【正文】 北京市政府不支持房地產開發(fā)公司開發(fā)土地，例如：北辰轉讓土地給萬科時，到市計委、市開發(fā)辦等機構辦理轉讓手續(xù)時有一定難度。其中大部分企業(yè)效益低下,屬于應搬遷到遠郊的部分。CBD區(qū)域可利用土地遠期主要來源于工業(yè)企業(yè)和部分居民樓搬遷所騰出的用地，總體可利用土地約為280萬平方米（含現(xiàn)有開發(fā)項目用地）。根據(jù)《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，北京市區(qū)中心地區(qū)各類用地的現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿σ娤卤恚?市區(qū)中心地區(qū)用地現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿Ρ憩F(xiàn)狀（1995）規(guī)劃（2010）19952010年的用地發(fā)展?jié)摿Γü暎┑仡愑玫孛娣e（公頃）比例（%）用地面積（公頃）比例（%）居住用地9646．7429．77行政辦公用地988．143．051363．564．21增加375．42商業(yè)金融用地1710．575．282299．207．10增加588．63文化娛樂用地441．211．36567．171．75增加125．96綠地1774．565．483693．3111．40增加1918．75工業(yè)用地倉儲用地公共設施用地對外交通用地道路廣場用地 據(jù)上表數(shù)據(jù)初步估計,從現(xiàn)在到2010年,。成片危改區(qū)一般由各區(qū)、縣建委或危改辦公室確定和立項；分散改造項目的用地，一般由搬遷或騰退的企業(yè)、單位的上級主管部門（市政府和區(qū)縣的委、辦、局總公司和計劃單列集團等）統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)。根據(jù)1990年對市區(qū)建成區(qū)內居住區(qū)的調查，成片危舊房有221片。今后將繼續(xù)推行國有土地使用權招標、拍賣試點。而出讓地的對象主要是經營性用地，即以盈利為目的的單位用地，如商業(yè)用地、辦公用地等。 加強市區(qū)邊緣集團和遠郊城鎮(zhèn)的綜合開發(fā)，是實施首都城市建設重點兩個戰(zhàn)略轉移的重要措施。不久，土地儲備制度就會出臺。 2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設領導小組出臺了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》，按政策精神，在綠化隔離帶地區(qū)的農民宅基地將有大部分可改變?yōu)閲薪ㄔO用地，這就擴大了土地的有效供應量，并能提高土地利用效率。 （2）《國土資源部關于加強新增建設用地土地有償使用費收繳管理工作的通知》中規(guī)定國家大力推行土地集約利用,嚴控新增建設用地，大力推行利用存量建設用地。所以，就寫字樓市場而言，開發(fā)商應選擇投資高檔寫字樓。而且，剔除改善型需求的影響，經過租金的回調和存量的消化后，在短期內增加的絕對需求量有限。住宅更多的是短期收益，寫字樓更多的是長期收益；住宅的平均收益率是10%左右，而寫字樓的平均收益率大致在12%到15%之間；住宅的收益相對來說較穩(wěn)定，寫字樓的收益不穩(wěn)定，但寫字樓的租金收益又是一種長期的現(xiàn)金流，這對一個要保證市值穩(wěn)定的上市公司來說非常重要。從物業(yè)供給情況看，由于普通住宅比中高檔公寓需求量大，故投入到普通住宅開發(fā)的企業(yè)多，普通住宅項目比中高檔公寓項目多，北京市目前正在銷售的樓盤中，普通住宅占到90%。經濟適用房政策經過一段時間試行，其弊端已逐漸暴露。因此，北京甲級寫字樓租金和售價在達到目前的狀況下，由于市場壓力的增大，未來一段時期內不會再提升，而是平穩(wěn)調整。但中關村大廈、北京科技會展中心、太平洋國際大廈等都將在2000年到2001年內竣工，這些項目將會提供約20萬平方米面積。 由于該地段土地供應量有限，項目審批嚴格，開發(fā)成本較高，未來供應量的增長有限。此地區(qū)的寫字樓售價平均為2450USD/M2，租金為28USD/月M2，較全市平均高10%、21%。. WTO對寫字樓市場的影響中國加入世貿組織的新進展，對寫字樓市場肯定帶來正面影響。2）WTO效應。寫字樓一直處于調整停滯之中，供應量特別是新開項目逐年減少，市場更多的消化現(xiàn)有的樓盤。93年以來，累計竣工的別墅約為3萬套左右。隨著中關村高科技園區(qū)的建設，區(qū)內環(huán)境將越來越好。平方米。由于此地區(qū)高檔寫字樓較多且毗鄰使館區(qū)，因此無論從售價還是租金上看，東二、三環(huán)高檔公寓的價格都最高的，其平均售價為12949元/平方米，目前市場平均租金為16USD/平方米 月，較去年同期下降11%。朝陽區(qū)的高檔公寓主要集中在東二、三環(huán)沿線、工體北路、建國門外及酒仙橋地區(qū)。．1． 供給分析北京市于1995年開始對房地產業(yè)實施宏觀調控，限制外銷項目的審批，但外銷公寓的供應卻連年遞增。 銷售情況從目前市場情況來看，經濟適用房總體銷售形勢較好，99年共銷售100萬平方米。隨著個人購買力的漸漸活躍，住宅銷售量將會越來越大，但其整體價格仍將有所下降。由于舊城改造使大量的人口外移，城區(qū)邊緣及近郊區(qū)將成為居住的集中地，這些地區(qū)的住宅項目將成為今后房地產市場的熱點，逐漸形成幾個相對獨立的居住集中地，如望京、回龍觀等，同時這些地區(qū)的商業(yè)將會大幅度增長。 本地區(qū)的項目為普通住宅類的中檔價位，均價多數(shù)在48005300元左右，在售項目有圣馨大地家園、風格雅園、望京利澤家園、方舟苑、望京新居等，現(xiàn)有供應量為129萬平方米。2）中關村地區(qū)：中關村地區(qū)原有不少房地產項目，已形成了具一定規(guī)模的居住社區(qū)。通勤距離（時間）是購房者考慮的又一個因素， 他們往往青睞于對自己熟悉地區(qū)的物業(yè)，一些位于郊區(qū) 的住宅由于交通及市政配套較差，長期空置。雖然上半年住宅銷售量較去年同期有明顯好轉，但由于近年來竣工量均大于實際銷售量，據(jù)統(tǒng)計截止到99年底本市商品住宅的空置量276萬平方米，這些空置房對銷售市場壓力巨大。第三章 北京房地產市場分析與預測1． 居住物業(yè)市場分析與預測1．1 住宅市場分析1． 供給分析，從其性質上看，以基建項目為主,其中近1億平方米的設計或配套存在一定缺陷。 正是由于房地產的基礎性和先導性，使得房地產業(yè)的發(fā)展要超前于國民經濟中其他產業(yè)的發(fā)展，因而房地產業(yè)是經濟繁榮、蕭條的重要標志，是經濟升溫與否的“晴雨表”，這在西方經濟發(fā)達國家和香港等地區(qū)已經得到證實。 GDP與房地產業(yè)的相關度 為了研究房地產與GDP之間的相關程度，我們采取了1991—1999年的北京市的商品房銷售額和GDP進行一元線形回歸分析，結果如下： St=+*Gt3. R2=, 其中，St為北京市第t 年的商品房銷售額；Gt為北京市第t年的國民生產總值，均為當年價格，單位為億元。我國目前人均國民生產總值約為700美元，房地產建設與消費正處于快速增長階段。中關村地區(qū)分析：1999年6月5日，《國務院關于建設中關村科技園區(qū)有關問題的批復》公布，使中關村地區(qū)成為眾人關注的焦點。近年來隨著國家出臺了一系列有關房地產方面的政策法規(guī)，北京市也相應出臺了一系列利于房地產業(yè)發(fā)展的方案與政策。切實保護被拆遷房屋所有人的權益，對于使用權人，只限于執(zhí)行國家規(guī)定租金標準的才可以給予補償。第二，適應住房制度改革的需要?！掇k法》是對《細則》的修改和完善，是北京市進行房屋拆遷的基本準則。在市場經濟條件下，居民購買住房，首先是為了滿足自己居住消費的需求，但是在住房消費過程中，同時就實現(xiàn)了保值和增值的功能。住房作為發(fā)展資料和享受資料，決定了住房的消費空間十分巨大。這是由住房的性質決定的。中國經濟景氣監(jiān)測中心近日對1213位城市居民進行了調查，僅有百分之七的居民仍有提高儲蓄水平的愿望，40%的居民在考慮降低儲蓄水平。我國經濟改革實現(xiàn)軟著陸以后，特別是從1998年以來，物價連續(xù)下降，大部分商品供過于求，消費需求疲軟，固定資產投資放慢，經濟處于衰退狀況。確定了“對儲蓄存款利息所得征收個人所得稅”。1997年４月，中國人民銀行頒布了《個人住房擔保貸款試行辦法》。我國目前支持住房投資和住房消費的金融形式，主要是住房公積金，住房合作社，住房抵押貸款，住房信貸?？偵纤?，可以發(fā)現(xiàn)：房改政策基本到位，關鍵在于執(zhí)行，住房商品化、分配貨幣化已是大勢所趨，而下一步房改政策的著眼點在于使住房貨幣化真正納入職工的工資，提高職工的支付能力，從而保證職工要房不再找單位，而是找市場。住房分配貨幣化，就是把傳統(tǒng)體制下由國家扣除的職工住房消費基金，根據(jù)按勞分配的原則，量化到職工個人頭上，實質上也就是轉化住房消費基金的運行的渠道。在80年代初期和中期改革試點的基礎上，國務院于1988年召開了全國第一次住房制度改革工作會議；1991年召開了第二次住房改革工作會議；有力地推動了全國住房制度改革工作的開展。為了調節(jié)宏觀經濟運行中出現(xiàn)的儲蓄與消費的關系，通過對《中華人民共和國個人所得稅法》的重要修改，恢復開征了利息所得稅。1998年初，朱總理進一步提出了“把住宅建設培育成為新的經濟增長點，使住宅消費成為消費熱點”的發(fā)展國民經濟的思路，為房地產業(yè)發(fā)展營造了最佳的宏觀政策環(huán)境。經濟增長呈現(xiàn)以下特點：經濟增長將比前兩年更加平穩(wěn)；擴大內需政策對即期生產的拉動作用增強；拉動經濟增長的供給與需求因素出現(xiàn)了新的變化；企業(yè)效益明顯好轉；市場物價止跌企穩(wěn)。隨著1996年軟著陸的實現(xiàn)，國民經濟的運行狀況發(fā)生了根本性的變化：從長期的賣方市場轉向了買方市場。第一章 前 言1. 研究背景北辰實業(yè)股份有限公司房地產開發(fā)業(yè)務目前正處于改革發(fā)展的關鍵時期，為制定未來35年的發(fā)展戰(zhàn)略，特委托－－公司對其發(fā)展策略及市場定位進行專題研究。當前宏觀經濟發(fā)展形勢總的來說是好的。中國經濟正在出現(xiàn)積極向上的新的良好趨勢。房地產業(yè)發(fā)展是受政策影響相當大的產業(yè)部門，國家對房地產業(yè)發(fā)展的態(tài)度往往是左右其發(fā)展與否的最重要因素。這一切政策規(guī)定，都十分有利于房地產投資和房地產消費，并進一步推進住房制度改革，發(fā)展以住房買賣和租賃為主要內容的房地產市場的形成、發(fā)展和完善。為了建立與社會主義市場經濟體制相適應的住房制度，1993年冬季，國務院召開了全國第三次住房制度改革工作會議，根據(jù)會議的精神1994年發(fā)布了《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。目前各地陸續(xù)出臺了住房分配貨幣化的方案。土地方面：調控住宅建設總量，保障住宅建設用地。我國房地產金融，是在改革開放的條件下發(fā)展起來的。這一切都有力地促進了住房金融的發(fā)展。利息稅，準確的說法是利息所得稅，是對個人儲蓄存款利息所得征收的一個稅種。要擺脫目前經濟發(fā)展的困境，必須擴大需求，鼓勵消費，增加投資?？偟目磥恚鞫惤迪㈦p管齊下，居民的投資愿望以上述65%的居民開始傾向各類投資。住房既是消費品，又是投資品。同時，住房還是人們投資對象，即投資品?，F(xiàn)實生活表明，如果由于情況變化，不需要現(xiàn)有的住房，或者為了更換現(xiàn)有住房，居民通過出售自己的住房，不僅可以保值，而且還可能增值?！掇k法》是根據(jù)北京市城市建設的發(fā)展，房屋拆遷中存在的問題，以及建立社會主義市場經濟體制的需要制訂和實施的。原有《細則》在拆遷補償安置中過多地考慮了人口因素，帶有濃厚的計劃體制下的福利分房的色彩，新《辦法》規(guī)定，房屋拆遷按照原建筑面積實行貨幣補償，體現(xiàn)了住房制度改革的原則和要求。房屋拆遷，可以直接進行貨幣補償，也可以把貨幣折為實物即房屋補償。例如：《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設實施方案》，《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》，《北京市城市房屋拆遷管理辦法》等等。中關村地區(qū)有高等院校68所、科研院所213家、高科技企業(yè)數(shù)十家。通過近幾年的房地產投資額、銷售額與銷售額投資額比率趨勢圖可以明顯看出這一點。 計算結果表明：GDP與商品房銷售額之間的相關程度較高。房地產業(yè)，包括住宅產業(yè)的發(fā)展，同國民經濟發(fā)展周期密切相關。目前市場上住宅供應量仍連年增加，近幾年商品住宅竣工面積均較上年有所增長，其中97年住宅竣工面積為483萬平方米，%，98年竣工589萬平方米，增長22%，99年竣工908萬平方米，增長54%，今年上半年商品住宅竣工面積達149萬平方米，比去年同期增長83%。北京市歷年住宅銷售面積（萬平方米）1． 價格分析： 普通住宅價格從總體上看，具有市中心高、外圍低，北部高、南部低的區(qū)域特征。3） 品質。隨著國務院關于建設中關村科技園區(qū)的決定，中關村科技園區(qū)內的一些房地產開發(fā)項目開始升溫。本地區(qū)住宅漲勢已被廣大購房者認同，因此項目普遍銷售情況較好。 市場預測1） 未來幾年內的住宅的竣工量將繼續(xù)保持較快增勢。從歷年中房北京住宅指數(shù)走勢可以預見，近12年內，指數(shù)將保持平穩(wěn)下降的態(tài)勢，年降幅達3%。特別是幾個距城區(qū)較近，且交通條件和周圍環(huán)境較好的小區(qū)。這主要是由于前幾年批準的項目陸續(xù)交付使用。東城區(qū)的高檔公寓則主要集中在東直門外、二環(huán)沿線及朝內大街。然而，需求總量的減少已是不爭的事實。平方米。本地區(qū)新推出的高檔公寓項目無論從規(guī)劃、戶型還是銷售手法上都有較高的水準，但該地區(qū)供應量均為近一兩年內推出的，市場能否在短期內消化掉如此大的供應量，仍是個未知數(shù)。區(qū)域內高級公寓將有著廣闊的前景，萬泉新新家園的熱銷足以說明這一點。本市的別墅多選址在離市內并不十分遙遠的東北及西北方位，其中機場路至順義沿線項目最多，其次為昌平。1999年共有15棟寫字樓竣工，比1998年減少43萬平方米。加入WTO后，我國逐步開放那些以前不許外資涉及的行業(yè)，如金融、保險業(yè)等，而這些也正是國外公司窺視已久的行業(yè)。但由于大多數(shù)已進入中國市場的大型跨國公司已利用租金下滑的機會進行了轉、擴租，故大面積的新需求可能性會降低，但小規(guī)模公司開拓中國市場會帶來新需求。從平均租金上看，該地區(qū)是北京市寫字樓項目中租金最高的。從其目前現(xiàn)有項目入住率較高的情況來看，市場存量的供應