【正文】 3．密切關(guān)注園林和環(huán)境保護(hù)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢，加大研發(fā)投資，確保山莊園林和環(huán)保技術(shù)的先進(jìn)性和市場競爭力。 管理風(fēng)險對策 （1）加強(qiáng)內(nèi)部管理，按科學(xué)民主要求強(qiáng)化項(xiàng)目論證與研究。第九章 風(fēng)險分析與防范對策 一、風(fēng)險因素 **花卉山莊的開發(fā)與建設(shè)具有投資規(guī)模大、建設(shè)項(xiàng)目多、投資周期長，受內(nèi)外因素影響大的特點(diǎn)，因此存在一定的風(fēng)險，概括起來主要存在以下風(fēng)險： 政策風(fēng)險區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市規(guī)范調(diào)整及變化，對于山莊經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢影響頗大，存在一定的風(fēng)險。18047＝％ 投資利稅率 投資利稅率＝年平均利稅總額247。 表 811 收入估算表 序號 項(xiàng)目 年實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)收入 （萬元） 備注 1 技術(shù)轉(zhuǎn)讓和服務(wù) 800 2 觀賞奇木 1000 林木產(chǎn)品銷售 3 觀賞異花 1200 園藝產(chǎn)品銷售 4 賓館 1036 5 別墅 2523 6 餐飲 144 7 垂釣 36 8 咖啡吧 18 9 游泳 20 10 養(yǎng)殖 20 11 娛樂 (KTV、水上娛樂等) 510 12 合計(jì) 7507 稅費(fèi)估算 根據(jù)我國稅法有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目建成后園區(qū)年上繳增值稅和流轉(zhuǎn)稅總額 （綜合稅率為9%）。表 8－7 固定資產(chǎn)折舊估算表 序號 年份 項(xiàng)目 折舊 年限 折舊率 營運(yùn)期 2006 2007 2008 2009 固定資產(chǎn)合計(jì) 20 5％ 11234 （2）無形、遞延資產(chǎn)攤銷估算 無形資產(chǎn)通常有一定的有效年限，其成本應(yīng)在其有效期限內(nèi)攤銷完畢；遞延資產(chǎn)一般也應(yīng)在投入運(yùn)營后不少于5年內(nèi)平均攤銷。 利息計(jì)算 在估算長期借款利息時，假定每年的長期借款均發(fā)生在當(dāng)年年中，還款在年末；本年尚未歸還的本年及以前年度的借款形成年初累計(jì)借款額，并按全年計(jì)息；銀行貸款建設(shè)期第一年發(fā)生；銀行長期貸款年利率按6%估算。 綜合以上估算結(jié)果，項(xiàng)目建設(shè)投資總額估算價值為18047萬元。預(yù)備費(fèi)用投資共計(jì)679萬元。經(jīng)估算，租地250畝，租賃期為30年；征用土地250畝，費(fèi)用均價為15萬元/畝。 經(jīng)估算，該項(xiàng)目總投資18047萬元。生態(tài)旅游和生態(tài)休閑來源于人們對于回歸自然的向往，他們既需要現(xiàn)實(shí)的資源來滿足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的不良效應(yīng)的途徑、技術(shù)和未來的手段。 具體來講如下表71列示：序號典型競爭者 位置定位主要特色**特點(diǎn)1**山莊**河?xùn)|酒店洋樹珍品、環(huán)保科技的研究和推廣；；；生態(tài)的概念，最終體現(xiàn)現(xiàn)代的人文、環(huán)境、自然的形態(tài)和性質(zhì)：物質(zhì)和文化的同步享受；。其中顯著的特點(diǎn)是：家庭出游總量增加、休閑旅游成為新寵。目前在城鎮(zhèn)的環(huán)保方面，生活和生產(chǎn)垃圾量非常大，在我國城市一般來說，平均每戶34口人，日排放垃圾均10公斤左右，絕大多數(shù)放置于地面，腐爛發(fā)臭，使得蚊蠅滋生造成了對環(huán)境污染和居民的危害；很多地方都是把住戶的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后裝車，不僅費(fèi)錢而且塑料袋會造成環(huán)境污染，并且住宅區(qū)地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不僅占地面積大，而且與住宅區(qū)優(yōu)美的環(huán)境極不協(xié)調(diào)。%。并且大樹、古樹的移栽后的成活率很低（不到30%）；亂挖亂移造成生態(tài)環(huán)境的破壞，古樹遭致滅頂之災(zāi)。 微觀層面： 環(huán)境綠化、美化水平既是城市居民生活質(zhì)量的重要標(biāo)志，更是城市形象、品位的重要體現(xiàn)。 積極進(jìn)行動物衛(wèi)生防疫 山莊建設(shè)養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場、養(yǎng)狗場，運(yùn)用先進(jìn)的飼養(yǎng)方法,對所飼養(yǎng)的牲畜進(jìn)行疫病防治，杜絕任何動物傳染疾病,為山莊提供純生態(tài)不含任何激素的肉類食品。 （2）用地規(guī)劃（見表51） 序號 類別 項(xiàng) 目 用地(㎡) 1人環(huán)科技研發(fā)中心① 山水景觀研發(fā)中心 ② 園藝研發(fā)中心 ③ 環(huán)?？萍佳邪l(fā)中心 1200 1200 1200 2人環(huán)科技研發(fā)中心① “百種植物生態(tài)園” ② “奇木園” ③ “異花園 80000 66667 66667 3生態(tài)休閑中心 ① 自然景觀游泳池 ② 別墅 ③ 賓館 ④ 養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場 350 4500 1000 3004配套設(shè)施 ① 水井15個 ② 水塔3個 ③ 道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） ④ 停車場 3個 ⑤ 配電站 ⑥ 公共綠化 ⑦ 綜合服務(wù)樓 ⑧ 員工宿舍、食堂 ① 水井15個 ② 水塔3個 ③ 道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） ④ 停車場 3個 ⑤ 配電站 ⑥ 公共綠化 ⑦ 綜合服務(wù)樓 ⑧ 員工宿舍、食堂 16000 2000 350 14500 300 1000 表51項(xiàng)目用地規(guī)劃四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 **花卉山莊項(xiàng)目在各級政府的大力支持下，通過股東單位和花卉山莊有限公司全體員工努力，力爭高質(zhì)量、快速度地建設(shè)好山莊。三、項(xiàng)目實(shí)施方案 項(xiàng)目建設(shè)方案 項(xiàng)目建設(shè)擬用土地500畝，總投資18047萬元。 二、項(xiàng)目構(gòu)成 人環(huán)科技產(chǎn)業(yè)鏈中包括山水景觀設(shè)計(jì)制作中心、園藝研究中心和環(huán)保技術(shù)研發(fā)與展示中心等；生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)鏈中包括了賓館與各種風(fēng)格別墅、康體休閑中心露天觀光休閑咖啡吧、垂釣中心、自然景觀游泳池、藝術(shù)插花沙龍和茶道會所等。 經(jīng)項(xiàng)目組研究，建議**山莊在功能定位與支柱產(chǎn)業(yè)鏈組合上擬 在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，包括了經(jīng)過優(yōu)選過濾的科技、人才、資本和文化四大要素，并通過優(yōu)勢的管理加以整合、提煉和升華，形成企業(yè)經(jīng)營中的集約優(yōu)勢和篤實(shí)基礎(chǔ)；鍛造出**花卉山莊的生態(tài)品牌。二、區(qū)位優(yōu)勢 如區(qū)位圖11（見附件）所示，**花卉山莊所處的岳塘區(qū)正處在長株潭三市結(jié)合部，是三市經(jīng)濟(jì)一體化的核心區(qū)域，素有金三角之稱，區(qū)位優(yōu)勢明顯。而環(huán)保產(chǎn)業(yè)和園林產(chǎn)業(yè)，不論在國際國內(nèi)，都被譽(yù)為當(dāng)前的朝陽產(chǎn)業(yè)，正由于其社會效益和經(jīng)濟(jì)效益雙優(yōu)，國家一直在加大對環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)的扶持和投入。二、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境分析 中國國民經(jīng)濟(jì)已連續(xù)26年保持持續(xù)快速、穩(wěn)定健康發(fā)展，廣大人民群眾生活水平日益提高，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的資料表明，我國城鄉(xiāng)居民年均可支配收入以及在第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目上的消費(fèi)水平增幅長期保持兩位數(shù)的速率，人民迫切要求進(jìn)一步提高生活質(zhì)量，對于文化、娛樂、旅游等休閑項(xiàng)目的需求穩(wěn)步上升。菲律賓**投資發(fā)展有限公司（MULTILINK INVEST DEVELOPMENT CO.,LTD）是一家致力于不動產(chǎn)、高新技術(shù)制造及物流等領(lǐng)域的專業(yè)投資公司，在美加、東南亞、港澳臺及中國內(nèi)地已成功運(yùn)作了一大批投資項(xiàng)目。 本項(xiàng)目建設(shè)用地為43600平方米，擬建賓館、別墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景觀及輔助用房等，建筑面積約為74800平方米，各類綠化園林景觀面積為227200平方米，投資總額為18047萬元人民幣。如何將現(xiàn)代高新技術(shù)、高品位的文化定位、先進(jìn)的經(jīng)營管理手段和優(yōu)質(zhì)資本導(dǎo)入其中并有效整合利用就成了現(xiàn)階段業(yè)界亟待解決的問題。 **市岳塘區(qū)清水村處于長、株、潭城市金三角核心地帶，本地區(qū)氣候、土壤條件優(yōu)越、原生及引種品種豐富，園林綠化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)具有先天優(yōu)勢，而市場需求的拉動效應(yīng)強(qiáng)勁，加之低成本優(yōu)勢和政策傾斜的助力，對于綠化園林以及生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分有利。四、項(xiàng)目公司簡介 **花卉山莊項(xiàng)目籌建單位為某花卉山莊有限公司。公司實(shí)力雄厚、經(jīng)營穩(wěn)健，業(yè)績優(yōu)良、信譽(yù)卓著，并與國際多家企業(yè)組建了戰(zhàn)略發(fā)展聯(lián)盟。 經(jīng)濟(jì)的升溫，不但催生了生態(tài)的觀念，也強(qiáng)化了環(huán)保和綠色意識。結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，各地都掀起了建設(shè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)和園林綠化基地的熱潮。京廣、湘黔鐵路貫穿其中，10320國道和京珠、上瑞高速在此交匯，即將動工的**市環(huán)線從山莊大門經(jīng)過，距黃花國際機(jī)場、大托機(jī)場僅需30分鐘，湘江三面環(huán)繞，交通極為便利。 在產(chǎn)業(yè)鏈組合方面，包括環(huán)保與園林科技產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)鏈兩大支柱。其余為公共配套服務(wù)設(shè)施。 項(xiàng)目規(guī)劃方案 該項(xiàng)目根據(jù)市場的需求，由某花卉山莊有限公司組織實(shí)施，建設(shè)集園林科技研發(fā)、環(huán)保科技研發(fā)、奇木異花展示、休閑娛樂于一體的生態(tài)山莊。項(xiàng)目建設(shè)周期為兩年，分為四個階段推進(jìn)。 有效保護(hù)向紅水庫水質(zhì)和水量 通過先進(jìn)環(huán)?？萍嫉倪\(yùn)用，對生活垃圾、各種污水進(jìn)行處理，并加強(qiáng)內(nèi)部管理和顧客引導(dǎo)，防止對水庫水質(zhì)的破壞。大型和超大型古樹名木植物景觀則是城市公園綠地、文化廣場綠化、美化的精品，市場需求量很大。我國各級政府已明令禁止移植銷售野生古樹、大樹。環(huán)境污染治理投資中，%，增長比例較大。 因此，環(huán)保技術(shù)和工程的發(fā)展空間非常大，尤其在生活垃圾的處理方面，需要有所突破。從**市主要的幾家賓館的情況來看，%以上，節(jié)假日更是爆滿。2**園**西郊科技示范和旅游休閑3**湖**交界 公園、跑馬三、市場分析的結(jié)論 旅游休閑和人環(huán)科技的需求非常大，并且需要適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。**花卉山莊的定位和全方位的功能很好地滿足了顧客的需求，并且也為滿足這種需求提供了一定的導(dǎo)向。其中固定資產(chǎn)投資總額16113萬元，鋪底流動資金1934萬元。9806門樓、綜合服務(wù)樓等 350平方米707職工宿舍、食堂等 1