【正文】 表 313 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用表 元 /m2 道路設(shè)施 供水設(shè)施 排水設(shè)施 電力設(shè)施 電訊設(shè)施 場(chǎng)地平整 總計(jì) 1828 1017 1422 813 47 1223 66110 二、樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算 不同交易類(lèi)型的樣點(diǎn)有不同的地價(jià)計(jì)算方法。將其確定為本次基準(zhǔn)地價(jià)的安全利率。 。在運(yùn)用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格時(shí) ,按照評(píng)估對(duì)象的不同 ,可將還原率分為 3 類(lèi)：土地還原利率 (r1)、房屋還原利率 (r2)及綜合還原利率 (r)。房屋建筑結(jié)構(gòu)不同，殘值率也不同。 根據(jù)各因素、因子對(duì)土地質(zhì)量的影響程度和南縣 城區(qū)實(shí)際情況 ， 在上一輪地價(jià)更新均質(zhì)區(qū)域劃分基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，由國(guó)土局等部門(mén) 15 位有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)五大影響因子逐一進(jìn)行分析，對(duì) 各均質(zhì)區(qū)域 進(jìn)行 綜合 評(píng)分?；緟^(qū)片多為現(xiàn)狀地物包圍的區(qū)域 ， 現(xiàn)狀地物主要由城市主干道、次干道、支路、溝渠河流等組成。這種方法將土地級(jí)別與土地價(jià)值直接聯(lián)系起來(lái)，測(cè)算方法便捷，結(jié)果便于應(yīng)用，便于更新。 主要步驟包括：（ 1）資料收集；（ 2）定級(jí)因素選擇與權(quán)重確定；（ 3）測(cè)算定級(jí)因素的作用分及作用半徑；（ 4）因素作用分值及單元總分值計(jì)算；（ 5）土地級(jí)別劃分。城區(qū)內(nèi)部的地域差異也明顯存在，如建成區(qū)與城鄉(xiāng)結(jié)合部；商服區(qū)、住宅（辦公）區(qū)、工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）區(qū)的地域分異等。本次土地定級(jí)依照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的規(guī)定，結(jié)合南縣具體情況及其特點(diǎn)，遵循以下原則進(jìn)行。 五 、資料來(lái)源 根據(jù)南縣實(shí)際情況，與基準(zhǔn)地價(jià)更新相關(guān)資料主要來(lái)自以下部門(mén)或機(jī)構(gòu)。為了保證調(diào)查資料的準(zhǔn)確、詳實(shí)，除專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行調(diào)查外，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地樣點(diǎn)進(jìn)行復(fù)查，并隨機(jī)抽查其他部分樣點(diǎn)。資料收集齊全以后，必須對(duì)其進(jìn)行必要的整理，剔除異常資料，并對(duì)收集到的資料進(jìn)行總體評(píng)價(jià)，看是否能夠滿(mǎn)足基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的需要，以便及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查。 六、驗(yàn)收、鑒定與上報(bào)審批階段（ . 1 以后） 驗(yàn)收與上報(bào) （ 1）領(lǐng)導(dǎo)小組驗(yàn)收審核； （ 2）成果上報(bào)審批； （ 3）媒體宣傳 。 三、內(nèi)業(yè)處理階段（ —） 開(kāi)發(fā)適合南縣土地 定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng) 組織力量開(kāi)發(fā)南縣估價(jià)土地定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng)。 成立分工明確的工作組 （ 1）國(guó)土局成立領(lǐng)導(dǎo)小組； （ 2）成立技術(shù)指導(dǎo)小組； （ 3）成立項(xiàng)目管理小組； （ 4）建立監(jiān)督檢查制度。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室 ， 縣國(guó)土資源局 副局長(zhǎng) 湯偉文兼辦公室主任，縣國(guó)土資源局地產(chǎn)股長(zhǎng)戴玉泉任辦公室副主任。貢獻(xiàn)原則說(shuō)明，在整體土地價(jià)值中，特定因素的價(jià)值可由其對(duì)整體土地價(jià)值的貢獻(xiàn)方式，或者假設(shè)無(wú)此因素時(shí)從整體土地價(jià)值中扣減的數(shù)額來(lái)衡量。 供需原則 在完全的自由市場(chǎng)中，一般商品的價(jià)格取決于需求與供給的均衡點(diǎn)，需求超過(guò)供給，價(jià)格隨之提高；反之，供給超過(guò)需求，價(jià)格隨之下降，這就是供求均衡法則。依據(jù)預(yù)期收益原則，對(duì)商品房開(kāi)發(fā)和二手房交易的成交售價(jià)和租金狀況進(jìn)行調(diào)查，便可進(jìn)行調(diào)查樣點(diǎn)測(cè)算，為基準(zhǔn)地價(jià)更新提供科學(xué)依據(jù)。因此，城鎮(zhèn)土地地租地價(jià)水平很大程度上取決于土地的宏觀(guān)、中觀(guān)和微觀(guān)區(qū)位條件和區(qū)位聯(lián)系。 加強(qiáng)地價(jià)管理、培育和規(guī)范土地市場(chǎng)的需要 制定適合縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展且具有科學(xué)內(nèi)涵的基準(zhǔn)地價(jià)，正確指導(dǎo)地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為，為政府收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓土地提供 準(zhǔn)確的土地價(jià)格，培育和規(guī)范土地市場(chǎng)，已是當(dāng)前深化土地使用制度改革，推進(jìn)土地有償使用的迫切要求。 四、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的必要性 落實(shí)上級(jí)文件精神的需要。主要成果主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： （一） 分別明確了商業(yè)、住宅和工業(yè)三種用途基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 其中土地權(quán)利狀況都為出讓土地使用權(quán)、使用年限為法定使用年限，分 別是40 年、 70 年和 50 年，并設(shè)定了容積率，開(kāi)發(fā)程度都為 “五通一平 ”， “五通一平 ”指場(chǎng)地外通上水、下水、通電、通路、通訊，場(chǎng)地內(nèi)土地平整（表 14）。商業(yè)用地設(shè)級(jí)別價(jià)、區(qū)片價(jià)和路線(xiàn)價(jià) ， 住宅用地設(shè)級(jí)別價(jià)和區(qū)片價(jià) ，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地只設(shè)級(jí)別地價(jià) 。 二、縣城建設(shè)用地現(xiàn)狀 截止 2020 年底，縣城建成區(qū)面積為 (詳見(jiàn)表 12)，其中商服用地，占總面積的 %，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地 hm2，占總面積的 %，住宅用地 hm2，占總面積的 %，公共管理與公共服務(wù)用地 hm2，占總面積的 %，特殊用地僅 hm2， 占總面積的 %，交通運(yùn)輸用地 hm2，占總面積的 %，水域及水利設(shè)施用地規(guī)模較大，達(dá) ，占總面積的 %。 五、土地利用現(xiàn)狀 全縣土地總 面積 公頃，其中農(nóng)用地總面積 公頃，建設(shè)用地總面積 公頃，其他土地總面積 公頃，分別占土地總面積的%、 %、 %。 2020 年全縣實(shí)現(xiàn)財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，比上年增長(zhǎng) ％。位于縣城北隅的赤松亭，相傳建于梁文帝二年，現(xiàn)古跡猶存。 （二）氣候 南縣境內(nèi)氣候適宜，年平均氣溫 ℃ ，降水量 ，雨日 天，日照時(shí)數(shù) 小時(shí)。人口自然增長(zhǎng)率為 ‰ 。49′06″，北緯 29176。03′06″至 29176。 南縣交通便捷，省道 S20 S204 和 S306 相交于此，有茅草街千噸級(jí)港口。屬亞熱帶過(guò)渡到季風(fēng)濕潤(rùn)氣候類(lèi)型，冬涼夏暖，四季分明，熱量 充足，雨水充沛，日照時(shí)長(zhǎng)，有霜期短，可為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供優(yōu)越的自然條件。社會(huì)捐資建設(shè)的廠(chǎng)窖慘案遇難同胞紀(jì)念碑莊嚴(yán)肅穆，吊者如云，被列為全省愛(ài)國(guó)主義教育基地。 （二）社會(huì)事業(yè) 科技和教育事業(yè)： 2020 年，全縣高新技術(shù)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè) 2 個(gè)。農(nóng)用地中，耕地比重較大，占全縣土地總面積的 %，林地、園地與牧草地比重較小。由以上數(shù)據(jù)可知，縣城 建設(shè) 用地以住宅用地 、公共 管理與公共服務(wù)用地 和水域及水利設(shè)施用地為主。 其他十一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)采用以多因素綜合評(píng)定為主、以樣點(diǎn)地價(jià)調(diào)查資料進(jìn)行驗(yàn)證的技術(shù)途徑進(jìn)行分等，以等控級(jí)、以級(jí)控價(jià)。 表 14 南縣縣城區(qū)商業(yè)、住宅和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 級(jí)別 土地權(quán)利 開(kāi)發(fā)程度 商業(yè)用地 住宅用地 工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地 基準(zhǔn)日 年期 容積率 建筑密度 年期 容積率 建筑密度 年期 容積率 建筑密度 一 出讓土地 使用權(quán) 五通一平 40 年 50% 70 年 40% 50 年 50% 二 出讓土地 使用權(quán) 五通一平 40 年 50% 70 年 40% 50 年 50% 三 出讓土地 使用權(quán) 五通一平 40 年 50% 70 年 40% 50 年 50% 四 出讓土地 使用權(quán) 五通一平 40 年 40% 70 年 30% 50 年 40% 五 出讓土地 使用權(quán) 五通一平 40 年 40% 70 年 30% 50 年 40% （二） 確定了 土地級(jí)別 根據(jù)《 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線(xiàn)，上一輪基準(zhǔn)地價(jià)成果中，劃分土地級(jí)別及地價(jià)測(cè)算主要以市場(chǎng)交易資料為依據(jù)，通過(guò)劃分地價(jià)區(qū)片，在圖上對(duì)同一地價(jià)區(qū)間的相鄰地域勾畫(huà)連塊，得到各類(lèi)用地的土地級(jí)別， 2020年南縣縣城規(guī)劃區(qū)商服用地、住宅和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地都為五級(jí)。 上一輪南縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新基準(zhǔn)日是 2020 年 1月 1日，至今歷時(shí)三年多。 保證土地稅收的需要。 城鎮(zhèn)土地利用分類(lèi)理論 城市土地按其實(shí)際的經(jīng)濟(jì)利用方式可分為不同的用地類(lèi)型，不同用地類(lèi)型有其相應(yīng)的用地要求和選擇條件，從而表現(xiàn)出不同的土地利用特點(diǎn)，進(jìn)而形成城市內(nèi)不同的土地收益和不同的地價(jià)分布。 替代原則 替代原則是指以相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不能明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。由于土地具有地理位置的固定性、面積的 有限性等自然特性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競(jìng)爭(zhēng)主要是在需求方面進(jìn)行，即土地不能實(shí)行完全競(jìng)爭(zhēng)。剩余法和收益還原法在樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算時(shí)，必須剝離出其它生產(chǎn)要素和房屋。 技術(shù)準(zhǔn)備 南縣南湖地價(jià)評(píng)估咨詢(xún)有限公司 作 為技術(shù)承擔(dān)單位具體負(fù)責(zé)技術(shù)工作。 制定工作制度和方案 （ 1）制定外業(yè)調(diào)查工作計(jì)劃和制度； （ 2）完善南縣基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)方案； （ 3）完善南縣估價(jià)信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案。 調(diào)查資料的分析整理 （ 1）檢查內(nèi)容是否遺漏，數(shù)據(jù)是否符實(shí)； （ 2）從定級(jí)與估價(jià)二方面進(jìn)行資料歸類(lèi)。 十、成果要求 （ 一 ） 文字成果 南縣縣城規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案、工作報(bào)告、技術(shù)報(bào)告。對(duì)資料進(jìn)行整理也有利于后期樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算和圖件的編制。 系統(tǒng)性原 則 基準(zhǔn)地價(jià)成果的綜合性特點(diǎn)要求資料收集帶有系統(tǒng)性，盡可能全面地收集到各種相關(guān)資料，為獲得全面、可靠的基準(zhǔn)地價(jià)成果創(chuàng)造條件。 表 21 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料調(diào)查表 序號(hào) 資 料 來(lái) 源 收 集 資 料 內(nèi) 容 1 土地管理部門(mén) 土地征用補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、土地出讓轉(zhuǎn)讓等土地交易樣點(diǎn)、 征地樣點(diǎn)、土地利用規(guī)劃、原有基準(zhǔn)地 價(jià)資料、基本圖件等 2 土地（房地產(chǎn)）評(píng)估機(jī)構(gòu) 常用估價(jià)參數(shù)的原有取值范圍、市場(chǎng)交易資料 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 商品房開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)及各項(xiàng)成本支出數(shù)據(jù)、商品房銷(xiāo)售資料 4 房屋管理部門(mén)、房產(chǎn)交易所 私房買(mǎi)賣(mài)、出租樣點(diǎn)、房產(chǎn)交易稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 5 建設(shè)銀行 存、貸款利率，有關(guān)建筑造價(jià)信息 6 規(guī)劃部門(mén)、建設(shè)管理部門(mén) 規(guī)劃資料、重置價(jià)等建筑造價(jià)信息、土地開(kāi)發(fā)配套費(fèi) 7 稅務(wù)部門(mén) 有關(guān)土地、房屋的各種稅收文件、標(biāo)準(zhǔn) 8 統(tǒng)計(jì)局 近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)、其他有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析資料等 9 臨街商鋪 鋪面出租資料 第 四節(jié) 資料整理匯總 資料整理是調(diào)查工作的繼續(xù)，也是后續(xù)計(jì)算修正的前提。 一、綜合分析原則 影響土地利用綜合效益的因素是多種多樣的，因此，土地級(jí)別既要能反映土地在經(jīng)濟(jì)效益上的差異，也要能反映經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)等綜合效益的差異。地域差異明顯存在但又不是 一成不變的，在土地定級(jí)中應(yīng)掌握土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析各個(gè)由于區(qū)位條件不同形成的地域分異狀況，將均質(zhì)地域劃歸同一土地級(jí)別。 這種方法的優(yōu)點(diǎn)是能考慮各種與土地 質(zhì)量直接相關(guān)的因素，不僅包含與土地有關(guān)的經(jīng)濟(jì)因素，而且包含非經(jīng)濟(jì)因素，排除了非土地因素的干擾。但在土地市場(chǎng)發(fā)育不成熟，市場(chǎng)管理不完善的情況下，該方法應(yīng)用受限制。將劃分好的基本區(qū)片，以面狀數(shù)據(jù) 存儲(chǔ)基本區(qū)片的空間信息和屬性信息，在空間聚類(lèi)時(shí)使用。 共劃分為 54 個(gè)均質(zhì)區(qū)域，各均質(zhì)區(qū)域綜合分值見(jiàn)表 32，各均質(zhì)區(qū)域見(jiàn)圖 32。 表 33 南縣房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 類(lèi)別 等級(jí) 重置價(jià) (元 /平方米 ) 耐用年限 殘值率 (%) 框架結(jié)構(gòu) 十五層以上 970 70 2% 十至十五層 870 70 2% 七至九層 800 70 2% 七層以下 700 70 2% 磚混結(jié)構(gòu) 一 580 60 2% 二 520 55 2% 三 500 50 2% 磚木結(jié)構(gòu) 一 400 45 6% 二 380 45 8% 三 340 40 8% 四 310 35 8% 雜屋 240 15 10% 棚屋 150 15 10% 注：資料來(lái)源于南府閱 [2020]27 號(hào) 根據(jù)南縣房屋 的使用狀況， 結(jié)合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中關(guān)于房屋成新度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，征詢(xún)有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士 意見(jiàn) ，確定南縣縣城規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算所用房屋成新度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，見(jiàn)表 34。若已知其中兩個(gè) ,便可求出另外一個(gè) ,三者的關(guān)系為 ： r=( r1L+ r2B)/(L+B) 其中， L和 B分別表示用收益還原法以外的其他方法求得的土地價(jià)格和建筑物價(jià)格。 投資收益率排序插入法即將社會(huì)上各種類(lèi)型的投資（如銀行存款、貸款、國(guó)債、股票等）收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，從而確定所要求取的還原利率的具體數(shù)值。 如果按五年期 存款利率確定 工業(yè)用地還原利率為 %，按此推算工業(yè)用地的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為 2%。本次基準(zhǔn)地價(jià)更新所收集的樣點(diǎn)類(lèi)型主要包括房屋出租、商品房出售、房屋買(mǎi)賣(mài)、土地出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┧姆N類(lèi)型 。各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用詳 見(jiàn)表 313。從 2020年 7 月 7 日起，銀行個(gè)人一年 定期 存款利率為 ％。所謂安全利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤(rùn) ,可以選擇一年期銀行定期存款利率為安全利率 ,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值可依據(jù)對(duì)影響土地經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果確定。 還原利率的確定 還原利率是將房地產(chǎn)純收益還原或貼現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的利率（或比率），實(shí)質(zhì)上就是一種資本投資的收益率。一般根據(jù)適當(dāng)?shù)臍堉德?，利用公式：殘?=重置價(jià) 殘值率 來(lái)計(jì)算。劃分均質(zhì)區(qū)域要把握城市土地價(jià)格的變化和城市空間發(fā)展的趨勢(shì)，調(diào)查、研究規(guī)劃區(qū)片不同用地在區(qū)位、數(shù)量、規(guī)模、價(jià)值（價(jià)格）上的變化規(guī)律，尋找土地區(qū)位的優(yōu)越程度分布走勢(shì) 。根據(jù)地塊相連、用途相同、地價(jià)相近等原則，將整個(gè)評(píng)估區(qū)劃分為若干個(gè)基本區(qū)片。 三、以?xún)r(jià)定級(jí)法 以?xún)r(jià)定級(jí)法是根據(jù)地價(jià)水平高低一致性在城市地域空 間劃分地價(jià)區(qū)片，制定地價(jià)分區(qū)，從而劃分土地級(jí)別。 一、多因素綜合評(píng)定法 多因素綜合評(píng)定法是根據(jù)一定的目標(biāo)原則，以土地單元為樣本，選擇對(duì)土