【正文】 首期：考慮到開發(fā)用地的整體性及首期的形象需求，可將科技研發(fā)功能區(qū)先行開發(fā)。首期開發(fā)建設(shè) 500 畝，滿足短時(shí)間產(chǎn)業(yè)推進(jìn)所形成的企業(yè)集聚對(duì)空間的需要。遵從整體功能結(jié)構(gòu)，注重組團(tuán)聯(lián)系，營(yíng)造富有特色與吸引力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。36 / 72二、空間發(fā)展策略科技先導(dǎo)：結(jié)合西側(cè)規(guī)劃的城市商業(yè)節(jié)點(diǎn)，及北新干道等交通條件，整體園區(qū)沿橫軸導(dǎo)入核心研發(fā)產(chǎn)業(yè)。建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)及面積建議：本園區(qū)在物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)上，將采用框架和框剪結(jié)構(gòu)，針對(duì)入園企業(yè)的大小差異性特征，內(nèi)部實(shí)行未封閉的敞開式布局結(jié)構(gòu)，根據(jù)入園企業(yè)需求面積分割封閉。四、產(chǎn)品定位從目前國(guó)內(nèi)外高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展特征來(lái)看，高科技產(chǎn)業(yè)園發(fā)展共分為四代：第一代是以交通沿線發(fā)展，呈現(xiàn)單個(gè)企業(yè)的發(fā)展格局。已確定入駐的 24 個(gè)公司或項(xiàng)目成立新公司擬進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園的第一年業(yè)務(wù)效益和空間需求面積匯總情況表。成都亞佳工程新技術(shù)開發(fā)有限公司（合資） ，產(chǎn)業(yè)方向主要是研究鐵路橋梁減震技術(shù)。（6）其他彈性產(chǎn)業(yè)：關(guān)注其它新技術(shù)所導(dǎo)向的新興產(chǎn)業(yè)類型，在空間上預(yù)留足夠的彈性。運(yùn)營(yíng)維護(hù)環(huán)節(jié)的高新技術(shù)需求分析運(yùn)營(yíng)維護(hù)環(huán)節(jié)涉及運(yùn)營(yíng)、控制和維護(hù)保修三個(gè)方面。本產(chǎn)業(yè)園位于該區(qū)域內(nèi)，它的建設(shè)符合金牛區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃。隨著這種主城區(qū)與周邊新城將共同形成大都市格局的出現(xiàn)，就需要五環(huán)路這樣大的交通格局來(lái)與之相適應(yīng)。月，市場(chǎng)最低租金平均水平約為 23元/ ㎡因此本產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)具有較高的性價(jià)比，在價(jià)格上較區(qū)域其它工業(yè)園區(qū)更具競(jìng)爭(zhēng)力。（5）優(yōu)惠政策（購(gòu)置科創(chuàng)孵化樓）世界 500 強(qiáng)企業(yè)：按定價(jià)購(gòu)置科創(chuàng)孵化樓面積在 2022 平方米以上的世界 500 強(qiáng)企業(yè)，公司按定價(jià)的 30%～ 50%給予優(yōu)惠。（5）合作方式1）購(gòu)地自建對(duì)于入園企業(yè)，可以根據(jù)自身企業(yè)的實(shí)際用地、建設(shè)規(guī)模等要求，在園區(qū)內(nèi)選擇適合企業(yè)發(fā)展的地塊自建，項(xiàng)目的土地指標(biāo)由園區(qū)管委會(huì)上報(bào)，然后經(jīng)政府綠色通道完成定向掛牌，確保項(xiàng)目建成投產(chǎn)后 1年內(nèi)取得國(guó)有土地使用權(quán)證。（3）開發(fā)模式龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)采用工業(yè)園區(qū)的綜合開發(fā)模式。但總的來(lái)看，在借鑒了國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以后，目前成都工業(yè)園產(chǎn)品模式的發(fā)展方向在逐漸向?qū)I(yè)型、低密度景觀園區(qū)發(fā)展，工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃更為科學(xué)，園林景觀更加美觀、配套設(shè)施更為齊全，園區(qū)功能也更為專業(yè)化，與其針對(duì)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成之間的聯(lián)系也更為緊密。2）開發(fā)商獲得土地后，完成土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及項(xiàng)目的整體包裝推廣，然后部分或整體轉(zhuǎn)讓土地，通過(guò)土地溢價(jià)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利目的。通常情況下，需配合園區(qū)其他項(xiàng)目進(jìn)行操作，對(duì)開發(fā)商實(shí)力具有很大挑戰(zhàn)。目前將住宅納為配套設(shè)施的工業(yè)園區(qū)都是體量較大的工業(yè)區(qū)。往往是以某大型園區(qū)中一個(gè)“小組團(tuán)” 的形式存在，如龍?zhí)豆I(yè)園區(qū)中的倍科國(guó)際新城。13 / 72圖 21 成都主要工業(yè)集中區(qū)位置圖在政府規(guī)范下，成都市區(qū)工業(yè)園已經(jīng)呈現(xiàn)向三環(huán)外郊區(qū)集中的趨勢(shì)，其中南延線、西延線和武侯大道沿線最為集中，并逐漸形成各自產(chǎn)業(yè)特征。三、區(qū)域工業(yè)園市場(chǎng)分析（一）項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目是以軌道交通產(chǎn)業(yè)為主題的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從宏觀層面分析，交通高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展符合國(guó)家科學(xué)和技術(shù)發(fā)展方向，國(guó)家現(xiàn)代化交通體系的構(gòu)建為交通高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)前景和強(qiáng)有力的政策支撐。二、區(qū)域工業(yè)園土地市場(chǎng)供應(yīng)分析（一）區(qū)域供應(yīng)量分析本產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于成都城北區(qū)域，該區(qū)域在近一年內(nèi)沒(méi)有工業(yè)土地出讓。在實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重點(diǎn)工作中，著重提出了要加快推進(jìn)“兩樞紐、三中心” 建設(shè)，這是成都建設(shè)國(guó)際性區(qū)域樞紐和中心城市的戰(zhàn)略支撐。10 / 72第二部分 區(qū)域工業(yè)園市場(chǎng)分析一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究（一）城市概況成都市是四川省省會(huì)，國(guó)務(wù)院確定的西南科技、商貿(mào)、金融中心和交通通信樞紐，中國(guó)歷史文化名城，全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，全國(guó)文明城市，人口 1300 多萬(wàn)人。四、生活配套（一）交通狀況項(xiàng)目位于成都市北部新城、在三環(huán)以北、繞城高速以南、北新干道以東、川陜公路以西，交通路網(wǎng)通達(dá)，區(qū)域內(nèi)有建設(shè)中的地鐵 1 號(hào)線和規(guī)劃中的地鐵 3 號(hào)線。宗地位置如圖 112 所示：圖 11 宗地位置圖6 / 72圖 12 宗地位置圖（二）項(xiàng)目用地范圍與四至地塊呈倒鉤形狀，西至九道堰，南至九道堰和規(guī)劃道路(用地界限) ，東至寶成鐵路，北至園區(qū)天斑路，萬(wàn)石路從北到南橫穿本項(xiàng)目，項(xiàng)目用地范圍如圖 13 所示，項(xiàng)目首期用地范圍如圖 14 所示。綜合結(jié)論：項(xiàng)目首期 500 畝需要自有資金 億元， 年收回，項(xiàng)目自有資金年均投資回報(bào)率 %。 年。目前項(xiàng)目用地基本達(dá)到“三通一平”。而到 2020年近 8 萬(wàn)億元的現(xiàn)代化交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將帶動(dòng)交通高科技新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新材料的研發(fā)、生產(chǎn)和制造等市場(chǎng)，這樣的市場(chǎng)將有條件完成交通高科技的產(chǎn)業(yè)集群和集聚，形成產(chǎn)業(yè)園。二、項(xiàng)目來(lái)源方式結(jié)合四川省、成都市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)成都市“ 一區(qū)一主業(yè) ”的良好發(fā)展，金牛區(qū)有意邀請(qǐng)中鐵置業(yè)和中鐵二院聯(lián)合引領(lǐng)打造金牛“一區(qū)一主業(yè) ——軌道交通集中發(fā)展區(qū)” 。五、本報(bào)告的編制依據(jù)及限制性因素（一）編制依據(jù) 《成都市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化工業(yè)布局規(guī)劃促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集約集群發(fā)展的通知》成辦發(fā)（2022）51 號(hào)； 《關(guān)于同意建立國(guó)家火炬計(jì)劃成都電子信息產(chǎn)業(yè)基地的復(fù)函》國(guó)科火字（2022）4 號(hào)；金牛區(qū)天回萬(wàn)圣、甘油及石門片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；3 / 72成都市大豐——天回片區(qū)城市分區(qū)規(guī)劃調(diào)整；成都鳳凰山城市規(guī)劃方案概念性綱要規(guī)劃； 《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 （2022） ； 《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》 ；關(guān)于印發(fā)《中國(guó)中鐵股份有限公司投資管理暫行辦法》的通知（中鐵股份資【2022】389 號(hào)） ；關(guān)于印發(fā)《中國(guó)中鐵股份有限公司項(xiàng)目投資評(píng)審管理暫行辦法》的通知（中鐵股份資【2022】390 號(hào)文件） ；關(guān)于印發(fā)《中國(guó)中鐵股份有限公司投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告格式指引》的通知（中鐵股份資【2022】177 號(hào)文件） ；1關(guān)于印發(fā)《中國(guó)中鐵股份有限公司投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)指引》的通知（中鐵股份資【2022】178 號(hào)文件） ；1關(guān)于印發(fā)《中國(guó)置業(yè)集團(tuán)有限公司市場(chǎng)開發(fā)工作管理辦法（試行） 》的通知（中鐵置市【2022】56 號(hào)文件） ；1 《中鐵二院與金牛區(qū)人民政府投資合作的框架協(xié)議》 。項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)越，在地理位置、規(guī)劃前景等方面具備優(yōu)勢(shì):本項(xiàng)目是目前成都市規(guī)劃的繞城高速內(nèi)占地面積最大的一宗工業(yè)用地，周邊交通便捷，配套成熟，正在規(guī)劃中的北部新城、天回古鎮(zhèn)等，勢(shì)必帶來(lái)區(qū)域土地價(jià)值的提升。（二）建 議建議本項(xiàng)目在推進(jìn)過(guò)程中，要充分爭(zhēng)取地方各級(jí)政府在政策、宣傳推廣、建設(shè)環(huán)境等方面的支持。（二）承諾交地狀況項(xiàng)目用地按“七通一平 ”標(biāo)準(zhǔn)出讓。項(xiàng)目所在區(qū)域周邊規(guī)劃有：位于產(chǎn)業(yè)園北面是金牛區(qū)“198”非物質(zhì)遺產(chǎn)生態(tài)公園；位于產(chǎn)業(yè)園南面的鳳凰新城將打造為中高檔住宅區(qū)；位于項(xiàng)目東邊的天回鎮(zhèn)將著力打造天回古鎮(zhèn)，集旅游、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的大型度假區(qū)，同時(shí)以成都軍區(qū)總醫(yī)院為核心，打造醫(yī)療康體中心，項(xiàng)目周邊配套正在逐步完善。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。它集中了包括中鐵二院、中鐵二局、成都鐵路局等在內(nèi)的覆蓋軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈上、中、下游的眾多企業(yè)，高素質(zhì)人才群集，人力資源豐富。（三）結(jié) 論本項(xiàng)目從全國(guó)以及成都市內(nèi)工業(yè)園區(qū)的情況來(lái)看，不存在同質(zhì)競(jìng)12 / 72爭(zhēng)，項(xiàng)目具有良好的稀缺性。四川省、成都市、金牛區(qū)對(duì)于軌道交通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃為本項(xiàng)目的建設(shè)和交通領(lǐng)域的企業(yè)集聚提供了良好的發(fā)展平臺(tái)。因此，單純采用一種開發(fā)模式，難以保證建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行。目前的武侯工業(yè)園和早期的修建的天府軟件園中，有大量的此類產(chǎn)品存在。工業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)盈利模式分析（1）工業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式分析：從本次調(diào)研的工業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，主要采用以下三類運(yùn)營(yíng)模式：1）出售對(duì)于采用出售運(yùn)營(yíng)模式的工業(yè)園區(qū)，對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力、規(guī)模等指標(biāo)具有很高的要求，市場(chǎng)客戶面相對(duì)較窄，招商周期相對(duì)較長(zhǎng)，采用此類運(yùn)營(yíng)模式的工業(yè)園區(qū)數(shù)量有限。如倍科國(guó)際新城、多元總部國(guó)際 1 號(hào)、IP 科技中心及西部智谷等項(xiàng)目均可租可售。這三種模式都有政府參與，只是政府的參與力度有所不同，總的來(lái)說(shuō)，由于工業(yè)園在政策和稅收扶持方面具有特殊性，決定了政府在工業(yè)園開發(fā)中占有舉足輕重的作用，由此可見(jiàn)無(wú)論是采用那種開發(fā)模式，開發(fā)企業(yè)都無(wú)法脫離政府。該工業(yè)區(qū)位于成都市龍?zhí)秷?chǎng)鎮(zhèn)南 ,18 / 72工業(yè)區(qū)共分為三個(gè)片區(qū)進(jìn)行建設(shè)，一區(qū)是都市工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里；二區(qū)是總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，占地 6 平方公里；三區(qū)是綜合配套區(qū)，占地約 平方公里。 年以上，3）稅收扶持政策對(duì)于稅收解繳關(guān)系在園區(qū)的企業(yè)，給予前 5 年上交區(qū)級(jí)地方稅收70％的扶持優(yōu)惠。（3）運(yùn)作模式搭建平臺(tái)，按“六統(tǒng)一 ”原則，做好載體建設(shè)。而目前國(guó)內(nèi)也尚未有囊括鐵路、城市軌道交通所有專業(yè)，并以軌道交通高新技術(shù)為主題的工業(yè)園區(qū)。五、區(qū)域價(jià)格分析下表是目前成都市工業(yè)園區(qū)的信息表。而 600022 / 726500 元/平方米的工業(yè)園區(qū)主要分布在成都房?jī)r(jià)最高的城南和城西三環(huán)區(qū)域。北部新城規(guī)劃圖如下 24 所示：圖 24 北部新城規(guī)劃圖產(chǎn)業(yè)園位于北部新城起步區(qū)，它的建設(shè)對(duì)提升整個(gè)城北及成都市的功能結(jié)構(gòu)具有重要作用，項(xiàng)目符合北部新城整體規(guī)劃。在這個(gè)系統(tǒng)中，交通新材料技術(shù)，包括彈性元件技術(shù)，減震降噪材料技術(shù)、特種涂料技術(shù)、絕緣材料技術(shù)和高分子復(fù)合材料技術(shù)等具有廣闊的市場(chǎng)前景。（3）交通技術(shù)咨詢產(chǎn)業(yè)：重點(diǎn)關(guān)注施工準(zhǔn)備階段的巖土測(cè)試、勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理等設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)，同時(shí)關(guān)注中介服務(wù)領(lǐng)域的技術(shù)咨詢提供。四、產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目推進(jìn)情況及空間需求（一）正在實(shí)施的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目及空間需求27 / 72四川中鐵環(huán)?？萍加邢挢?zé)任公司（獨(dú)資） ，產(chǎn)業(yè)方向?yàn)殍F路、城市軌道、高速公路的降噪和綠色通道產(chǎn)品等技術(shù)。中鐵天寶數(shù)字工程有限責(zé)任公司（合資）產(chǎn)業(yè)方向：為交通工程領(lǐng)域開發(fā)提供數(shù)字化設(shè)計(jì)施工全過(guò)程的產(chǎn)品與服務(wù)，預(yù)期 6 年?duì)I業(yè)收入 16 億左右，約需要建筑面積 6000 平方米，還需要一定規(guī)模的演示場(chǎng)地。三、客戶定位31 / 72本產(chǎn)業(yè)園圍繞交通高科技的新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料，根據(jù)產(chǎn)品需要，客戶群總體定位為：國(guó)內(nèi)外與交通產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)聯(lián)的設(shè)計(jì)咨詢、制造、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)維護(hù)和管理等類型的企業(yè)。根據(jù)都市型園區(qū)的定位，項(xiàng)目定位有科技研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、總部商務(wù)和園區(qū)配套四大功能區(qū)。35 / 72第五部分 概念規(guī)劃設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)概念（一）產(chǎn)業(yè)園整體設(shè)計(jì)理念作為新一代的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要從“社會(huì)” 、 “經(jīng)濟(jì)”、 “環(huán)境”三個(gè)方面進(jìn)行目標(biāo)設(shè)定。綠色交通：以內(nèi)部閉合的綠色交通系統(tǒng)環(huán)通各組團(tuán)，提高園區(qū)運(yùn)行效率。核心啟動(dòng)區(qū)建成后，未來(lái)向“北區(qū)” 約 5700 畝園區(qū)的開發(fā)可以依托核心功能區(qū)，向沿縱軸北部拓展。在首期成功開發(fā)的大好形勢(shì)下，第二期 500 畝緊跟建設(shè)，實(shí)施全面開發(fā)，以租售結(jié)合，通過(guò)專業(yè)化的咨詢、孵化服務(wù)帶動(dòng)軌道交通產(chǎn)業(yè)集群，并完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈上、下游的打造。圖 62 項(xiàng)目開發(fā)順序圖（三）總體進(jìn)度。以中國(guó)中鐵成員單位為核心基礎(chǔ)，拓展至與中鐵有業(yè)務(wù)合作的企事業(yè)單位。以交通高科技研發(fā)區(qū)、科技交流綜合區(qū)為功能及景觀標(biāo)志核心，向西、向東南延展相關(guān)功能區(qū)。多元復(fù)合：形成多元復(fù)合的功能格局，沿橫縱兩軸為科技研發(fā)組團(tuán)，東北為產(chǎn)業(yè)基地組團(tuán)，西南及西北為都市生活組團(tuán)，核心區(qū)及南部為產(chǎn)業(yè)服務(wù)組團(tuán)。產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心定價(jià)為 3232～4040 元/平方米。第四代在空間形態(tài)上主要表現(xiàn)為綜合新城，城市功能和產(chǎn)業(yè)功能緊密融合。30 / 72第四部分 項(xiàng)目初步定位分析一、項(xiàng)目或地塊 SWOT 分析項(xiàng)目或地塊 SWOT 表 表 41二、市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位：國(guó)家級(jí)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與服務(wù)基地國(guó)家級(jí)基地體現(xiàn)為國(guó)家認(rèn)定，一流的技術(shù)，并輻射國(guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)；以軌道交通領(lǐng)域的前沿、創(chuàng)新技術(shù)為主要導(dǎo)向；聚焦軌道交通領(lǐng)域的高科技研發(fā)及產(chǎn)業(yè)化綜合服務(wù)；成為軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同共生發(fā)展，軌道交通產(chǎn)業(yè)化培育基地。四川曠谷信息工程有限公司（獨(dú)資） ，產(chǎn)業(yè)方向：主要研究交通設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的系統(tǒng)軟件。三、產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量和用地規(guī)模（一）產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè)預(yù)估產(chǎn)業(yè)園五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)占未來(lái)總市場(chǎng)容量將大于 5%，產(chǎn)業(yè)園年產(chǎn)業(yè)規(guī)模在 50 億元以上。重點(diǎn)關(guān)注制造領(lǐng)域的固定設(shè)備建造的土建材料、彈性原件材料、減震降噪材料。24 / 72第三部分 軌道交通高科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化概況及空間需求本部分對(duì)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)內(nèi)容以及由產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的企業(yè)入駐、空間需求等情況作必要的說(shuō)明。北部新城總規(guī)劃面積為 平方公里，包括新都區(qū)、青白江區(qū)、成華區(qū)及金牛區(qū)三環(huán)路和繞城高速之間的部分區(qū)域。從上表看出，目前成都工業(yè)園區(qū)物業(yè)價(jià)格主要維持在 40005000元/ 平方米及 60006500 元/平方米之間。四、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客戶特征及輻射范圍本產(chǎn)業(yè)園是以發(fā)展軌道交通為主題的園區(qū)，定位清晰，其目標(biāo)客戶為國(guó)內(nèi)外交通產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)聯(lián)的設(shè)計(jì)咨詢、制造、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)維護(hù)和管理等類型的企業(yè)。由于其在中國(guó)乃至世界交通領(lǐng)域中都具有舉足輕重的作用，完全有能力引進(jìn)國(guó)內(nèi)外與中國(guó)中鐵有業(yè)務(wù)合作和聯(lián)系的企業(yè)入駐本園區(qū)，共同打造中國(guó)首個(gè)國(guó)家級(jí)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園。（1）項(xiàng)目主體成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱青羊發(fā)展） ，成