【正文】 本項(xiàng)目規(guī)模大，發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，而某市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量近期內(nèi)有限，產(chǎn)品變化速度較快。7. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià). 綜合評(píng)價(jià)216。216。表現(xiàn)形式：風(fēng)險(xiǎn)投資基金、海外財(cái)團(tuán)?！跋敕ā痹诮?jīng)營(yíng)過(guò)程中，得到提升和運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)“概念生成”向資本轉(zhuǎn)化，帶來(lái)剩余價(jià)值。他們對(duì)公司資本生長(zhǎng)起著決定性作用，如擁有專利的工程師、有多行業(yè)跨度的綜合管理者等。法定決策人是股東，以董事長(zhǎng)為核心。 大型公司：兩個(gè)以上中型公司組成或硬件部分為中型公司，但軟體資本大于硬體資本。當(dāng)軟體資本出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，硬體資本會(huì)以市場(chǎng)條件資本來(lái)支持軟體，反之亦然。(1)公司的界與接點(diǎn)公司的界是資本家（董事長(zhǎng)、股東等）決策所及的范圍，它分成公司管理界、決策界、參與界。因?yàn)閯?chuàng)新的目的在于取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)只有顯化出來(lái)并達(dá)到目的，優(yōu)勢(shì)才能確立，風(fēng)險(xiǎn)才降低，若創(chuàng)新過(guò)度，則在顯現(xiàn)過(guò)程中需要付出更多的資源與管理代價(jià)，反而不經(jīng)濟(jì)。 構(gòu)造服務(wù)、管理優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目的服務(wù)和管理的理念應(yīng)該是“一切都做得比別人好”，服務(wù)設(shè)施體現(xiàn)前瞻性，要達(dá)到“在某市還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，而本項(xiàng)目已做到了”這種優(yōu)勢(shì)效果。CI對(duì)企業(yè)內(nèi)部而言，是運(yùn)用視覺(jué)設(shè)計(jì)與行為的展現(xiàn)，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)觀念和特點(diǎn)視覺(jué)化、規(guī)范化，并在此基礎(chǔ)上實(shí)施有效的管理，對(duì)外則是企業(yè)的形象戰(zhàn)略，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)觀念形成一個(gè)鮮明的概念，然后經(jīng)具體的展現(xiàn)提升為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的識(shí)別系統(tǒng)。 構(gòu)造價(jià)格優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目已具有土地成本優(yōu)勢(shì)，在具體開發(fā)過(guò)程中對(duì)管理、銷售、財(cái)務(wù)成本進(jìn)行常規(guī)以下10%左右有效控制，創(chuàng)造出低綜合成本的優(yōu)勢(shì)，就能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，打開市場(chǎng)大門,在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，進(jìn)可攻，退可守，立于不敗之地。用適當(dāng)?shù)姆绞?，適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)把產(chǎn)品賣出去，是實(shí)現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的手段，用“看不見的手”去把握市場(chǎng)供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投入少產(chǎn)出大，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的最終目標(biāo)。 交通設(shè)施的改善，將縮短某市民的時(shí)空概念，本項(xiàng)目的發(fā)展，將給周邊環(huán)境帶來(lái)深刻的影響。榮和集團(tuán)在鳳嶺新區(qū)開發(fā)的山水美地計(jì)劃開發(fā)6年。. 項(xiàng)目保值升值不利因素分216。 “蘋果園”開發(fā)主題的順利實(shí)施，將有助于項(xiàng)目形成良性開發(fā)循環(huán)。實(shí)施對(duì)象是：所有入住發(fā)展商開發(fā)的所有樓盤的業(yè)主；實(shí)施要點(diǎn)是：邀請(qǐng)各大知名的商家或商場(chǎng)成為“蘋果園置業(yè)會(huì)”的連鎖店，所有“蘋果園置業(yè)會(huì)”的業(yè)主在連鎖店購(gòu)物，可享受8折優(yōu)惠。銷售主任：協(xié)助銷售經(jīng)理開展工作；跟蹤目標(biāo)客戶，參加項(xiàng)目推廣宣傳實(shí)施，收集客戶信息，定期每月制定客戶信息匯總報(bào)告、銷售情況匯總報(bào)告及現(xiàn)場(chǎng)銷售管理情況報(bào)告，向銷售經(jīng)理匯報(bào)。4．認(rèn)購(gòu)書簽定認(rèn)購(gòu)書是有一定約束力的協(xié)議，客戶與銷售人員簽署認(rèn)購(gòu)書，同時(shí)交納規(guī)定數(shù)額的定金。計(jì)劃廣告推廣費(fèi)用占綜合費(fèi)用的75%，銷售管理費(fèi)用占15%，辦公費(fèi)用占10%。測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)有：銷售收入、企業(yè)利潤(rùn)、市場(chǎng)占有率及品牌形象和企業(yè)形象。詳見下表。銷售期推及全區(qū)范圍內(nèi)宣傳。建議在各大主要交通路口、項(xiàng)目臨街面及出入口設(shè)置。資源優(yōu)勢(shì)：宣揚(yáng)發(fā)展商的開發(fā)綜合實(shí)力，整合運(yùn)作能力強(qiáng)；對(duì)社會(huì)資源優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化開發(fā)模式。價(jià)格優(yōu)勢(shì)：宣揚(yáng)“優(yōu)質(zhì)物業(yè)、物超所值”的消費(fèi)意識(shí)，以低價(jià)格啟動(dòng)市場(chǎng)，在最短時(shí)間內(nèi)積聚人氣，實(shí)現(xiàn)“快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展”的目標(biāo)。1．廣告戰(zhàn)略目標(biāo)廣告的戰(zhàn)略目標(biāo)取決于企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。通過(guò)快捷的直線巴士，形成買家的心理距離較短，而且有尊貴、享受、舒適的感覺(jué)，營(yíng)造項(xiàng)目的非凡品位。展板內(nèi)容有：各戶型透視圖、主要交通及建筑照片，地理規(guī)劃圖，住宅單位平面圖，室內(nèi)布置圖，價(jià)目表及付款方式等等。建議在公開發(fā)售前完成營(yíng)銷接待中心的建設(shè)，面積約1000平方米（會(huì)所首層），與項(xiàng)目會(huì)所合二為一。 招牌、標(biāo)識(shí)類168。形象設(shè)計(jì)主要包括項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)、營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì)、樣板房包裝設(shè)計(jì)及看樓路線的設(shè)計(jì)。1．入市價(jià)格方案“蘋果園”第一年建議開發(fā)量為30萬(wàn)平方米，建筑類型為多層不帶電梯（6層以下）。. 營(yíng)銷策略價(jià)格策略：低價(jià)入市、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展、逐年提升。. 項(xiàng)目敏感性分析在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，銷售收入減少、追加投資（成本）都會(huì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。. 項(xiàng)目售價(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)由于本項(xiàng)目的區(qū)位條件,本項(xiàng)目宜采取低開高走的策略，蘋果園多層均價(jià)為2000元/平方米，多層住宅售價(jià)每年遞增5%，此價(jià)格策略目的旨在迅速聚集人氣，達(dá)到快速銷售的目的。建造兩個(gè)各具多元文化特色的步行街及兩個(gè)漂移的廣場(chǎng)形成旅游特色，將使本項(xiàng)目取得其它項(xiàng)目難以獲得的優(yōu)勢(shì)。3) 沿 為“蘋果園”的主干道，應(yīng)提前修建，由發(fā)展商建造并起與小區(qū)有聯(lián)系的名字，如蘋果大道、八桂大道等，對(duì)項(xiàng)目形象營(yíng)造有利。首先它沒(méi)有住戶這一現(xiàn)成而穩(wěn)定的客源，其次它與社會(huì)上的類似設(shè)施直接競(jìng)爭(zhēng)，一旦經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)所設(shè)施就可能出租出售給別人，這樣，對(duì)住戶的承諾就會(huì)落空，物業(yè)的價(jià)值也會(huì)打個(gè)折扣。住戶在會(huì)所可以會(huì)客，可以聽講座，參加聯(lián)誼會(huì)、舞會(huì)，舉辦書法、插花、烹飪等比賽，以增進(jìn)住戶之間的友誼，營(yíng)造良好的鄰里關(guān)系和住區(qū)文化。依據(jù)大型住宅發(fā)展項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，名牌中學(xué)的用地規(guī)模不應(yīng)小于100畝。石膏板方面出現(xiàn)了一種在濕熱氣候下，受潮不發(fā)霉，不變形的環(huán)保型石膏板；木質(zhì)地板材料方面出現(xiàn)了復(fù)合地板等。廁所面積為46平方米左右，可放置一套三件浴房配套； 10．儲(chǔ)物室
隨著物質(zhì)生活的豐富，家庭購(gòu)置了不同季節(jié)使用的電器產(chǎn)品及各種必要但不常用的工具，如在空間合理布置的條件下，可適當(dāng)增加一個(gè)2平方米的儲(chǔ)物室，無(wú)需采光，以供放置多余物件。4．主人房要開闊三房以上的單位都應(yīng)設(shè)主人套間，主人房的開間要開闊，一般面積約為13—16 m2為宜，有較大的玻璃墻面，在整個(gè)單位中其座向應(yīng)放在東南面。如：1) 在室內(nèi)走廊兩側(cè)安排儲(chǔ)藏空間；2) 公用洗手間將洗手區(qū)和如廁區(qū)適當(dāng)分開，避免干擾；3) 預(yù)留洗衣機(jī)位置，與洗手區(qū)或內(nèi)陽(yáng)臺(tái)結(jié)合考慮；4) 廚房門盡量靠近入戶門，避免穿越客廳；5) 有條件的設(shè)小玄關(guān)，方便換鞋，整理衣冠，空間上也有過(guò)渡；6) 客、飯廳盡可能連通，空間感覺(jué)寬敞，又能照顧某人喜歡邊吃飯邊看電視的習(xí)慣。3) 住宅單體的組合，組群的布置，要有利于居住區(qū)整體景觀的創(chuàng)造與組織。. 居住區(qū)靜態(tài)交通的組織居住區(qū)靜態(tài)交通應(yīng)區(qū)別于汽車、自行車行駛所構(gòu)成的交通而言。. 居住區(qū)道路交通的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè). 居住道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)1) 居住區(qū)道路系統(tǒng)是為居住區(qū)內(nèi)居民服務(wù)的,居民的要求是道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要依據(jù),居民的出行目的、出行方式和出行頻率是我們合理規(guī)劃必須要考慮的重要因素。為方便享用綠色環(huán)境，規(guī)劃將組團(tuán)綠地定位為休閑、游憩綠地。人行道綠化與周邊綠地結(jié)合考慮，或灌木或草地，或標(biāo)志栽植等。168。2) 陽(yáng)光與陰影。必須在騎樓處理、架空層設(shè)計(jì)、庭院組織、通風(fēng)系統(tǒng)等方面綜合考慮。強(qiáng)調(diào)文脈感，采用南方建筑、園林、亞熱帶傳統(tǒng)建筑的一些特征，而賦予現(xiàn)代的內(nèi)容，采用現(xiàn)代的結(jié)構(gòu)?！暗胤街髁x”不等于地方傳統(tǒng)建筑的仿古、復(fù)舊，“地方主義”建筑歸根到底還是屬于現(xiàn)代建筑，在形體上體現(xiàn)地方傳統(tǒng)和地方特色，具有很大的實(shí)用主義。（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)分區(qū)方案（附圖）（五）后續(xù)土地儲(chǔ)備建議（附圖 （1）用地平衡表序號(hào)用地分類用地面積(平方米)百分比(%)1總用地面積2居住用地面積3市政道路用地4多層住宅用地面積5別墅用地面積6公建用地面積7道路廣場(chǎng)用地面積8公共綠地面積(2)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)(平方米)1總用地面積2總建筑面積其中住宅建筑面積公建建筑面積3居住總戶數(shù)4總居住人口()5人口毛密度人/公頃6平均住宅層數(shù)別墅3層,多層6層7建筑密度%8容積率(平均)9綠地率%停車位. 建筑風(fēng)格建議（一）隨著生活水平的日益提高，消費(fèi)者的精神需要得到進(jìn)一步體現(xiàn)。具有兩個(gè)或三個(gè)方向的景觀，視野開闊，體現(xiàn)了山勢(shì)。（12）在“蘋果園”內(nèi)部考慮設(shè)置一所名牌中學(xué)，占地約100畝，并考慮結(jié)合多層次教育，遠(yuǎn)程教育等。形成整個(gè)住區(qū)山水相融的特色。充分利用和保護(hù)自然生態(tài)條件——地形、地貌、水源及環(huán)境背景等，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，總體布局要充分體現(xiàn)巧于利用地貌、與環(huán)境融為一體、構(gòu)圖生動(dòng)活潑、規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰、環(huán)境整合有序、生活出行方便、物業(yè)管理科學(xué)。168。 某市居民的居住水平已經(jīng)接近10平方米/人，急需升級(jí)換代產(chǎn)品，本項(xiàng)目的開發(fā)迎合了市場(chǎng)的需求（尤其是二次置業(yè)的需求）。 本項(xiàng)目作為某市最大的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，對(duì)市內(nèi)的其它項(xiàng)目將形成巨大的競(jìng)爭(zhēng)力。必須用良好的品牌和理念加以引導(dǎo)，以創(chuàng)造新的生活方式為賣點(diǎn)。部份購(gòu)房者屬享受型買家，部份買家為省會(huì)置業(yè)者，對(duì)樓盤的品質(zhì)要求較高。168。168。（如結(jié)婚產(chǎn)生新家庭）168。 某市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的需求分析。一片片嫩綠的蘋果樹葉，穿插于蘋果之間，保護(hù)它們健康成長(zhǎng)，接受著雨露，它們將成為新生態(tài)居住空間的綠地。三個(gè)山勢(shì)居住群體的升華。本項(xiàng)目由著名規(guī)劃設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，名師手筆，打造世紀(jì)經(jīng)典，為某前所未有的產(chǎn)品。本項(xiàng)目為某市最大的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，居住空間和環(huán)境空間廣闊?！?生在鳳嶺的蘋果：在鳳嶺，蘋果已成為現(xiàn)代時(shí)尚、觀光旅游、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物的代名詞。. 項(xiàng)目功能定位方案. 項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)主題綜合市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)及結(jié)論，我們可以獲得如下判斷：216。3) 價(jià)格優(yōu)勢(shì)。6) 配套優(yōu)勢(shì)。構(gòu)成了蘋果園的靈魂。在青秀山腳下生長(zhǎng)起來(lái)的蘋果樹，將圍繞著青秀山一棵棵成長(zhǎng)，擴(kuò)大綠肺的空間邊界。216。 第二次置業(yè)者。 沿海、邊貿(mào)產(chǎn)生的新客戶。 對(duì)環(huán)境要求特別高的人士。168。168。168。168。 為克服“偏遠(yuǎn)”、“交通不便”、“配套不全”等項(xiàng)目固有的不利因素的影響。力求形成湖光山色、山川秀麗鐘靈、百花盛開、綠樹掩映、山中城、城中湖，“山、水、林、園、花、城”融成一體的美好家園。（6）提供充足的室外體育休息綜合設(shè)施和山區(qū)緩跑徑，把居民帶往健康鍛煉之路。（13）項(xiàng)目會(huì)所配置:53400平方米,首期建10000平方米.（14）充分考慮蘋果園的山水景觀，營(yíng)造某市獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)山水住區(qū)。面積越大，利用可能性越大，并可向山腹部位延伸山腰空間方向明確，可隨水平方向的內(nèi)凹或外凸形成內(nèi)斂或發(fā)散的空間，并隨坡度的陡緩產(chǎn)生緊張感或穩(wěn)定性具有單向性的景觀，視野較遠(yuǎn)，可體現(xiàn)層次感。買家從注重地段、平面設(shè)計(jì)、價(jià)格、物業(yè)管理等等逐漸過(guò)渡到追求小區(qū)綠化環(huán)境、景觀、建筑外觀等精神領(lǐng)域上來(lái)。中國(guó)具有悠久的傳統(tǒng)歷史，現(xiàn)代建筑基本上又是外來(lái)的體系，是從西文引入的，而不是本地產(chǎn)生的，地方風(fēng)格、傳統(tǒng)風(fēng)格、民俗風(fēng)格的建筑很少發(fā)展。（四）某市普通居民目前在消費(fèi)心理上傾向于追求時(shí)尚，追求現(xiàn)代和豪華。并能在空間上形成一種可聚集、聊天的交叉型的南國(guó)文化模式。3) 底層架空使清氣上升、濁氣下降。 景觀形態(tài)方面——展現(xiàn)優(yōu)美獨(dú)特的現(xiàn)代都市山水園林景色1) 遠(yuǎn)山近水，爭(zhēng)取每戶有山水景色；2) 綠滿全景,底層架空，視線進(jìn)深多在50米以上；3) 以曲代直，還自然園林空間本來(lái)面目；4) 依山就勢(shì)、錯(cuò)落有致。②設(shè)施防護(hù)景觀綠地：小區(qū)內(nèi)各種要求“閑人莫進(jìn)”的日常生活設(shè)施，如變電站、水泵房等，根據(jù)體量大小，設(shè)立喬木防護(hù)綠地，或用蔓木隱蔽，以保證居民安全和工作需要。主要布置形式有：活潑、自由的球形灌木綠地；簡(jiǎn)潔、規(guī)整的稀樹綠地；季相明顯的主題綠地；山墻蔓趣綠地等。2) 道路規(guī)劃應(yīng)充分體現(xiàn)快捷、方便、安全的宗旨。主要指居住區(qū)機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停放處的組織問(wèn)題。4) 建筑組團(tuán)的圍合要有利于創(chuàng)造領(lǐng)域感，擴(kuò)大環(huán)境的認(rèn)同感，增加居民心理的舒適性和便于物業(yè)管理。l 其他建議。 5．二房以上單位多為家庭式組合，需放置較大的家具及有足夠的公共活動(dòng)空間，因此客廳不宜過(guò)小，而進(jìn)深則按1：2的比例，約為7米，大單位客廳開間應(yīng)達(dá)4—。 11．外飄窗臺(tái)
外飄窗臺(tái)已深受買家的接受，因此建議住宅窗臺(tái)為外飄窗臺(tái)。而塑鋼門窗、水泥石渣空心磚等新材料也得到廣泛的應(yīng)用。l 醫(yī)療康復(fù)中心，而附近醫(yī)療設(shè)施缺乏。你可以把會(huì)所看作家庭生活的延伸，住戶的公共客廳，也可視為生活品質(zhì)的保證、個(gè)人及社區(qū)身份的象征。會(huì)所不應(yīng)以盈利為目的，像物業(yè)管理費(fèi)一樣，會(huì)所收費(fèi)夠維持運(yùn)營(yíng)及維修就行了。4) 根據(jù)前面的市場(chǎng)定位蘋果園通過(guò)成本較低的多層入市。3. 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃及資金流量分析. 項(xiàng)目分期開發(fā)設(shè)想. 依據(jù)根據(jù)某市近幾年市場(chǎng)需求增長(zhǎng)情況及發(fā)展趨勢(shì)，再結(jié)合本項(xiàng)目的地理位置、市場(chǎng)定位、開發(fā)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思、營(yíng)銷思路等，提出項(xiàng)目分期開發(fā)的設(shè)想。 . 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售原則是快速出貨、迅速回籠資金。收入減少15%，內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元；成本增加10%，內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，可見，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。形象策略：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象的設(shè)計(jì)，表達(dá)企業(yè)自身獨(dú)特的文化理念、經(jīng)營(yíng)理念。住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。1．項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目的視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)稱VI設(shè)計(jì)，是企業(yè)CI設(shè)計(jì)中的重要環(huán)節(jié)。 宣傳廣告類168。明快的色調(diào)、經(jīng)典的造型、優(yōu)良的品質(zhì)，先聲奪人地樹立起良好的口碑。大屏幕彩電及觸摸顯示屏：大屏幕彩電主要播放項(xiàng)目的基本情況，播放高質(zhì)素錄影帶，以及發(fā)展商、合作商背景情況等，使買家對(duì)項(xiàng)目所在地有更深入的了解和認(rèn)識(shí)。（附地圖）5．樣板房的包裝設(shè)計(jì)樣板房的裝飾有著很強(qiáng)的示范作用，能潛移默化引導(dǎo)小區(qū)居民的生活方式?！疤O果園”項(xiàng)目作為恒大公司真正推向市場(chǎng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目，與自身的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相統(tǒng)一的廣告戰(zhàn)略歸納有四點(diǎn)：品牌樹立目標(biāo)：通過(guò)一系列廣告活動(dòng)，樹立項(xiàng)目的良好品牌，使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場(chǎng)上形象鮮明，增強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的好感。環(huán)境優(yōu)勢(shì)：“蘋果園”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念是隨形而安，充分利用原有自然山水、地形地貌進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，真正作到“天外有天、樓外無(wú)樓”的真山真水居住環(huán)境，突出整個(gè)住區(qū)的“生態(tài)”概念。3．廣告各階段劃分廣告操作架構(gòu)圖