【正文】 （2）道路及場(chǎng)地硬化76000㎡。（4） 針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)在針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者增多，競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)力增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施主要是一方面不斷提高自身的能力，提供更好的差異化的服務(wù)，以保持自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 風(fēng)險(xiǎn)分析（1） 經(jīng)營(yíng)量不足造成的風(fēng)險(xiǎn)營(yíng)業(yè)量不足造成的風(fēng)險(xiǎn)指的是由于各種因素而導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)不能達(dá)到預(yù)期數(shù)量，因過(guò)低的營(yíng)業(yè)量不能帶來(lái)預(yù)期的收益而存在的風(fēng)險(xiǎn)。敏感性分析成果表 表5－11投資回收期(年)效益費(fèi)用比內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)費(fèi)用增加10%16．5(含建設(shè)期)1．04811．5%10285收入減少10%17．51．03711．35%7304 評(píng)價(jià)結(jié)論經(jīng)過(guò)上述分析，本項(xiàng)目全部投資所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為28804萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，靜態(tài)投資回收期（T）（含建設(shè)期）。（1） 鐵路站場(chǎng)改建工程由鐵路道負(fù)責(zé)資金籌措；（2） 鐵路口岸建設(shè)由婁底市政府負(fù)責(zé)資金籌措；（3） 物流園區(qū)一期工程由婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司、湖南省湘通物流有限公司共同籌集資金。工作天數(shù)：360天，平均運(yùn)距120公里，工作率80~90%，實(shí)載率60~70%。二、規(guī)劃建設(shè)方案研究原則（1）、整體規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)開發(fā)的原則（2）、盡可能滿足鐵路戰(zhàn)略裝車點(diǎn)建設(shè)規(guī)范要求（3）、盡可能滿足各物流企業(yè)和客戶的要求（4）、注重物流發(fā)展模式與城市發(fā)展需求相適應(yīng)的原則（5）、注重定性與定量相結(jié)合的原則（6）、注重科學(xué)管理模式與技術(shù)運(yùn)用并重的原則規(guī)劃方法調(diào)查法、專家咨詢法、模型法、系統(tǒng)分析法、類比法。第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 湘中綜合物流園遠(yuǎn)期總平面布置圖遠(yuǎn)期總平面布置方案：（詳見(jiàn)附圖）。占世界第三位的有石膏和黃鐵礦，其它如金、鉛、鋅、錳、鎢等礦種的探明儲(chǔ)量也在全省占有重要地位。（3） 信息服務(wù)提供商。（1）物流服務(wù)提供商。全市共有零擔(dān)貨物站和社會(huì)貨運(yùn)停車場(chǎng)7個(gè)，其中5個(gè)零擔(dān)貨運(yùn)站：婁底汽車零擔(dān)貨運(yùn)站、冷水江汽車零擔(dān)貨運(yùn)站、漣源汽車零擔(dān)站、雙峰汽車零擔(dān)站、新化汽車零擔(dān)站；2個(gè)社會(huì)停車場(chǎng)；新化煤炭二處停車場(chǎng)和冷水江裝配站。歷年的社會(huì)貨運(yùn)量統(tǒng)計(jì)情況如表3－2所示。2005年，婁底通航河流14條，航道通航里程327公里，其中常年通航里程246公里，季節(jié)性通航里程81公里。婁底火車站位于城區(qū)中心，為橫列式一級(jí)三場(chǎng)的一等區(qū)段站。婁底市公路網(wǎng)由高速公路（上瑞、二廣）、國(guó)道（G3G207）、省道（S20S2S21S22S31S314）縣道和鄉(xiāng)道等構(gòu)成。貸款意向書編號(hào)為：（2009）第001號(hào)。 綠化面積：56,615 m2216。 場(chǎng)地利用系數(shù)：216。 建設(shè)規(guī)模（1） 總體建設(shè)規(guī)模根據(jù)本項(xiàng)目的主要功能和生產(chǎn)綱領(lǐng)，總體建設(shè)規(guī)模的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：216。同時(shí)，根據(jù)婁底鐵路口岸和綜合物流園項(xiàng)目建設(shè)的需要，婁底市人民政府與廣鐵集團(tuán)合作，在婁底東車站組建湘中地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的湘中綜合物流園。婁底礦產(chǎn)資源豐富，礦種齊全，有“湖南的魯爾區(qū)”和“世界銻都”、“十里鋼城”、“百里煤?！?、“熱電明珠”、“有色金屬之鄉(xiāng)”、“建材之鄉(xiāng)”、“農(nóng)機(jī)之鄉(xiāng)”的美譽(yù)?！笆晃濉逼陂g，公司發(fā)展規(guī)劃是從單純的貿(mào)易企業(yè)成功轉(zhuǎn)型為集能源貿(mào)易、物流、房地產(chǎn)業(yè)為一體的多元企業(yè)，到“十一五”末力爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到20000萬(wàn)元，將公司打造一個(gè)有品牌、上規(guī)模的處于國(guó)內(nèi)同行業(yè)領(lǐng)先的多元企業(yè)。為本，科學(xué)管理”的企業(yè)宗旨，公司于2007年以來(lái)由單一的貿(mào)易企業(yè)逐漸向物流建設(shè)及貿(mào)易一體的多元化企業(yè)轉(zhuǎn)變，依托本市的資源優(yōu)勢(shì)及鐵路企業(yè)的運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，公司擬與廣州鐵路集團(tuán)湖南省湘通物流有限公司共同成立湘中綜合物流公司，以?shī)涞讝|火車站為基地，將湘中物流園打造為湖南省同行業(yè)先進(jìn)的具有現(xiàn)代物流信息平臺(tái)的企業(yè)。四川省委省政府在新形勢(shì)下提出的“三個(gè)轉(zhuǎn)變”更對(duì)走新型工業(yè)化道路、加快工業(yè)化進(jìn)程、加快城市化進(jìn)程有指導(dǎo)和助推的作用。婁底市湘中綜合物流園區(qū)項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介婁底市工程咨詢中心二00九年四月目 錄 第一章 項(xiàng)目單位基本情況第二章 項(xiàng)目基本情況第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案第五章 項(xiàng)目總投資估算、融資方案及財(cái)務(wù)評(píng)估第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制風(fēng)險(xiǎn)措施第七章 項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容附件：1. 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照《關(guān)于核準(zhǔn)婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司湘中綜合物流園建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)》《關(guān)于婁底湘中綜合物流園建設(shè)項(xiàng)目用地的預(yù)審意見(jiàn)》和項(xiàng)目用地相關(guān)資料。四川省副省長(zhǎng)楊志文指出，四川是一個(gè)資源大省，結(jié)合全省工業(yè)工作會(huì)議提出的工業(yè)強(qiáng)省的宏偉目標(biāo)，對(duì)我省資源進(jìn)行大開發(fā)與國(guó)內(nèi)國(guó)際大市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接，西部和四川都需要高規(guī)格大手筆的五金機(jī)電交易平臺(tái)。公司一直堅(jiān)持現(xiàn)代化企業(yè)管理的模式，狠抓經(jīng)營(yíng)管理及售后服務(wù)，并積極納稅，先后榮獲湖南省“守信用企業(yè)”和湖南省“質(zhì)量信得過(guò)單位”等榮譽(yù)稱號(hào)。第二章 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目建設(shè)背景在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，物流成為繼生產(chǎn)和營(yíng)銷之外的“第三利潤(rùn)源泉”，物流產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上被喻為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“加速器”，物流正在成為全體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的重要體現(xiàn)。婁底是湖南省的能源原材料制造業(yè)基地，物流量十分巨大。為順應(yīng)婁底經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展和鐵路運(yùn)輸體制改革的需要，同時(shí)盡可能優(yōu)化物流組織，減少城區(qū)交通、環(huán)保的壓力和影響，廣鐵集團(tuán)公司擬逐步將婁底站區(qū)范圍內(nèi)茶園、雙板橋、婁底、婁底東、勝昔橋的貨運(yùn)組織給予相應(yīng)調(diào)整。 （共需征用土地1295畝，其中近期406畝，中遠(yuǎn)期889畝）216。 主要機(jī)械設(shè)備：500臺(tái)（套）本項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程量見(jiàn)表21。 綠化率為：21%216。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 婁底市物資流通發(fā)展?fàn)顩r分析隨著經(jīng)濟(jì)的全球化和科學(xué)技術(shù)尤其是信息技術(shù)的迅猛發(fā)展，物流作為一種實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高效運(yùn)行和直接決定企業(yè)生產(chǎn)和效益、商品流通的成本和效率、消費(fèi)者對(duì)服務(wù)的滿意度，進(jìn)而涉及到工商企業(yè)乃至國(guó)家經(jīng)濟(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力、國(guó)家和地區(qū)投資環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的融高新技術(shù)為一體的先進(jìn)組織方式和管理技術(shù)，在經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展后，目前正在成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并成為一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的重要體現(xiàn)。2005年底，全市公路通車?yán)锍?、達(dá)到9278公里，%，其中高速公路62公里，等級(jí)公路3060公里，公路路網(wǎng)密度也從“九五”末的38公里/百平方公里上升到97公里/百平方公里，在全省處于領(lǐng)先地位見(jiàn)表3－2。婁底車站日接發(fā)列車能力為200列，解編能力為104列，日裝卸能力800車。其中六級(jí)航道111公里，七級(jí)航道120公里，九級(jí)航道120公里。婁底市貨運(yùn)量統(tǒng)計(jì)表（單位：萬(wàn)噸）　　　表3－220002001200220032004200520062007合計(jì)398143984692646771057792952210084公路30253333372955286134625164446864鐵路773903878905948149029983114水運(yùn)1831628534235179105數(shù)據(jù)來(lái)源：2000－2007年《婁底統(tǒng)計(jì)年鑒》 公路運(yùn)輸方式狀況，%；，%；，%；，%。表3－3所示為婁底市客貨運(yùn)輸站現(xiàn)狀。社會(huì)化、專業(yè)化的物流服務(wù)提供商是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的基本推動(dòng)力量，他們?nèi)腭v園區(qū)不僅有利于整合配置凌亂、分散的物流資源，而且有利于物流企業(yè)重組、構(gòu)建有規(guī)模和實(shí)務(wù)的湘中市場(chǎng)物流龍頭企業(yè)。湘中物流園區(qū)將聚集大量的物流及部分生產(chǎn)企業(yè)，園區(qū)的運(yùn)作及管理將具有規(guī)模大、效率高的特征，需要采用先進(jìn)的現(xiàn)代信息通信技術(shù)來(lái)支撐高效率的物流服務(wù)體系，需要吸引信息網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、軟件開發(fā)等高科技信息，服務(wù)提供商參與園區(qū)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，同時(shí)也為這類信息服務(wù)企業(yè)提供巨大的發(fā)展空間。以此為依托，境內(nèi)布局有漣源鋼鐵集團(tuán)有限公司、冷水江鋼鐵總廠的現(xiàn)代治金企業(yè)，金竹山礦業(yè)集團(tuán)等百余家大中型煤炭開采企業(yè)，錫礦山閃星銻業(yè)有限公司等世界知名銻礦開采企業(yè)。該方案的特點(diǎn)一是將物流園站的主出入口設(shè)在迎春路與湘陽(yáng)街的交匯處。規(guī)劃重點(diǎn)：（1）、近期：物流基礎(chǔ)設(shè)施布局規(guī)劃、物流公共信息平臺(tái)建設(shè)、婁底市物流發(fā)展政策與措施。（2）倉(cāng)儲(chǔ)作業(yè)：庫(kù)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)量與庫(kù)棚倉(cāng)儲(chǔ)量比例為8：2，平均堆存期為7~9天，堆存層數(shù)平均5層，,工作天數(shù)360天,日工作班制為兩班。從投資估算中可知，本項(xiàng)目一期工程即需投資22130萬(wàn)元，建設(shè)資金的籌措和及時(shí)到位將是關(guān)系到項(xiàng)目能否順利實(shí)施的關(guān)鍵因素。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率各項(xiàng)指標(biāo)均超過(guò)規(guī)定的基準(zhǔn)收益率10%的標(biāo)準(zhǔn)，凈現(xiàn)值為正數(shù)，財(cái)務(wù)效益指標(biāo)表現(xiàn)良好，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。（2） 因經(jīng)營(yíng)理念偏差而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn) 因經(jīng)營(yíng)理念上存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)管理上，項(xiàng)目各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者存在認(rèn)識(shí)上的偏差及其誤區(qū)，不能很好的更新理念，改進(jìn)管理，提高管理水平。另一方面可以考慮進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)施戰(zhàn)略聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)雙贏。（3）綠化：56615㎡。① 倉(cāng)庫(kù)及鋼架棚建設(shè)：45484㎡；② 辦公樓及信息化平臺(tái)建筑30418m2。區(qū)域物流基地的工作人員要積極轉(zhuǎn)換身份，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，為客房提供讓客戶滿意的服務(wù)，不斷的提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。婁底湘中物流園建成后，形成400萬(wàn)噸的運(yùn)量，必須整合運(yùn)輸資源，采取必要措施關(guān)停榮園站和婁底站及其專用線共用的貨物發(fā)送，同時(shí)限制勝昔橋車站西恩專用鐵道共用的貨物發(fā)送，否則婁底湘中綜合物流園點(diǎn)的正常經(jīng)營(yíng)將無(wú)法保證。 物流園收入估算物流園收入項(xiàng)目類別及費(fèi)率　　　表5－8收入項(xiàng)目項(xiàng)目費(fèi)率1運(yùn)輸代理費(fèi)4元/噸2過(guò)磅費(fèi)2元/噸3裝卸費(fèi)7元/噸4場(chǎng)地倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)5元/噸合　　　　計(jì)18元/噸物流園成本項(xiàng)目類別及費(fèi)率 表59項(xiàng)目員工培訓(xùn)員工工資水電費(fèi)生產(chǎn)維護(hù)費(fèi)營(yíng)銷成本計(jì)算500元/人次4萬(wàn)元/年人次4萬(wàn)元/月10萬(wàn)元/月?tīng)I(yíng)業(yè)收入*%項(xiàng)目聯(lián)勞協(xié)作費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加所得