【正文】 結(jié)論：，投資回報率超過20%，極具投資價值。 營業(yè)稅按銷售均價3300元/%計算，每平方米約為183元。27萬平方米 = 740元/平方米 216。216。 整體風(fēng)格定位為“時尚、實用”，倡導(dǎo)“輕裝修，重裝飾”的裝修理念。 樓棟入口：可視對講防盜門216。6. 住宅配套：采用中等檔次的配套水平，在保證住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)上盡量控制成本，充分考慮舒適度、成本與所產(chǎn)生收益之間的關(guān)系。 在戶均面積上適當(dāng)做出檔次差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多采用錯層與躍層設(shè)計；低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的基礎(chǔ)上，采用個性化設(shè)計。但從發(fā)展的角度看，年輕人充滿活力，消費觀念先進(jìn)，代表了社會的發(fā)展潮流，所以二期的主力客戶群應(yīng)定位于3040歲這一年齡段，我們在進(jìn)行環(huán)境設(shè)計、外檐風(fēng)格選擇、形象宣傳等方面要注意迎合年輕人的特點。 少部分認(rèn)可太陽城地理位置，需要進(jìn)行二次甚至多次置業(yè)的富人階層。4． 在保證主要公建設(shè)施用地的基礎(chǔ)上，尊重原有地塊分割與現(xiàn)有道路組織，每個地塊采用具有差異化的規(guī)劃理念單獨規(guī)劃，大社區(qū)規(guī)劃的整體性依靠大型公建的配置來體現(xiàn)。7． 控制開發(fā)節(jié)奏，降低市場風(fēng)險三． 總體規(guī)劃理念1． 通過對社區(qū)生活配套設(shè)施的合理配置，創(chuàng)造新型城市住宅區(qū)發(fā)展模式，體現(xiàn)“造城”的概念。4． 形象定位作為120萬平方米的大型居住社區(qū)，太陽城項目的形象塑造應(yīng)體現(xiàn)出其應(yīng)有的“大氣”與“活力”，樹立某太陽城品牌在**房地產(chǎn)界的強勢地位，并通過太陽城項目進(jìn)一步提升某品牌的知名度與美譽度。4． 通過項目推廣工作，消除與消費者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費觀念，實現(xiàn)項目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。5． 加入WTO及**近幾年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長將為太陽城項目帶來較大的發(fā)展機(jī)遇。2． 從**市整體市場格局來看，在消費能力較強的和平、河西、南開三個區(qū)內(nèi)，聚集著較多的項目，尤其是梅江周邊地區(qū)，有巨大的開發(fā)量，對我們吸引這幾個區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。5． 某太陽城項目為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型住宅工程，市政大配套設(shè)施齊備。12． 消費者對居住區(qū)或小區(qū)的各種配套設(shè)施越來越重視，其中關(guān)乎生活質(zhì)量的基本生活服務(wù)設(shè)施和交通設(shè)施在消費者進(jìn)行購房選擇時倍受關(guān)注，而對一些實用性功能不佳的智能化設(shè)施興趣不大。4． 由于目前消費者所反映的商品房問題多集中于質(zhì)量問題以及兌現(xiàn)承諾問題，使得越來越多的消費者將房地產(chǎn)開發(fā)商的知名度和信譽度作為購房選擇的要素。1． 麗苑一期的居民總體生活水平介于新居民區(qū)和舊區(qū)居民之間。舊區(qū)居民購房原因示意圖3． 除價格因素外，消費者更關(guān)心的是環(huán)境及地段。河?xùn)|區(qū)連接中心市區(qū)與濱海新區(qū)，是市區(qū)通往經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、機(jī)場、北京的交通樞紐，是政府實施城市長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點區(qū)域，市場潛力巨大。5． 新房上市量增幅大于市內(nèi)其他各區(qū)。這說明此區(qū)域有一定的購買力，規(guī)模大、素質(zhì)相對較高的項目對市場有很強的吸引力。從所調(diào)查的項目中選取15個主要項目樣本，這些項目主要集中在東站后廣場、河?xùn)|與河北交界地區(qū)、六緯路沿線、真理道沿線、衛(wèi)國道沿線、程林莊路沿線這幾個區(qū)域，項目概況如下：項目名稱建筑形式銷售均價（元/M2）建筑面積（萬M2）新月花苑多層、部分高層2600萬興花園多層、小高層2500紅頂花園多層和別墅起價2550戀日風(fēng)景四層半2800總18朗晴居多層磚混2300柏麗花園多層磚混330062008先鋒社區(qū)板式高層4000——嘉海花園點式高層3200總60美日陽光點式高層未定6萬春花園多層、高層3600豐盈新苑多層磚混3200匯和家園多層磚混340011大通時尚花園四層半310013金灣花園大部分多層220021中環(huán)花園多層磚混25005(三) 重點項目介紹216。河?xùn)|區(qū)居民收入水平不高，住宅消費水平相對較低，但住宅市場需求旺盛。216。4． 改善型需求不斷增長。此外，2001年**住宅市場顯著特點是，私產(chǎn)房屋上市交易增多，其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。全市商品房成交660萬平方米，％％，其中個人購買商品房比例為９８．３％。三． 與二期相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整問題原規(guī)劃中在賀蘭路一側(cè)，預(yù)留有100米寬遠(yuǎn)期發(fā)展用地貫穿地塊南北，若不變?yōu)殚_發(fā)用地，則太陽城項目規(guī)劃的整體性無法保證，而且由此將帶來土地及大配套費用的大幅上升，所以擬將該用地變性為住宅用地。 娛樂：位于25地的社區(qū)綜合會所，內(nèi)有游泳池、健身房、乒乓球、臺球、壁球等體育娛樂設(shè)施。 商業(yè)：太陽城起步區(qū)2地東側(cè)的商業(yè)街；位于天山路上的萬新村居住區(qū)的商業(yè)中心，包括大榮超市、麥當(dāng)勞快餐店等。為迎接2008年北京奧運會，地鐵2號線工程預(yù)計2005年動工興建，2008年以前投入使用。居住區(qū)內(nèi)另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度均為30米，現(xiàn)已建成，向南直通萬新村居住區(qū)。第一部分 項目總體概況一． 地理位置，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國道。太陽城項目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到140萬平方米，其開發(fā)運作標(biāo)志著**市住宅開發(fā)進(jìn)入了大盤時代，具有劃時代的意義。三． 交通狀況該項目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達(dá)，距市中心5公里、**站7公里、**機(jī)場9公里。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動，張貴莊路規(guī)劃為寬度100140米的“世紀(jì)大道”，計劃年底竣工。從人文環(huán)境看，太陽城地處河?xùn)|區(qū)與東麗區(qū)結(jié)合部，南側(cè)為萬新村居住區(qū)。216。在項目開發(fā)過程中將要遇到的政府部門協(xié)調(diào)方面可起到較大的作用。2001年，住宅市場繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長，全年商品房銷售面積達(dá)到660萬平方米。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前**市住宅市場正在從以價格競爭為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競爭和品牌競爭。2． 市場利好消息2001年，中國加入WTO、成功申辦奧運會，以及貸款利率下調(diào)等一系列消息，可以說是未來幾年中國房地產(chǎn)市場較大的利好消息，將會對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大影響。6． 市場競爭格局發(fā)展趨勢近年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的市場集約化的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場以及一些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的產(chǎn)業(yè)異常繁榮，市場發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)為以下幾個方面。 隨著市場的不斷成熟，市場競爭已經(jīng)開始從質(zhì)量、戶型、環(huán)境等標(biāo)準(zhǔn)動作的競爭逐漸轉(zhuǎn)化為以生活方式、居住理念等為代表的自選動作的競爭，已經(jīng)出現(xiàn)了體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的復(fù)合地產(chǎn)模式。河北區(qū)雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般，但其購買力不容小視，從1997年—2001年這5年的發(fā)展情況來看，河北區(qū)的市場成長速度要高于河?xùn)|區(qū)，其與河?xùn)|區(qū)商品房交易量的差距也在逐漸縮小，但從兩區(qū)各價位間成交量的比較來看，河北區(qū)主要集中在低檔產(chǎn)品市場，這也能說明，河北區(qū)的市場處于剛剛啟動的階段，購買力尚未完全成熟。 金灣花園項目總建筑面積21萬平米，地處河?xùn)|公園西側(cè)。2． 高素質(zhì)項目吸引了大量和平、河西區(qū)的居民前來購買?，F(xiàn)河西區(qū)除梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)以及尚未開發(fā)的雙林居住區(qū)外，市區(qū)周邊區(qū)域已無大宗可開發(fā)土地?？山邮艿姆績r總款多集中于30萬元以下，支付首付款的能力及還款能力也偏低。3． 新遷進(jìn)居民對所居住小區(qū)的總體感受一般，并未達(dá)到最佳居住要求，表明稍好的產(chǎn)品仍有廣闊的市場空間。1． 多數(shù)居民對自身現(xiàn)有居住條件都有不同程度上的不滿意，都有改變現(xiàn)狀的良好愿望，自身的消費能力以及房屋價格是制約購房行為產(chǎn)生的主要因素。9． 戶型選擇上平層仍是廣大消費者的首選，錯層、躍層等富于變化的形式常常被誤解為高檔次房屋的象征。3． 緊鄰城市迎賓快速路、外環(huán)線、京津高速、**機(jī)場，交通出行便利。4． 地塊北側(cè)為大面積的空地，南側(cè)的麗苑一期銷售情況較差