執(zhí)行業(yè)主委員會的決議、決定?！　∪?、委托物業(yè)管理公司負責房屋、設施、設備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、環(huán)保、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應遵守物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關法規(guī)、政策和業(yè)主委員會委托制定的各項規(guī)章制度?！　【?、凡房屋建筑及附屬設施、設備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修、養(yǎng)護的，業(yè)主及時進行維修養(yǎng)護，拒不進行維修養(yǎng)護的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司進行維修養(yǎng)護，其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。投資廣場 層業(yè)主（物業(yè)使用人）簽字、蓋章：日 期：投資廣場寫字樓裝修管理規(guī)定 一、 總則為加強投資寫字樓租賃后的裝修管理，保證大樓建筑主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固與整體風格的完整、統(tǒng)一，保障租賃雙方的權(quán)益，參照國家相關法規(guī)，制定本管理規(guī)定。④ 將無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間。③ 拆改供冷、供暖管道和設施。③ 對本區(qū)域內(nèi)的用電容量增加，應對照原大樓設計容量制定增容計劃，對空開、保護裝置的調(diào)整應有調(diào)整方案。任何單位和個人對承租方的裝飾裝修行為中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故，質(zhì)量缺陷以及其他影響周圍單位工作的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴。租戶裝修人因裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的責令改正修復，造成損失的依法承擔賠償責任。② 將無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房的。建筑主體：是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋頂、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。共20件。六、 工具保管責任人負責所保管工具的保養(yǎng)、維修和每月一次清點盤存；凡非正常損壞或使用保管不當造成的工具缺失和損毀，均由直接責任人負責照價賠償。因此，在實際中，多數(shù)酒店及物業(yè)管理工程部采用了“萬能工”的模式：即一名技工同時負責某個區(qū)域的多個系統(tǒng)類別的設備的運行維護。 工程部組織結(jié)構(gòu)圖二、 人員編制按以上結(jié)構(gòu)，根據(jù)相應班次的運行要求，工程部的人員編制如下表：工程部編制共11人 主管1人 電氣班5人 責任范圍：配電及電氣維修、電梯運行維修、空調(diào)運行維修。（2）、每年（按13個月計）：620013=80，（3）、平均支出：；。（2） 聯(lián)系其他擬聘用人員，確定補充招聘計劃。具體結(jié)構(gòu)如下：工程部共7人，按以下班次運行：①白班 4人 負責水、電、空調(diào)、電梯、鍋爐運行及設備保養(yǎng)維修。 薪資增長實現(xiàn)以上結(jié)構(gòu)后，人員減少，工資成本也同比減少?！铩?鏈接：《工程部人員結(jié)構(gòu)表》 按各崗位專業(yè)要求招聘考核、擇優(yōu)選取所需人員。與使用和保管設備的部門或責任人簽定設備使用維護責任書，強化設備的正當操作和及時有效的維護保養(yǎng)責任。【2】 以各專業(yè)班組為單位，按既定的責任范圍，分別負責所屬區(qū)域或設備設施的維護、保養(yǎng)和檢修。【4】工程部日常巡查中的檢修由檢修人員具實填寫《巡查檢修記錄》，并由使用或保管部門驗收簽字后一份工程部備查、一份匯總交財務核對材料成本。如：及時關閉暫無開啟必要的燈具、空調(diào)等。將以“安全是最大的效益”的原則，加強安全防范和日常運作中的安全管理，并從以下幾個方面努力確保工程部在安全運行上“萬無一失”。 重點設備和崗位確定專人對運行安全負責，定期進行安全檢查和評估。 對工程部所有人員和設備全權(quán)管轄和調(diào)配。（5） 現(xiàn)場檢查重要維修工程及增改工程的工作質(zhì)量與進度，發(fā)現(xiàn)失控及時采取措施。1掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術，發(fā)行不合理的設備，完善設計和施工遺留的缺陷；對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設計，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案，監(jiān)督外協(xié)施工，驗收施工質(zhì)量。設備維修、故障排除、更換零部件情況應清楚的記錄在班組檔案，每月交經(jīng)理審閱。247。 負責制訂本班設備的年月檢修計劃和備品備件計劃，報經(jīng)理審核，并負責檢修保養(yǎng)計劃的實施。 工作前應詳細檢查自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需的安全防護用品，以防工作時發(fā)生意外。工作中所拆除的電線要理好，帶電的線頭應包好，以防發(fā)生觸電。1操作地段清理后，操作人員要親自檢查，如要送電試驗一定要和有關人員聯(lián)系好，以免發(fā)生意外。2登桿之后，必須驗無電時才可開始工作。3發(fā)生觸電時，不要慌亂，應先立即拉開電源，如急切找不到電源時，可用木桿或干凈棉布使觸電者脫離電源；脫離電后，立即施行人工呼吸，并通知醫(yī)院。 非維修人員，不得擅自進入機房，嚴禁動用電梯專用電源或控制屏。2. 操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90186。 操縱箱各開頭控鈕、信號燈正常。 對重緩沖距、轎廂緩沖距檢查、對重保護欄、補償鏈連接可靠運行正常。 光電保護裝置工作正常。每年保養(yǎng)項目： 電動機、 拽引機檢查。