成本法與剩余法計算公式深入探析-免費閱讀
【正文】 土地估價基礎 。評估實踐中，許多估價師在運用公式6時，發(fā)現(xiàn)得出的土地價格與一級土地市場出讓成交價格相比偏高，這正是由于地價定義為土地市場價值，但計算房屋現(xiàn)值時采用了狹義計算方式。根據(jù)市場比較法和收益法已得到房地產(chǎn)價格為19088元/平方米，土地用途為商業(yè)，出讓年限為法定最高年限40年。故在不考慮外部增減值條件下，法定最高年限土地使用權價值也是恒定不變的。假設為直線折舊，建筑物殘值為零，推廣到一般情況，當成新率為K時，折舊 = （1K）*（建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤） 公式9 但需要特別注意，上式中，銷售稅費、開發(fā)利潤都是基于建筑物為全新狀態(tài)，如果以房地產(chǎn)價值為基數(shù)，則必須是全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)價值，而不是估價時點的買賣成交價格。利潤率應該是市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但從管理費內(nèi)涵來分析，筆者認為管理費多少主要與建筑規(guī)模和地方薪資水平相關，與土地價值關系不大，計費基礎不應包含土地價值?；谝陨?，將公式3和公式7中的“土地取得成本”、“土地價格”統(tǒng)一為“土地市場價值”。②、便于實際操作。一種觀點認為，按照公式6，土地價格=房地產(chǎn)價格房屋現(xiàn)值稅費 ，已建成房地產(chǎn)（舊有房地產(chǎn)）價值，扣除稅費和房屋現(xiàn)值后，都歸入土地價格。首先將四個公式中的“房地產(chǎn)價值”、“房地產(chǎn)價格”統(tǒng)一為“房地產(chǎn)價值”。首先是空地狀態(tài)，只具有土地價值，一旦進入建設階段，土地房地產(chǎn)價值上升，竣工時達到價值高點，之后進入使用階段，其價值隨著折舊逐漸減小，但最終并不為零，而是回到空地狀態(tài)價值。例如，土地重新購建價格、土地取得成本與土地市場價值之間的關系；利息、利潤、稅費在建筑物和土地上如何分配？建筑物折舊的內(nèi)容和范圍等。成本法與剩余法計算公式深入剖析韓鐵濤（上海房地產(chǎn)估價師事務所有限公司，上海，200120）摘 要：本文把土地房地產(chǎn)看作一個實物價值載體，通過對其生命周期各階段狀態(tài)進行模擬分析，對房地產(chǎn)估價理論和土地估價理論中成本法和剩余法的計算公式進行梳理、合并，建立能夠共容成本法和剩余法的計算通式。這些理解上的差異可能影響評估結果的準確性和科學性。在本文限定的假設條件下，這個周期過程是連續(xù)不斷的，表現(xiàn)為土地房地產(chǎn)價值的脈沖形態(tài)，如圖：由于在建工程不是本文所要討論的重點，我們主要分析狀態(tài)①空地（待開發(fā)）和③存量房地產(chǎn)。雖然嚴格來講二者在專業(yè)意義上有所區(qū)別，但在實際工作中處理基本等同。這時的土地價格不僅包含土地取得成本（土地市場價值），還包含開發(fā)過程中，由土地資金投入所產(chǎn)生的利息、利潤和相關稅費。日常土地估價業(yè)務中，絕大部分是評估土地市場價值，包括空地出讓和存量房補地價（《》）?！伴_發(fā)成本”容易與“土地開發(fā)成本”混淆，改為“建造成本”。管理費計費比例的確定，應該從市場資料中提取。4．折舊：折舊是各構成項目中最復雜的一項，包括物理折舊、經(jīng)濟折舊、功能折舊。統(tǒng)一計算公式的形式推導 銷售利潤率條件下的計算公式推導方便起見，假設折舊方式為直線折舊，管理費與土地價值無關，利潤率為銷售利潤率。而一旦土地出讓之后，土地使用權價值為剩余年期的土地使用權價值，成為變量。建安成本+專業(yè)費+配套費+管理費用為3224元/平方米，%，開發(fā)周期取1年，建設成本均勻投入，%，利潤率為銷售利潤率30%，房屋成新率為75%。有的估價師為了計算土地市場價值，主張對公式6進行改良，即在公式中加扣利潤項：土地價格=房地產(chǎn)價格房屋現(xiàn)值稅費利潤如果按照銷售利潤率，一般取房地產(chǎn)交易價格的百分比。北京： 地質(zhì)出版社，2010：165168（3）朱道林主編。北京： 中國建筑工業(yè)出版社，2009：273287（2）鄒曉云著。要根據(jù)估價目的合理定義土地價格，并確定各構成項內(nèi)涵。當土地剩余年限為法定最高年限時，Δ=0，L=L0 ，土地使用權市場價值的計算公式與公式12相同：L0=L=[VK?C(1+R)T/2/
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1