【正文】 . 公司治理與投資者保護(hù) 本項(xiàng)目擬采用如下方式建立健全公司治理結(jié)構(gòu)，保障投資者（融資方）的利益：⑴如融資方采用股權(quán)投資方式，將在公司章程中約定采用累計(jì)投票制選舉董事或在公司章程中約定各方可推舉的董事人數(shù)，在公司章程中將明確約定關(guān)聯(lián)交易的投票回避制度，同時(shí)在公司章程中可約定每年利潤(rùn)用于分配紅利的比例。. 行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策酒店針對(duì)有可能出現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，將評(píng)估、制定應(yīng)急預(yù)案，當(dāng)出現(xiàn)該類風(fēng)險(xiǎn)，可以按照應(yīng)急預(yù)案妥善應(yīng)對(duì)，以盡量減少不必要的損失。從而管理人員的管理能力，從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接會(huì)影響經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。考慮到目前資金成本較低，以及資金的機(jī)會(huì)成本和投資的風(fēng)險(xiǎn)性等因素，本著穩(wěn)健的原則將i取12%（下同），此時(shí)，F(xiàn)NPV=（萬(wàn)元），遠(yuǎn)大于零。. 總收入預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)二期完成后，年實(shí)現(xiàn)總收入1502萬(wàn)元，年繳納銷售稅金及附加112萬(wàn)元。床標(biāo)準(zhǔn)間套間由于伊犁州出差人員住宿在全年分布比較平均，故可假定每月接待的伊犁州公務(wù)出差人員住宿天數(shù)相同。9. 投資與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià). 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度 目前項(xiàng)目的主樓、外部裝修已經(jīng)完成，內(nèi)部裝修已經(jīng)部分完成，客房、餐飲部分設(shè)施已經(jīng)配備，計(jì)劃項(xiàng)目在2005年3－5月完成裝修，開始試營(yíng)業(yè)。. 人員配備 酒店住宿服務(wù)人員計(jì)劃前樓按照1：，旺季約需要120名服務(wù)人員，平季、淡季將適當(dāng)減少人員。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物品及原料配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房采購(gòu)及儲(chǔ)存衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房生產(chǎn)操作衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、餐廳收款服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。具有與酒店規(guī)模相適應(yīng)的歌舞廳，以及所必須的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施，及其附設(shè)的酒吧服務(wù)設(shè)備和設(shè)施；桑拿浴、按摩室及各種配套設(shè)施等。⑥其他服務(wù)項(xiàng)目，如代辦旅游汽車出租、商務(wù)租車服務(wù)、自行車出租服務(wù)等，及幼兒托管、寵物托管等。. 銷售激勵(lì)制度 酒店將根據(jù)實(shí)際情況，制定針對(duì)酒店銷售部、前廳、餐飲部等部門的銷售獎(jiǎng)勵(lì)制度，保證員工促進(jìn)酒店銷售的積極性，如制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎(jiǎng)勵(lì)制度，針對(duì)出租車司機(jī)的拉客，制定合理的拉客獎(jiǎng)勵(lì)制度。⑵會(huì)務(wù)客源以政府各職能部門、疆內(nèi)外商務(wù)及會(huì)議公司作為主要銷售對(duì)象。網(wǎng)絡(luò)訂房作為酒店新的銷售方式在散客銷售中將占據(jù)重要的地位。餐飲娛樂(lè)服務(wù)價(jià)格將參考本市三星級(jí)酒店的平均價(jià)格水平采用不同的定價(jià)策略采用不同價(jià)位。具體可分為如下層次：⑴團(tuán)隊(duì)：疆內(nèi)及疆外旅行社（北京、上海、廣州、浙江、江蘇）組織的團(tuán)體客人。. 通過(guò)三星級(jí)認(rèn)定、并成為本知名酒店之一⑴本階段目標(biāo)通過(guò)三星級(jí)酒店認(rèn)定，并在酒店入住率、客戶美譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)效益等方面占據(jù)本三星級(jí)酒店的領(lǐng)先地位，成為本知名酒店之一。對(duì)于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將始終是酒店經(jīng)營(yíng)面臨的主要威脅，②容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個(gè)階段性時(shí)期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。②酒店品牌知名度欠缺XX酒店作為新開業(yè)的酒店，是本酒店市場(chǎng)的新進(jìn)入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間，投入一定的資金。僅需投入部分家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營(yíng)運(yùn)，這成為XX酒店取得良好的盈利狀況無(wú)可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有健身房、夜總會(huì)、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待150人的中餐廳和清真餐廳。根據(jù)本酒店業(yè)人士估計(jì)，本酒店出租率應(yīng)在60％－62％左右，其中在9三個(gè)月旺季酒店出租率在95％左右，在10三個(gè)月平季中酒店出租率約在65％左右，在11－4月六個(gè)月淡季中出租率約在40％左右。根據(jù)2000年旅游設(shè)施普查，本市在2000年旅游酒店擁有客房10335間，床位20070張，客房和床位數(shù)均接近全疆的50％。根據(jù)國(guó)際著名咨詢公司德勤公司對(duì)2004年1－8月中國(guó)酒店業(yè)的調(diào)查測(cè)評(píng)，我國(guó)酒店業(yè)在2004年1－8月的入住率、平均房間收入這二個(gè)酒店業(yè)重要營(yíng)運(yùn)指標(biāo)方面，不僅遠(yuǎn)高于發(fā)生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說(shuō)明我國(guó)酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步發(fā)展成為我國(guó)的新興支柱產(chǎn)業(yè)。資料來(lái)源： 《2002年中國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》造成高星級(jí)酒店與其他星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)如此大的差異的原因除了因高星級(jí)酒店管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好、具有國(guó)際銷售網(wǎng)絡(luò)的支持等因素外，很重要的一個(gè)原因是高星級(jí)酒店國(guó)有成份較少、市場(chǎng)化程度高，如在五星級(jí)酒店中外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)占62％，而在全國(guó)星級(jí)酒店中有67％是國(guó)有或集體經(jīng)濟(jì)成份，相當(dāng)大一部分國(guó)有酒店是作為政府部門、國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)有大中企業(yè)的接待單位而存在，這一部分酒店缺少經(jīng)營(yíng)壓力、市場(chǎng)觀念淡薄、管理粗放、冗員眾多，很多只能依靠主辦單位的補(bǔ)貼維持經(jīng)營(yíng)，從而出現(xiàn)了大面積、高金額的虧損。資料來(lái)源：《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》從星級(jí)酒店的比例來(lái)看，五星、四星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的9％，三星級(jí)酒店約占酒店總數(shù)量的32％，一星、二星中低檔酒店約占酒店的60％；而從酒店客房比重來(lái)看，三星級(jí)酒店的客房比重高達(dá)近39％。本有獨(dú)特的地理位置和地緣優(yōu)勢(shì)。 本與中亞城市航空距離與中國(guó)東部城市距離對(duì)比（單位：Km）城市名稱阿拉木圖杜尚別塔什干阿什哈馬德新西伯利亞北京上海廣州西安本91016901560260013652760315032001200資料來(lái)源：《XX地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》，XX地區(qū)自治區(qū)旅游局，2003年9月. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)在國(guó)家推行的西部大開發(fā)戰(zhàn)略中，本市是受政策、資金傾斜的重點(diǎn)地區(qū)。鐵路有通往阿拉木圖、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亞歐大陸橋線路，有通往北京、上海、西安、成都等大城市的直達(dá)快車，通過(guò)庫(kù)爾勒、阿克蘇、喀什的南疆鐵路和通往奎屯、哈密等地的直達(dá)快車。市區(qū)規(guī)劃為九個(gè)集團(tuán)片區(qū)，即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)、東山卡子灣區(qū)、機(jī)場(chǎng)區(qū)、北站區(qū)、西站區(qū)、頭屯河區(qū)。本市聚居著維吾爾、漢、回、哈薩克等四十多個(gè)民族，％。5839。同時(shí)，在前樓1F和1F設(shè)有面積1940平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。2. 項(xiàng)目規(guī)劃. 酒店位置及現(xiàn)狀. 許可經(jīng)營(yíng)及法律文件. 項(xiàng)目總體規(guī)劃. 酒店大堂F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、琴吧、精品店、商務(wù)中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。本項(xiàng)目XX酒店地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全、年經(jīng)營(yíng)承包費(fèi)用低廉，酒店周圍同檔次星級(jí)酒店少，具備良好的經(jīng)營(yíng)和盈利條件。酒店前后樓總面積16478㎡，各類客房147間，餐廳2400㎡，KVT40間（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200㎡。也將建立不低于三星級(jí)酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場(chǎng)營(yíng)銷制度、物資采購(gòu)制度、工作崗位說(shuō)明書、工作程序說(shuō)明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行?？头烤哂忻娣e大，空間視野寬的特點(diǎn)，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個(gè)性，力求舒適、溫馨、實(shí)用。3. 本市環(huán)境評(píng)估. 區(qū)位優(yōu)勢(shì). 自然情況本市是一座美麗的內(nèi)陸城市，本市位于天山山脈北麓，準(zhǔn)噶爾盆地邊緣，地理坐標(biāo)為東經(jīng)86176。00。本2000年獲得了全國(guó)優(yōu)秀旅游城市（地級(jí)市）榮譽(yù)。年平均降水236毫米。. 毗鄰中亞、西亞和南亞的地緣優(yōu)勢(shì)XX地區(qū)與哈薩克斯坦、俄羅斯、塔吉克斯坦、烏茲別克斯坦、吉爾吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八個(gè)國(guó)家接壤，擁有15個(gè)對(duì)外開放的口岸。近郊還有碧波冰峰景色迷人的天池、風(fēng)景秀麗的南山天然牧場(chǎng)、花草芬芳的甘溝菊花臺(tái)、飛流直瀉的白楊溝瀑布等。4. 酒店行業(yè)概況. 酒店業(yè)概況. 我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布隨著我國(guó)對(duì)外開放經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)得到了迅速的發(fā)展，作為旅游服務(wù)業(yè)的重要組成部分－酒店業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。從星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)來(lái)看，通常酒店房?jī)r(jià)上升會(huì)滯后出租率2年左右，2001年我國(guó)星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)達(dá)到近10年最低點(diǎn)（約215元）后，已經(jīng)呈現(xiàn)緩慢回升的勢(shì)頭。. 對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高星級(jí)酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時(shí)取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵(lì)、市場(chǎng)分析和市場(chǎng)營(yíng)銷等多個(gè)方面建立比較成功的管理模式，由于星級(jí)酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對(duì)星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)管理提出了較高的要求。旅游業(yè)將是我國(guó)增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)本統(tǒng)計(jì)局的資料，2004年1－6月全市累計(jì)接待國(guó)內(nèi)旅游過(guò)夜人數(shù)為206萬(wàn)人次，％；，％；，％；國(guó)際旅游及購(gòu)物收入為8710萬(wàn)元，％。. 本酒店價(jià)格和出租率本星級(jí)酒店的價(jià)格在各個(gè)酒店之間、季節(jié)之間差異很大。酒店擁有客房約100間，客房類型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有接待300人大會(huì)議室一間，可接待200人中會(huì)議室一間，可接待50人小會(huì)議室二間；在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有健身房、臺(tái)球室、棋牌室、KTV廳、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有可接待300人的海鮮娛樂(lè)城和可接待350人的穆巴拉克美苑（清真餐廳）。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。這部分餐飲客房收入能夠?yàn)閄X酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。③XX地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，XX地區(qū)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，2003以來(lái)國(guó)家計(jì)劃建設(shè)的中－哈輸油管道、獨(dú)山子石化和本石化擴(kuò)建工程將使XX地區(qū)成為我國(guó)未來(lái)的石化化工重點(diǎn)地區(qū)，這些都會(huì)提供大量的商業(yè)機(jī)會(huì)，增加X(jué)X地區(qū)的商務(wù)、會(huì)議游客數(shù)量，將為XX地區(qū)酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。本市四星、五星級(jí)酒店由于房?jī)r(jià)高，相當(dāng)部分客源來(lái)自海外，其經(jīng)營(yíng)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)影響較大，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國(guó)際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒(méi)有出現(xiàn)同等星級(jí)的酒店，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開發(fā)四星、五星級(jí)酒店風(fēng)險(xiǎn)較大。⑵工作重點(diǎn)積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照三星級(jí)酒店的要求建立管和服務(wù)體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營(yíng)運(yùn)條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營(yíng)運(yùn)狀態(tài)。⑵工作重點(diǎn)做好后樓改造工作，繼續(xù)提升酒店管理和服務(wù)水平，推出新的酒店服務(wù)維持酒店競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。. 定價(jià) 定價(jià)采用競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（本三星級(jí)酒店）的價(jià)格策略進(jìn)行定價(jià)。根據(jù)艾瑞市場(chǎng)咨詢公司《2003年中國(guó)網(wǎng)上訂房訂票研究報(bào)告》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。. 初步銷售策略 . 客房業(yè)務(wù)⑴旅行社客源以客房?jī)r(jià)格作為杠桿，在旺季追求利潤(rùn)最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團(tuán)隊(duì)。. 餐飲業(yè)務(wù)增加菜品的品種和特色菜，提高菜品質(zhì)量，是酒店餐飲業(yè)務(wù)需要常抓不懈的工作，同時(shí)酒店還計(jì)劃通過(guò)如下銷售策略推動(dòng)餐飲的銷售：舉辦“美食節(jié)”、中西餐培訓(xùn)班，擴(kuò)大餐飲知名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、謝師宴、長(zhǎng)壽宴、婚慶宴等；開展有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)，如福壽宴、良緣宴，贈(zèng)送客房，折價(jià)券及鮮花贈(zèng)送等活動(dòng)；通過(guò)與旅行社和導(dǎo)游合作，增加旅行社指定用餐，增加團(tuán)隊(duì)自點(diǎn)餐和風(fēng)味餐消費(fèi)。③餐飲服務(wù)項(xiàng)目，包括中餐、西餐、風(fēng)味餐、自助餐、宴會(huì)、酒會(huì)、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務(wù)等。③餐飲接待設(shè)施。. 建立并實(shí)施完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)⑴前廳、客房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。. 建立并實(shí)施完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度為強(qiáng)化酒店管理，降低酒店運(yùn)營(yíng)成本，XX商務(wù)酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購(gòu)與付款、銷售與收款、工程項(xiàng)目、固定資產(chǎn)、存貨、預(yù)算、成本費(fèi)用、籌資、投資等各個(gè)環(huán)節(jié)的全方位的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。具體高級(jí)管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。根據(jù)伊犁州辦事處以前年度數(shù)據(jù)，假定伊犁州機(jī)關(guān)公務(wù)出差人員住宿時(shí)間和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不變，則預(yù)計(jì)伊犁州內(nèi)部接待住宿收入每年為36萬(wàn)元。 年住宿收入估算表項(xiàng)目收入(元)住宿量(人夜)前樓405090018180后樓(外部)2311704后樓(內(nèi)部)3600004172合計(jì)6722604. 餐飲收入預(yù)測(cè)根據(jù)本三星級(jí)酒店的餐飲的一般狀況和XX酒店餐飲的定位，全年餐飲收入可達(dá)623萬(wàn)元。. 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況見附表1－項(xiàng)目增量現(xiàn)金流量表（所得稅后）。其表達(dá)式為：公式