【正文】 外籍人士購房最出名的要數(shù)姚明老板萊斯利相關(guān)統(tǒng)計顯示，在上海工作的“洋打工”人數(shù)呈持續(xù)增長態(tài)勢，截至二00六年底，在上海就業(yè)的外國人已經(jīng)超過五萬人。這部分人口總數(shù)約5000萬，也就是8萬20萬元人民幣；他們的消費目標(biāo)已經(jīng)提高到50萬到200萬元物品?！^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，會展、旅游活動頻繁，帶來市場需求　借景觀，形成本案景觀優(yōu)勢，營造生態(tài)賣點 依山傍水，環(huán)境優(yōu)美 規(guī)劃設(shè)計理念超前1）總體規(guī)劃度假區(qū)規(guī)劃的理念是以人為本，度假加觀光的組合、會議加度假、會議加娛樂的組合。會展經(jīng)濟(jì)簡單可以分成包括展覽會和會議兩大塊。2006年，香港展覽面積逾1819平方米的大型展覽會共有92個，展覽業(yè)為香港帶來的直接收入為132億港元()，()的稅收。1990年，“90全國紡織服裝鞋帽交流交易會”舉行，“90廣東對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易洽談會”開幕。 位于珠海金灣區(qū)平沙的港中旅度假城項目。珠海展覽業(yè)，以房展、服裝展等以本地市民為目標(biāo)客源的展覽為主。已成為新世紀(jì)國際旅游的發(fā)展趨勢　　世界旅游公報認(rèn)為：新世紀(jì)旅游業(yè)將成為繼電信和信息產(chǎn)業(yè)之外，世界第三大經(jīng)濟(jì)增長熱點。外地人士不論來自何方，不論是何文化背景，都很容易融入這個城市的生活，并成為這個城市的一員。在醫(yī)療衛(wèi)生方面，目前珠海市除人民醫(yī)院、中醫(yī)院、婦幼保健院等大型國家二甲醫(yī)院外，中山大學(xué)第五附屬醫(yī)院、廣東省中醫(yī)院珠海分院等內(nèi)地著名醫(yī)院也在珠海相繼落戶，在很大程度上刺激了珠海醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展，提升了醫(yī)療水平，為珠海市民及所有在珠海工作、生活和旅游的人士提供了更好的健康保障。極具比較優(yōu)勢的房價，珠海相對較低的房價吸引投資置業(yè)據(jù)統(tǒng)計，珠海的房價只有的國內(nèi)大城市房價的1/2—1/3。兩個系統(tǒng)啟用后，將會大大提高口岸的通關(guān)速度，旅客每人驗放速度將由40秒減到3秒，每輛汽車驗放速度由１分鐘減少到15秒。因此珠海將成為以“一橋雙港”為龍頭、以“五縱三橫、兩鐵一網(wǎng)”為骨架的區(qū)域性交通樞紐城市，改變珠海原有的交通末梢面貌。航空1992年興建珠海機(jī)場，1995年6月18日正式通航，是我國目前規(guī)模較大、設(shè)計較先進(jìn)的民用機(jī)場，其設(shè)計能力為航空器起降10萬架次/年，旅客吞吐量1200萬人次/年，貨郵行吞吐量40萬噸/年?！杯h(huán)境優(yōu)勢已成為珠海城市21世紀(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)和寶貴財富。為了避免中國內(nèi)地城市建設(shè)攤大餅式的發(fā)展教訓(xùn)，珠海從一開始吸收國際經(jīng)驗，采取組團(tuán)式規(guī)劃，把大的框架搭好，并配備完善的公共設(shè)施。優(yōu)美的居住環(huán)境在珠海，曾流傳著這樣一句話：“珠海的空氣新鮮得可以罐裝出口。宜人的自然氣候珠海，環(huán)境怡人，最佳人居城市，被人稱為養(yǎng)老城市。 環(huán)城市旅游度假帶的逐步培育起來環(huán)城市旅游度假帶大體上是在這十年之內(nèi)，通過市場需求的拉動逐步培育起來的。廣州南湖、福建武夷山、杭州之江等基本上變成了城市中心的房地產(chǎn)區(qū)，無錫的馬山形成觀光區(qū)，廣西北海銀灘國家旅游度假區(qū)，一開始就是房地產(chǎn)開發(fā)的模式，結(jié)果不但項目本身失敗，而且破壞了資源。以上因素構(gòu)成了休閑度假地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體背景，它實際上預(yù)示著旅游地產(chǎn)發(fā)展的前景，這個前景是無限的，這個市場是無窮的。并且在接待人數(shù)上位于前三的城市在同比增長量上處于最后三位。另外同時2007年明確了帶薪休假制度。繼2002年突破1000美元后，2006年突破了2000美元，達(dá)到2010美元，比2002年翻了一番；居世界的位次也由132位上升到129位。比如有的德國客人，一生度假可能就只到印尼的巴厘島，一輩子去二十次，而不去其它地方。中國純粹的度假市場還不夠成熟，但是總的已經(jīng)產(chǎn)生，從觀光加度假逐步轉(zhuǎn)化成度假加觀光的模式，將來成為一個主體性模式，再進(jìn)一步就會形成比較單一的度假模式。⑥環(huán)境質(zhì)量的好壞自然環(huán)境質(zhì)量可稱為優(yōu)秀，周邊區(qū)域的景觀也非常漂亮，且無任何廠礦企業(yè)。 根據(jù)珠海市總體規(guī)劃所界定的城市職能之第一大類的要求：建設(shè)具有國際影響，以休閑康體度假、海洋海島生態(tài)旅游，會議會展為特色的旅游產(chǎn)業(yè)。不僅因為淇澳有讓淇澳人感到光榮的革命先驅(qū)中國共產(chǎn)黨早期工人運動的杰出領(lǐng)導(dǎo)人——蘇兆征，更重要的是淇澳有一條用英國人戰(zhàn)敗賠款修建的白石街，這是中國近代史卜絕無僅有的，是以中華民族反抗殖民侵略告勝的典范，是淇澳乃至國人的驕傲。淇澳歷史悠久，燦爛的文化點綴著這樸實的小島，在島上的后沙灣、東澳灣古遺址，考古工作者發(fā)掘了大量距今約4500至5000年的彩陶和白陶，它們是珠海迄今最早人類活動的證據(jù)，而東澳灣古遺址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遺址。綜上所述，珠海房地產(chǎn)市場將在未來相當(dāng)一段時間內(nèi)繼續(xù)保持健康的發(fā)展態(tài)勢，并展現(xiàn)出較大的升值空間，房價大幅下跌的可能性很小，2008年的珠海房價依然穩(wěn)中有升，即使出現(xiàn)所謂的樓市“拐點”也只是整體上升過程中的小波動。第四，珠海人收入和可支配收入的增長，并且手里有足夠的閑散資金。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。從以上資料可以看出，珠海商品房市場交易量比較大，但還是有很大的上升空間，這與珠海自身的居住環(huán)境、越來越明顯的區(qū)域中心城市的定位及城市綜合競爭力的提升有直接關(guān)系，對房地產(chǎn)投資者來說也是一個有利的條件。預(yù)計今年投資增幅不會低于20%。隨著居民消費觀念的變化，10年換購一套住房在未來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。 2006年珠海市區(qū)新建商品房屋購買人群分析項 目本市戶籍市外戶籍外籍（含港、澳、臺）宗 數(shù)701147061454建筑面積 (平方米)成交金額 (萬元)成交金額所占比例%%%到2007年的9月28日，位于前山河西岸、前山大橋南側(cè)的“珠國土儲2007－01”號地塊以7700元／平方米的樓面價格、被中信華南收入囊中。珠海市20032006年各類商品房屋空置情況見下表圖。商品房施工面積與竣工面積較去年同期漲幅均超25%左右。在九十年代后期，由于國家宏觀調(diào)控和珠海經(jīng)濟(jì)增長速度下降，造成珠海房地產(chǎn)市場的整體低迷，尤其是外銷市場客源明顯下降，海景住宅的價格有較大幅度的下滑，部分項目開發(fā)速度減緩甚至造成爛尾。值得一提的是海景樓的開發(fā)、銷售?！　》康禺a(chǎn)屬第三產(chǎn)業(yè)，與整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)。目前房地產(chǎn)業(yè)作為珠海的支柱性產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點，呈現(xiàn)著較好的發(fā)展勢頭。1987年以前的珠海還沒有真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，除了當(dāng)時的極少數(shù)房地產(chǎn)公司開發(fā)少量住房用于外銷，房產(chǎn)建設(shè)主要用來解決住房福利分配。%。梅溪牌坊、陳芳故居、唐家共樂園、白石街和寶鏡灣摩崖石刻是歷史悠久的旅游古跡。2007年，據(jù)初步核算，％，GDP總量和增長速度雙雙超過“十五”計劃預(yù)定的目標(biāo)。其中新投資項目為4個，；增資項目2個。同時，珠海與澳門之間的跨境工業(yè)區(qū)計劃已進(jìn)入實質(zhì)性建設(shè)階段，跨境工業(yè)區(qū)的落實將為澳門工業(yè)多元化創(chuàng)造更有利的條件，這些將為促進(jìn)雙方外貿(mào)合作注入新的動力。自1999年12月澳門回歸祖國四年來，珠海市對澳門進(jìn)出口貿(mào)易穩(wěn)步發(fā)展?！叭胧馈焙箅S著外商投資搶攤國內(nèi)市場，境外資金將有相當(dāng)部分投向房地產(chǎn)業(yè)，從而不僅給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了充足的資金，而且還會帶來先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗，提高樓盤的素質(zhì)與品味?！　≈楹Ｈ私艿仂`，古往今來，涌現(xiàn)出眾多聞名中外的英才。2007年珠海機(jī)場的旅客吞吐量有望達(dá)到103萬人次，比2006年的80萬人次增長31%；運輸起降9146架次，同比增長21%；服務(wù)范圍從不足200萬人口的珠海、澳門，逐步擴(kuò)展到超過2300萬的珠江口西岸地區(qū)的廣闊腹地。設(shè)有拱北、九洲、高欄、萬山、橫琴等國家一類口岸6個，二類口岸7個。第二章珠海政治經(jīng)濟(jì)自然社會環(huán)境及房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r珠海最早歷史起源于在新石器時代，距今四五千年前便有原始部落人群在這里生活，在鳳凰山脈周圍和珠江口一些海島的沙丘、山崗、臺地上，都留下了先民們的遺跡。十、學(xué)校、幼兒園。七、茵特拉根金色海岸沙地高爾夫低層住宅。德國山地風(fēng)情旅游商業(yè)街主題。，用地的性質(zhì)為住宅、旅游及房地產(chǎn)配套開發(fā)?！? 珠海市規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2006用地字（香洲）第088號及用地紅線圖、規(guī)劃設(shè)計要點※ 珠海市旅游局《關(guān)于申請將淇洲島影視城項目改為會展旅游度假項目的報告的復(fù)函》※ 珠海市整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組《房地產(chǎn)項目開工通知》 ※ 參考資料： 《珠海市城市規(guī)劃條例》 《珠海市城市總體規(guī)劃（20012020）》《珠海工程造價信息》《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評估方法與參數(shù)》（第三版征求意見稿）珠海市淇洲島影視城有限公司是中新集團(tuán)（控股）有限公司下屬中外合資企業(yè)。公司現(xiàn)有主要管理人員28人，并獲得集團(tuán)公司大力支持。意大利威尼斯風(fēng)情濱水旅游商業(yè)街主題。六、西班牙小鎮(zhèn)。九、安納西溪谷風(fēng)情小鎮(zhèn)。開發(fā)期8年，環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施方面將建設(shè)小型污水處理廠一座，并采取節(jié)能燈器具、環(huán)?？照{(diào)和太能能制熱和清潔交通系統(tǒng)，加強廢物管理燈措施，環(huán)保節(jié)能投資超過3000萬元。（）。廣珠鐵路于1997年10月23日動工建設(shè)，全長142公里，總投資34億元，按國鐵Ⅰ級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，預(yù)留電氣化條件和澳門運道，年貨運量可達(dá)950萬噸。年降雨量為1770．4毫米，其中48月占全年降雨量的76％。中國已正式加入世界貿(mào)易組織（WTO），市場開放的程度更大，境外投資者相繼進(jìn)軍國內(nèi)市場，我國對外的出口貿(mào)易亦大幅度增加。 自從中國內(nèi)地實行改革開放政策以來，港澳與內(nèi)地業(yè)已形成了互補、互利、相互依存、相互合作、共生共榮的經(jīng)濟(jì)合作格局。主要有拱北口岸地下廣場、蓮花路、灣仔澳門街、香洲南坑小澳門、五洲花城世派街等。作為“世宣”活動重要內(nèi)容之一的粵港澳投資環(huán)境推介會暨經(jīng)貿(mào)洽談會也取得豐碩成果：來自粵、港、澳三地的官員和企業(yè)家1000多人參會，共有24個項目現(xiàn)場簽約，其中。全球500強企業(yè)中的19家已落戶珠海?？梢灶A(yù)見，未來珠海與珠三角內(nèi)和周邊其它重要都市的經(jīng)濟(jì)往來將更加頻繁，珠海將憑著優(yōu)美的自然環(huán)境，獨特的地理位置、發(fā)達(dá)的交通體系，大大提升城市自身的吸納能力。擁有完善的旅游接待服務(wù)體系及設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量達(dá)到國際水準(zhǔn)。在境外旅游者中，投資、商務(wù)旅游的人明顯增多，入境的散客增多，以珠海為目的地的游客增多。1995年之后到1998年，珠海的房地產(chǎn)市場進(jìn)入相對冷靜的調(diào)整恢復(fù)階段。但就珠海而言，自1999年后，珠海市場一直保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，觀察1999－2007年的房地產(chǎn)投資規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營情況（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模和珠海的竣工面積和銷售面積變化一直是一條較為平滑的曲線，施工面積在2005年以后呈現(xiàn)了較大幅度的上揚態(tài)勢?！　×硗庵楹Ｊ袑€尾樓盤活制定的“一樓一策”和著力進(jìn)行城中村改造等優(yōu)惠政策，不僅盤活了城市資源，改善了珠海環(huán)境，還增加了商品房的供應(yīng)量，使珠海市房地產(chǎn)市場的資源更加豐富，也促進(jìn)了珠海市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。要么是面向港澳市場的外銷型商品房，要么是政策機(jī)構(gòu)人員的聚居地，要么是本地及內(nèi)地高收入人群的高尚住宅區(qū)。金域藍(lán)灣、東方結(jié)合當(dāng)月供需量的變化特征可以看出，總體而言，今年各月消化率變化幅度甚大，其中主要原因來源于不同月份的樓市冷熱度差異、國家調(diào)控政策及發(fā)展商對此采取的策略。 他2003年2004年2005年2006年另外，近年珠海市的土地交易活躍，20032007年，全市累計出讓商品房屋建設(shè)用地42宗，其中2007年出讓商品房屋建設(shè)用地10宗，,，且成交價都較高，也說明了珠海房地產(chǎn)發(fā)展勢頭看好、投資信心很足。外地人士在珠海置業(yè)，度假居住和作為投資的客戶各占48%。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快是國家大的宏觀政策，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將是未來一段時間促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的動力。全世界財富存在無非三種方式：現(xiàn)金、房地產(chǎn)、證券，股市的高風(fēng)險已為大家所認(rèn)同，無疑購置物業(yè)不失一種選擇。廣珠輕軌和連接珠海的各條高速公路也是珠海房地產(chǎn)高速發(fā)展的催化劑。珠海與深穗相比，收入差別不大，房價相差懸殊。 最后、自然資源得天獨厚。該村聚落在淇澳島的東南部山麓，坐東南向西北呈長方塊狀分布．建筑多為磚木結(jié)構(gòu)平房部分混合式樓房。淇澳島西北部大圍灣是紅樹林濕地面積，面積達(dá)到533公頃，是目前珠海市保存最完整、最集中連片的林分，樹高46米。根據(jù)《珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2007－2020）》，項目所在地的高新區(qū)主打都市休閑牌，大力發(fā)展淇澳島生態(tài)旅游。③政府報建審批流程簡捷，且費用低，同時辦事透明度高。典型的是西歐、北歐的度假者，比如到泰國的普吉島，坐著飛機(jī)直接抵達(dá)，到了那兒，在海灘上待一個星期，閑到無所事事的程度，是非常典型的一種休閑方式。1983年到現(xiàn)在，又是20年時間，這種散客與家庭式的方式在中國現(xiàn)在已經(jīng)成了一個重要方式，也會逐步成為一個主導(dǎo)方式。從調(diào)查和親身體驗中可以感受到，中國現(xiàn)在已經(jīng)形成了龐大的休閑度假的市場需求，尤其是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，在近幾年之內(nèi)不僅可以預(yù)期，而且已經(jīng)深刻地體驗到它的持續(xù)性。從1999年到現(xiàn)在，已經(jīng)歷了24個黃金周。現(xiàn)在這種模式已經(jīng)在逐步淘汰，旅游者經(jīng)驗越來越多，要求比較深入的體驗，追求也越來越個性化，所以就從初期簡單的觀光旅游轉(zhuǎn)向休閑度假，這是一個必然趨勢。自駕車旅游的興起這五六年以來，汽車在家庭中普及很快，自駕車旅游大興。省級旅游度假區(qū)最多時達(dá)到120多個，市縣兩級數(shù)量更大。我國北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項目達(dá)到近百項；以高爾夫、滑雪、野外運動為主題的休閑度假項目超過80個。失敗的主要原因也是市場不成熟?？芍^夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，四季宜居，氣候怡人，風(fēng)光旖旎。所以權(quán)傾朝野或者富甲一方的南北豪客，都喜歡到這座靜默安閑的海上花城來尋幽嘆靜。污水處理率達(dá)到60％，垃圾處理率達(dá)到100％。改革開放以來，交通與珠海社會經(jīng)濟(jì)一同發(fā)展，公路形成以高等級干線公路為骨架，以城市為中心，向縣區(qū)輻射，連接主要城鎮(zhèn)、口岸、機(jī)場、港口的陸路交通網(wǎng)絡(luò)體系。新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高潮到來，珠港澳大橋、廣珠鐵路、粵西沿海高速公路、