【正文】 擁有雙贏思維對于職場人士來講，這種雙贏的本質(zhì)是有感染力的。其含義主要是說高效能人士要充分重視時間的價值，不浪費時間會做那些不值得去做的事情。經(jīng)常和成功人士在一起心理學(xué)研究表明，環(huán)境可以讓一個人產(chǎn)生特定的思維習(xí)慣，甚至是行為習(xí)慣。”的確，精妙、高超的語言藝術(shù)魅力非凡，世界上歐美等發(fā)達(dá)國家把“舌頭、金錢、電腦”并列為三大法寶，口才披公認(rèn)為現(xiàn)代職場人士必備素質(zhì)之一。守時如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認(rèn)清時間的價值，認(rèn)真計劃，準(zhǔn)時做每一件事。健康，尤其是心理健康，已成為職場人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障。保持身體健康，遠(yuǎn)離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。一名高效能人士應(yīng)當(dāng)及時擺脫小事困擾,積極地面對工作和生活。樹立團隊精神一個真正的高效能人士，是不會依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時不積極，傾向于一個人孤軍奮戰(zhàn)。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計師比爾。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋。 項目開發(fā)公司具備一定的資金優(yōu)勢。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，會所的經(jīng)營收入在本報告中未做考慮。 由于項目建設(shè)期較長，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。三、項目實施進度安排開發(fā)期控制在3年內(nèi)建成,共36個月時間,分期開發(fā)實施。建筑形式組合式：多層情景洋房40%，小高層60% （依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，在同類物業(yè)的比較后可以認(rèn)為土地費用為10萬/畝較為適當(dāng)符合實際情況,因此以之作為投資估算的依據(jù).） 土地取得費用土地取得費用為征地費與批租費之和，總計700萬元（70畝X10萬元/畝）。力創(chuàng)精品這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于保亭生態(tài)住居的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在三亞旅游經(jīng)濟圈房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。項目外圍的130畝配套用地以體育休閑廣場為主要配套內(nèi)容，考慮配套高爾夫練習(xí)場、戶外拓展運動等休閑度假運動場所，也為日后的開發(fā)提供儲備用地。二、住宅建筑設(shè)計建議住宅的設(shè)計要適度超前。整個保亭縣的休閑度假市場基本都需要依托三亞市的輻射，相對三亞，此區(qū)域的區(qū)位條件決定了其開發(fā)的產(chǎn)品只能是中檔產(chǎn)品。三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點項目區(qū)域位置自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較縣城中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，旅游景點的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景。二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。2) 項目周邊情況靠近呀諾噠旅游景點，還有零星的農(nóng)場職工住宅，有一樓盤正在施工建設(shè)中。北面為200米藤橋西河生態(tài)綠帶，用地處在農(nóng)場旅游規(guī)劃中確定的藤橋西河休閑運動公園中。消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。產(chǎn)權(quán)酒店實際上就是房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻的結(jié)果（產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)與普通房地產(chǎn)開發(fā)無異，產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營比普通酒店相似但更有特色），它很好地解決了“第二、第三居所”存在的各種問題，是國際上所有旅游度假勝地最暢銷的產(chǎn)品之一。如三亞因為擁有高質(zhì)量、稀缺的旅游度假資源，它已經(jīng)成為或正在成為中國甚至是世界的旅游目的地，那些事業(yè)有成、崇尚健康、注重生活品質(zhì)的人士在三亞投資置業(yè)作為其“第二居所”、“第三居所”就成為一種必然的選擇。 對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 但就目前而言，由于三亞在世界上的知名度、旅游度假產(chǎn)品質(zhì)量、意識形態(tài)差異等因素，國內(nèi)市場仍是三亞房地產(chǎn)最主要的目標(biāo)市場，但可以預(yù)見，隨著中國改革開放以及三亞國際化程度的不斷提高，國外購房客戶數(shù)量會逐年提高，也將波及三亞旅游經(jīng)濟圈的整個地產(chǎn)開發(fā)市場。目前，在三亞產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓等休閑度假產(chǎn)品的開發(fā)方興未艾，成為三亞房地產(chǎn)市場的新寵。銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。周邊水系風(fēng)光旖旎，植被資源豐富。二、三道地區(qū)區(qū)域分析三道農(nóng)場地屬保亭縣，保亭縣以其獨特的熱帶自然景觀、獨特的氣候條件和獨特的民族風(fēng)情而獨具吸引力，其熱帶雨林可與南美洲的亞馬遜河流域、印度尼西亞的熱帶雨林相提并論。項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢”。本項目目前交通狀況不是很好，但在未來幾年里，這些設(shè)施將逐步完成，那么此項目銷售將適逢其時。項目區(qū)場地內(nèi)和場地外圍的生態(tài)環(huán)境（植被、水系等）為項目開發(fā)奠定了良好的環(huán)境基礎(chǔ)，為打造生態(tài)住居創(chuàng)造了條件。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個大型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房、小型超市、圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施和配套酒店客房、會議室等接待設(shè)施。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)發(fā)展商的實際情況，本項目宜采取“自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的開發(fā)經(jīng)營策略。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。建安工程費用建安工程費用按1500元/ M2計，所需建安費用為13950萬元（包括住宅建筑和配套會所等公共建筑）。 第一期：至2010年12月底止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成土建面積約2萬m2預(yù)售商品房。項目建設(shè)期歷時3年，從2010年1月至2013年12月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按30%、40%、30%的比例分年均勻發(fā)放。一、項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層情景洋房 5000元/ m 2 小高層住宅 4000元/ m 2車庫 3萬元二、項目銷售收入估算據(jù)前文確定的項目銷售價位：，；，；車庫按每戶一個進行配置，總計約1000戶，1000個車庫。 項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通、旅游景點等環(huán)境）。